UFSW RV/2130-W/09

Da aus den Honorarnoten der I-OEG ein Vorsteuerabzug nicht zusteht, sind bei den diesbezüglichen Werbungskosten Bruttobeträge anzusetzen. In der Berufungsverhandlung wies der Referent darauf hin, dass vergleichbare Seminare bei der Akademie für Recht und Steuern (ARS) bei längerer Dauer (ein ganzer Tag), weit weniger (ca. € 420,00 netto) kosten. Anzuführen sind noch die Seminare "Bauherrenmodelle und Steuern" von RA Mag. Dr. Mandl, RA Dr. Reinthaler, Mag. Fuhrmann, WP/StB Mag. Stagel, Mag. Hiesböck, Inhalt: Überblick über die verschiedenen Bauherrenmodelle, Bauherreneigenschaft, Mietenpool, Sicherheit für Investoren, neueste Rechtsprechung und aktuelle Entwicklung, Vertragswerk, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Ertragsteuer, aktivierungspflichtige Kosten, Instandhaltung, Instandsetzung, Abschreibung Liebhaberei, Spekulationstatbestand, Lage, Förderung, Modellrechnung, Kosten: € 440,00 netto, "Das Wiener Zinshaus" von BM Ing. Schöbinger, RA Mag. Dr. Singer, Inhalt: Bewertungsmethoden, Mustergutachten, aktuelle Rechtslage, Eigentumsrecht, Bewertung mietrechtlicher Hauptzinsreserve, ...", Kosten: € 420,00 netto, "Grundlagen des Miet- bzw. Wohnungseigentumsrecht" von Mag. Rosifska, Inhalt: Abgrenzung der Miete zu anderen Wohnformen, Typen von Mietwohnungen, Hauptmiete - Untermiete, Der Mietvertrag, Kosten zu Beginn des Mietverhältnisses, Der Mietzins, Der Hauptmietzins, Erhöhung des Hauptmietzinses, Mietzinsüberprüfung bei Schlichtungsstelle und Gericht, Der Untermietzins, Betriebskosten, Pflichen des Vermieters /Rechte des Mieters nach MRG, Pflichten des Mieters, Mietrecht und Lebensgefährten, befristete Mietverträge, Beendigung des Mietverhältnisses, Investitionsersatzanspruch des Mieters, Rückstellung des Mietgegenstandes, Rechtsdurchsetzung, Grundlagen des Wohnungseigentums, Eigentum an Liegenschaften, Gebäuden und Wohnungen, Miteigentum/Wohnungseigentum, Wer kann Wohnungseigentümer sein?, Wohnungseigentumsobjekt, Zubehör-Wohnungseigentum, allgemeine Teile der Liegenschaft, Garagen/Abstellplätze, Begründung von Wohnungseigentum, rechtlicher Alltag im Wohnungseigentum, Verwaltung der Liegenschaft im Unterschied zu Verfügung über die Liegenschaft, (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft, Beschlussfassung, Erhaltungspflichten, Mängel an allgemeinen Teilen, Hausordnung, Benutzungsregelung, Minderheitsrechte, laufende Aufwendungen, Verteilung der Aufwendungen, Heiz- und Warmwasserkosten, Erträgnisse der Liegenschaft, Abrechnung über die Aufwendungen, Der Verwalter, Der Eigentümervertreter, Nutzung des Wohnungseigentumsobjektes, Ausschließung von Wohnungseigentümern, Rechtsdurchsetzung, Dauer: 2 Tage, Kosten: € 745,00 netto, Seminare von Dr. Dirnbacher: "Neue Textbausteine für Mietverträge" von , € 420,00 netto, "Grundkurs Mietrecht Wohnungseigentum" Dauer: 2 Tage, Kosten: € 745,00 netto; Nach Auffassung des Referenten enthalten die berufungsgegenständlichen "Seminarkosten" unabhängig von ihrer Bezeichnung in den Honorarnoten tatsächlich Entgelte für verschiedene von der I-OEG an den Bw. erbrachte Leistungen. In den beiden Modellrechnungen der I-OEG sind die berufungsgegenständlichen Werbungskosten laut den ersten zwei Honorarnoten ("Persönliche Beratung für: Grundlagen des Immobilieneinkaufs, rechtliche Aspekte beim Liegenschafskauf, Steuergutachten, Plan lesen, Zinslisten interpretieren" und "Persönliche Beratung für: Modellentwicklung + Aspekte, Bauklassen und ihre Bedeutung, Aufgaben des Architekten: Planen bis Einreichung, Ausschreibung bis Abrechnung, laufende Kontrolle bis Endabnahme, Generalunternehmer") als "Startspesen Research und Entwicklung" ausgewiesen (Summe netto je € 6.900,00). | | Top 5 | Top 6 | Summe | | € | € | € | Research | 2.460,00 | 4.440,00 | 6.900,00 | Entwicklung | 2.460,00 | 4.440,00 | 6.900,00 Nach Angaben von Herrn FK wurde der Betrag eines "Seminars" mit 3% eines von der I-OEG angesetzten "Gesamtpreises der Wohnung" ermittelt, der Kaufpreis und Nebenkosten enthält. | | Top 5 | Top 6 | | € | € | Kaufpreis | 65.600,00 | 118.400,00 | Gesamtpreis laut I-OEG | 82.000,00 | 148.000,00 | davon 3% | 2.460,00 | 4.440,00 Nach Aussage des Bw. wurden ihm die beiden Wohnungen vor dem Ankauf von der I-OEG gezeigt. Die berufungsgegenständlichen Kosten enthalten damit einen Anteil für Vermittlungsprovision, die als Anschaffungsnebenkosten der beiden Wohnungen zu aktivieren sind (vgl. Doralt, EStG-Kommenstar, 13. Lieferung, § 6 Tz 69). Die Höhe der Vermittlungsprovision wird vom UFS unter Ansatz der vom VwGH 19.4.2007, 2005/15/0071, geforderten tatsächlich angefallenen Kosten zuzüglich fremdüblichen Gewinnaufschlages mit 3% des reinen Kaufpreises laut §§ 15, 16 ImmobilienmaklerVO 1996 ermittelt. | | Top 5 | Top 6 | | € | € | Kaufpreis | 65.600,00 | 118.400,00 | davon 3% | 1.968,00 | 3.552,00 | brutto 20% | 2.361,60 | 4.262,40 Ausgehend von Bruttobeträgen werden die anteiligen Maklergebühren mit € 2.361,60 (Top 5) und € 4.262,40 (Top 6) ermittelt und zu den Anschaffungskosten aktiviert. Afa wurde jedoch nicht geltend gemacht. | | Top 5 | Top 6 | | € | € | Research | 2.460,00 | 4.440,00 | Entwicklung | 2.460,00 | 4.440,00 | | 4.920,00 | 8.880,00 | Honorarnoten brutto | 5.904,00 | 10.656,00 | Anteil Makler | -2.361,60 | -4.262,40 | Rest | 3.542,40 | 6.393,60 Im Schreiben vom 2. Mai 2007 bot die I-OEG gegen Bezahlung der berufungsgegenständlichen "einmaligen Seminargebühren" ua. ein komplettes Facility Management der Wohnungen einschließlich Mieteneinzug und Überwachen ("Checken") in regelmäßigen Abständen sowie unbeschränkte Besuche der "Wokshops" an. Das (restliche) Entgelt von € 3.542,40 (Top 5) und € 6.393,60 (Top 6) wird daher als modellhafter Einsatz von Ausgaben (vgl. Zorn, RdW 2007, 366) gemäß dem Verteilungsgebot des § 19 Abs. 3 EStG 1988 auf die Laufzeit der vorausbezahlten Leistungen aufgeteilt. In den Honorarnoten vom 21. Dezember 2007 ist kein Leistungszeitraum angegeben. Im Schreiben vom 15. März 2010 gab Herr FK an, man habe kein Ende definieren wollen. Im bereits erwähnten Schreiben der I-OEG vom 2. Mai 2007 ist eine unbegrenzte Inanspruchnahme der Workshops genannt ("so oft besuchen, wie es Ihnen Spaß macht"). Gemäß § 21 Abs. 1 BAO ist für die Beurteilung abgabenrechtlicher Fragen in wirtschaftlicher Betrachtungsweise der wahre wirtschaftliche Gehalt und nicht die äußere Erscheinungsform des Sachverhaltes maßgebend. Die Wohnungen wurden als fremdfinanzierte Vorsorgewohnung mit steuerlicher Absetzmöglichkeit unter Ausschluss einer Liebhabereibeurteilung beworben. Gemäß § 2 Abs. 4 LVO 1993 gilt für Vorsorgewohnungen eine Frist von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen, innerhalb der nach der konkreten Bewirtschaftungsweise ein Gesamteinnahmenüberschuss erzielbar sein muss (absehbarer Zeitraum). Weiters ist zu beachten, dass § 30 Abs. 1 Z 1 lit. a EStG 1988 eine Spekulationsfrist für (nicht als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen dienende) Wohnungen von 10 Jahren vorsieht, nach deren Ablauf ein Verkauf der Wohnung nicht mehr steuerbar wäre. Aufwendungen gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 (siehe § 30 Abs. 1 Z 1 lit. a EStG 1988 letzter Satz) wurden vom Bw. bisher nicht geltend gemacht. Schließlich ordnet noch § 12 Abs. 10 UStG 1994 für Wohnungen bei einer Änderung der Verhältnisse (Verwendung für das Unternehmen des Steuerpflichtigen) innerhalb von 10 Jahren eine Berichtigung der geltend gemachten Vorsteuer an. Vor dem Hintergrund der dargestellten gesetzlichen Rahmenbedingungen erscheint in wirtschaftlicher Betrachtungsweise (§ 21 BAO) die Annahme eines 10-jährigen Verteilungszeitraumes für die Vorauszahlungen des Bw. als angebracht. Eine Inanspruchnahme der Leistungen der I-OEG bzw. des Nachfolgeunternehmens und damit ein Halten der Vorsorgewohnungen zumindest bis Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist und der gleichlangen Frist zur Vorsteuerberichtigung durch den Bw. kann nach der gesicherten Lebenserfahrung als gewiss angenommen werden. Der absehbare Zeitraum von 20 bzw. 23 Jahren laut Liebhabereiverordnung erscheint demgegenüber nach reiflicher Überlegung als zu lang bemessen für einen ernstlich anzunehmenden und im realen Wirtschaftsleben auch erwartbaren Leistungszeitraum. | | Top 5 | Top 6 | | € | € | restliche Werbungskosten vorausbezahlt | 3.542,40 | 6.393,60 | gemäß § 19 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 Jahre | 354,24 | 639,36 [Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass im Verfahren vor dem UFS eine Liebhabereibeurteilung der beiden Vermietungen nicht berufungsgegenständlich war und - mangels bis jetzt anders lautender Sachverhaltshinweise - zunächst nicht davon auszugehen war, dass der Bw. bereits bei Beginn eine vorzeitige Beendigung der Vermietungstätigkeit vor Ablauf des Zeitraumes des § 2 Abs. 4 LVO 1993 beabsichtigen würde.] Das Vorbringen des Bw., er habe vor, die "Seminare" bzw. "Workshops" in der Zukunft wegen der gebotenen Wissensvermittlung auch in Hinblick auf seinen Beruf als Notar und Vertragserrichter zu besuchen, ändert nichts an einer Aufteilung der dafür bezahlten Kosten gemäß § 19 Abs. 3 EStG 1988. Eine gesonderte Verteilung von Kosten auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einerseits und selbständige Arbeit andererseits - wofür der Bw. jedoch kein Aufteilungsverhältnis mitteilte - konnte unterbleiben, da sich die Beträge bei Ermittlung des Gesamteinkommens als Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer wieder saldieren und damit die Steuerbelastung gleich bleiben würde. Die Kosten des dritten Seminars "Persönlicher Workshop für: Grundlagen der Vermietung, Aspekte beim Mietvertrag, angemessene Miete, Richtwertmiete - Ab-/ Zu-Schläge" wurden von der I-OEG für Vermittlungsleistung für die Findung der Mieter mit drei Monatsmieten kalkuliert. Dies entspricht § 19 Abs. 1 ImmobilienmaklerVO 1996. Die Mieter wurden auch tatsächlich vermittelt (Mietverträge vom 13. März und 30 Mai. 2008). Gemäß § 19 Abs. 3 letzter Satz EStG 1988 konnte diese Vorauszahlung bereits im Jahr 2007 angesetzt werden. Die unter dem Titel eines weiteren "Seminars" geltend gemachten Kosten netto € 3.666,00 (brutto € 4.399,20) stellen unabhängig von ihrer Bezeichnung im Bruttobetrag (weil keine Vorsteuer) als Vermittlungsprovision für die Mietersuche sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. | | Top 5 | Top 6 | Summe | | € | € | € | Makler Vermietung laut Modellrechnung I-OEG | 1.307,00 | 2.359,00 | 3.666,00 | Honorarnoten brutto | 1.568,40 | 2.830,80 | 4.399,20 Zusammenfassung: | | Top 5 | Top 6 | Summe | | € | € | € | Fremdfinanzierungskosten gesamt (nicht berufungsgegenständlich) | -288,44 | § 19 Abs. 3 EStG 1988 laut UFS | -354,24 | -639,36 | -993,60 | Maklerkosten Mietersuche laut UFS | -1.568,40 | -2.830,80 | -4.399,20 | Einkünfte V+V laut UFS | | | -5.681,24 Kosten im Zusammenhang mit Vorsorgewohnungen sind unabhängig von ihrer Bezeichnung in Honorarnoten nach dem tatsächlichen Inhalt der erbrachten Leistungen in aktivierungspflichtige und sofort absetzbare Werbungskosten aufzuteilen, wobei die in einem ausufernden modellhaften Einsatz geltend gemachten Vorauszahlungen auf die Dauer des Leistungszeitraumes aufzuteilen sind. Der Bw. wendete sich nicht dagegen, dass der Einkommensteuerbescheid 2007 vorläufig erging, die Vorläufigkeit wurde vom UFS beibehalten. Aus den genannten Gründen war spruchgemäß zu entscheiden. Beilage: 1 Berechnungsblatt Einkommensteuer 2007 Wien, am 11. Juni 2010