UFSK RV/0633-K/07

Bei Gebäuden im Privatvermögen wird im Hinblick auf den einheitlichen AfA-Satz von 1,5% für das gesamte Gebäude die Einheitlichkeit der AfA weiterhin zu beachten sein. Der AfA-Satz von 1,5% gilt bei Privatgebäuden für den Vermieter auch dann, wenn der Mieter das Mietobjekt betrieblich nutzt (Doralt, EStG, Kommentar, Tz. 21 zu § 8 EStG 1988). Unselbständige Bestandteile des einheitlichen Wirtschaftsgutes Gebäude sind gemeinsam mit dem Gebäude abzuschreiben und unterliegen keiner eigenen ND, selbst wenn ihre ND kürzer als die des Gebäudes ist (siehe Doralt, EStG, Kommentar, Tz. 5/1 zu § 8 EStG 1988). Die kürzere Lebensdauer verschiedener Gebäudeteile (Installationen, Verputz, Türen, Fußböden, Anstrich, Malerei, sanitäre Einrichtungen) begründet keine kürzere ND als die sich aus den konstruktiven und haltbaren Bauteilen ergebende einheitliche technische Gesamt-ND des Gebäudes (siehe Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2012, § 8 Rz 29). Für den Nachweis einer kürzeren ND schreibt das Gesetz kein Beweismittel vor, idR wird der Beweis durch das Gutachten eines Sachverständigen über den (technischen) Bauzustand zu erbringen sein. Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung. Zukünftige Verhältnisse dürfen nur insoweit berücksichtigt werden, als sich diese im gegenwärtigen Zeitpunkt bereits verlässlich voraussagen lassen (vgl. Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2012, § 8 Rz 28 f.). Die Bw. begehren die "technische" ND von 25 Jahren für die Anschaffungskosten des Bürogebäudes, weil bei einem "neu errichteten" Gebäude die ND von der Bauweise abhänge. Die technische ND der Container sei mit 25 Jahren begrenzt und würden sie den Hauptteil ausmachen. Vorauszuschicken ist, dass die Bw. selbst von einer 50-jährigen ND des Gebäudes bei einem einmaligen Austausch der Container ausgehen, weil gerade die gewählte Form der Stahlskelettbauweise nur bei einer so langen ND wirtschaftlich vertretbar ist. Wenn die Bw. die Bauinvestition selbst auf 50 Jahre planten und mit einem einmaligem Austausch der Container wirtschaftlich rechtfertigten, folgen sie schon selbst nicht der von ihnen im Verfahren laut SV-ND-Katalog für "Containerbauten" ins Treffen geführten ND von 15 bis 30 Jahren. Vielmehr spricht dies dafür, dass die im SV-ND-Katalog zugrunde gelegte gewöhnliche LD Containerbauten in "filigranerer" Bauweise betreffen wird. Angesichts der unstrittigen ND der tragenden Teile und der Container erübrigt sich ein weiteres Eingehen auf die Frage, ob dieses Gebäude in "Leicht-" oder "Massivbauweise" errichtet ist. Die Bw. brachten als Nachweis ein GA über die "wirtschaftliche ND" bei. Bewertungsstichtag war der 31. Jänner 2007, die Bw. haben bereits ab 2003 die AfA und nach der Fertigstellung ab 2004 für die Aktivierungen dieses Jahres ab Beginn der Vermietung eine AfA geltend gemacht. Das GA enthält keine Angaben, ob bzw. allenfalls welche Änderungen vom Zeitpunkt des Erwerbes bzw. des Abschlusses der Containereinbauten bis zum Bewertungsstichtag im Jahr 2007 eingetreten sind. Wie sich im Zuge der mündlichen Verhandlung herausstellte, sollte mit dem GA die kürzere technische ND nachgewiesen werden, der SV habe sich nur in der Bezeichnung geirrt. Die Bw. gehen selbst von einem "marktkonformen" Büroobjekt aus. Wenn im GA ausgeführt wird, "inwieweit aber die Größe dieses Büroobjektes am Markt bestehen kann und bei reiner Fremdvermietung benötigt wird, erscheint fraglich, zumal durch die etwas abgelegene Lage kein direkter Wirtschaftsanschluss nach Y. gegeben ist", so reichen diese möglichen zukünftigen - und auch noch völlig ungewissen - Entwicklungen nicht aus, eine kürzere (wirtschaftliche) ND zu rechtfertigen. Die angesprochene Lage ist bereits seit der Anschaffung eine "konstante und bekannte Größe" gewesen, eine zwischenzeitig eingetretene Verschlechterung ist den Vorbringen nicht zu entnehmen. Der SV behauptete in der Gutachterlichen Stellungnahme vom 20. Oktober 2009 zu Pkt. 7, dass die Container gleichzeitig ausgetauscht werden müssten. Dem kann jedoch der UFS nach den Ausführungen des Gesellschafters 4 in der mündlichen Berufungsverhandlung nicht mehr folgen; er betonte nämlich den Vorteil der Stahlskelettbauweise, die es zulasse, dass Container einzeln zu völlig unterschiedlichen Zeitpunkten und auch abhängig vom Bedarf ausgetauscht werden können. Unzweifelhaft ermöglichen die Container eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudes. Die Bw. haben nicht behauptet, dass die hier gewählten Container ohne das Stahlskelett separat und eigenständig nutzbar gewesen wären. Im hier vorliegenden Fall braucht daher ein Teil jeweils den anderen für ein funktionsfähiges Bürogebäude. Wenn der VwGH in seinem Erkenntnis vom 28. 1. 2005, 2000/15/0074, in der Begründung festgehalten hat, dass eine kürzere technische (Rest-)ND bei einem neu errichteten Gebäude in erster Linie von der Bauweise abhängt, während bei einem erworbenen Gebäude der Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbes relevant ist, so war dies eine allgemeine Feststellung. Im Erkenntnis ging es um ein "erworbenes", und nicht um ein "neu errichtetes" Gebäude. Bei den erworbenen Gebäuden war für den VwGH immer der Zustand der konstruktiven Bauteile relevant (vgl. z. B. das Erkenntnis vom VwGH vom 28.02.2012, 2009/15/0108). In dem zuletzt genannten Erkenntnis hatte der VwGH die RND einer gebrauchten Einkaufshalle zu beurteilen. In dem dortigen GA sind Schäden an konstruktiven Bauteilen angeführt gewesen. Im gegenständlichen Fall spricht die vorliegende Bauweise in Form des Stahlskelettbaus mit Massivteil und eingefügten, den Schilderungen der Bw. nach in praktikabler Weise austauschbaren Containern nach Ansicht des UFS für eine längere als die von den Bw. begehrte ND. Auch ist die Gebäudebeschreibung in der Versicherungspolizze - "Bauart massiv, Dachung: hart" - ein Indiz für eine "kompakte" Bauweise. Es ist nicht belegt, dass sich hinter der Bezeichnung ein qualitativ schlechteres Gebäude verbergen würde. Auch haben die Bw. nicht behauptet, dass die Bauausführung schad- oder mangelhaft gewesen wäre. Würde im Falle des "Erwerbs" von der Maßgeblichkeit der ND der konstruktiven Bauteile abgegangen und auf die vergleichsweise kürzere ND unselbständiger Bestandteile abgestellt, so würden bei Vermietungsgebäuden innerhalb der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zwei Kategorien mit voneinander (völlig) abweichenden AfA-Sätzen geschaffen. Denn der Ansicht der Bw. folgend, müsste die technische ND bei dem neu errichteten Containerbau aufgrund der "Bauweise" 25 Jahre sein. Gesetzt den Fall, die Firma veräußert noch im selben Jahr das fertig gestellte Bauwerk, müsste den Bw. folgend die ND bei der Erwerberin - nun abgestellt auf die konstruktiven Bauteile (Stahlskelett, Massivteil) - aufgrund des guten "Bauzustandes" im Zeitpunkt des Erwerbes 50 Jahre sein. Eine solche differenzierte Betrachtung lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Dem Vorbringen der Bw., die Container würden den Hauptteil ausmachen, weshalb ihre ND fürs gesamte Gebäude relevant sei, kann der UFS aus den genannten Gründen nicht folgen: Das Gesetz lässt keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass bei der Gebäude-AfA auf die AfA von unselbständigen Bestandteilen abgestellt werden sollte, es spricht vom "Gebäude". Optisch sind die massiven Bauteile und die "leichten" Container nicht separat abgegrenzt, sondern miteinander zu einem einheitlichen Gebäude verbunden. Die von den Bw. zitierten Ausführungen zum "Hauptteil "beziehen sich auf die unterschiedliche Nutzung von Teilen eines Gebäudes innerhalb des betrieblichen Bereichs. Hier ist aber aufgrund der Vermietung nach wie vor die "Einheitlichkeit" relevant (s.o., Doralt, Tz. 47 zu § 7 EStG 1988, unter Hinweis auf Tz. 19 des § 8 EStG 1988). Es lässt sich zudem der von den Bw. behauptete betragsmäßige Überhang der Aufwendungen für die Container nicht verifizieren. Während auf entsprechende Fragen im Vorhalteverfahren keine konkrete Zuordnung der Aufwendungen vorgenommen werden konnte bzw. allenfalls einzelne Teile zuordenbar waren, war auf einmal in der "Aufstellung" nach Ansicht der Bw. ein Großteil dem Containerbau zuzurechnen. Erstmals in der mündlichen Berufungsverhandlung brachten sie, nicht näher dokumentiert, sondern nur grob geschätzt vor, dass von den Anschaffungskosten 2003 fürs Gebäude von € 750.000,00 ein Teil von € 250.000,00 auf sechs im Kaufpreis inkludierte Mustercontainer entfallen würden, dies wären mehr als € 40.000,00 pro Container. Hält man sich vor Augen, dass die Anschaffungskosten eines Containers im Jahr 2004 durchschnittlich etwas weniger als € 20.000,00 ausgemacht haben (€ 584.500,00 für 30 Container), so scheint die Schätzung für 2003 als sehr überhöht. In der mündlichen Verhandlung konzedierten die Bw. über Vorhalt, dass die von ihnen in der "Aufstellung" dem Containerbau zugeordnete Beträge nicht diesen betroffen hätten, wie z. B. die Eintragungsgebühren, Beglaubigungskosten, etc., sowie die € 46.500,00, die letztendlich für die Verstärkung des Stahlskeletts aufgewendet worden sein sollen. In der "Aufstellung" sind im Anteil des Containerbaus auch "anteilige nicht zuordenbare Investitionen" enthalten, von ihnen lässt sich also nicht sagen, ob sie tatsächlich den Containerbau betroffen haben. Weiters konnten die Bw. nicht entkräften, dass aus diversen in der "Aufstellung" enthaltenen Beträgen die konkrete dahinter liegende Leistung nicht ersichtlich war. Somit kann nicht gesagt werden, dass alle verbleibenden Beträge den Containerbau betroffen hätten. Die Abschreibung auf 25 Jahre kann nach Ansicht des UFS auch deshalb nicht erfolgen, weil die "Bauinvestition", insbesondere in Form der Ausführung mit dem Stahlskelett, überhaupt erst durch eine ND über 50 Jahre gerechtfertigt war. Die Bw. behaupteten auch nicht - in der mündlichen Berufungsverhandlung konkret befragt -, dass das Gebäude nach Ablauf von 25 Jahren gänzlich unbrauchbar wäre, sondern nur, dass die Containerelemente ausgetauscht werden müssten. Wie bei einem Massivbau unselbständige Bestandteile mit einer kürzeren ND als das Gesamtgebäude ausgetauscht werden müssen, geschieht dies hier quasi "gebündelt" durch den Austausch der Containerelemente. Die von den Bw. für einen Gesamtaustausch mit 2 bis 4 Monaten bezifferte Dauer wird auch bei einem Massivhaus mit dieser Quadratmeteranzahl benötigt werden; abgesehen davon muss - wie in der mündlichen Verhandlung dargelegt - nicht zwingend ein Gesamtaustausch erfolgen. Da die Bw. im gesamten Verfahren nur von einem "Austausch" der Container gesprochen haben, und dies auch für einzelne Elemente geschehen kann, ist die vom Vertreter des Finanzamts dargelegte Ansicht naheliegend, den Austausch einzelner, mehrerer oder aller Elemente als Erhaltungsaufwand zu qualifizieren; Modernisierung und eine bessere Ausstattung schaden dem Charakter als Erhaltungsaufwand nicht (vgl. die Ausführungen im Erkenntnis des VwGH vom 17. 5. 2006, 2004/14/0080, betreffend eine Wasserversorgungsanlage). Dass der Austausch aller Container - wie vom Gesellschafter 4 in der mündlichen Verhandlung behauptet - € 1,5 Mio. kosten würde, lässt sich nicht nachvollziehen, stünde aber grundsätzlich einem Erhaltungsaufwand nicht entgegen, solange die "Wesensart des Gebäudes" nicht geändert würde. Funktional sollte es mangels gegenteiliger Äußerungen der Bw. weiterhin ein "Büro- und Verwaltungsgebäude" bleiben. Da die Parteien im Verfahren die ND der Container bzw. der Massivteile außer Streit stellten und keine zu beurteilenden Bauschäden oder -mängel vorlagen, war nach Ansicht des UFS ein Ortsaugenschein nicht erforderlich. Der unstrittig gute Bauzustand und auch die Bauweise könnten im gegenständlichen Fall die Ansicht vertreten lassen, dass lediglich der gesetzliche AfA-Satz von 1,5% zum Tragen käme; allenfalls wäre noch - weil "neu errichtet - bei Abstellen auf die "Bauweise" und in Anbetracht der von den Bw. geplanten Nutzung eine AfA von 2% gerechtfertigt. Diese Bandbreite würde auch Deckung finden in der "ND für Industriebauten", "Skelettgebäude (mehrgeschossig) mit Leichtausfachung, Stahldecken", für die Ross-Brachmann29, Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes baulicher Anlagen, S 116, eine ND von 50 bis 60 Jahren vorsieht. Diese Daten mitgeteilt, haben die Bw. wiederum nur auf die ND der "Containerbauten" im SV-ND-Katalog hingewiesen. Wenn nun das Finanzamt die ND mit 40 Jahren (AfA von 2,5%) bemessen hat, ist es bei der gegebenen Sachlage den Bw. in höchstmöglichem Ausmaß entgegen gekommen. Nach Anhörung der beiden Parteien und beim vorliegenden Verfahrensablauf sieht jedoch der UFS keinen Anlass, eine längere als die vom Finanzamt angesetzte ND zu berücksichtigen. Obigen Ausführungen folgend konnte der Berufung kein Erfolg beschieden sein, weshalb sie als unbegründet abzuweisen war. Beilage: 1 Bilddokumentation (Beilage 1) 1 "Technische Beschreibung GmbH Modulbau" (Beilage 2) 1 "Aufstellung"in Kopie (Beilage 3) Klagenfurt am Wörthersee, am 31. Oktober 2012