UFSW RV/0007-W/08

Herr A informierte Frau C. weiters darüber, dass an die **C-KEG für die Vermittlung des Objektes ein Honorar von brutto € 165.360,00 zu bezahlen ist. Herr A hat vorher mit Herrn D. vereinbart, dass er die Verpflichtung zur Bezahlung der Vermittlungsprovision an die "BW." überwälzen würde. Auch dies wurde von Frau C. namens der Bw. akzeptiert. Nach dem zwischen Frau C, Herrn D und Herrn A mündlich Einigung erzielt wurde, welche Leistungen die Bw. zu erbringen hat, um die Liegenschaft zu erhalten, wurden am 13. Juni 2005 folgende Rechnungen an die Bw. gelegt: 1) Ausgangsrechnung 20050037 der X über € 106.200,00 zuzüglich 20% USt (gesamt somit € 127.440,00) für "Vermittlung der Mieter des Hauses ADRESSE, laut Anhang, verrechnen wir vereinbarungsgemäß 6 Monatsmieten" 2) Ausgangsrechnung 20050001 der Y-GmbH. über € 461.000,00 zuzüglich 20% USt (somit gesamt € 553.200,00) für " Außenanlagen" 3) Ausgangsrechnung 20050002 der Y-GmbH. über € 58.000,00 zuzüglich 20% USt (somit gesamt € 69.600,00) für "Einrichtung". 4) Ausgangsrechnung 20050002 der **C-KEG über € 137.800,00 zuzüglich USt (somit insgesamt € 165.360,00) für "die Vermittlung des Kaufvertrages mit der X". Auf Drängen von Herrn D. wurden die Rechnung der X von der Bw. noch vor Kaufvertragsunterzeichnung am 17. Juni 2005 beglichen. Einen Tag vor Abschluss des gegenständlichen Kaufvertrages hat die X die Liegenschaft von der IMMOBILIEN-LEASING gekauft und wurde im Kaufvertrag über Verlangen der IMMOBILIEN-LEASING angemerkt, dass auf für das Objekt ein rechtskräftiger Abbruchbescheid vorliegt. Im Kaufvertrag von der "X" an die Bw. findet sich dieser Passus nicht. Am 23. Juni 2005 wurde der schriftliche Kaufvertrag über die Liegenschaft zwischen der X und der Bw. unterzeichnet. Darin wurde ein Kaufpreis von € 2.237.000,00 zuzüglich Umsatzsteuer, somit insgesamt € 2.684.400,00 ausgewiesen. Weitere von der Bw. zu erbringende den Leistungen werden darin nicht erwähnt. Einen Tag später, am 24. Juni 2005 wurde vom Vertreter der X und der Vertreterin der Bw. die "Ergänzungsvereinbarung zum Kaufvertrag" unterzeichnet, die auszugsweise folgenden Inhalt hat: "Mit Bezugnahme auf die Rechnungen vom 13. Juni 2005 bzw. in Ergänzung zum Kaufvertrag vom 23. Juni 2005 zwischen X .... als Verkäuferin einerseits und "BW." ... als Käuferin andererseits werden folgende Vereinbarungen getroffen: Die Käuferin verpflichtet sich, die Kosten für die Errichtung der Senkgrube, Dachdeckungen, Spenglerarbeiten, Errichtung einer Mauer, Verlegen von Gasleitungen Zusatzleistungen wie Verlegen von Stromleitungen, Betonierarbeiten, Teerarbeiten, Drainagen verlegen, Regenrinnen anbringen, Böschung abtragen samt zugehörigen Leistungen im Zeitraum 1996 bis 2005 in Höhe von EUR 461.000,00 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer von EUR 92.200,00 sowie die Kosten für Verkabelungen im Bürogebäude, Umbauarbeiten versetzen, Leitungen verlegen, 1200m2 Böden verlegen etc. im Zeitraum. 2000 bis 2005 in Höhe von EUR 58.000,00 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer von EUR 11.600,00 zu übernehmen." Damit wurde von den Vertragsparteien schriftlich festgehalten, zur Bezahlung welcher Beträge sich die Bw. bereits vor Kaufvertragsunterzeichnung mündlich gegenüber der X verpflichtet hatte. Die in der Vereinbarung genannten Beträge wurden in der Folge von der Bw. bezahlt, wobei die Finanzierung dieser Beträge durch einen von der Bw. bei der BANK aufgenommenen Kredit erfolgte. 2. Beweiswürdigung Diese Feststellungen gründen sich insbesondere auf das Vorbringen der Bw. in ihren schriftlichen Eingaben und die im Kern übereinstimmen Aussagen von Frau C und von Herrn A vor der Finanzstrafbehörde sowie auf die eingesehenen Unterlagen. Bei der mündlichen Verhandlung wurde von Herrn A nochmals bestätigt, dass beim Verkauf der Liegenschaften die früheren Investitionen auf der Liegenschaft von der Bw. abzugelten waren und dass sämtliche strittigen Rechnungen von der Bw. auch tatsächlich bezahlt wurden. 3. grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Gemäß § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs 2 Z. 1 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Gemäß § 5 Abs 3 GrEStG 1987 sind der Gegenleistung hinzuzurechnen 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, 2. Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. VwGH 26. 6. 2003, 2003/16/0077). Der Begriff der Gegenleistung im Grunderwerbsteuergesetz ist im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes - in den Fällen der Abs. 2 und 3 des § 5 GrEStG auch nur mittelbar - zu zahlen ist (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Rz 5 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist die Summe dessen, was der Verkäufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält; oder mit anderen Worten alles, was der Käufer einsetzen muss, um das Grundstück zu erhalten (vgl. Fellner, aaO, Rz 6 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes steht, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen (Fellner, aaO, Rz 9 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Zum Begriff "sonstige Leistung" iSd § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG zählen alle Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer oder für diesen an Dritte leistet, um das Kaufgrundstück erwerben zu können und deren Erbringung in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes steht (vgl. VwGH 27.1.1999, 97/16/0432). Leistungen des Erwerbers an einen Dritten sind insbesondere dann in den Bereich der Gegenleistung einzubeziehen, wenn sie den Veräußerer von einer ihn treffenden Verpflichtung befreien (vgl. VwGH 20. 2. 2003, 2002/16/0123). Zur Gegenleistung gehören grundsätzlich auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer - sei es aufgrund des Gesetzes, sei es aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung - obliegen, aber aufgrund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen, die sich also im Vermögen des Veräußerers zu dessen Gunsten auswirken, zur Gegenleistung (vgl. ua VwGH 22.5.1980, 1879/79). Für die Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage ist es weder erforderlich, dass die übernommene "sonstige Leistung" dem Veräußerer selbst zufließt, noch dass die Verpflichtung dazu vorher in der Person des Verkäufers - sei es im Innenverhältnis zum Käufer, sei es im Verhältnis zu einem Dritten - entstanden ist und der Käufer sich anschließend verpflichtet, diese Verbindlichkeit zu tragen. Es genügt, dass die Verbindlichkeiten erst in der Person des Käufers entstehen. Eine dem Verkäufer gegenüber eingegangene Verpflichtung, in einen gegenseitigen Vertrag einzutreten oder einen Vertrag mit einem Dritten abzuschließen, kann dem Grunde nach als sonstige Leistung zur Gegenleistung gehören (vgl. Fellner, a.a.O., Rz 66 unter Hinweis auf BFH 29.6.1988, II R 258/85, BStBl II 898 sowie BFH 13.12.1989, II R 115/86, BStBl II 1990, 440). Nach der langjährigen Judikatur des VwGH zur sog. "Bauherrenproblematik" sind dann, wenn sich ein Erwerber in ein vorgegebenes Baukonzept einbinden lässt, alle diesbezüglichen Verträge - dh. neben dem Kaufvertrag über einen Grundstücksanteil ebenso der Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes, dies selbst bei Verschiedenheit zwischen dem Grundstücksveräußerer und dem Bauführer - in den grunderwerbssteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. Selbst eine solche Personenverschiedenheit hindert die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage nicht, wenn die Abreden über einen Grundstückskauf und über die Betrauung mit der Errichtung eines Wohnhauses - wirtschaftlich gesehen - eine Einheit bilden und wenn der wohlverstandene, einheitliche Vertragswille auch in diesem Fall auf den Erwerb einer fertigen Wohnung samt ideellem Grundstücksanteil gerichtet war (vgl. ua. VwGH 26.3.1992, 90/16/0211, 0212). Diese Rechtsprechung lässt sich auf jene Fälle übertragen, in denen in Streit gezogen ist, ob Aufschließungskosten als Gegenleistung zu qualifizieren sind. Selbst wenn der VwGH beispielsweise im Erkenntnis vom 22.5.1980, 1879/79, betreffend Aufschließungskosten entschieden hat, dass eine bereits den Verkäufer treffende Leistungsverpflichtung dann, wenn sie vom Käufer übernommen wird und er diesbezüglich den Verkäufer schad- und klaglos hält, als "übernommene sonstige Leistung" iSd § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG zu beurteilen ist, dann ist damit noch nicht gesagt, dass NUR unter dieser Voraussetzung eine derartige Leistung zur Gegenleistung zu rechnen ist. Vielmehr kommt es nicht darauf an, ob die Leistung ausschließlich dem Beschwerdeführer (= Käufer) zugute kam oder ob im Zeitpunkt des Erwerbsvorganges für die Verkäufer bereits die Verpflichtung zur Entrichtung dieser Kosten bestand, sondern letztlich darauf, ob der wohlverstandene, einheitliche Vertragswille auf den Erwerb einer aufgeschlossenen Parzelle gerichtet und der Erwerb der Parzelle im unaufgeschlossenen Zustand faktisch gar nicht möglich oder undenkbar war (vgl. VwGH 25.2.1993, 91/16/0031). Auch die vom Verkäufer übernommene Verpflichtung, das Honorar des Realitätenvermittlers des Verkäufers zu bezahlen, gehört zur Gegenleistung. Wenn nur der Käufer eines Grundstücks dem Vermittler eine Provision zahlt, gehört die Provision zum grunderwerbsteuerpflichtigen Entgelt, soweit der Käufer eine Provisionsverpflichtung des Verkäufers übernommen hat (vgl. VwGH 10.9.1970, 1109/69). Soweit der Käufer eine eigene Provisionsverpflichtung erfüllt, gehört sie nicht in die Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer (vgl. Fellner, aaO, Rz 78 zu § 5 GrEStG). Im gegenständlichen Fall hat den Auftrag über die Vermittlung des Grundstückes der Verkäufer erteilt und hat sich Frau C namens der Bw. bereit erklärt, dass die Bw. die für die Vermittlung vereinbarte Provision in Höhe von brutto 165.360,00 übernimmt, weshalb diese Leistung der Bw. entsprechend den oben zitierten Grundsätzen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist. Ebenso verhält es sich mit dem Honorar für die "Mietersuche". Der Auftrag für die "Mietersuche" wurde von der Verkäuferin erteilt und hat die Bw. die Kosten hierfür in Höhe von brutto € 127.440,00 übernommen und wurde damit die Verkäuferin von einer ansonsten von ihr zu erfüllenden vertraglichen Verpflichtung befreit. Daher gehört auch diese Leistung zur Gegenleitung iSd § 5 GrEStG. Zu sog. "Mietablösen" und " Instandsetzungskosten" wird in der Judikatur folgende Differenzierung getroffen: Werden im Zug eines Grundstückserwerbes Mietablösen deswegen bezahlt, weil der Erwerber ein von Mietrechten freies Grundstück erwerben will, und sind die Verkäufer nur bereit, das Grundstück auch gegen eine Mietablöse zu veräußern, dann gehört diese Ablöse zur Gegenleistung , und zwar auch dann, wenn die Abreden in getrennten Vereinbarungen getroffen werden (VwGH 11.2.1971, 1620/69). Auch ein übernommener Ablösebetrag für leer stehende oder gemietete Räume im erworbenen Gebäude gehört zur Bemessungsgrundlage (VwGH 25.3.1965, Slg 3246/F). Zahlt der Erwerber des Grundstücks die Entschädigung für die Aufgabe der Mietrechte unmittelbar an den Mieter, ohne dass der Verkäufer des Grundstücks an dieser Vereinbarung beteiligt ist, so kann die Entschädigung dem Kaufpreis nicht hinzugerechnet werden. Ausschlaggebend ist, ob der Käufer das Grundstück belastet mit Bestandrechten oder lastenfrei erwerben will. Soll das Grundstück lastenfrei übertragen werden, so ist die Entschädigung Teil der Gegenleistung . Will der Erwerber die Mietrechte selbst beseitigen, so ist die Entschädigung auch dann nicht Gegenleistung , wenn er den Verkäufer mit der Freimachung beauftragt. In einem solchen Fall kann von einem unmittelbaren tatsächlichen und wirtschaftlichen oder inneren Zusammenhang der Leistung des Erwerbers mit der Erwerbung des Grundstücks nicht mehr gesprochen werden (VwGH 10.1.1985, 83/16/0181). Ein Betrag, den der Käufer des Grundstückes dem Verkäufer für die Aufgabe der von ihm auf diesem Grundstück benützten Räumlichkeiten zu zahlen verspricht, gehört jedenfalls zur Gegenleistung . Dabei ist es gleichgültig , ob dieser Betrag für den Verzicht auf Mietrechte des Verkäufers an diesen Räumlichkeiten oder bloß für die Räumung derselben geleistet wird und ob man diese Leistungen als "sonstige" im Sinne des § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG oder als "zusätzliche" nach Abs 2 Z 1 dieser Gesetzesstelle qualifizieren will (vgl die bei Fellner aao unter Rz 83 zu § 5 GrEStG zitierte Judikatur). Instandsetzungskosten werden, weil sie in der Regel dem Erwerber zugute kommen, nur dann in die Bemessungsgrundlage einbezogen, wenn sie noch den Verkäufer treffen und sie der Käufer ausdrücklich übernimmt. Dies gilt auch für die noch vom Verkäufer in Auftrag gegebenen Kosten einer Hausreparatur. Leistungen, die der Erwerber zwar verspricht, die aber ausschließlich ihm selbst zugute kommen, gehören nicht zur Gegenleistung (vgl VwGH vom 22. Mai 1980, 1879/79). Im Falle des Erkenntnisses des VwGH vom 11. März 1971, 1218/70, wurde ua geltend gemacht, dass in der Gegenleistung ein "Ersatz für die seinerzeitigen Ausgaben der Verkäuferin anlässlich des Umbaues der Betriebslokalitäten" enthalten sei. Der VwGH stellte hiezu fest, durch den erfolgten Umbau der Kinolokalitäten habe der Kaufgegenstand einen auch für Zwecke des Beschwerdeführers höheren Wert erlangt, der durch den entsprechenden Teil der Gegenleistung auch wirtschaftlich seinen Ausgleich gefunden habe. Der hiefür geleistete "Ersatz" unterliege daher der Grunderwerbsteuer , weil bei vernünftiger Überlegung dem so geleisteten Betrag Kaufpreisfunktion zukomme (vgl. Fellner aaO, Rz 98 zu § 5 GrEStG). Mit den von der Y-GmbH als seinerzeitige Nutzungsberechtigte in Rechnung gestellten Beträgen für "Außenanlagen" in Höhe von brutto € 553.200,00 und für "Einrichtung" in Höhe von € 69.600,00 wurden bereits Jahre vor dem Verkauf getätigte Investitionen abgegolten, wobei die Abgeltung der Kosten der Y-GmbH noch von der Verkäuferin vertraglich zugesagt wurde. Bei den Vertragsverhandlungen mit der Bw. war eine der Bedingungen der Verkäuferin, dass diese "Investitionskosten" von der Käuferin zu übernehmen sind, dh. auch diese Beträge mussten von der Bw. aufgewendet werden, um das Grundstück zu erhalten. Dass all diese von der Bw. zusätzlich zum Kaufpreis zu erbringenden Leistungen in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes standen wird hier besonders durch die "Ergänzungsvereinbarung" vom 24. Juni 2005 deutlich, in dem die bereits vorher von der Bw. mündlich zugesagten Leistungen auch noch schriftlich festgehalten wurden. Es wurde daher die Grunderwerbsteuer mit dem angefochtenen Bescheid vom Finanzamt zu Recht von einer Bemessungsgrundlage von insgesamt € 3.600.000,00 festgesetzt. Zum Vorbringen der Bw. bei der mündlichen Verhandlung, dass das Finanzamt XY die strittigen Rechnungen umsatzsteuerrechtlich und einkommensteuerrechtlich nicht anerkannt habe, da laut Ansicht des Finanzamtes XY kein Leistungsaustausch erfolgt sei und dass diese Rechnungen auch nicht als Anschaffungskosten qualifiziert worden seien, wird bemerkt, dass zwischen grunderwerbsteuerlicher und umsatzsteuerrechtlicher bzw. einkommensteuerrechtlicher Beurteilung weder eine Bindungswirkung besteht, noch stellen die in einem dieser Abgabenverfahren getroffenen Entscheidungen eine Vorfrage für das Grunderwerbsteuerverfahren dar. Abgabenbescheide oder Bescheide, denen keine Bindungswirkung iSd § 192 BAO zukommt, vermögen keine Wirkung zu erzeugen, die der entspricht, wie sie Feststellungsbescheiden eigen ist. Daher gibt es etwa auch keine Wechselwirkung bzw Gegenwirkung bezüglich Grunderwerbbescheiden und Einkommensteuerbescheiden, Einkommensteuerbescheiden und Erbschaftssteuerbescheiden, zwischen dem Lohnsteuerverfahren und Einkommensteuerverfahren (vgl. VwGH 28.3.1979, 0635/77 unter Hinweis auf Reeger-Stoll, Die Bundesabgabenordnung/5, S 294). Jeder abgabenrechtliche Tatbestand ist selbstständig und für sich zu beurteilen. Ein und derselbe Rechtsvorgang kann daher grundsätzlich mehreren Abgabenbelastungen unterliegen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes normiert ist. So ist dem Steuerrecht ein Grundsatz, wonach ein Vorgang nur mit einer Verkehrsteuer belastet werden kann, fremd. Eine Doppelbesteuerung ist dabei an sich auch nicht verfassungswidrig (vgl. VwGH 3.6.1993, 92/16/0010, 92/16/0036). Aus dem Umstand, dass (der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegende) Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen von der Grunderwerbsteuer befreit sind, kann keinesfalls ein allgemeiner Grundsatz abgeleitet werden, dass eine "Doppelbesteuerung" zu vermeiden ist (vgl. VwGH 15.3.2001, 2001/16/0018). Die Grunderwerbsteuer weist nicht den Charakter einer Umsatzsteuer auf (vgl. VwGH 31.8.2000, 2000/16/0608). Mangels Charakter als Umsatzsteuer spielt die Frage keine Rolle, ob im Falle der Einhebung der Grunderwerbsteuer von der Umsatzsteuer, die den Grundstückskaufpreis betrifft, ein Vorsteuerabzug möglich ist (vgl. VwGH 13.5.2004, 2001/16/0434). Es war daher die Berufung als unbegründet abzuweisen. Wien, am 22. Mai 2012