UFSW RV/2375-W/08

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Berechnung der Wertsicherung des Mietzinses nach dem VPI 2000 angesichts des Umstandes, dass bis zum heutigen Tag lediglich die für August 2010 geltende Indexzahl verlautbart wurde, nur bis zum Jahr 2010 fortgesetzt werden kann. Ab dem Jahr 2011 haben die zuletzt geltenden Verhältnisse in die Zukunft projiziert zu werden. Wenn nun der Bw. von einer Inflationsrate von 2,5% jährlich ausgeht, während die Inflationsrate im August 2010 bei 1,6% lag, entspricht dies in keinem Fall der Realität. Betreffend die Fremdmittelzinsen wurde in der Prognoserechnung 2 von einer vorzeitigen Tilgung des Rahmenkreditvertrages ausgegangen. Der Bw. teilte mit, dass ihn die Kenntnisnahme von nur reduzierten Mieteinnahmen im Jahr 2005 veranlasst habe, Reserven für die Altersvorsorge auszulösen und Fremdmittel in der Höhe von € 50.000 zurückzuzahlen. In diesem Zusammenhang verweist der Bw. in der mündlichen Berufungsverhandlung auf die Richtlinien zur Liebhabereibeurteilung vom 23. Dezember 1997, Z 14 0661/6-IV/14/97, und interpretiert diese in der Art, dass die vorzeitige Darlehenstilgung zwar eine Änderung der Bewirtschaftung darstelle, in den Fällen jedoch, in denen diese bereits im zweiten Veranlagungsjahr erfolge, die Änderung auf den Beginn der Tätigkeit zurückwirke und daher zu keiner Teilung in zwei verschiedene Beurteilungsperioden führe. Dazu ist festzustellen, dass die Sondertilgung von Fremdmitteln, soweit nicht eine von Beginn der Vermietung an einkalkulierte planmäßige Tilgung vorliegt (vgl. VwGH 16.9.2003, 2000/14/0159; 14.12.2005, 2001/13/0144) grundsätzlich eine Änderung der Bewirtschaftung darstellt. Die Vermietung wird diesfalls für den Zeitraum vor der Änderung der Bewirtschaftungsart so beurteilt, als würde sie ohne Änderung betrieben werden, nach der Änderung wird die Vermietung neu beurteilt. Eine von vornherein geplante Fremdkapitaltilgung ist dann anzunehmen, wenn diese zeitgerecht offen gelegt oder in die Prognoserechnung aufgenommen wird, Höhe und Abflusszeitpunkt konkretisiert und nachgewiesen sind und die Tilgung aus dem Kreditvertrag oder Tilgungsplan entnehmbar bzw. die Tilgung in einem Zeitraum von zehn Jahren geplant ist, nicht aber wenn trotz Aufforderung eine bei Beginn der Tätigkeit geplante Tilgung nicht nachgewiesen wird (vgl. Jakom, EStG, § 2, Rz 274). Im gegenständlichen Fall hat der Bw. in der Berufungsverhandlung selbst eingesehen, dass er es verabsäumt hat, seine Absicht der vorzeitigen Fremdkapitaltilgung zeitgerecht kund zu tun. Im Hinblick auf die vom Bw. ins Treffen geführten Richtlinien zur Liebhabereibeurteilung ist zunächst festzustellen, dass diese für den Unabhängigen Finanzsenat grundsätzlich unverbindlich sind. Soweit in diesem Zusammenhang jedoch das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 18.10.2005, 2004/14/0116, angesprochen wird, ist festzuhalten, dass darin die Fremdmitteltilgung erfolgte, bevor das Finanzamt hinsichtlich des Steuerpflichtigen und hinsichtlich des konkreten Projektes Ermittlungen angestellt hat. Dieser Sachverhalt deckt sich in keiner Weise mit dem berufungsgegenständlichen Sachverhalt. Im vorliegenden Fall hat der Bw. im Nachhinein, nämlich nachdem er sowohl seitens des Finanzamtes als auch seitens des Unabhängigen Finanzsenates mit der Liebhabereivermutung seiner Vermietungstätigkeit konfrontiert wurde, nach Möglichkeiten gesucht, seine ursprüngliche Prognoserechnung zu adaptieren und zu optimieren. Wenn nun der Bw. in diesem Zusammenhang im Jahr 2010 die - laut seinem Vorbringen - im Jahr 2005 entstandene Absicht der vorzeitigen Fremdkapitaltilgung eines im Jahr 2002 aufgenommenen Darlehens kund tut, kann keinesfalls von einer zeitgerechten Offenlegung dieser Absicht gesprochen werden. Die mangelnde Realitätsnähe der seitens des Bw. vorgelegten Prognoserechnungen wird auch durch die Nichtberücksichtigung von Instandhaltungskosten belegt. Künftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten haben in einer realitätsnahen Ertragsprognoserechnung ihren unverzichtbaren Platz (VwGH 27.5.2003, 99/14/0331). Die laufenden Instandhaltungskosten vorsorglich zu berücksichtigen, ist für die Widerlegung eines Liebhabereiverdachtes unerlässlich (VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171). Daran kann auch der Einwand des Bw., wonach das Haus F unmittelbar vor der Vermietung generalsaniert wurde und daher nicht mit Reparaturarbeiten zu rechnen sei, nichts ändern, da es bei der Vermietung eines Einfamilienhauses abgesehen von den auf den jeweiligen Mieter überwälzten Reparaturarbeiten auch andere Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen gibt, die zu Lasten des Vermieters gehen (z.B. Ausmalen des Hauses nach Beendigung des Mietverhältnisses bei normaler Abnützung - siehe Punkt 6 des Mietvertrages vom 9. August 2005) und es der Lebenserfahrung widerspricht, dass es innerhalb eines Prognosezeitraumes von 23 Jahren zu keinen Reparaturarbeiten kommt. Die adaptierten Prognoserechnungen, mit welchen der Bw. die Erzielung eines Gesamtgewinnes im Jahr 2021 (Prognoserechnung 1) bzw. im Jahr 2018 (Prognoserechnung 2) prognostiziert, erscheinen daher ebenfalls nicht zur Beurteilung geeignet, ob die berufungsgegenständliche Vermietungstätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten ließe. Nach den Berechnungen des Unabhängigen Finanzsenates würde sich eine realistische Prognoserechnung folgendermaßen darstellen: Da die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Renovierung des Hauses auf der Liegenschaft F ab deren erstmaligem Anfallen im Jahr 2002 geltend gemacht wurden, ist gemäß § 2 Abs. 4 LVO von einem absehbaren Zeitraum von 23 Jahren - beginnend im Jahr 2002 bis zum Jahr 2024 - auszugehen, innerhalb dessen ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist. a) Darstellung der maßgeblichen Einnahmen: Angesichts des Umstandes, dass - wie bereits oben ausgeführt - die Miete für die streitgegenständliche Liegenschaft in der Höhe von € 1.045,45 (netto) nach Beendigung des Mietverhältnisses im August 2005 offensichtlich nicht (mehr) dem Marktpreis entsprach und ein Vermieter mit ernsthafter Vermietungsabsicht die Höhe der Miete an die Nachfrage angepasst hätte, werden die Mieteinnahmen seitens des Unabhängigen Finanzsenates ab dem Zeitpunkt der Beendigung der Vermietung im April 2007 (Einzug des Bw. in das Mietobjekt) in der Prognoserechnung mit monatlich € 999 (netto) als realistisch geschätzt. Basierend auf diesem Nettomietzins wird bis zum Jahr 2010 die Wertsicherung des Mietzinses in Entsprechung des Mietvertrages und anhand des Verbraucherpreisindex 2000 weitergeführt, wobei als Ausgangsbasis die für den Monat des Vertragsabschlusses (August 2005) verlautbarte Indexzahl herangezogen wird. Während eine Veränderung der Indexzahl bis 5% unberücksichtigt bleibt, wird die erste außerhalb des Spielraumes von 5% liegende Indexzahl als Grundlage für die Neuberechnung des Mietzinses herangezogen. Da bis zum heutigen Tag lediglich die für August 2010 geltende Indexzahl verlautbart wurde, wird der Mietzins am dem Jahr 2011 - in Ermangelung aktueller Indexzahlen - mit einer großzügig unterstellten Inflationsrate von 2% jährlich nach jeweils zwei Jahren angepasst, wobei Leerstehungen - der Vorgangsweise des Bw. folgend - nach jeweils fünf Jahren berücksichtigt werden. Daraus ergeben sich folgende wahrscheinlich erzielbare Einnahmen: | | | VPI 2000 | Mietzins | = pro Kal.jahr | = Erhöhung in % | Leerstehung (2 Monate) | Leerstehung für Monate | | | | | | | | | August | 2005 | 110,7 | | | | | | September | 2005 | 111,1 | 1.045,45 | | | | | Oktober | 2005 | 111,1 | 1.045,45 | | | | | November | 2005 | 110,9 | 1.045,45 | | | | | Dezember | 2005 | 111,3 | 1.045,45 | 4.181,80 | | | | Jänner | 2006 | 111,0 | 1.045,45 | | | | | Februar | 2006 | 111,4 | 1.045,45 | | | | | März | 2006 | 111,7 | 1.045,45 | | | | | April | 2006 | 112,3 | 1.045,45 | | | | | Mai | 2006 | 112,4 | 1.045,45 | | | | | Juni | 2006 | 112,5 | 1.045,45 | | | | | Juli | 2006 | 112,4 | 1.045,45 | | | | | August | 2006 | 112,7 | 1.045,45 | | | | | September | 2006 | 112,5 | | | | | | Oktober | 2006 | 112,4 | | | | | | November | 2006 | 112,5 | | | | | | Dezember | 2006 | 112,8 | | 8.363,60 | | | | Jänner | 2007 | 112,8 | | | | | | Februar | 2007 | 113,1 | | | | | | März | 2007 | 113,7 | | | | | | April | 2007 | 114,2 | 999,00 | | | | | Mai | 2007 | 114,6 | 999,00 | | | | | Juni | 2007 | 114,7 | 999,00 | | | | | Juli | 2007 | 114,7 | 999,00 | | | | | August | 2007 | 114,6 | 999,00 | | | | | September | 2007 | 114,8 | 999,00 | | | | | Oktober | 2007 | 115,5 | 999,00 | | | | | November | 2007 | 116,0 | 999,00 | | | | | Dezember | 2007 | 116,9 | 999,00 | 8.991,00 | 5,6 | | | Jänner | 2008 | 116,5 | 999,00 | | | | | Februar | 2008 | 116,8 | 1.055,00 | | | | | März | 2008 | 117,7 | 1.055,00 | | | | | April | 2008 | 118,0 | 1.055,00 | | | | | Mai | 2008 | 118,8 | 1.055,00 | | | | | Juni | 2008 | 119,1 | 1.055,00 | | | | | Juli | 2008 | 119,0 | 1.055,00 | | | | | August | 2008 | 118,8 | 1.055,00 | | | | | September | 2008 | 119,1 | 1.055,00 | | | | | Oktober | 2008 | 119,0 | 1.055,00 | | | | | November | 2008 | 118,7 | 1.055,00 | | | | | Dezember | 2008 | 118,5 | 1.055,00 | 12.604,00 | | | | Jänner | 2009 | 117,9 | 1.055,00 | | | | | Februar | 2009 | 118,3 | 1.055,00 | | | | | März | 2009 | 118,6 | 1.055,00 | | | | | April | 2009 | 118.8 | 1.055,00 | | | | | Mai | 2009 | 119,1 | 1.055,00 | | | | | Juni | 2009 | 119,0 | 1.055,00 | | | | | Juli | 2009 | 118,7 | 1.055,00 | | | | | August | 2009 | 119,1 | 1.055,00 | | | | | September | 2009 | 119,2 | 1.055,00 | | | | | Oktober | 2009 | 119,2 | 1.055,00 | | | | | November | 2009 | 119,4 | 1.055,00 | | | | | Dezember | 2009 | 119,7 | 1.055,00 | 12.660,00 | | | | Jänner | 2010 | 119,3 | 1.055,00 | | | | | Februar | 2010 | 119,6 | 1.055,00 | | | | | März | 2010 | 120,9 | 1.055,00 | | | | | April | 2010 | 121,2 | 1.055,00 | | | | | Mai | 2010 | 121,3 | 1.055,00 | | | | | Juni | 2010 | 121,3 | 1.055,00 | | | | | Juli | 2010 | 120,9 | 1.055,00 | | | | | August | 2010 | 121,1 | 1.055,00 | | | | | September | 2010 | | | | | 1.055,00 | | Oktober | 2010 | | | | | 1.055,00 | | November | 2010 | | 1.055,00 | | | | | Dezember | 2010 | | 1.055,00 | 10.550,00 | | | | Annahme: ab 2011 Indexsteigerung von 2%/Jahr | | | | | | | | | | | | Ø | 2011 | | 1.107,75 | 13.293,00 | 5,0 | | | Ø | 2012 | | 1.107,75 | 13.293,00 | | | | 1-6 | 2013 | | 1.107,75 | 6.646,50 | | | | 7-12 | 2013 | | 1.163,14 | 6.978,83 | 5,0 | | | Ø | 2014 | | 1.163,14 | 13.957,68 | | | | Ø | 2015 | | 1.163,14 | 11.631,40 | | 2.326,28 | 11+12 | Ø | 2016 | | 1.221,30 | 14.655,56 | 5,0 | | | Ø | 2017 | | 1.221,30 | 14.655,56 | | | | 1-6 | 2018 | | 1.221,30 | 7.327,78 | | | | 7-12 | 2018 | | 1.282,36 | 7.694,17 | 5,0 | | | Ø | 2019 | | 1.282,36 | 15.388,34 | | | | Ø | 2020 | | 1.282,36 | 15.388,34 | | | | Ø | 2021 | | 1.346,48 | 13.464,80 | 5,0 | 2.692,96 | 1+2 | Ø | 2022 | | 1.346,48 | 16.157,76 | | | | 1-6 | 2023 | | 1.346,48 | 8.078,88 | | | | 7-12 | 2023 | | 1.413,80 | 8.482,82 | 5,0 | | | Ø | 2024 | | 1.413,80 | 16.965,65 | | | | | | | | | | | | Summe Einnahmen 2005-2024 | | | | 261.410,48 | | | Somit ergeben sich für den Zeitraum August 2005 bis Dezember 2024 Einnahmen in Höhe von insgesamt € 261.410,48. b) Darstellung der maßgeblichen Ausgaben: Auch ausgabenseitig erfolgt eine Fortrechnung der im Zeitraum 2002 bis 2006 getätigten Aufwendungen auf den Zeitraum von 23 Jahren, wobei grundsätzlich die seitens des Bw. erklärten Beträge aus den Einkommensteuererklärungen 2002 bis 2006 übernommen werden. Eine Korrektur findet lediglich im Hinblick auf die Aufwendungen für Einreichpläne sowie Grundbuch und Notar statt, welche zu aktivieren und auf die Restnutzungsdauer aufzuteilen sind. Verwaltungsaufwand: Da in den Jahren 2002 bis 2006 keine Verwaltungsaufwendungen geltend gemacht wurden, werden auch für die Folgejahre 2007 bis 2024 keine Verwaltungsaufwendungen in Abzug gebracht. AfA: Die Abschreibungen werden in Entsprechung des vom Bw. mit seiner Vorhaltsbeantwortung vom 15. Juni 2010 vorgelegten Anlagenverzeichnisses vorgenommen. Fremdmittelzinsen: Die Beträge für die Zinsen betreffend das Bankdarlehen mit einem Zinssatz von 4% werden aus der seitens des Bw. im Jahr 2004 und im Rahmen des Vorhalteverfahrens des Unabhängigen Finanzsenates übermittelten Prognoserechnung 1 (Grundlage: Finanzierung gemäß übermittelten Plan 2004) übernommen, welche im übrigen auch der seitens des Bw. vorgelegten Annuitätenberechnung entsprechen. Dass es sich bei dem im Jahr 2006 erklärten Betrag für Fremdmittelzinsen in der Höhe von € 3.188,41 im Gegensatz zu dem in den Prognoserechnungen festgehaltenen Betrag in der Höhe von € 9.289 offensichtlich um einen Irrtum handelt, hat der Bw. in der mündlichen Verhandlung bestätigt. Instandhaltungskosten: Die Instandhaltungskosten werden mit € 2.000 nach jeweils fünf Jahren angesetzt, was im Hinblick auf die Vorgangsweise des Bw., Leerstehungen nach jeweils fünf Jahren zu berücksichtigen, konsequent erscheint. In der nachstehenden Tabelle werden die obigen Ausführungen zusammengefasst und das für den Zeitraum Jänner 2002 bis Dezember 2024 zu erwartende Gesamtergebnis ermittelt. Danach ist bei der vom Bw. gewählten Art der Bewirtschaftung innerhalb eines Zeitraumes von 23 Jahren kein Gesamtgewinn erzielbar. Aus diesem Grund ist das Finanzamt bei seiner Beurteilung der Vermietung der Liegenschaft F zutreffend von Liebhaberei im Sinne der LVO ausgegangen. Den Berufungen gegen die Einkommensteuerbescheide 2002 bis 2006 war daher der Erfolg zu versagen. | Jahr | Ein- nahmen | Einreich- pläne | Grundbuch Notar | Wasser/ Kanal/ Abfall | Strom | Ver- sicherung | AfA | Fremd- kapital- zinsen | übrige WK | Instand- haltungs- kosten | Ergebnis | kumu- liertes Ergebnis | | € | € | € | € | € | € | € | € | € | € | € | € | 2002 | 0 | | | -64,32 | -27,02 | -60,54 | -1570,78 | | | | -1722,66 | | 2003 | 0 | | | | | | -3246,85 | -4466,42 | -5262,78 | | -12976,05 | -14698,71 | 2004 | 0 | | | | | | 6278,99 | -9495,9 | -2839,1 | -53,75 | -6109,76 | -20808,47 | 2005 | 4181,82 | | | | | | -7258,23 | -9231,44 | -24 | | -12331,85 | -33140,32 | 2006 | 8363,63 | | | | | | -7258,23 | -9289 | -24 | | -8207,6 | -41347,92 | 2007 | 8991,00 | | | | | | -7258,23 | -8998 | | | -4268,23 | -48613,15 | 2008 | 12604,00 | | | | | | -7258,23 | -8696 | | | -3350,23 | -51963,38 | 2009 | 12660,00 | | | | | | -7258,23 | -8382 | | | -2980,23 | -54943,61 | 2010 | 10550,00 | | | | | | -7258,23 | -8055 | | -2000 | -6763,23 | -61706,84 | 2011 | 13293,00 | | | | | | -7258,23 | -7715 | | | -1680,23 | -63387,07 | 2012 | 13293,00 | | | | | | -7095,56 | -7361 | | | -1163,56 | -64550,63 | 2013 | 13625,33 | | | | | | -6270,93 | -6994 | | | 360,4 | -64190,23 | 2014 | 13957,68 | | | | | | -6270,93 | -6611 | | | 1075,75 | -63114,48 | 2015 | 11631,40 | | | | | | -8791,85 | -6214 | | -2000 | -5374,45 | -68488,93 | 2016 | 14655,56 | | | | | | -5792,75 | -5800 | | | 3062,81 | -65426,12 | 2017 | 14655,56 | | | | | | -5792,75 | -5370 | | | 3492,81 | -61933,31 | 2018 | 15021,95 | | | | | | -5792,75 | -4923 | | | 4306,2 | -57627,11 | 2019 | 15388,34 | | | | | | -5572,66 | -4458 | | | 5357,68 | -52269,43 | 2020 | 15388,34 | | | | | | -5388,47 | -3974 | | | 6025,87 | -46243,56 | 2021 | 13464,80 | | | | | | -5388,47 | -3471 | | -2000 | 2605,33 | -43638,23 | 2022 | 16157,76 | | | | | | -5388,47 | -2948 | | | 7821,29 | -35816,94 | 2023 | 16561,70 | | | | | | -5388,47 | -2403 | | | 8770,23 | -27046,71 | 2024 | 16965,65 | | | | | | -5388,47 | -1837 | | | 9740,18 | -17306,53 Betreffend den Antrag des Bw. in seiner Eingabe vom 15. Juni 2008, den Freibetrag für seine behinderte Tochter rückwirkend ab September 2003 zu gewähren, ist festzustellen, dass für die Jahre 2003 und 2004 der Freibetrag wegen Behinderung eines Kindes gemäß § 35 Abs. 1 3. Teilstrich i.V.m. § 35 Abs. 3 EStG zusteht. Da der Bw. ab Jänner 2005 die erhöhte Familienbeihilfe bezieht, steht für die Jahre 2005 und 2006 der erhöhte Freibetrag gemäß § 34 Abs. 6 letzter Absatz EStG i.V.m. der Verordnung des BMF über außergewöhnliche Belastungen, BGBl 1996/303 idgF, zu. Die Einkommensteuerbescheide 2003 bis 2006 sind daher dahingehend abzuändern. 2) Umsatzsteuer 2002 bis 2006: Gemäß § 2 Abs. 5 Z 2 UStG 1994 gilt nicht als gewerbliche oder berufliche Tätigkeit eine Tätigkeit, die auf Dauer gesehen Gewinne oder Einnahmenüberschüsse nicht erwarten lässt (Liebhaberei). Gemäß § 6 LVO kann Liebhaberei im umsatzsteuerlichen Sinn nur bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO, nicht hingegen bei anderen Betätigungen vorliegen. Ob bei der Vermietung von privat nutzbarem Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO ("kleine Vermietung") umsatzsteuerlich Liebhaberei anzunehmen ist oder nicht, ist nach den oben für den Bereich des Einkommensteuerrechts dargelegten Grundsätzen zu beurteilen (vgl. VwGH 16.2.2006, 2004/14/0082). Die aus den angeführten Gründen erfolgte ertragsteuerliche Beurteilung der Vermietungstätigkeit einerseits als solche im Sinne des § 1 Abs. 2 LVO und andererseits als Liebhaberei gilt damit auch für Zwecke der Umsatzsteuer. Den Berufungen war daher auch in Bezug auf die Umsatzsteuer 2002 bis 2006 der Erfolg zu versagen. Beilage: 4 Berechnungsblätter Wien, am 14. Dezember 2010