BFG RV/7100694/2009

Hintere Zollamtsstraße 2b 1030 Wien www.bfg.gv.at DVR: 2108837 IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch SENAT*** im Beisein der Schriftführerin S in der Beschwerdesache des Herrn BF, ADR, vertreten durch TPA Horwath Wirtschafttreuhand und Steuerberatung GmbH , Praterstr. 62-64, 1020 Wien gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 31. Oktober 2008 zu ErfNr***1, StNr.*** betreffend Grunderwerbsteuer am 25. Juli 2014 zu Recht erkannt: Der Bescheidbeschwerde wird teilweise Folge gegeben und der angefochten Bescheid abgeändert wie Folgt: Die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt mit 3,5% von einer Bemessungsgrundlage von € 888.862,59 somit in Höhe von € 31.110,19. Der Ausspruch, dass die Festsetzung gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig erfolgt, entfällt. Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) unzulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahren vor dem Finanzamt 1. Grunderwerbsteuererklärung vom 4.1.2007-Bescheid vom 30.4.2007 Am 4. Jänner 2007 zeigte die RÄ Rechtsanwälte GmbH dem (damaligen) Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien (nunmehr Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel, kurz Finanzamt) an, dass zwischen der A Wohnbau-GmbH als Verkäuferin und Herrn BF (dem nunmehrigen Beschwerdeführer, kurz Bf.) als Käufer ein grunderwerbsteuerpflichtiger Rechtsvorgang zu einer Gegenleistung in Höhe von € 154.000,00 verwirklicht worden sei. Der Erwerbsvorgang wurde vom Finanzamt unter ErfNr***1 erfasst. Gleichzeitig übermittelte die RÄ Rechtsanwälte GmbH dem Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrages über den Erwerb von 2200/10.000 Anteilen an der Liegenschaft EZ***, Grundbuch*** Ort1 mit der Adresse PLZ, GASSE. Mit Bescheid vom 30. April 2007 setzte das Finanzamt gegenüber dem Bf. Grunderwerbsteuer von der erklärten Gegenleitung mit € 5.390,00 (3,5% von € 154.000,00) fest. 2. Ermittlungen des Finanzamtes im Verfahren eines Miteigentümers 2.1 Vorhalt 26.4.2007/Beantwortung 31.5.2007 Mit Vorhalt vom 26.4.2007 richtete das Finanzamt folgende Fragen an Herrn K1, der ebenfalls Miteigentumsanteile an der oben genannten Liegenschaft erworben hatte, die von der RÄ Rechtsanwälte GmbH namens Herrn K1 mit Schriftsatz vom 31. Mai 2007 wie nachstehend angeführt beantwortet wurden: "1. Wie sind Sie auf das gegenständliche Objekt aufmerksam gemacht worden? Auf das gegenständliche Objekt wurde Herr K1 durch Herrn Anlageberater2 aufmerksam gemacht und ihm dieses Objekt vorgestellt. 2. Gibt es dazu Prospekte oder sonstige Unterlagen? (Um Vorlage wird ersucht) Ja, in der Beilage werden die entsprechenden Projektunterlagen vorgelegt. 3. Von wem wurde das Gebäude geplant und wer hat den Auftrag dazu erteilt? Anlässlich einer Besprechung am 22.09.2006 (Protokoll liegt bei) wurden von Herrn Baumeister X mehrere Planskizzen vorgestellt und wurde dieser in der Folge bei der konstituierenden Bauherrnversammlung vom 20.12.2006 (Protokoll liegt ebenfalls bei) mit der Planung von sämtlichen Miteigentümern beauftragt. 4. Wer hat um Baubewilligung angesucht? Um die Baubewilligung wurde ebenfalls von Herrn X im Namen sämtlicher Miteigentümer angesucht. 5. Wem wurde Sie erteilt? Gemäß beiliegendem Schreiben wurde die Baubewilligung bislang nicht erteilt. 6. Um Vorlage einer Kopie der Baubewilligung wird ersucht." Siehe unter 5. 7. Welche Verträge wurden mit dem Bauführer abgeschlossen? (Um Vorlage aller bezüglichen Treuhand- und Werkverträge wird ersucht) Beim jetzigen Projektstand steht noch nicht fest, wer die ausführenden Baufirmen sein werden. Eine öffentliche Ausschreibung wird in Kürze stattfinden. 8. Wurde für die Errichtung (Sanierung) ein Fixpreis vereinbart? Eine Fixpreis- bzw. Höchstpreisgarantie gibt es nicht. 9. In wessen Namen werden die am Bau beteiligten Firmen zur Durchführung der jeweiligen Arbeiten beauftragt? An wen erfolgt die Rechnungslegung der Professionisten? Die Bauaufträge werden direkt von den Bauherrn der Miteigentümergemeinschaft PLZ, GASSE/**gasse erteilt werden und erfolgt die Rechnungslegung an die Miteigentümergemeinschaft. Dem Schriftsatz wurden als Beilagen folgende Unterlagen angeschlossen. Finanzierungsvorschlag Liquiditätsrechnung Erläuterung zur Wirtschaftlichkeitsvorschau Protokoll über die Besprechung vom 22.09.2006 Protokoll über die konstituierende Bauherrnversammlung vom 22.09.2007 Konstituierung und Beschlussfassung zum Protokoll vom 22.09.20007 Schreiben X vom 30.05.2007 2.2 weitere Unterlagen Auf Grund weiterer Vorhalte übermittelten die RÄ Rechtsanwälte GmbH bzw. die Steuerberater1 Wirtschaftsprüfungs- und SteuerbertungsgmbH bzw. die Steuerberatung2 Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH namens Herrn K1 dem Finanzamt mit Schriftsätzen vom 12. September 2007, 14. November 2007, 13. Mai 2008 und 18. September 2008 ua. noch folgende Unterlagen (in Kopie): Stellungnahme X. vom 6.9.2007 Baubericht X. vom 30.5.2007 Vorprüfbericht des Wohnfonds Wien vom 15.2.2007 Plan Stand September 2006 Plan Stand Dezember 2006 Bescheid der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen vom 9.10.2006 Vollmachten der Miteigentümer an Herrn X. und an B-Gesellschaft mbH vom 20.12.2006 Miteigentümervertrag vom 20.12.2006 Grundbuchsauszug zum 29.10.2007 Vereinbarung der Miteigentumsgemeinschaft mit Herrn X. vom 21.12.2006 Besprechungsnotizen und Gesprächsprotokolle der Anlageberater 2.3 Recherchen im Internet Weiters tätigte das Finanzamt noch Abfragen im Firmenbuch zu FN***1 (C Gesellschaft m.b.H.), FN***2 (B- Gesellschaft m.b.H.), FN**3 (A Wohnbau-GmbH), FN***4 (D-Gesellschaft m.b.H.) und FN**5 (E GmbH), FN***6 (F AG) und im Grundbuch zu EZ*** Grundbuch*** Ort1 sowie unter www.*** (homepage der sogenannten „**-Gruppe“). 3. Wiederaufnahme und neuer Grunderwerbsteuerbescheid Mit Bescheid vom 31. Oktober 2008 nahm das Finanzamt das Grunderwerbsteuerverfahren betreffend den Erwerb des Bf. wieder auf und hob den Grunderwerbsteuerbescheid vom 30. April 2007 auf. Gleichzeitg erließ das Finanzamt einen neuen Grunderwerbsteuerbescheid und setzte gegenüber dem Bf. gemäß § 200 Abs. 1 BAO Grunderwerbsteuer vorläufig mit € 37.730,00 (3,5 % von der Gegenleistung von € 1.078.000,00) fest. Zur Begründung führte das Finanzamt Folgendes aus: "Die Bemessungsgrundlage wurde wie folgt ermittelt: Kaufpreis und ant. Gesamtinvestionssumme Laut Auskunft der STEUERBERATER1 Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H v. 14.11.2007 wurde das "Projekt" zuerst in Einzelgesprächen mit den jeweiligen Interessenten, die von ihren Anlageberatern auf dieses Projekt aufmerksam gemacht wurden, vorgestellt. Dass zu diesem Zeitpunkt bereits ein bestimmmtes Projekt vorgestellt wurde, belegt das Ansuchen um die Bebauungsbestimmungen v. 26.7.2006. Das Interesse der Investoren bestand darin, ein Objekt zu erwerben mit garantierter Sanierung und Förderung. Beim ersten Zusammentreffen von Investoren und Anlageberatern am 22.9.2006 stand laut Protokoll ein Bericht des Planers Ing.X auf der Tagesordnung. Dabei wurde auch ein detailierter Planungsvorschlag mit Stand 9/2006 vorgelegt. In der konstituierenden Bauherrenversammlung wurde am 20.12.2006 von der F. AG ein Gesamtkonzept angeboten. Auf der Homepage dieser Gesellschaft wird ein Bauherrenmodell ohne persönliches Engagement des Anlegers beworben. Gesamtkonzept: Erwerb der Liegenschaft samt Altbestand, Planskizzen, Finanzierungskonzept Angebote der Vertragspartner, Erläuterung der steuerlichen Situation, Vermietung usw. Das Finanzierungskonzept wurde dabei unter Zugrundelegung einer Gesamtinvestitionssumme von € 4,200.000.- dahingehend festgelegt, dass ein Betrag von € 927.000.- in Form von Eigenmittel aufgebracht werden, wovon ein Betrag von € 267.000,- bereits zur Einzahlung gebracht werden sollte. m Anschluss an diese Versammlung wurde das Gesamtprojekt sofort beschlossen und div. Verträge abgeschlossen. Da somit die Interessenten in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden werden, das sicherstellt, das nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden, sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. (VwGH v 29.4.1998,ZI 97/16/0234-0238)." 4. Berufung Gegen den Grunderwerbsteuerbescheid wurde vom Bf. Berufung erhoben und gemäß § 282 Abs 1 Z 1 BAO (in der damaligen Fassung) die Entscheidung des gesamten Berufungssenates sowie gemäß § 284 Abs. 1 Z 1 BAO (in der damaligen Fassung) die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung beantragt. Die Begründung lautet wie Folgt: "Der gegenständliche Bescheid zeichnet sich durch formelle und materielle Rechtswidrigkeit aus und verletzt Herrn BF in verfassungsmäßig gewährleisteten Rechten. I. Sachverhalt Herr BF wurde als Interessent und späterer Miteigentümer der Liegenschaft ADRESSE zunächst in einem informellen Einzelgespräch auf die grundsätzliche Möglichkeit des Erwerbs einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft aufmerksam gemacht. Nachdem er am Erwerb eines (wenn auch sanierungsbedürftigen) Objektes grundsätzlich interessiert war, besuchte er eine weitere Besprechung am 22. September 2006 im Zuge derer erste - jedoch nur grob skizzierte - Bauplanentwürfe für die gegenständliche Liegenschaft erläutert wurden. Aufgrund der hohen fachlichen Expertise und der langjährigen Erfahrung mit Sanierungsprojekten konnte Herr Ing.X bereits damals allgemein übliche Sanierungsmaßnahmen, wie Dachbodenausbau, Lifteinbau, Nutzung des Erdgeschoßes vorschlagen. Eine finale Ausarbeitung eines Projektes lag jedoch definitiv nicht vor. Die späteren Miteigentümer waren - vor Abschluss des Kaufvertrages - weder an ein bereits fertig vorgegebenes Planungskonzept gebunden noch traten sie im Rahmen des nachfolgenden Liegenschaftserwerbes irgendwelchen diesbezüglichen Verträgen bei noch hatten sie eine "Garantie" auf ein fertiges Projekt. Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass aus dem Protokoll der Besprechung ersichtlich ist, dass zum damaligen Zeitpunkt lediglich Skizzen durch Herrn Ing.X vorgelegt und mit den späteren Miteigentümern die Sanierungs- und Verwendungsmöglichkeiten diskutiert wurden. Das gegenständliche Schriftstück wurde der Abgabenbehörde 1. Instanz bereits mit Schreiben vom 31. Mai 2007 übermittelt, fand jedoch in der Würdigung des Sachverhaltes durch die Finanzverwaltung keinen entsprechenden Niederschlag und wird hiermit nochmals vorgelegt.(Beilage I) Eine tatsächliche Entscheidungsfindung über die Revitalisierungsmaßnahmen des Objektes ADRESSE erfolgte im Rahmen der konstituierenden Miteigentümerversammlung am 20. Dezember 2006. Gleichzeitig wurde Herr Ing.X rechtswirksam durch die Miteigentumsgemeinschaft beauftragt die Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung um einen Pauschalbetrag von EUR 285.000,00 vorzunehmen. Das Auftragsbestätigungsschreiben an Herrn Ing.X vom 21. Dezember 2006 wurde lediglich zur schriftlichen Dokumentation des Auftrages vorgenommen. Beachten Sie bitte, dass zu dem Zeitpunkt, zu dem die konstituierende Miteigentümerversammlung abgehalten wurde, a) keine Baubewilligung vorlag, b) die voraussichtlichen Baukosten lediglich an hand von Erfahrungswerten geschätzt wurden, c) keine wie immer gearteten detaillierten Werkverträge vorlagen bzw. vergeben wurden, d) kein Generalunternehmervertrag abgeschlossen war, e) kein Finanzierungskonzept ausgearbeitet und f) das Objekt nicht bestandsfrei war. Beachten Sie bitte weiters, dass vor der Erteilung der Baugenehmigung in der Praxis weder Ausschreibungen durchgeführt noch irgendwelche Verträge (dies gilt für Einzelverträge und natürlich auch für Generalunternehmerverträge) abgeschlossen werden. Entgegen der immer wieder geäußerten Vermutung der Finanzverwaltung lag a) überhaupt kein fertiges "Projekt" vor, b) welches auf der Bauherrenversammlung vom 20. 12. 2006 auch nicht als solches angeboten wurde und c) es bestand sowohl ein persönliches Engagement sowie eine Entscheidungsbefugnis von Herrn BF. Für den hier gegenständlichen Sachverhalt ist weiters zentral, dass eine definitive Baueinreichung erst am 25. März 2008 (über ein Jahr nach dem Ankauf!) namens und auftrags der Miteigentumsgemeinschaft vorgenommen wurde und bis heute (!) weder eine Baugenehmigung erteilt noch ein Generalunternehmervertrag abgeschlossen wurde. Beachten Sie bitte, dass in der ersten öffentlichen Ausschreibung (Anbotseröffnung am 19. August 2008) die Preise der anbietenden Generalunternehmer so überhöht waren, dass eine neuerliche Ausschreibung (Anbotseröffnung 11. Dezember 2008) erfolgen musste. Außerdem erhob in der Bauverhandlung vom 22. Oktober 2008 ein Anrainer Einspruch, sodass Umplanungen sowie wiederum eine Einreichung bei der MA 37 notwendig wurden. Allein aus dem zeitlichen Ablauf des oa Sachverhaltes, zeigt sich, dass eine fertiges Vertragsgeflecht iS des VwGH v 29.4.1998, ZI 97/16/0234-0238 nicht bestanden haben kann. Beachten Sie bitte diesbezüglich den Zeitraum Jänner 2007 bis Jänner 2008. In diesen Monaten wurden letztendlich alle Eingaben vorbereitet. Die entsprechende Zeitschiene stellt sich graphisch wie folgt dar: …… Informative Vorgespräche der späteren Miteigentümer hinsichtlich möglicher Ausstattungsvarianten und Baukosten sowie die Abfrage einer grundsätzlichen Förderbarkeit des Projektes mögen die Ankaufsentscheidung beeinflusst haben, führen bei objektiver Betrachtung jedoch sicher nicht dazu, dass - im Sinn der Judikatur des VwGHs - davon ausgegangen werden kann, dass der gegenständliche Liegenschaftserwerb untrennbar mit der geplanten Großsanierung steht. Es bestand und besteht kein Vertragsgeflecht, das darauf gerichtet ist den Miteigentümern das Objekt in einem zukünftigen (das heißt generalsanierten) Zustand zu verschaffen. (BFH vom 16. September 1992, 11 R 75/89) II. Rechtliche Beurteilung a. Formelle Rechtswidrigkeit Nach Maßgabe des § 93 Abs 3 lit a BAO ist ein Bescheid zu begründen, wenn ihm ein Anbringen zugrunde liegt, dem nicht vollinhaltlich Rechnung getragen wird. Ein zentrales Begründungselement (VwGH 27.5.1998, 95/13/0282, 0283) ist die Anführung des Sachverhaltes, den die Behörde (als Ergebnis ihrer Beweiswürdigung) als erwiesen annimmt. Der hier gegenständliche Bescheid verweist im Rahmen der Bescheidbegründung lediglich auf ein einziges (!) Schreiben der STEUERBERATER1 Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H vom 14. November 2007 in dem irrtümlich in Punkt 5) auf ein "Projekt" Bezug genommen wurde. Weitere ergänzende Eingaben und übermittelte Dokumente werden in der Darstellung weder erwähnt noch gewürdigt. Aus der Sachverhaltsdarstellung geht weiters nicht hervor, aus welchen Erwägungen die Behörde zur Ansicht gelangt ist, dass der festgestellte Sachverhalt vorliegt. Es wird lediglich lapidar behauptet, dass "das Interesse der Investoren darin bestand, ein Objekt zu erwerben mit garantierter Sanierung und Förderung". Aufgrund welcher Tatsachen dies geschlossen wurde und inwieweit dies mit dem unter Punkt I. dargestellten zeitlichen Ablauf und dem definitiv bestehenden Risiko der Bauherren in Einklang bringen lässt, bleibt offen. Weiters weisen wir darauf hin, dass aus der gegenständlichen Bescheidbegründung nicht ersichtlich ist, wie die Finanzverwaltung die aus ihrer Sicht entstandene Grunderwerbsteuerschuld ermittelt. Zusammenfassend halten wir fest, dass der bekämpfte Bescheid - mangels ausreichendem Begründungswert - nicht den Erfordernissen des § 93 BAO entspricht und damit unseres Erachtens als formell rechtswidrig zu qualifizieren ist. b. Verletzung von Verfahrensvorschriften Nach der Bestimmung des § 115 Abs 1 BAO hat die Abgabenbehörde die abgabepflichtigen Fälle zu erforschen und von Amts wegen die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu ermitteln, die für die Abgabepflicht und die Erhebung der Abgaben wesentlich sind. Weiters ist der Partei Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Die Abgabenbehörde erster Instanz vertreten durch Herrn Wimmer hat jedoch – trotz ausdrücklicher Aufforderung mit Schreiben vom 18. September 2008 - beharrlich Eingaben ignoriert, die zugunsten der Rechtsansicht des Abgabepflichtigen sprechen. Die beschriebene Vorgangsweise stellt nicht nur eine massive Verletzung des abgabenrechtlichen Untersuchungsgrundsatzes dar sondern verwirklicht auch einen Fall von Willkür, da unseres Erachtens kein ordnungsgemäßes Ermittlungsverfahren durchgeführt wurde und unsere Parteienvorbringen ignoriert wurden (VfSlg 10.163, 10.549). Wir erlauben uns an dieser Stelle weiters anzumerken, dass die Abgabenbehörde in der Bescheidbegründung Behauptungen aufstellt, die nicht den Tatsachen entsprechen und ganz offensichtlich nicht entsprechend der obigen Grundsätze überprüft wurden. Beispielhaft führen wir nachfolgende fehlerhafte Sachverhaltsermittlungen an: Die F AG hat auf ihrer Homepage nie für das Objekt ADRESSE oder andere sogenannte "große Bauherrenmodelle" geworben. Soweit Bauherrenmodelle ohne persönliches Engagement dargestellt werden, handelt es sich um sogenannte "kleine Bauherrenmodelle" (Bauprojekte, wo aufgrund bereits vorhandener Baugenehmigungen die Risken aus der Bauführung und allfällige Baukostensteigerungen abschätzbar sind). Untersucht man diese Modelle, so ist klar ersichtlich, dass die F AG für diese Projekte selbstverständlich (entsprechend der herrschenden Judikatur) die Baukosten in der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Siehe dazu Beilage II. Bei einem "großen Bauherrenmodell" ist das Risiko - wie auch im gegenständlichen Fall – mangels Bestandsfreiheit und mangels Baugenehmigung ungleich höher. Die F AG stellte - über ihre Tochtergesellschaften - im Rahmen von Dienstleistungsverträgen ausschließlich ihr langjähriges Know-How (insbesondere wirtschaftliche und rechtliche Baubetreuung) zur Verfügung, garantiert aber keinesfalls irgendein Projekt. Die Abgabenbehörde erster Instanz hätte - bei entsprechender Untersuchung des Sachverhaltes - zu diesem Schluss kommen müssen. Weiters ist es nicht zutreffend, dass im Rahmen von großen Bauherrenmodellen Sanierungen und / oder Förderungen in irgendeiner Weise garantiert werden können. Dies war – mangels vorliegender Baugenehmigung - weder zum Zeitpunkt des Ankaufes noch heute möglich. c. Materielle Rechtswidrigkeit Vorliegen der Bauherreneigenschaft Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH vom 24. Mai 1971, Sig 4234/F, VwGH 19. Mai 1988, 88/16/102-104, 105, 108) ist der Erwerber eines Grundstückes nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses wesentlichen Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, also den bauausführenden Unternehmungen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist (das heißt, dass der Bauherr die Verträge mit den Baufirmen im eigenen Namen abschließt und aus diesen Abmachungen unmittelbar verpflichtet und berechtigt wird, sodass er Baumängel, Garantieansprüche und Verzögerungsschäden auch selbst geltend machen kann), und c) das finanzielle Risiko tragen muss (das heißt, dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bausausführenden Rechnungslegung zu verlangen). Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen dabei kumulativ vorliegen (VwGH vom 29. Jänner 1996, 95/16/0121, vom 12. November 1997, 95/16/0176 vom 29. Juli 2004,2004/16/0053). Ad a) Mitbestimmung der Bauherren an der baulichen Gestaltung des Hauses Wie bereits unter Punkt I dargestellt, hatte Herr BF als Miteigentümer des Objektes ADRESSE sehr wohl die Möglichkeit an der Entscheidungsfindung über die bauliche Gestaltung des Hauses mitzuwirken. Ergänzend halten wir fest, dass unseres Erachtens aus der Tatsache, dass sich Herr BF bzw. die Miteigentumsgemeinschaft mehrerer Hilfspersonen (idF Ing.X und B- Gesellschaft m.b.H.) bediente, alleine keine zwingende Schlussfolgerung dahingehend abgeleitet werden darf, dass keine Bauherreneigenschaft vorliegt (VwGH vom 31. März 1999, 96/16/0213). Die Abgabenbehörde erster Instanz unterstellt jedoch genau diesen vereinfachenden Gedankengang und übersieht dabei, dass sie als Konsequenz dieser Argumentation systematisch Miteigentümergemeinschaften (die eben ihre Interessen durch professionelle Vertreter bündeln müssen) gegenüber einzelnen Investoren benachteiligt. Eine Gemeinschaft die zusammen den Ankauf eines zu sanierenden Objektes in Erwägung zieht und eventuell bereits vorweg die Bebauungsbestimmungen sowie gegebenenfalls eine allfällige Förderungsmöglichkeit überprüfen lässt, wird die Bauherrneigenschaft pauschal abgesprochen ohne zu berücksichtigen, dass auch andere Investoren genau die gleichen Untersuchungen bzw. Überlegungen vornehmen, ohne dass dies zur Versagung der Bauherreneigenschaft führt. Trotz dieser "Vorabinformationen" darf nicht übersehen werden, dass kein fertiges Projekt iS der VwGH Judikatur vorliegt. Abschließend halten wir nochmals fest dass zum Zeitpunkt des Ankaufes der Liegenschaft ADRESSE a) damals und bis heute keine Baubewilligung vorlag, b) die voraussichtlichen Baukosten lediglich anhand von Erfahrungswerten geschätzt wurden, c) keine wie immer gearteten detaillierten Werkverträge vorlagen bzw. vergeben wurden, d) kein Generalunternehmervertrag abgeschlossen war, e) kein endgültiges Finanzierungskonzept ausgearbeitet, f) das Objekt nicht bestandsfrei war und Herr BF bzw. allgemein die Miteigentumsgemeinschaft konnte - in Folge der vielen offenen Punkte - natürlich Einfluss auf die Gestaltung des Hauses nehmen und trägt auch das Bauherrenrisiko (wenn zB aus Gründen der Statik statt fünf nur drei Stockwerke gebaut werden dürfen). Ad b) Baurisiko Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist als Bauherr derjenige anzusehen, in dessen Vermögen sich das finanzielle und wirtschaftliche Risiko der Bauführung auswirkt. Wie aus dem bereits angeführten Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung ersichtlich, hatte und hat ausschließlich die Miteigentumsgemeinschaft sowohl Entscheidungshoheit über die Planung der gegenständlichen Revitalisierungsmaßnahmen als auch hinsichtlich des künftigen Abschlusses eines Generalunternehmervertrages. Aus der Entscheidungsberechtigung resultiert ein korrespondierendes Risiko, welches sich beispielhaft in einer Bauverzögerung und natürlich auch hinsichtlich der Vertragsbedingungen im künftigen Generalunternehmervertrag auswirkt. Sämtliche Gewährleistungsansprüche und oder Schadenersatzansprüche aus der Bauführung stehen der Miteigentumsgemeinschaft zu und werden im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten geltend gemacht. Zusammenfassend halten wir fest, dass sämtliche wirtschaftlichen Risken der Bauführung von der Miteigentumsgemeinschaft ADRESSE bzw. Herrn BF getragen werden. Ad c) finanzielles Risiko Nach telefonischer Rücksprache mit Herrn Ing.X hat die Miteigentumsgemeinschaft bis heute (eineinhalb Jahre nach ihrer Konstituierung!) keinen Generalunternehmervertrag abgeschlossen. Aus unserer Sicht ist dieser große zeitliche Abstand zwischen Ankauf der sanierungsbedürftigen Liegenschaft und Vergabe eines Sanierungsauftrages ein klares Indiz dafür, dass keine vorgefertigten Verträge mit einem vorgegebenen Fixpreis vorlagen, die durch die nunmehrigen Miteigentümer lediglich übernommen wurden. Die Miteigentumsgemeinschaft und Herr BF trägt aus unserer Sicht damit eindeutig das finanzielle Risiko der geplanten Revitalisierung. d. Verletzung von verfassungsmäßig gewährleisteten Rechten Eine Verletzung eines verfassungsgemäß gewährleisteten Grundrechtes liegt nach ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes vor, wenn vergleichbare Sachverhalte nicht gleich behandelt werden, es sei denn, dass eine unterschiedliche Behandlung objektiv gerechtfertigt wäre. Im hier gegenständlichen Fall liegt ein Fall von Willkür vor, da unseres Erachtens kein - ordnungsgemäßes Ermittlungsverfahren durchgeführt wurde und unsere Parteienvorbringen ignoriert wurden (VfSlg 10.163, 10.549). - Weiters wurde - wie bereits unter dem Punkt der formellen Rechtswidrigkeit erläutert - der Bescheid mit Ausführungen begründet, denen kein Begründungswert zukommt. Wer begründungslos handelt, handelt nach ständiger Rechtsprechung willkürlich (VfSlg 10.997/1986). - Der angefochtene Bescheid nimmt überdies auch keine Abwägung von Argumenten (VfSlg 8674/79,9665/83, 12.477/90) vor und ist in Folge einer Verletzung des Ermessensspielraumes als verfassungswidrig zu qualifizieren. Der oben zitierte Gleichheitsgrundsatz bindet die gesamte Vollziehung; dies bedeutet, dass alle Rechtsvorschriften gegenüber allen Staatsbürgern gleichmäßig angewendet werden müssen (VfSlg 1230,2286,2517). III. Anträge Wir stellen den Antrag auf Aufhebung des bekämpften Bescheides und auf Neuausfertigung im Sinne der oben erwähnten Berufungsbegründung. … IV. in eventu Für den unwahrscheinlichen Fall, dass die Abgabenbehörde II Instanz sich unserer Rechtsmeinung hinsichtlich der Bauherreneigenschaft der Miteigentumsgemeinschaft GASSE/**gasse nicht anschließt, möchten wir auf das unter der Aktenzahl EuGH-Az.:C-156/08 laufende Vorabentscheidungsverfahren hinweisen. Auch wenn das niedersächsische Finanzgericht seine Rechtsfragen im Zusammenhang mit einem Letztverbraucher an den EuGH gerichtet hat, so müssen - im Fall der Versagung der Bauherreneigenschaft - auch hier die gleichen Argumente gelten. Die mit Entscheidung vom 18. März 2008 durch den UFS Ort3 (RV/0725-Ll05) getätigte Aussage, dass der österreichischen Gesetzgeber gemeinschaftsrechtskonform einen Vorgang (gemeint sind Baukosten) sowohl mit Umsatzsteuer als auch mit Grunderwerbsteuer belasten kann, ist unseres Erachtens in Folge der weiterentwickelten Rechtsprechung des EuGH überholt. Wir stellen das angeführte Verfahren wie folgt dar: Vereinbarkeit der österreichischen Judikatur mit europäischem Gemeinschaftsrecht Im Zusammenhang mit der hier bereits mehrfach zitierten Judikatur der österreichischen Verwaltungsgerichte, wonach in bestimmten Fällen (mangelnde Bauherreneigenschaft) die Baukosten inklusive Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, weisen wir darauf hin, dass das niedersächsische Finanzgericht – bei vergleichbarer Rechtslage - erhebliche Bedenken gegen die Gemeinschaftsrechtskonformität der Vorgangsweise hat und nachfolgende Rechtsfrage zur Vorabentscheidung dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften (EuGH) unter dem Aktenzeichen EuGH-Az.:C-156/08 vorgelegt hat: Verstößt die Erhebung der deutschen Grunderwerbsteuer auf künftige Bau/eistungen durch deren Einbeziehung in die grunderwerbsteuer/iche Bemessungsgrund/age beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks (sogenannter einheitlicher Leistungsgegenstand bestehend aus Bauleistungen sowie Erwerb des Grund und Bodens) gegen das europäische Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie (einst: Art. 33 Abs. 1 der 6. EG-Richtlinie), wenn die grunderwerbsteuerlich belasteten Bauleistungen zugleich als eigenständige Leistungen der deutschen Umsatzsteuer unterliegen? Grundüberlegung dieser Anfrage war, dass nach Ansicht des vorlegenden Gerichts die Grunderwerbsteuer auf künftige Baukosten im Kern wie eine der Umsatzsteuer vergleichbare proportionale, sich auf den geschaffenen Mehrwert beziehende allgemeine Abgabe wirkt. Sie stelle eine zusätzliche Erhebung einer Art Grundstücksumsatzsteuer (Sonderumsatzsteuer auf Bauleistungen dar) und könne wettbewerbsverzerrend wirken. Ein Indiz für die - trotz unterschiedlicher Benennung - Gleichartigkeit der Steuern ergebe sich aus dem Umsatzsteuergesetz. Der deutsche Gesetzgeber geht ausdrücklich von der Gleichartigkeit der Umsatzsteuer mit Grunderwerbsteuer und davon aus, dass auf Leistungen entweder die Umsatzsteuer oder die Grunderwerbsteuer anfallen soll. Auch wenn der EuGH in seiner Entscheidung vom 8. Juli 1986 in der Rechtssache 73/85 (Kerrutt) die EU-Konformität der Besteuerungsgrundsätze der deutschen Finanzverwaltung im Fall eines "Bauherrenmodells" bestätigt, so geht das niedersächsische Finanzgericht davon aus, dass diese damalige spezielle EuGH-Einschätzung zur deutschen Grunderwerbsteuer sich im Hinblick auf die Fortentwicklung der EuGH-Rechtsprechung zur Annahme der Gleichartigkeit einer sonstigen Steuer mit der Umsatzsteuer sowie zur Begrifflichkeit des "Charakters von Umsatzsteuern", geändert hat. Der EuGH bestimmte mit Urteil vom 26. Juni 1997 u.a. C-370/95 (zu finden unter www.curia.europa.eu; vgl. auch HFR 1997, 781), dass nach dem einschlägigen Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot "eine Steuer nicht nur dann den Charakter einer Umsatzsteuer haben (kann), wenn ihre Abwälzung auf die Verbraucher in einer Rechnung oder einem an deren Stelle tretenden Dokument festgehalten ist. Bei der Anwendung dieser Bestimmung ist es Sache des nationalen Gerichts, zu prüfen, ob die streitige Abgabe geeignet ist, den Waren- und Dienstleistungsverkehr in einer mit der Mehrwertsteuer vergleichbaren Weise zu belasten, und dabei zu untersuchen, ob sie deren wesentliche Merkmale aufweist. Dies ist dann der Fall, wenn sie allgemeinen Charakter hat, proportional zum Preis der Dienstleistungen ist. auf jeder Stufe der Erzeugung und des Vertriebs erhoben wird und sich auf den Mehrwert der Dienstleistungen bezieht" - vgl. auch EuGH-Urteil vom 3. Oktober 2006 Rs. C-475/03 Randnummer 28, zu finden unter www.curia.europa.eu. Zusammenfassend halten wir fest, dass alle dargestellten Überlegungen - in Folge der Vergleichbarkeit der österreichischen und deutschen Rechtsvorschriften auch für den hier gegenständlichen Fall gelten müssen. Falls Herr BF bzw. die gesamte Miteigentumsgemeinschaft ADRESSE nicht als Bauherr qualifiziert wird, so sind die Baukosten mit einer der Umsatzsteuer vergleichbaren Steuer belastet. Dies widerspricht dem Verbot der Umsatzsteuer-Mehrfachbelastung gem Art 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie (vormals Art 33. Abs 1 der 6. EG-Richtlinie. Wir ersuchen daher den Unabhängigen Finanzsenat, den hier gegenständlichen Sachverhalt unter der - unseres Erachtens vergleichbaren - österreichische Rechtslage zu würdigen und gegebenenfalls eine ergänzende Rechtsfrage im Rahmen des Vorabentscheidungsverfahrens dem EuGH vorzulegen bzw. das unter Aktenzeichen EuGH-AZ.: C-156/08 laufende Verfahren in seiner Entscheidung zu berücksichtigen." II. Verfahren vor dem Unabhängigen Finanzsenat und vor dem Bundesfinanzgericht 1. Vorlage der Berufung an den UFS Mit Vorlagebericht vom 25. Februar 2009 – der in Kopie auch dem Bf. übermittelt wurden - legte das Finanzamt die Berufung dem Unabhängigen Finanzsenat zur Entscheidung vor. Darin führte das Finanzamt Folgendes aus: "Da die Miteigentümergemeinschaft am 20.12.2006 gegründet wurde und gleichzeitig bereits sämtliche gemeinschaftlichen Beschlüsse betreffend Kaufvertrag und dessen grundbücherliche Durchführung, Übernahme der Finanzierungstreuhand, Verbücherung der Pfandrechte, Generalplanung und technische Baubetreuung, Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU Vertrages mit voraussichtlichen Bau- und Baunebenkosten, wirtschaftlicher Betreuung, Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes und Beschlüsse betreffend Finanzierung eventueller Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag und erhöhter Bauzeitzinsen gefasst wurden, kann dem Berufungsvorbringen, dass kein von der F* Gruppe geplantes Revitalisierungs- (Anlage-)projekt vorliegt, seitens des FA nicht gefolgt werden. Der den Interessenten vorgelegte Plan geht über eine grobe Skizze weit hinaus, wenn er auch für ein Ansuchen um Baugenehmigung ev. noch nicht ausreicht. Das Ansuchen um Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen wurde jedenfalls bereits am, 26.7.2006 im Namen von X Bauplanungs- und Managementges mbH eingebracht und das Förderungsansuchen am 6.10.2006. laut Schreiben in Absprache mit der Fa. B GmbH. Auf der Hompage der F* AG wird für das Bauherrnmodell generell mit dem Slogan geworben „..es verbindet Sicherheit mit dem Vorteil erhöhter Nettoerträge ohne persönliches Engagement.“ Im Vordergrund steht die Erzielung steuerlicher Vorteile. In einer Anfragebeantwortung vom 14.11.2007 hat die Steuerberatungsgesellschaft STEUERBERATER1 bekanntgegeben, dass das Projekt den jeweiligen Interessenten zuerst in Einzelgesprächen vorgestellt wurde und in der Folge fanden gemeinsame Besprechungen statt. Wenn vom Bw. später auch behauptet wurde, dass zu diesem Zeitpunkt noch kein Projekt im üblichen Sinne vorlag, geht aus den vorgelegten Unterlagen und aus dem zeitlichen Ablauf des Erwerbsvorganges hervor, dass Investoren für ein vorgeplantes Vorhaben gesucht wurden, dessen Konzept nur unter den vorgegebenen Umständen zum Ziel führt, für das auch geworben wurde. Da bereits in der Berufung für den Fall der abweichenden Berufungserledigung die Vorlage an den Unabhängigen Finanzsenat und die Entscheidung durch den gesamten Berufungssenat in einer mündlichen Verhandlung beantragt wurde, die Verletzung verfassungsmäßig gewährleisteter Rechte und Bedenken gegen die Gemeinschaftsrechtskonformität eingewendet wurden, wird die Berufung ohne Erlassung einer BVE vorgelegt. Es wird beantragt, die Berufung als unbegründet abzuweisen. 2. Ermittlungsauftrag Am 6. Juni 2013 erteilte der UFS dem Finanzamt den Auftrag, die Höhe der endgültigen Baukosten zu ermitteln sowie Ermittlungen darüber durchzuführen, welche Nebenkosten (zB Eintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtungskosten, Beratungskosten, Hausverwaltung etc.) in den kalkulierten Gesamtinvestionskosten von € 4.200.000,00 enthalten sind und wie viel auf die einzelnen Positionen entfallen. Mit Schreiben vom 6. September 2013 übermittelte das Finanzamt dem UFS ein Antwortschreiben der TPA Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH vom 28. August 2013. Für das im März 2011 fertiggestellte Bauvorhaben seien nun die endgültigen Baukosten in Höhe von € 2.498.570,41 bekanntgegeben worden. Wie in dem Antwortschreiben näher ausgeführt, seien in dem am 20. Dezember 2006 der Miteigentümerversammlung vorgelegten Finanzierungsplan die voraussichtlichen Gesamtinvestitionskosten mit € 4.200.000,00 geschätzt worden. Darin seien Kosten, wie zum Beispiel Hausverwaltungskosten, Steuerberatungskosten und Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft enthalten. Nach der vom Finanzamt vertretenen Rechtsansicht sei Grundlage für den Erwerbsvorgang jedenfalls der vorgelegte Finanzierungsplan mit der kalkulierten Gesamtinvestitionssumme von € 4.200.000,00. Daher sei die Grunderwerbsteuer von den prognostizierten Gesamtkosten zu berechnen (siehe die vom Finanzamt in einem gleichgelagerten Fall eingebrachten Amtsbeschwerden - Anm: Amtsbeschwerde wurde ua. gegen die Berufungsentscheidung des UFS vom 13. März 2013, RV/3777-W/10 erhoben). Die Hausverwaltungskosten und Steuerberatungskosten betreffen nach den Ausführungen der Beilage zum Protokoll der konstituierenden Bauherrnversammlung v. 20.12.2006, ON 41 des Bemessungsaktes ErfNr.***2, nur die Investitionsphase). Ohne Akzeptanz dieses vorgelegten Gesamtkonzeptes wäre jedenfalls der Interessent als Erwerber dieses Objektes nicht zugelassen worden. Auf Grund dieser vertretenen Rechtsansicht bestehe daher kein Grund für eine Vorläufigkeit des Grunderwerbsteuerbescheides. 3. Vorhalt vom 20.8.2013 – Aussetzung des Verfahrens Mit Vorhalt vom 20. August 2013 teilte der UFS der Bf. mit, dass sich aus den von der Referentin eingesehen Unterlagen ergebe, dass die Abwicklung des gegenständlichen Projektes weitgehend jenem entspricht, zu dem der Unabhängige Finanzsenat ua. mit Berufungsentscheidung vom 13. März 2013, RV/3777-W/10 ausgesprochen hat, dass die Grunderwerbsteuer nicht von den Gesamtinvestionskosten festzusetzen sei, weil im Gesamtinvestitionsvolumen auch Beträge enthalten sind, die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- bzw. Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen (Kosten für Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.). In der genannten Entscheidung sei der Unabhängige Finanzsenat davon ausgegangen, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges ein Grundstück mit saniertem und ausgebautem Gebäude gewesen ist, weshalb auch die für den Ausbau und die Sanierung angefallenen Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen seien. Die Gegenleistung setze sich zusammen aus dem Kaufpreis für den Grund und das Altgebäude, aus den Planungskosten samt Umsatzsteuer und den Baukosten samt Umsatzsteuer. Da gegen diese Entscheidung sowohl vom Berufungswerber als auch von der Amtspartei Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben wurde (Parteienbeschwerde zu GZ. 2013/16/0072 – Amtsbeschwerde zu GZ. 2013/16/0089) und auch in den gegenständlichen Verfahren strittig ist, ob als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Kaufpreis für Grund und Altgebäude (Standpunkt der Bf.) oder die Gesamtinvestionskosten (Standpunkt des Finanzamtes) heranzuziehen ist oder ob als Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaftsanteile der bisherigen Judikatur des Unabhängigen Finanzsenates folgend zusätzlich zum Kaufpreis für Grund und Altgebäude die anteiligen Planungskosten und Baukosten samt Umsatzsteuer anzusetzen sind, setzte der UFS das gegenständlichen Verfahren mit Bescheid vom 12. November 2013 bis zur Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes in den oben angeführten Beschwerdeverfahren aus. 4. Übergang der Zuständigkeit auf das BFG Am 31. Dezember 2013 war die Berufung beim unabhängigen Finanzsenat anhängig und ist daher die Zuständigkeit zur Entscheidung gemäß § 323 Abs. 38 BAO auf das Bundesfinanzgericht übergegangen und sind die Rechtssachen als Beschwerden im Sinne des Art 130 Abs. 1 B-VG zu erledigen. 5. Vorhalt vom 3. April 2014 - Beendigung der Aussetzung Mit Vorhalt vom 3. April 2014 teilte die Berichterstatterin des BFG beiden Parteien mit, dass der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 30. Jänner 2014 über die zu den Geschäftszahlen 2013/16/0072 und 2013/16/0089 eingebrachten Beschwerden entschieden hat und setzte die gegenständlichen Verfahren gemäß § 271 Abs. 2 BAO von Amts wegen fort. Nach Ansicht der Berichterstatterin sei Gegenstand des Erwerbsvorganges auch hier ein Grundstücksanteil samt Anteil am sanierten und ausgebauten Gebäude und setzte sich die Gegenleistung daher zusammensetze aus dem Kaufpreis für Grund und Altgebäude zuzüglich der anteiligen Planungskosten samt Umsatzsteuer und der anteiligen tatsächlichen Baukosten samt Umsatzsteuer. Nach dem damaligen Ermittlungsstand (siehe dazu das Schreiben der steuerlichen Vertreterin der Bf. ans Finanzamt vom 28. August 2013 samt Beilagen) hätten die voraussichtlichen tatsächlichen Baukosten netto € 2.498.570,41 und die Kosten für Planung und technische Baubetreuung netto 285.000,00 betragen. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Bf. von Anteilen an der Liegenschaft EZ*** KG Ort1 sei daher wie folgt neu zu berechnen und auf eine endgültige Festsetzung der Grunderwerbsteuer abzuändern: | Herr BF 2200/10.000-stel | Kaufpreis | 154.000,00 | voraussichtliche Baukosten inkl 20% USt anteilig | 659.622,59 | Planungskosten zuzüglich USt anteilig | 75.240,00 | Gegenleistung gesamt davon 3,5 % Grunderwerbsteuer | 888.862,59 31.110,19 Gleichzeitig wurden beide Parteien aufgefordert, allfällige ergänzende Schriftsätze oder weitere Beweismittel (zB Endabrechnung) innerhalb einer Frist von einem Monat ab Zustellung des Vorhaltes einzubringen. 6. Stellungnahmen gegenüber dem BFG 6.1 Stellungnahme des Finanzamtes Das Finanzamt gab dazu mit Schriftsatz vom 29. April 2014 folgende Stellungnahme ab: "Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ist bei einem Kauf Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer verbleibenden Nutzungen. Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinen Erkenntnissen vom 29. April und vom 28. Mai 1998, Zlen. 97/16/0234-0238 und 97/16/0494 (welche ebenfalls "Bauherrenmodelle" der F Wohnbau GmbH bzw. der *** betrafen) und in seinem Erkenntnis von 30.1.2014, 2013/16/0078, unter Berufung auf seine ständige Rechtsprechung klargestellt hat, ist die Bauherreneigenschaft der Erwerber von Miteigentumsanteilen u.a. dann zu verneinen, wenn die Erwerber von vornherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden. Auch im vorliegenden Fall ist die Bauherreneigenschaft der Anteilserwerber zu verneinen. Der Beschwerdeführer wollte, wie sich auf Grund der Protokolle über die Interessentenversammlungen unzweifelhaft ergibt, nicht einen Anteil an einem Substandardhaus, sondern ein Anlageobjekt erwerben. Das Interesse der Erwerber besteht an einer Bauführung unter weitestgehender Fremdfinanzierung, der damit verbundenen Vermögensschaffung und an der Lukrierung späterer Mieteinnahmen. Dafür wurde von der auch hier auftretenden Firmengruppe ein Konzept geboten, in welches sich die Interessenten einbinden ließen. Völlig auszuschließen und jeder Lebenserfahrung widersprechend wäre die Annahme, es wären auch Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen worden, die sich an der Errichtung und Vermarktung nicht beteiligt hätten. Mit unterschiedlichen Rollen und Funktionen treten auf Seiten des Projektanbieters, Projektbetreibers bzw. Organisators folgende Firmen und Personen auf: A.-Ges.m.b.H., B-Ges.m.b.H., F AG, **** Ges.m.b.H., ****** Ges.m.b.H. Entscheidend ist im vorliegenden Fall, dass der Beschwerdeführer den Kaufvertrag unterfertigte, als das Bauvorhaben, die Fremdfinanzierung und die Beteiligung der Unternehmungen der Verkäuferseite bereits feststand. Die weiters eingegangen Verpflichtungen anlässlich der Versammlung vom 20. Dezember 2006 (unter Bekanntgabe des Gesamtinvestitionsvolumens) standen in einem so engen zeitlichen Zusammenhang, dass von einem Vertragsgeflecht im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auszugehen ist. Der Beschwerdeführer wollte im Zeitpunkt seines Erwerbes weder ein unbebautes noch ein mit einem Substandardhaus bebautes Grundstück, sondern ein Grundstück mit einem Anlageobjekt erwerben. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer setzt sich daher aus allen Verpflichtungen zusammen, die der Erwerber im Zeitpunkt des Kaufvorganges eingegangen ist. Wenn der Verwaltungsgerichtshof im Falle des oben zitierten Erkenntnisses vom 28. Mai 1998 die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten gebilligt hat, so hat diese Betrachtungsweise auch hier Platz zu greifen, weil es stets darauf ankommt, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (so schon das Erkenntnis vom 30. Mai 1994, ZI. 92/16/0144). Ob von den prognostizierten Gesamtinvestitionskosten auszugehen ist, wie im Erkenntnis von 99/16/0204 v. 06.11.2002 angeführt oder von den dann abgerechneten endgültigen Kosten sei dahingestellt entscheidend ist, dass dem Grunde nach alle Kosten des Gesamtkonzeptes der Grunderwerbsteuer zu unterziehen sind, da der Erwerbsvorgang auf ein Grundstück mit saniertem Gebäude gerichtet war, die Bauführung unter weitestgehender Fremdfinanzierung erfolgen sollte, zur Vermögensschaffung und Lukrierung späterer Mieteinnahmen. Nur durch Annahme des Gesamtkonzeptes ist das Projekt durchführbar. Die Erwerber wurden auf Grund eines vorgegebenen Vertragsgeflechtes in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (siehe Erkenntnis v. 9.11.200, ZI. 2000/16/0039 sowie v. 10.4.2008, ZI. 2007/16/0223). Ohne Akzeptanz all dieser Verträge ist die Realisierung des von langer Hand vorbereiteten und in kürzester Zeit durchgeführten Projektes nicht möglich. Daher sind alle Kosten in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage miteinzubeziehen, wie sie im Konzept angeführt sind, wie Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen, wirtschaftliche Betreuung, die Kosten der Hausverwaltung - es wurden nur Miteigentumsanteile erworben - Kosten der Erstvermietung, die Kosten der Finanzierungsbeschaffung mit einem Wort alle Kosten, zu denen sich der Erwerber verpflichtet hat, um die Liegenschaftsanteile zu erhalten in der Art und Weise, wie er sie im Blick seines Erwerbes hatte." 6.2. Stellungnahme des Bf. Mit Schriftsatz vom 28. Mai 2014 nahm der Bf. den Antrag auf mündliche Verhandlung zurück. Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer bzw. der zugrunde gelegten Bemessungsgrundlage gab er folgende Stellungnahme ab: "1. Nicht grunderwerbsteuerpflichtige Positionen 1.1. Küchen In den Baukosten It Kontenblatt (Beilage A) sind Kosten für Küchen iHv EUR 55.762,00 enthalten. Dabei handelt es sich um Einbauküchen inkl. Elektrogeräte in allen sanierten Wohnungen. Selbständige Bestandteile eines Gebäudes oder Grundstückes sind nicht Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dies gilt auch für solche Bestandteile, die zwar mit dem Gebäude verbunden sind, aber prinzipiell ohne Zerstörung der Substanz vom Gebäude abgetrennt werden können, solange die Abtrennung nicht wirtschaftlich sinnlos ist (Arnold/Arnold, Grunderwerbsteuergesetz 1897 zu § 2 GrEStG Rz 9; Fellner, Grunderwerbsteuer zu § 2 GrEStG Rz 18; VwGH vom 34.4.1970, 1793/69; UFS vom 16. Mai 2005, RV/0498-1/04). Eine Küche ist ein solcher selbständiger Bestandteil, da sie zwar in der Regel mit dem Gebäude verbunden ist, aber mit vertretbarem Aufwand abmontiert werden kann und danach weiterhin einen nicht unerheblichen eigenständigen Wert hat. Ebenso sind die Küchen nicht in einer derartigen Weise an die Immobilie angepasst, dass ein Einsatz an anderer Stelle nicht mehr möglich ist (Im Gegensatz zu UFS vom 18. Mai 2005, RV/0498-1/04, UFS 2005, 279). Daher sind die Kosten der Küchen iHv EUR 55.762,00 aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. 1.2. Entrümpelung In den Baukosten It Kontenblatt sind auch Kosten iHv EUR 6.550,00 angeführt, die die Entrümpelung einiger Bereiche der gegenständlichen Liegenschaft betreffen. Diese Kosten wären unabhängig von einem Kauf oder einer Sanierung des Projektes im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung der Liegenschaft angefallen. Daher ist der von der Judikatur geforderte unmittelbare Zusammenhang mit dem Grundstück bzw. der Grundstückstransaktion nicht gegeben (VwGH vom 17.3.2005,2004/16/0278) Die Kosten der Entrümpelung sind daher aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. 1.3. Miele Waschautomat In den Baukosten It. Baukostenblatt sind auch Kosten iHv EUR 3.535,65 enthalten, die die Anschaffung eines Miele Waschautomaten betreffen. Dabei handelt es sich nicht um einen Bestandteil des Gebäudes (s. oben 1.1) und es ist auch sonst kein unmittelbarer Zusammenhang mit der Liegenschaft gegeben. Dementsprechend handelt es sich auch nicht um einen Bestandteil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Miele Waschautomat ist dementsprechend aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. 2. Subventionen Für die Renovierung dieser Liegenschaft gewährt das Land Wien folgende Subventionen: - Nicht rückzahlbarer Einmalzuschuss It Förderzusicherung vom 15. Dezember 2009 iHv EUR 72.584,00. - Nicht rückzahlbare laufende Zuschüsse It Förderzusicherung vom 15. Dezember 2009 und der Nachtragszusicherung vom 8. November 2011 iHv in Summe EUR 29.752,24 zwei Mal jährlich für die nächsten 15 Jahre. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus laufenden halbjährlichen Zuschüssen von EUR 538,29 und EUR 29.213,95. Über die Laufzeit von 15 Jahren summieren sich diese Zuschüsse auf EUR 892.567,20. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich von der Gegenleistung iSd § 5 GrEStG. Der Begriff der Gegenleistung im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer ist ein dem GrEStG eigenständiger Begriff und weicht vom zivilrechtlichen Gegenleistungsbegriff ab. Der Gegenleistungsbegriff des § 5 GreStG ist in wirtschaftlicher Betrachtungsweise auszulegen (VwGH vom 29.8.2013, 2012/016/0159; VwGH vom 24.11.2011,2010/16/0246). Der VwGH judiziert in ständiger Rechtsprechung, dass die wirtschaftliche Betrachtungsweise dem Gegenleistungsbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes zugrunde zu legen ist (VwGH vom 29.8.2013, 2012/016/0159; VwGH vom 24.11.2011, 2010/16/02465). Die Gegenleistung ist dementsprechend, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten (VwGH vom 27.5.1999, 98/16/0349; VwGH vom 17.3.2005, 2004/16/0087; VwGH vom 30.9.2004, 2004/16/0087). Wie sich aus dem Protokoll der Interessentenversammlung bereits ergibt, wurden bereits vor Erwerb der Liegenschaft Erkundigungen über die potenzielle Förderwürdigkeit eingeholt. Dieser Umstand ist den Parteien dieses Verfahrens wohlbekannt, wird er doch unter anderem als Argument für die Verneinung der Bauherrneigenschaft genutzt. Aus der Einholung von Erkundigungen über die Förderwürdigkeit, und daher einer Einschätzung vor Erwerb der Liegenschaft, kommt der eindeutige Wille der Erwerber zum Ausdruck, dass wirtschaftlich nur der um die Förderungen gekürzte Betrag getragen werden soll. In wirtschaftlicher Betrachtungsweise wurde von den Erwerbern daher nur dieser Betrag der Liegenschaft als Wert zu Grunde gelegt und ein Erwerb war nur um diesen Wert gewünscht und geplant. Dass die Förderung ein wesentlicher Punkt der wirtschaftlichen Beurteilung war und somit die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflusst hat, ergibt sich auch aus der zeitlich darauf folgenden Korrespondenz und den Protokollen der weiteren Treffen der am Projekt beteiligten Parteien.