UFSW RV/2099-W/07

Bei der Bezeichnung der Bank handelt es sich um eine sprachliche Unschärfe die SV selbst mit Hinweis auf seine Erinnerung mit dem eingefügten Zwischensatz relativiert wohingegen der übrige Teil der Aussage, die Kontaktaufnahme von Seiten des HW und sein Interesse sowohl an Mobilien als auch an der Immobilie unstrittig ist. Eindeutig ist seine Aussage, wonach er weder EK , JF noch die C-GesmbH kennt. Zwar stellt die Bw. dar, dass SV nicht notwendigerweise von der Vermittlung wissen musste nachdem sich HW die Verhandlungen vorbehalten hatte, die völlige Unkenntnis von SV (sowie GW) hinsichtlich der Vermittlungstätigkeit der C-GesmbH als der mit den Verhandlungen über die Veräußerung der Liegenschaft betrauten Personen erscheint dennoch angesichts der rechtlichen Situation fragwürdig, sind doch Immobilienmakler gemäß § 17 MaklerG ('Besondere Aufklärungspflicht') verpflichtet, wenn sie nur für eine Partei tätig werden (wie hier behauptetermaßen für HW), dies dem Dritten (somit der M-AG) mitzuteilen. Die Bw. führt u.a. an, im fraglichen Zeitraum hätte die M-AG über 6 Vorstandsmitglieder, 32 Prokuristen und eine Vielzahl weiterer Mitarbeiter verfügt. Es ist nicht glaubhaft, dass die Geschäftsführer der C-GesmbH ihrer gesetzlichen Verpflichtung durch mündliche Mitteilung an eine nicht näher benannte Person aus dem dargestellten Kreis nachgekommen sind, wäre diesfalls doch davon auszugehen, dass die Vermittlungstätigkeit den Verantwortlichen zur Kenntnis gebracht worden wäre. EK und JF gaben zwar bekannt dass sie aufgrund ständiger Geschäftsbeziehungen von DS und DK von der M-AG betreut würden, konnten aber keinen näheren Bezug zwischen den genannten Personen und dem vermittelten Geschäft darlegen. - Aussage von GW GW erklärt im Rahmen seiner Zeugenaussage SV habe den Kontakt zur Bw. hergestellt. Beide Vertragsparteien seien bei der RLB Niederösterreich-Wien (Raiffeisen Bank) Kunden gewesen. 'Da alle genannten Firmen, wie auch die Wo-Firma, bei der RLB-Niederösterreich-Wien (Raiffeisen Bank) Kunden waren, kam der Kontakt zustande.' Die Bw. legt im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 29. März 2006 dar, die Aussage dass 'alle Firmen' Kunden der Raiffeisenbank Niederösterreich-Wien gewesen seien, sei nicht nachvollziehbar, nachdem der Begriff 'alle Firmen' unbestimmt sei und aus dem Kundenstatus nicht automatisch auf eine Kontaktaufnahme geschlossen werden könne. Aus der Aussage geht indes hervor, dass 'alle genannten Firmen' somit die M-AG , die Bw, die MAI-GesmbH sowie die JF-GesmbH angesprochen wurden, somit ein bestimmbarer Personenkreis. Es erscheint plausibel, dass wenn die M-AG die Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien um Vermittlung bei der Veräußerung eines Grundstückes ersucht, diese die Kaufmöglichkeit gegenüber ihr geeignet erscheinenden Kunden aufzeigt. GW beantwortete die Frage, wie der Kontakt zwischen den Vertragsparteien hergestellt wurde damit, dass dieser durch SV hergestellt wurde. Die Bw. sieht hierin einen Widerspruch zu der Aussage von SV, der dazu befragt ausgesagt hat, dass die Bw. (konkret HW) mit ihm Kontakt aufgenommen hat. Da GW als Leiter des Rechnungswesens der M-AG die Frage darauf beziehen konnte, welche Person mit der Vermittlung der Liegenschaft auf Seiten der MG betraut war und nicht ob SV von sich aus (aktiv) Kontakt mit der Bw. gesucht hat, ist hier kein Widerspruch zu erkennen. Da überdies sowohl die Bp. wie auch die Bw. davon ausgehen, dass HW von sich aus in Kontakt mit SV getreten ist, erweist sich der scheinbare Widerspruch als irrelevant. - Zustandekommen der Vermittlung HW behauptet, von dem Geschäftsführer der C-GesmbH auf die zum Verkauf stehende Liegenschaft aufmerksam gemacht worden zu sein. EK gab im Zuge einer Vernehmung als Verdächtiger vor dem Finanzamt für Gebühren bekannt, aufgrund laufender Geschäftsbeziehungen mit der M-AG gewusst zu haben, dass das Objekt zum Verkauf stünde. Die Geschäftsführer der C-GesmbH geben weiters an HW 'ausreichend mit den notwendigen Unterlagen' versorgt zu haben, wobei dieser die weiteren Verhandlungen mit der M-AG geführt habe. Sie verweisen auf Ansprechpersonen (DS, DK) bei der M-AG, können aber nicht darlegen, von wem die Informationen über das verfügbare Grundstück von Seiten der M-AG stammen und von wem sie die an HW weitergereichten Unterlagen erhalten haben. Wie die Bp. im Rahmen der Niederschrift zur Schlussbesprechung feststellte, verfügte die C-GesmbH über keinerlei Unterlagen über die vermittelte Liegenschaft. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist davon auszugehen, dass Immobilienmakler Unterlagen über Geschäftsabschlussmöglichkeiten in Ablichtung zurückbehalten, könnte doch andernfalls die Vermittlungstätigkeit oder etwa die Höhe der Provision mangels Vorliegen entsprechender schriftlicher Unterlagen (Beschreibung der Liegenschaft, Vermittlungsauftrag) jederzeit bestritten werden, ohne dass dem Immobilienmakler geeignete Beweismittel zur Durchsetzung seines Anspruches zu Verfügung stünden. EK und JF geben im Rahmen ihrer Sachverhaltsdarstellung an das Finanzamt für Gebühren an, dass sie mit HW in den Jahren 1999 bis 2001 in umfangreicher Geschäftsbeziehung gestanden seien. Die Bp. vermerkt in diesem Zusammenhang, dass in den gesamten Buchhaltungen der CG (über 100 Firmen) vor dem 1. August 2000 keinerlei Geschäftsfälle oder Kontakte mit HW oder einem seiner Firmen aufgeschienen seien. Die Tatsache dass zwar Gespräche geführt wurden, jedoch zu keinen Geschäftsabschlüssen führten wird von der Bw. bestätigt. Die engen Geschäftsverbindungen reduzieren sich auf Benennungen von Liegenschaften die zu keinen Geschäftsabschlüssen führten und persönliche Kontakte insbesondere zwischen dem Geschäftsführer der Bw. HW und JF aus dem Ankauf von Flugstunden. Unglaubwürdig ist in diesem Zusammenhang die Darstellung von HW im Rahmen seiner Einvernahme durch das Finanzamt für Gebühren wonach er sich nicht mehr erinnern kann, mit welchem der beiden Herren (JF oder EK) er den mündlichen Vermittlungsvertrag geschlossen hat. Die Darstellung der Bw. wonach es üblich sei, dass Vermittlungsverträge in aller Regel keine schriftlichen Vereinbarungen zugrunde liegen würden, ist nicht zuzustimmen. Zu erwarten wäre zumindest eine schriftliche Bestätigung über den Vertragsinhalt, ist es gemäß § 4 (1) Z 3 der Verordnung des BMf wirtschaftliche Angelegenheiten über die Ausübungsregeln der Immobilienmakler vom 28.Juni 1996 doch standeswidrig, wenn ein Maklervertrag abgeschlossen wird, ohne dem Auftraggeber unverzüglich eine schriftliche Bestätigung über den Vertragsinhalt zu geben. Wenn die Geschäftsführer der C-GesmbH wie von der Bw. dargestellt aus ihrer Lebenserfahrung heraus damit rechnen mussten, dass die Bw. vertreten durch HW versuchen würde, den zustehenden Provisionsanspruch einer Reduktion zuzuführen so ist es umso weniger verständlich, weshalb sie diesen nicht sofort schriftlich fixiert haben. - Helikopterstunden Gemäß Sachverhaltsdarstellung der Bw. vom 29. März 2006 verfügte JF zum Zeitpunkt der Erstellung der Notiz über eine ruhende Hubschrauber Lizenz. Da HW zum Zeitpunkt der Abfassung der fraglichen Notiz im Zuge der Zusammenkunft betreffend Liegenschaftserwerb vom 1. August 2000 an der H-GmbH zu 50% beteiligt war, konnte er gemäß seiner Aussage JF bei diesem Gesprächstermin zur Buchung von 20 Flugstunden bewegen. Die H-GmbH legte mit 7. August 2000 eine Honorarnote, die durch die C-GesmbH bezahlt wurde. Die Bp. führt im Rahmen der Niederschrift zur Schlussbesprechung an, dass diese Darstellung nicht zutreffend ist, nachdem die Privatpilotenlizenz von JF bereits mit 25. Juli 2000 verlängert wurde. HW erklärte seine Darstellung mit einem Irrtum seinerseits. Laut seinen Anmerkungen zur Niederschrift vom 8. Mai 2006 glaubt er sich daran zu erinnern, dass JF über eine ruhende Hubschrauberlizenz verfügte. Wahrscheinlicher ist, dass der Irrtum von HW aus einer von EK und JF dem Finanzamt für Gebühren abgegebenen Erklärung vom 22. Februar 2006 (mit derselben Aussage) herrührt, die ihm bekannt geworden sein dürfte. Unklar blieb auch, in welchem (betrieblichen) Zusammenhang die Helikopterflugstunden mit der C-GesmbH an die die Rechnung gelegt wurde, standen. JF gab schließlich im Rahmen seiner Vorhaltsbeantwortung dem UFS bekannt, dass die laut Rechnung vom 7. August 2000 an die C-GesmbH verrechneten Flugstunden aus Termingründen tatsächlich nie getätigt worden seien. Die H-GmbH erklärte im Rahmen ihrer Vorhaltsbeantwortung, dass anhand ihrer Aufzeichnungen (Schulungsunterlagen) keine Konsumation der Flugstunden durch JF bzw. EK festgestellt werden konnte. Dies ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil die Bp. bei den drei auf dem Grundbuchsauszug vorgefundenen Vermerken hinsichtlich der Vermittlungsprovision vom Vorliegen eines Scheingeschäftes ausging und sich die Bw. im Rahmen des Verfahrens bemüht hat, die Flugstunden als gewöhnlichen Geschäftsfall mit Vereinbarung, Rechnung und Bezahlung erscheinen zu lassen. Wenn nunmehr hervorkommt, dass die vereinbarten Flugstunden nicht absolviert wurden stellt dies ein nicht unbedeutsames Indiz dafür dar, dass die auf dem Grundbuchsauszug vereinbarten Geschäfte nicht in dieser Form umgesetzt wurden. - Wertsteigerungen Grundstück S Der Kaufpreis der von HW in das Privatvermögen angeschafften Liegenschaft beträgt laut Vertrag vom 1. August 2000 S 7 Mio. Die Bp. sieht den von ihr angenommenen Kaufpreis i.H.v. S 8.750.000,- angesichts des vorliegenden Gutachtens von GZ über S 11 Mio als angemessen an. Die Liegenschaft wurde lt. Bw. von den Verkäufern, der S-KEG und T-KEG mit Vertrag vom 9. Dezember 1999 um S 6,5 Mio erworben. Die Wertsteigerung belief sich somit laut Bw. innerhalb eines knappen Jahres auf S 500tsd. Die Bw. moniert, bei dem von der Bp. angenommenen Wert der Liegenschaft S i.H.v. S 8.750.000,- hätte die Wertsteigerung innerhalb eines Jahres v. S 2.250.000,- d.s. 34,61% entsprochen, wobei die Bp. jeglichen Nachweis für einen derart überhöhten Marktpreis schuldig geblieben sei. Laut Bw. ist eine derartige Wertsteigerung nicht erklärlich. Dass entsprechende Wertsteigerungen auf dem Immobiliensektor durchaus denkbar sind, zeigt sie indes selbst auf. Demnach wurde die fragliche Liegenschaft S zuvor am 19. Mai 1999 um S 4,5 Mio von der L-GmbH und der HA-GmbH an die S-KEG und die T-KEG verkauft. In diesem Fall betrug die Wertsteigerung innerhalb von rund 7 Monaten S 2 Mio d.s. 44,44%. Wertsteigerungen beim Zustandekommen von Verträgen sind jeweils aus der subjektiven Sicht von Verkäufer und Käufer zu betrachten. Ungewöhnlich geringe Preise können zum Beispiel auf Notverkäufe beim Veräußerer hinweisen, hohe Preise auf mit dem Kauf des Grundstückes verbundene Erwartungen. Bei der Beurteilung von Kaufpreisen ist somit immer auf die Umstände des Einzelfalles Bedacht zu nehmen (siehe unten).Erwerb der Liegenschaft S Von Bedeutung ist angesichts der Darstellung der Bp. die von einem Kaufpreis von S 8,75 Mio für die Liegenschaft ausgeht, wohingegen HW bereits einen Kaufpreis von S 7 Mio als überhöht ansieht zwangsläufig die Frage nach dem ihr beigemessenen Wert. Die Bp. stützt sich zur Untermauerung ihrer Ansicht auf ein Gutachten von GZ, das über Auftrag der C-GesmbH den Verkehrswert der Liegenschaft zum Stichtag 25.11.1999 (Tag des Augenscheines) mit S 11 Millionen beziffert. Das Gutachten von GZ weist Mängel auf, worauf die Bw. im Rahmen der Berufung zu Recht hinweist. So geht GZ bei der Berechnung des Ertragswertes für die leer stehenden Wohnungen von einem Ertragswert von S 40 pro m2 aus. Dieser Wert liegt weit über dem Kategoriemietzins für die Kategorie A obwohl sämtliche fraglichen Wohnungen mit einer Ausnahme der Kategorie D zuzurechnen waren. Auch der Kapitalisierungszinsfuß von 2,5% erscheint angesichts der zwar guten aber keineswegs Spitzenlage der Liegenschaft als zu gering (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung5, S 95) der für Mietwohnhäuser von einem Kapitalisierungszinssatz von 4-5% bei Mietwohnhäusern ausgeht. Als unzutreffend erweist sich jedoch die Behauptung der Bw., wonach das Gutachten zu diesem Wert unter der Voraussetzung gelangt, dass erhebliche weitere Investitionen getätigt, das Objekt ausgebaut und damit wohl zuerst freigemacht würde. GZ trifft die Bewertung unter der Annahme, dass die Leerstehungen unsaniert weitervermietet werden, wobei er einräumt, dass eine Prüfung über die Erzielbarkeit von Mieten nicht durchgeführt wurde. Bedeutsam ist die ebenso unzutreffende Darstellung der Bw. im Rahmen der Gegenäußerung zur Stellungnahme der Bp., wonach die Nettomiete inklusive Leerstehungen auf Basis der gesetzlich zulässigen Mieten S 19.793,91 betragen habe. Laut ihren Angaben lag der Höchstbetrag des Kategoriemietzinses D bei S 17,20 pro Quadratmeter wobei für Wohnungen in unbrauchbarem Zustand, was auf die meisten Wohnungen zugetroffen sei, sogar nur ein Mietzins i.H.v. S 8,60 pro Quadratmeter erzielbar gewesen wäre. Die Bp. hatte die Bw. im Rahmen ihrer Stellungnahme darauf hingewiesen, dass Mieten bis zu S 51,04 pro Quadratmeter bezahlt würden, worauf die Bw. erwiderte, dass derartige Mieten die gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsregelungen verletzen würden. Die vom Geschäftsführer der Bw. mit Schreiben vom 20. Dezember 2005 vorgelegten Zinsliste per 5/2000 bestätigt die Ausführungen der Bp. Für die Wohnung der Kat. D Top. Nr 26-27 wurde für eine Wohnfläche von 56,03m2 ein Mietzins i.H.v. S 2.903,83 somit S 51,04 pro Quadratmeter erzielt. Gesamt betrachtet wurden laut Zinsliste für Mai 2002 für die Vermietung sämtlicher Wohnungen (die mit einer Ausnahme alle der Kategorie D zuzurechnen waren) ein durchschnittlicher Mietzins i.H.v. S 25,22 pro Quadratmeter erzielt. Die Bw. erläutert, der von ihr bestellte Gutachter (GK) gehe von einem erzielbaren Bestandzins vom S 25,22 pro Quadratmeter nur unter der Voraussetzung, dass die erforderlichen Investitionen getätigt würden, um die Wohnungen auf die Kategorie B anzuheben aus. Auch diese Darstellung erweist sich als nicht richtig. Das Gutachten von GK begründet die Wertfindung wie folgt: ' - Bei den Leerstehungen wurde aufgrund der Kategorie ein Mietzins von S 25,22 angesetzt. Dies entsprach einer Kat B Wohnung. Dieser Mietzins ist zu vertreten, obwohl fast das gesamte Haus Kat D (S 17,20) aufweist, weil die vermieteten Einheiten durchschnittlich zu diesem Zins vermietet waren.' GK hat seinen dem Gutachten zugrunde gelegten Wertansatz somit (ohne erforderliche Kategorieanhebung) mit den tatsächlich erzielten Mieten begründet. Sämtliche befristeten Mietverhältnisse für Wohnungen der Kategorie D, Top Nr. 8, 11, 19, 26-27, 37 liegen über dem hiefür vorgesehenen Kategoriemietzins. Für diese wurde bei einer Wohnfläche von 203,69m2 ein Mietzins i.H.v. S 6.501,69 somit durchschnittlich S 31,92 pro m2 erzielt. Die unbefristeten Mietverhältnisse der Top. Nr. 9, 12,15, 16-17, 18, 28 wurden zu einem Mietzins von einheitlich S 11,5 pro m2 vermietet. Die Leerstehungen betrugen umfangmäßig per Mai 2000 734,93m2 (davon 224,77m2 Geschäftslokal), die vermieteten Wohnflächen 661,89m2. Das letzte der befristeten Mietverhältnisse lief mit 14. September 2002 aus. Angesichts dieses Sachverhaltes erweist sich der Ansatz des durchschnittlichen Mietertrages von S 25,22 pro m2, in die auch die langfristigen Vermietungen eingerechnet wurden, für die Ermittlung fiktiver Erträge für die Leerstehungen als zu gering, war doch davon auszugehen, dass der nach eigenen Aussagen wirtschaftlich (auf dem Gebiet des Realitätenwesens versierte Erwerber) von höheren erzielbaren Mieterträgen, entsprechend den damaligen Marktverhältnissen ausging, mit höheren Mieten für die Vermietung der leer stehenden Wohnungen rechnen konnte und davon auszugehen war, dass er mit durchschnittlichen Mieterträgen zumindest in Höhe der bestehenden befristeten Mietverträge (S 31,92 pro m2) rechnen konnte. Gleichfalls fragwürdig erscheint der Ansatz des ermittelten Mittelwertes S 25,22 Ertrag pro m2 auf das Geschäftslokal. Diesfalls liegt sogar die händische Berechnung von HW vor, die zur Kaufpreisfindung beigetragen haben soll. Aus dieser ist ersichtlich, dass er einem Mietzins von S 12.000,- pro Monat für das Lokal (224,77 m2) seinen Überlegungen zugrunde gelegt hat, somit von einem Ertrag von S 53,39 pro m2 ausgegangen ist. Der Berechnung ist weiters zu entnehmen, dass HW mit S 2,5 Mio für die Kategorieanhebung gerechnet hat und diese binnen eines Jahres durchführen wollte ('Voraussichtlich vorsichtig geschätzte Einnahmen nach ca. 1 Jahr mindestens 783,324,-'). Weitere, nicht quantifizierte Überlegungen des Geschäftsführers der Bw. betreffen ein ausbaubares Dachgeschoss von rund 220m2. Eine Betrachtung der im Anschluss an den Kauf erzielten Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten lässt Zweifel an der Darstellung von HW. Wurden im Jahr 2000 (Monate 8-12) Erlöse i.H.v. S 84.003,02 erzielt (monatlich rd. S 16.800,-) so erhöhten sich die Erlöse per 2001 signifikant auf S 570.948,70 (monatlich S 47.579,-) und weiter 2002 auf S 828.268,23 (monatlich S 69.022,-) bei Reparatur- und Instandsetzungsaufwendungen (Jahre 2000-2002) i.H.v. gesamt rund S 536.000,-. Die Aufwendungen zur Sanierung der Liegenschaft lagen weit unter den von der Bw. behaupteten S 6-7 Mio nach deren Leistung eine Kategorieanhebung auf Kategorie A ein Mietzins von S 34,50 pro Quadratmeter, somit bei einer Nutzfläche von 1.396,82 Quadratmeter von S 48.190,- monatlich erzielbar wäre. Zwar sind der Kaufentscheidung die Verhältnisse zum Abschluss des Kaufvertrages zugrunde zu legen, diese 'inneren Willensentschlüsse' manifestieren sich jedoch erst in der Folge durch das nach außen tretende tatsächliche Verhalten, die bei Abweichungen zu Schlussfolgerungen führen und gegebenenfalls einen Ausfluss der freien Beweiswürdigung darstellen (idS VwGH Zl. 2005/15/0072 vom 19.3.2008). Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 7. Mai 2009