UFSW RV/2014-W/06

2. Die Erklärung des Verkäufers in Punkt 6. seines Schreibens, nämlich ,Der etwaige Umfang der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest und ist im Vertrag unter ,VI Sanierung der Liegenschaft' spezifiziert', ist unrichtig. Die tatsächliche Sachlage ist aber, nur das ist richtig, im Punkt VI. des Kaufvertrages spezifiziert. Dort wird, wie im Vorhalt zutreffend zitiert, auf die Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, das ,laufende § 18 MRG Verfahren' (!) und auf die Sanierung der Liegenschaft in der von der MA 50 im § 18 MRG Verfahren letztlich (also erst in der Zukunft) genehmigten Form verwiesen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages stand nur die Antragstellung im § 18 MRG Verfahren fest (das diesbezügliche Verfahren lief ja), nicht aber dessen Ergebnis und damit auch nicht, wie diese Sanierung von der MA 50 genehmigt werden würde, und somit auch nicht, wie diese Sanierung tatsächlich erfolgen würde. Darüber hinaus stand im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch fest, dass im Zuge der Sanierung Außenfenster und -türen sowie Balkone der kaufvertragsgegenständlichen Wohnungen saniert werden würden (wiederum Punkt VI. des Kaufvertrages, was aber nur einen sehr geringen Teil der Gesamtsanierung ausmachte) sowie dass der Einbau eines Liftes erfolgen würde (ebenso Punkt VI. des Kaufvertrages). 3. Ebenso nicht vollständig richtig ist die Erklärung des Verkäufers in Punkt 6. seines Schreibens, dass er bei der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses Bauherr gewesen sei. Im Zeitpunkt der Sanierung war bereits Wohnungseigentum an der Liegenschaft begründet und die Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft erfolgte für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Für diese und im Rahmen seiner Verpflichtungen gegenüber dieser hat der Verkäufer die Verträge für die Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses (wenn auch im eigenen Namen) abgeschlossen. 4. Im Vorhalt wird darauf verwiesen, dass vom Verkäufer ein Bauvertrag Aufzug mit einer Brutto-Auftragssumme von EUR 87.978,47 sowie ein Bauvertrag Sanierung des Hauses mit einer Brutto-Auftragssumme von EUR 372.713,06 vorgelegt worden sei. Offenbar - so der Inhalt des im Vorhalt zitierten Schreibens des Verkäufers vom 9.6.2006 - wurden diese Verträge am 20.12.2005, also ca vier Monate nach (!) Abschluss des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages abgeschlossen. Im Kaufvertrag war von Sanierungskosten von EUR 459.557,04 ausgegangen worden, bei einer Aufteilung von ca 35 % für den Lifteinbau (entspräche ca EUR 160.843,91) und ca 65 % für die Sanierung allgemeiner Teile des Hauses (entspräche ca EUR 298.712,08). Diese Beträge, auch wenn zusammen in Summe ähnlich der im Kaufvertrag angenommenen Gesamtsumme der Sanierungskosten einschließlich Lifteinbau, weichen sehr erheblich von den im Kaufvertrag für den Lifteinbau (minus ca 45 %) und die Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses (plus ca 20 %) veranschlagten Beträge ab. 5. Nach all dem und angesichts der hohen Kostenabweichungen bei den tatsächlich abgeschlossenen Bauverträgen standen also im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses der Umfang der Sanierungsmaßnahmen an den allgemeinen Teilen des Hauses und die diesbezüglichen Kosten nicht fest. Diese Sanierung erfolgte, anders als im Schreiben des Verkäufers vom 9.6.2006 behauptet, auch nicht durch den Verkäufer als Bauherrn, sondern durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verkäufer hat nur selbst die diesbezüglichen Bauverträge im eigenen Namen, aber letztlich auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (und im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten gegenüber dieser) abgeschlossen. 6. Nur sehr schwer nachvollziehbar für den Berufungswerber ist das Argument im Vorhalt im Zusammenhang mit § 37 Abs 4 WEG (siehe Seiten 13f und 15 des Vorhalts). Im Ergebnis wird offenbar argumentiert, dass mangels Vorlage eines Gutachtens im Sinn des § 37 Abs 4 WEG der Verkäufer gegenüber den Käufern für einen Erhaltungszustand des Hauses und der Liegenschaft gewährleistet hätte, aufgrund dessen innerhalb der nächsten zehn Jahre ab Vertragsabschluss keine größeren Erhaltungsarbeiten erforderlich sind, und die Käufer zu diesem Zweck an den Verkäufer insgesamt EUR 87.500,00 als Teil des Kaufpreises geleistet hätten. 7. Es ist nun ganz offenbar so, dass der Erhaltungszustand des Hauses im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses kein solcher war, der innerhalb von zehn Jahren keine Erhaltungsarbeiten erforderlich gemacht hat. Anderes zu unterstellen, wäre absurd. Das Gegenteil war optisch erkennbar und bereits kurz nach Kaufvertragabschluss mussten Sanierungsarbeiten um den recht erheblichen Betrag von EUR 372.713,06 durchgeführt werden (und zusätzlich wurde ein Lift um EUR 87.978,47 eingebaut; der Anteil der beiden Käufer zusammen an diesem betrug knapp über 11 %, so man von den zusammen erworbenen 170/1528tel Anteilen an der Liegenschaft ausgeht). 8. Nach der im Vorhalt vertretenen These hat die fehlende Vorlage eines Gutachtens im Sinn des § 37 Abs 4 WEG zur Folge, dass der Verkäufer für einen Zustand des Hauses zu haften hat, der keine Erhaltungsmaßnahmen erforderlich macht. Für diese These spricht, dass § 37 Abs 4 WEG relativ zwingendes Recht ist, von der Bestimmung im Vertrag also grundsätzlich nicht abgegangen werden konnte (vgl. Prader, WEG² § 37, E 3 und E 29; Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 37 WEG Rz 7). Wenn das so ist, dann ist die Leistung eines Sanierungsbeitrages durch die beiden Käufer in der Höhe von zusammen EUR 77.822,37 (EUR 87.500,00 abzüglich von 11 % von EUR 87.978,47, letzteres sind EUR 9.677,63) gemäß § 879 ABGB nichtig und die Käufer haben diesbezüglich einen (aufgrund der Verjährungszeit von 30 Jahren nicht verjährten) Konditktionsanspruch gemäß § 877 ABGB (Bollenberger in Koziol/P. Bydlinski/Bollenberger, ABGB² § 879 Rz 31). Der Betrag von EUR 77.822,37 kann dann nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einberechnet werden, weil dessen Leistung nichtig war. 9. Andererseits könnte allerdings auch die Auffassung vertreten werden (und das war offenbar die Ausgangsbasis für die Parteien), dass § 37 Abs 4 WEG nicht in jenem strikten Sinn auszulegen ist, wie das im Vorhalt angenommen wird, und dass unter bestimmten Umständen der Verkäufer selbst dann nicht dafür haftet, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre ab Vertragsabschluss keine größeren Erhaltungsarbeiten erforderlich sind, wenn kein Gutachten im Sinn des § 37 Abs 4 WEG vorgelegt wird, so sich das Erfordernis solcher Erhaltungsarbeiten aus anderen vertraglichen Regelungen ergibt (so vermutlich, wenn auch nicht völlig klar, die Auffassung von Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 37 WEG Rz 42). Beim konkreten Kaufvertrag stand das zukünftige Erfordernis von Erhaltungsarbeiten zweifelsohne fest. Hierfür haben die Käufer letztlich einen pauschalierten Betrag für die Rücklage gemäß § 31 WEG geleistet, wobei der diesbezüglich abweichende Aufteilungsschlüssel für die Leistungen in die Rücklage auch im Grundbuch angemerkt wurde (vgl. Punkt V. des Kaufvertrages). Aus dieser Perspektive ist die Zahlung von EUR 87.500,00 eine pauschalierte Leistung in die Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft für zukünftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, nicht eine Leistung an den Verkäufer für die Eigentumswohnung im Zeitpunkt der Übergabe Dann ist, und so lautet der grundsätzliche Rechtsstandpunkt des Berufungswerbers im gesamten Verfahren, der volle Betrag von EUR 87.500,00 (bzw hinsichtlich des Berufungswerbers die Hälfte dieses Betrages) nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen (Arnold / Arnold, Kommentar zum GrEStG, § 5 Rz 148 ff). 10. Im Übrigen verweist der Berufungswerber auf seine bisherigen Ausführungen im Verfahren. 11. Zusammengefasst standen im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses weder der Umfang der Sanierungsarbeiten für die allgemeinen Teile des Hauses noch der diesbezügliche Kostenaufwand fest. Der Berufungswerber hat eine pauschalierte Leistung in der Höhe von EUR 43.750 für die Rücklage gemäß § 31 WEG iVm § 32 Abs 8 WEG hinsichtlich zukünftigen Erhaltungs- und Verbesserungsaufwandes erbracht, der in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für den früheren Erwerb der Wohnungen (zu einem Zeitpunkt, als der Umfang der Sanierungsarbeiten und die diesbezüglichen Kosten eben nicht festgestanden hatten und auch die diesbezüglichen Verträge nicht abgeschlossen worden waren) nicht einzubeziehen ist." Zu den Ausführungen in der Stellungnahme, dass die Erklärung des Verkäufers in Punkt 6. seines Schreibens, nämlich "Der etwaige Umfang der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fest und ist im Vertrag unter ,VI Sanierung der Liegenschaft' spezifiziert" ist unrichtigwird auf Punkt VI des Vertrages verwiesen. Nach diesem Punkt haben die Parteien vereinbart, die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu sanieren und einen Lift einzubauen. In der Beilage ./7 werden diese vorgesehenen Arbeiten näher definiert. Bei dieser Beilage handelt es sich um die "Beilage zur Ansuchen vom 15.12.04 gem. § 18 MRG" mit einer Aufstellung der Kosten der gemäß § 18 MRG notwendigen Instandsetzungsarbeiten exkl. USt. Laut dieser Aufstellung betragen die Kosten für die notwendigen Instandsetzungsarbeiten laut verschiedenen Kostenvoranschlägen (Elektriker € 23.188,65, Maler + Anstreicher € 93.230,00, Installateur € 24.593,26, Baumeister € 199.983,86, Liftbau € 34.440,00, Dachdecker + Spengler € 51.139,45 und Bautischler € 4.243,00) insgesamt € 430.818,22. Der Umfang der Sanierung war nicht vom Ausgang des § 18 MRG Verfahrens abhängig, da sich sonst der Verkäufer bei nicht voller Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen im Vertrag nicht verpflichtet hätte, den genauen Umfang und die Kosten der über das von der MA 50 genehmigten Sanierungsprogramm hinaus vorzunehmenden Verbesserungsarbeiten den Käufern offen zu legen. Dass der Verkäufer bei der Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses Bauherr war, ergibt sich nicht nur aus der Erklärung des Verkäufers, dass er für diese Arbeiten der Bauherr war, sondern auch aus den im Vertrag eingegangenen Verpflichtungen gegenüber den Käufern. Besonders spricht dafür, dass sich der Verkäufer im Vertrag zur Zahlung eines Pönales in der Höhe von € 120.750,-- an die Käufer verpflichtet hat, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin aus seinem Verschulden nicht eingehalten wird. Im Gegensatz zu den Ausführungen in der Stellungnahme ist der Hinweis auf § 37 Abs. 4 WEG im Vertrag ein eindeutiger Hinweis dafür, dass der Gegenstand des Kaufvertrages die Liegenschaftsanteile in dem im Vertrag festgehaltenen sanierten Zustand der allgemeinen Teile des Gebäudes war. In diesem Kaufvertrag wurde vom Verkäufer dafür Gewähr geleistet, dass die Sanierung der Liegenschaft nach Punkt VI. des Vertrages innerhalb der dort vereinbarten Frist durchgeführt wird. Der für die Sanierung zu leistende Betrag wurde im Kaufvertrag eben mit € 87.500,-- (für die Hälfte mit € 43.750,--) vereinbart. Laut dem Kaufvertrag wird dieser Sanierungsanteil in zwei gleich großen Raten fällig. Die erste Hälfte wird mit dem Beginn der Sanierungsarbeiten auf der Liegenschaft und die zweite Hälfte mit der Inbetriebnahme des Lifts nach Erteilung der diesbezüglichen Benützungsbewilligung fällig. Weiter spricht dafür, dass der Kaufgegenstand die Liegenschaftsanteile in dem im Vertrag vereinbarten sanierten Zustand waren, die Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung eines Pönales in der Höhe von € 120.750,-- an die Käufer, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin aus seinem Verschulden nicht eingehalten wird. Aus diesen Ausführungen ist ersichtlich, dass der von den Käufern für die vereinbarte Sanierung zu leistende Betrag in der Höhe von € 87.500,-- in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile steht, weshalb diese Leistung als Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaftsanteile anzusehen ist. Den Ausführungen des Berufungswerbers, dass diese Leistung für eine Rücklage gemäß § 31 WEG iVm § 32 Abs. 8 WEG für zukünftige Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen erbracht wurde, kann aus diesen Gründen nicht gefolgt werden. Aus diesen Gründen war spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 5. November 2010