UFSW RV/0787-W/06

Allein das Aushängen von Annoncen an der Amtstafel des Ortes, bei der örtlichen Bank bzw. am Objekt, jedoch ohne Setzen weiterer Aktivitäten erweist sich dann, wenn selbst nach beträchtlicher Zeit noch immer kein Mieter gefunden wird, als keine geeignete Maßnahme zur Mietersuche. Dasselbe gilt für die Schaltung von Anzeigen im Internet (frühest nachgewiesen für den 17. September 2004, also nach 10 Jahren bisher erfolgloser Mietersuche). Der berufungsgegenständliche Zeitraum beginnt 1999, im 5. Jahr der Erklärung von Werbungskostenüberschüssen (erstes erklärtes Jahr: 1995). Wenn somit die Bw. nach dieser langen Zeit noch immer keinen Mieter im Ort [Ort] gefunden haben, wäre es nach Ablauf von vier erfolglosen Jahren zumindest für den berufungsgegenständlichen Zeitraum angezeigt gewesen, als nächsten Schritt die bisher erfolglose Strategie der Mietersuche auf eigene Faust zu ändern und einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen, zumal dieser auf Vormerkkunden bzw. eigene Geschäftskontakte zurückgreifen oder in sonst geeigneter Form seine Branchenkenntnis hätte einbringen können. Eine Änderung der Strategie der erfolglosen Mietersuche wäre auch beim Vorhaben der Bw. angezeigt gewesen, notwendige Investitionen erst dann vorzunehmen, wenn ein Mieter gefunden ist, um diese auf dessen Wünsche abzustellen. Die Bw. gaben im Schreiben vom 4. Februar 2002 an, dass sich das Haus in einem renovierungsbedürftigen Zustand befand. Es vermag daher nicht zu verwundern, wenn für renovierungsbedürftige Räumlichkeiten kein Mieter gefunden wurde. Im Schreiben vom 25. Mai 2005 machten die Bw. den Beginn von Investitionen (Zitat: "Baugenehmigung, Einreichung der Wohnbauförderung usw.") von einer erst zu erfolgenden "zustimmenden Kenntnisnahme" durch das FA abhängig. Erst im Schreiben vom 26. März 2006 und damit gleichfalls außerhalb des berufungsgegenständlichen Zeitraumes 1999 bis 2004 gaben die Bw. an, sich "zwischenzeitig" bei Land und Gemeinde um Fördermittel für Investitionen zu bemühen. Unternehmen die Bw. aber über mehrere Jahre hindurch keine Anstrengung, das Mietobjekt in einen "vermietbaren Zustand" zu versetzen, so fehlt es an der behaupteten Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht, zumal davon auszugehen ist, dass eine höhere Attraktivität des Mietgegenstandes erfahrungsgemäß zu einer kürzeren Leerstehungsdauer führt. Die Bw. hätten daher zumindest ab 1999 die Erfolglosigkeit ihrer Mietersuche erkennen und durch Änderung der Strategie, nämlich notwendige Renovierungen, entsprechend reagieren müssen. Weiters ist jede Einheit für sich selbst zu beurteilen. Aus einer anderen Vermietungstätigkeit betreffend ein Gebäude im selben Ort, sei es auch das Nachbarhaus, können keine Rückschlüsse auf das Verhalten der Bw. betreffend das berufungsgegenständliche Gebäude getroffen werden. Eine behauptete Vermietung an einen der beiden Bw., laut einem nicht unterschriebenen "Mietvertrag vom 01.01.2007" liegt drei Jahre außerhalb des berufungsgegenständlichen Zeitraumes. Überdies kann ein Miteigentümer hinsichtlich seines Anteils einkommensteuerrechtlich nicht gleichzeitig Gläubiger und Schuldner sein. Fazit: Die Beibehaltung einer mehr als 12 Jahre lang erfolglosen Methode zur Mietersuche für ein renovierungsbedürftiges Objekt auf eigene Faust nur durch Anbringen von Plakaten bzw. Schalten von Anzeigen im Internet ohne Änderung dieser Strategie etwa; durch Durchführung der notwendigen Renovierungen sowie Einschaltung eines professionellen Immobilienmaklers, der mehr Marktchancen hätte einbringen können, ist nicht als zielstrebiges Verhalten in der Vorbereitungsphase einer Tätigkeit zu beurteilen. Die Berufung war daher als unbegründet abzuweisen. Wien, am 6. Februar 2012