UFSW RV/2519-W/10

Nicht als für das Unternehmen gemäß § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG ausgeführt gelten Lieferungen, sonstige Leistungen oder Einfuhren, deren Entgelte überwiegend keine abzugsfähigen Ausgaben (Aufwendungen) im Sinne des § 20 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes 1988 sind. Gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 EStG 1988 dürfen bei den einzelnen Einkünften die für den Haushalt des Steuerpflichtigen und für den Unterhalt seiner Familienangehörigen aufgewendeten Beträge nicht abgezogen werden. Nach Z 4 leg.cit. dürfen bei den einzelnen Einkünften weiters freiwillige Zuwendungen und Zuwendungen an gesetzlich unterhaltsberechtigte Personen nicht abgezogen werden, auch wenn die Zuwendung auf einer verpflichtenden Vereinbarung beruht. Für die Beurteilung abgabenrechtlicher Fragen ist in wirtschaftlicher Betrachtungsweise gemäß § 21 Abs. 1 BAO der wahre wirtschaftliche Gehalt und nicht die äußere Erscheinungsform des Sachverhaltes maßgebend. Nach § 167 Abs. 2 BAO hat die Abgabenbehörde unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Dabei genügt es nach ständiger Rspr des VwGH von mehreren Möglichkeiten jene als erwiesen anzunehmen, die gegenüber allen anderen eine überragende Wahrscheinlichkeit oder gar die Gewissheit für sich hat und alle anderen Möglichkeiten absolut oder mit Wahrscheinlichkeit ausschließt oder zumindest weniger wahrscheinlich erscheinen lässt (vgl. VwGH 25.4.1996, Zl. 95/16/0244; 19.2.2002, Zl. 98/14/0213; 9.9.2004, Zl. 99/15/0250). Verträge zwischen nahen Angehörigen sind nach der Rspr des VwGH unbeschadet ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit für den Bereich des Abgabenrechts nur anzuerkennen, wenn sie | a) | nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, | b) | einen klaren, eindeutigen und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt aufweisen und | c) | unter Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (Fremdvergleich). Dies deshalb, weil der zwischen fremden Geschäftspartnern bestehende Interessensgegensatz bei nahen Angehörigen auszuschließen ist (vgl. VwGH 26.7.2007, Zl. 2005/15/0013). Um auszuschließen, dass eine Leistungsbeziehung zwischen nahen Angehörigen tatsächlich nicht primär durch das familiäre Naheverhältnis veranlasst ist, haben Lehre und Rechtsprechung in Umsetzung der Rechtsgrundsätze des § 21 BAO verschiedene Kriterien entwickelt, die im Rahmen der Beweiswürdigung zum Tragen kommen, wenn berechtigte Zweifel am wahren wirtschaftlichen Gehalt von behaupteten vertraglichen Gestaltungen bestehen. Demnach sind solche Rechtsverhältnisse, selbst wenn sie den Gültigkeitserfordernissen des Zivilrechts entsprechen, steuerlich nur anzuerkennen, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publizitätswirkung), einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen sowie umgesetzt worden wären (Fremdvergleich). Ein Naheverhältnis zwischen den beteiligten Parteien rechtfertigt die Prüfung, ob der Mietvertrag durch eine Leistungsbeziehung oder familienhaft bestimmt ist (vgl. VwGH 30.6.1994, Zl. 92/15/0221). Denn das Vorliegen eines zivilrechtlich gültigen Mietvertrages bedeutet noch nicht, dass das zivilrechtlich gültige Mietverhältnis auch für den Bereich des Steuerrechtes zu einer Einkunftsquelle führen muss. Typischerweise aus privaten Motiven (z.B. zur Versorgung naher Angehöriger) eingegangene Mietverhältnisse vermögen für den Bereich des Steuerrechts keine rechtliche Wirkung zu entfalten, sondern gelten als eine in der Privatsphäre (außerhalb des Unternehmensbereiches) stattfindende Einkommensverwendung (s. VwGH 22.11.2001, ZI. 98/15/0057). Der Mietvertrag zwischen den nahen Angehörigen darf sowohl unter dem Gesichtspunkt der Beweiswürdigung als auch unter Missbrauchsgesichtspunkten (§ 22 BAO) einem Fremdvergleich unterzogen werden. Die Fremdüblichkeit eines Mietvertrages ist aus der Sicht beider Vertragsteile zu beurteilen (vgl. VwGH 10.7.1996, Zl. 94/15/0039). Unklare bzw. fehlende Vereinbarungen sprechen gegen eindeutigen, dem Fremdvergleich standhaltenden Vertrag (vgl. VwGH 8.9.1992, Zl. 87/14/0186). Diese Grundsätze beruhen auf der in § 21 BAO normierten wirtschaftlichen Betrachtungsweise (VwGH 10.5.1988, Zl. 87/14/0084) und haben ihre Bedeutung vor allem im Rahmen der Beweiswürdigung (VwGH 6.10.1992, Zl. 89/14/0078). Insbesondere ist bei nahen Angehörigen zu prüfen, ob die formelle rechtliche Gestaltung eines Rechtsgeschäfts seiner wirtschaftlichen Bedeutung entspricht. Allerdings darf ein Naheverhältnis nicht generell zu Verdachtsvermutungen gegen Angehörigenvereinbarungen bzw. zu einer steuerlichen Schlechterstellung führen (VfGH 16.6.1987, Zl. G 52/87), weil es sich bei der Berücksichtigung des Naheverhältnisses nicht um ein schematisch anzuwendendes Beweislastkriterium handelt (vgl. VwGH 17.9.1979, Zl. 2223/78; VwGH 27.5.1981, Zl. 1299/80). Mietverträge zwischen nahen Angehörigen können daher für den Bereich des Steuerrechts zB dann keine Anerkennung finden, wenn eine Wohnung vom Hauseigentümer an einen nahen Angehörigen bzw. an eine ihm sonst nahe stehende Person unentgeltlich oder zu einem unangemessen niedrigen, nicht fremdüblichen Mietzins überlassen wird (s. sinngemäß EStR 2000 Rz 6520). Abzustellen ist darauf, ob der Vermieter den Mietvertrag mit einer fremden Person unter denselben Bedingungen abgeschlossen hätte wie mit dem nahen Angehörigen; dabei ist auf die Bereitschaft einer fremden Person abzustellen, das betreffende Mietobjekt zu einem höheren Mietzins zu mieten (vgl. VwGH 20.10.2004, Zl. 2000/14/0114). Die fremdübliche Mietzinshöhe wird nach der Rspr des VwGH von der Amortisation des eingesetzten Kapitals und der angemessenen Verzinsung bestimmt (vgl. VwGH 8.11.1988, Zl. 87/14/0197). Fremdunüblichkeit ist ebenso bei einem jahrelangen Stunden des Mietzinses ohne Zinsen und Sicherheiten gegeben (vgl. VwGH 27.5.1987, Zl. 84/13/0221). So hat der VwGH einen Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen nicht anerkannt, bei dem eine Miete von ca. 400 € vereinbart war, wobei jedoch 600 € angemessen gewesen wären. Dagegen wäre ein vergleichbarer Dienstvertrag zwischen nahen Angehörigen mit einem Entgelt von 400 € statt 600 € jedenfalls anzuerkennen (s. sinngemäß § 2 Tz 167/5). In dem diesem Erkenntnis zu Grunde liegenden Fall wurden überdies hohe Aufwendungen getätigt, die sich in Anbetracht der niedrigen Miete nur aus dem Angehörigenverhältnis erklären ließen (VwGH 20.10.2004, Zl. 2000/14/0114). Hinsichtlich der Frage der Fremdüblichkeit ist die im allgemeinen Wirtschaftsleben geübte Praxis maßgebend. Es ist zu hinterfragen, ob der Vereinbarung ein angemessener Leistungsaustausch oder aber das Naheverhältnis zu Grunde liegt; im letzteren Fall ist die Ernsthaftigkeit der Leistungsbeziehung zweifelhaft (vgl. Doralt, EStG-Kommentar, § 2 Rz 165). Es besteht auch keine steuerliche Vermutung gegen die Anerkennung von Rechtsbeziehungen zwischen Angehörigen. Bei eindeutigen Ermittlungsergebnissen können daher auch Rechtsbeziehungen anerkannt werden, bei denen nicht alle der vorgenannten Kriterien gleichermaßen ausgeprägt vorhanden sind, wenn an der tatsächlichen Durchführung kein Zweifel besteht und grundsätzlich Fremdüblichkeit gegeben ist (vgl. Wiesner/Atzmüller/ Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 4 Anm. 67). Der Fremdvergleich ist grundsätzlich anhand von Leistungsbeziehungen zwischen einander fremd gegenüberstehenden Personen vorzunehmen, wobei von deren üblichem Verhalten in vergleichbaren Situationen auszugehen ist (vgl. VwGH 1.12.1992, Zl. 92/14/0149). Nur Leistungsbeziehungen, die ihrer Art nach zwischen einander fremd gegenüberstehenden Personen nicht vorkommen (zB Schenkungen oder unentgeltliche Betriebsübergaben), sind danach zu beurteilen, wie sich dabei üblicherweise andere Personen verhalten, die zueinander in familiärer Beziehung stehen (vgl. VwGH 25.10.1994, Zl. 94/14/0067). Auf dieser Basis ist eine Vergleichsprüfung in zweifacher Hinsicht anzustellen (vgl. Wiesner/Atzmüller/ Grabner/Leitner/Wanke, EStG 1988, § 4 Anm. 71): | - | Es ist zu prüfen, ob der entsprechende Vertrag auch zwischen Fremden in den konkreten äußeren Form abgeschlossen worden wäre, bejahendenfalls | - | ist ein am Vertragsinhalt orientierter Fremdvergleich anzustellen, wobei zu beachten ist, dass es nahen Angehörigen an einem den Marktgesetzen unterliegenden natürlichen Interessensgegensatz fehlen kann (VwGH 13.12.1989, Zl. 85/13/0041). Insbesondere fehlt es an einem Leistungsaustausch, wenn Leistungen zwischen Angehörigen aus familiären Motiven erbracht werden, und zwar auch dann, wenn dafür (symbolische) Gegenleistungen gewährt werden. Derartige Leistungen dienen demnach nicht der Leistungserzielung. Werden Leistungen zwischen Angehörigen auf vertraglicher Basis erbracht, so kommt es, auch wenn die Verträge den Gültigkeitserfordernissen des Zivilrechts Rechnung tragen, nur dann zu einem Leistungsaustausch, wenn die Vertragsbedingungen einem Fremdvergleich standhalten (vgl. Berger/Bürgler/Kanduth-Kristen/Wakounig, UStG § 1 Rz 280). Eine Vermietungstätigkeit ist daher nach den allgemeinen Voraussetzungen für einen Leistungsaustausch zu beurteilen (vgl. vgl. Ruppe, UStG 1994, § 1 Rz 179). Liegt eine schriftliche Vereinbarung nicht vor, so müssen doch zumindest die wesentlichen Vertragsbestandteile (Bestandgegenstand, zeitlicher Geltungsbereich des Vertrages, Höhe des Bestandzinses, allfällige Wertsicherungsklausel, Vereinbarung über das Schicksal der Mieterinvestitionen und über die Instandhaltungspflichten, Tragung von Betriebskosten) mit genügender Deutlichkeit fixiert sein (vgl. VwGH 8.9.1992, Zl. 87/14/0186; Zl. 29.11.2000, 95/13/0004 zur mangelhaften Umschreibung der von der Tochter gemieteten Bestandsache hinsichtlich Nutzungsbeschränkungen sowie Mitbenützung des Gartens). Die in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes für die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen aufgestellten Kriterien müssen kumulativ vorliegen und haben ihre Bedeutung im Rahmen der - vom Verwaltungsgerichtshof nur auf seine Schlüssigkeit zu prüfenden - Beweiswürdigung. Sie kommen (nur) in Fällen zum Tragen, in denen berechtigte Zweifel am wahren wirtschaftlichen Gehalt einer behaupteten vertraglichen Gestaltung bestehen (vgl. Jakom/Lenneis EStG, 2011, § 4 Rz 332; VwGH 29.6.1995, 93/15/0115; VwGH 17.12.2001, 98/14/0137; VwGH 28.11.2002, 2001/13/0032; VwGH 24.9.2003, 97/13/0232; VwGH 26.5.2010, 2006/13/0134; VwGH 4.8.2010, 2007/13/0102). Belaufen sich die Baukosten auf eine Höhe von € 550.000,--, besteht kein Zweifel, dass es sich hier um ein besonders repräsentatives Gebäude handelt (s. sinngemäß UFS 23.2.2009, GZ. RV/0779-G/07). Ist die Vermietung aufgrund der familienhaften Beziehung als nicht-unternehmerische Tätigkeit zu werten, so kommt es mangels Steuerbarkeit zu keiner Besteuerung der Mietzahlungen (vgl. Ruppe, UStG 1994, 3. Auflage, § 1 Tz 179). Gleichzeitig ist der Vorsteuerabzug iZm der Gebäudeerrichtung ausgeschlossen. Eine spätere unternehmerische Nutzung stellt allenfalls eine Einlage dar und berechtigt nicht zu einer positiven Vorsteuerberichtigung. Kommt § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 zur Anwendung, so ist der Abzug der Vorsteuer ausgeschlossen. Die Leistungsbezüge iZm dem Gebäude sind nicht dem Unternehmensbereich zuzuordnen. Die Lieferung derartiger Gegenstände ist nicht steuerbar, und ihre Verwendung für nichtunternehmerische Zwecke löst keine Eigenverbrauchsbesteuerung aus. Sachgerecht in diesem Zusammenhang ist, dass es auch zu keiner Besteuerung der Mietzahlungen kommt (vgl. Mayr, Wohnraumvermietung zwischen GmbHs und ihren Gesellschaftern, SWK 14/2012, S. 718ff). In der Verwaltungspraxis erfolgt - gestützt auf die Rspr des VwGH - die Herleitung fremdüblicher Mieten durch Umkehrung des Ertragswertverfahrens (vgl. VwGH 10.7.1996, Zl. 94/15/0039; Pröll, UFS 2004/5, S. 190ff). Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens werden bebaute Liegenschaften bewertet, deren Nutzungsbestimmung es in erster Linie ist, aus den Erträgen über die Bewirtschaftungskosten hinaus eine angemessene Verzinsung des Kapitals zu erzielen, welches durch den Verkehrswert einer Liegenschaft repräsentiert wird. Mit diesem Verfahren werden allerdings nicht nur Liegenschaften bewertet, die tatsächlich Erträge durch Vermietung oder Verpachtung erzielen, sondern auch eigengenutzte Liegenschaften, die bei Fremdnutzung entsprechende Erträge erzielen könnten (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, Manz-Verlag, Wien 2010, 6. Auflage, S. 87). Im vorliegenden Fall kam das zwischen dem Bw. und seiner Mutter, I.S., mit Dezember 2007 begründete Mietverhältnis zivilrechtlich dadurch zustande, dass der Bw. mit 14. November 2007 ein "Mietanbot" an seine Mutter als Mieterin legte und diese die erste Monatsrate der Miete auf das Bankkonto des Bw. überwies. Ein zu vergebührender schriftlicher Mietvertrag, der den in der Angehörigenjudikatur normierten Kriterien entspricht, wurde somit hinsichtlich des im Jahre 1994 um ATS 3,300.000,-- (€ 239.820,35) angeschafften Grundstückes und im Jahre 2007 um € 546.524,08 errichteten Gebäudes nicht abgeschlossen. Das in Rede stehende "Mietanbot" vom 17. November 2007 hat den nachstehenden auszugsweise wiedergegebenen Inhalt: I. Mietgegenstand: Vermietet wird das Grundstück (Einfamilienhaus, Garten, Seezugang) 2xxx O., F. xx, GrdSt.Nr. Nr1/4/5. Der Mietgegenstand besteht aus Einfamilienhaus, Garten und Seezugang. ... Der Vermieter übernimmt keine wie immer geartete Haftung für ein Flächenmaß. II. Mietdauer: Das Mietverhältnis beginnt am 1. Dezember 2007 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zum Ende jedes Kalenderjahres gekündigt werden. Bei Ableben des Mieters ist der Erbe, wenn er Kind oder Enkelkind ist, berechtigt in den Vertrag einzutreten. ... III. Mietzins: Als Mietzins wird ein Betrag von € 1.500,-- monatlich vereinbart. Der Betrag ist im Vorhinein fällig und muss bis längstens 5. des Monats auf dem Konto des Vermieters eingelangt sein. Der Mietzins wird wertgesichert vereinbart. Als Gradmesser für die Veränderung dient die Entwicklung des VPI 2005. ... Neben dem Mietzins übernimmt der Mieter der Bezahlung der für die Liegenschaft vorgeschriebenen Grundbesitz- und Müllabgaben, wie der Wasser- und Abwassergebühren. Sollten diese nicht im Wege der Direktverrechnung mit der Gemeinde bezahlt werden können, werden sie vom Vermieter einmal jährlich gesondert vorgeschrieben und sind binnen einem Monat zur Zahlung fällig. Dasselbe gilt für allfällig entstehende Kosten für Rauchfangkehrung, für Schädlingsbekämpfung u.ä.. Die Kosten für Strom, Gas und Heizung sind vom Mieter gesondert zu tragen. Die gesetzliche Umsatzsteuer wird gesondert verrechnet. IV. Benützung und Veränderung: Der Mieter darf den Mietgegenstand ausschließlich für eigene Wohnzwecke nutzen. Jede gewerbliche oder quasi-gewerbliche Nutzung, die über den Mieter und seine Familienangehörigen hinausgeht, insbesondere durch eine regelmäßige Nutzung durch eine über das übliche Ausmaß hinausgehende Anzahl von Benutzern, ist ausgeschlossen. ... Die Errichtung von Stegen oder Schwimmkörpern welcher Art auch immer ist grundsätzlich verboten. Es ist dem Mieter jedenfalls untersagt, durch Anschüttung oder andere Maßnahmen welcher Art immer die vertragsgegenständliche Liegenschaft zu vergrößern. V. Erhaltung und Rückstellung: Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand und die darin befindlichen Installationen und Einrichtungen auf eigene Kosten zu warten und instand zu halten. .... Der Mieter verpflichtet sich, den Garten in gutem und benützbaren Zustand zu erhalten und bei Beendigung des Bestandverhältnisses in ebensolchem Zustand zurückzugeben. VI. Sonstiges: Der Mieter hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder dessen Beauftragten aus wichtigen Gründen, nach vorheriger Ankündigung und Terminvereinbarung mit dem Mieter, zu gestatten. Dasselbe gilt für Handwerker zur Durchführung notwendiger Arbeiten. ... Durch die Zahlung der ersten Monatsmiete von € 1.650,-- (€ 1.500,-- zuzüglich € 150,-- USt) auf das Konto bei der ERSTEN lautend auf Bw. gilt das Mietanbot als angenommen. Hinsichtlich des in Rede stehenden Grundstücks samt Gebäude in Fertigteilbauweise entrichtete die Mieterin, I.S., für den Zeitraum einen monatlichen Mietzins im Bruttobetrag von € 1.650,-- (Zeitraum Dezember 2007 bis Jänner 2011) bzw. € 1.739,-- (ab Februar 2011). Nebst diesem Betrag wurden in den Jahren 2009 bis 2011 jährliche Betriebskosten in Höhe von € 650,70 (2009), € 661,76 (2010) und € 677,63 (2011) an die Mieterin weiterverrechnet. Im vorliegenden Fall kann - wie anhand der nachstehenden Berechnung dokumentiert - nicht von einem angemessenen Mietentgelt bzw. Leistungsaustausch gesprochen werden, als unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 60 bzw. 67 Jahren ein monatlicher Mietzins in Höhe von € 2.730,91 (Basis: 60 Jahre) bzw. € 2.665,43 (Basis: 67 Jahre) zuzüglich Betriebskosten zumindest in Rechnung gestellt hätte werden müssen. Das als fremdüblich erachtete Mietentgelt wurde wie folgt ermittelt: | Bezeichnung: | 60 Jahre: | 67 Jahre: | Grundstückspreis (valorisiert): | 352.184,27 | 352.184,27 | davon 3%: | 10.565,53 | 10.565,53 | | Errichtungskosten Gebäude: | 546.524,08 | 546.524,08 | Vervielfältigungsfaktor: | 27,67556 | 28,77305 | anteilige Err.Kosten/Jahr: | 19.747,53 | 19.020,75 | zuzügl. 3% Grund und Boden: | 10.565,53 | 10.565,53 | Jahresreinertrag: | 30.313,06 | 29.586,28 | | Instandhaltung 5%: | 1.638,54 | 1.599,26 | Verwaltung 1%: | 327,71 | 319,85 | Mietausfallwagnis 1,5%: | 491,56 | 479,78 | Jahreskaltmiete: | 32.770,88 | 31.985,16 | Monatsmiete: | 2.730,91 | 2.665,43 Die Verzinsung des Grund und Bodens wurde dabei wie folgt errechnet: | Bezeichnung: | Betrag: | Anschaffungskosten 12/1994 in ATS: | 3.300.000,00 | Anschaffungskosten Grund 3%, 13J aufgezinst (ATS): | 4.846.161,25 | Anschaffungskosten Grund 3%, 13J aufgezinst (EUR): | 352.184,27 € | davon 3%: | 10.565,53 € Der Ermittlung der kalkulatorischen Monatsmiete iHv € 1.816,00 bzw. € 1.742,24 unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 60 bzw. 67 Jahren lt. Eingabe vom 24. August 2012 ist daher entgegen zu halten: Wenn Grund und Boden im Jahre 1994 um ATS 3,300.000,-- bzw. € 239.820,35 angeschafft wurden, war der Anschaffungspreis zu valorisieren, um eine Inflationskomponente zu bereinigen und mit 3% zu verzinsen. Es kann damit nicht den Ausführungen der Bw. gefolgt werden, die Abgeltung der Verzinsung des Kapitals bei Grundstücken erfolge durch die Wertsteigerung des Grundstücks, die bei Veräußerung durch den Vermieter realisiert werde. Da der Liegenschaftszins (Kapitalisierungszinssatz) bei Einfamilienhäusern zwischen 2,5% und 3,5% beträgt, wurde dieser mit 3% berücksichtigt. Da die Verwaltungskosten bei vermieteten Objekten durchschnittlich 3% bis 8% des Jahresrohertrages betragen und bei nur einem oder wenigen Mietern auf 1% bis 2% des Rohertrages sinken, wurde dieser im vorliegenden Fall mit 1% angesetzt (vgl. Kranewitter, a.a.O., S. 89). Hinsichtlich des tatsächlich in Rechnung gestellten Mietentgeltes in Höhe von € 1.650,-- bzw. € 1.739,-- ist insbesondere zu berücksichtigen, dass ein Seegrundstück in Nähe zum C-See mit einer Grundstücksfläche 2.230 m2 vorliegt und ein repräsentatives Gebäude mit Errichtungskosten iHv € 546.524,08 errichtet wurde (s. sinngemäß UFS 23.2.2009, GZ. RV/0779-G/07). Die mit Gegenäußerung vom 25. März 2009 ins Treffen geführten Wohnungen bzw. Grundstücke in vergleichbaren Lagen in U./C-See mit einer Fläche von 85 m2 (Top 2) bzw. 135 m2 (Top 3) werden daher nicht als vergleichbar erachtet, da es sich hier nur um Wohnungen mit einer wesentlich geringeren Wohnfläche handelt. Ebenso wenig wird mit Schreiben des R.T. vom 26. September 2007 ein fremdüblicher Mietzins in Höhe von € 18.000,-- zuzügl. Betriebskosten dokumentiert, als in Umkehrung des Ertragswertverfahrens eine fremdübliche Jahresmiete iHv € 2.730,91 (Basis: 60 Jahre) bzw. € 2.665,43 (Basis: 67 Jahre) ermittelt wurde und in Rechnung gestellt hätte werden müssen. Im Übrigen liegt das in Rede stehende Einfamilienhaus direkt zwischen See und einem bereits selbst genutztem weiterem Wohnhaus, wo zwischen den Häusern kein Zaun noch irgendeine andere Abgrenzung ersichtlich ist. Ein Seezugang ist nach den Feststellungen der BP nur über den Steg und das Bootshaus möglich. Nach den Erfahrungen des täglichen Lebens kommt daher eine Fremdvermietung (nicht etwa an Verwandte) kaum in Betracht bzw. scheidet weitgehend aus. Des Weiteren wird es nicht als fremdüblich erachtet, dass ein unbefristeter Mietvertrag mit einem nahen Angehörigen über ein Einfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 2.230 m2, einer Wohnfläche von 227,87 m2 nur durch das "Mietanbot" vom 14. November 2007 und die konkludente Zahlung einer Monatsmiete iHv € 1.650,-- zustande kommt und kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Die Abfassung eines schriftlichen Mietvertrages über ein unbefristetes Bestandverhältnis hätte entsprechende gebührenrechtliche Folgen nach sich gezogen. Für die Zeiträume September 2007 und Dezember 2007 werden daher die beantragten Vorsteuern in Höhe von € 90.598,60 (09/2007) und € 13.260,21 (12/2007) nicht zum Abzug zugelassen. Da hinsichtlich der "Vermietung" des Einfamilienhauses in O. am C-See keine wirtschaftliche Tätigkeit des Bw. vorliegt, war der erklärte Verlust aus der "Vermietung" dieses Hauses in Höhe von -€ 12.448,86 aus der Einkommensteuer-Bemessungsgrundlage 2007 auszuscheiden. Es war somit spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 13. September 2012