UFSW RV/0947-W/08

Laut Fellner, Grunderwerbsteuer zu § 5, Rz 38, September 2003, können durch Zuschüsse aus Mitteln der Wohnbauförderung (Baukosten-, Annuitäten oder Zinsenzuschüsse) die von Banken gewährten Darlehen oder Kredite für den Empfänger der Zuschüsse zu einem unverzinslichen Darlehen oder Kredit insbesondere dann werden, wenn diese Zuschüsse die Zinsen des Darlehens oder Kredites ganz oder zum größten Teil decken. Die Bewertung einer vom Erwerber eines Liegenschaftsanteils übernommenen Darlehensschuld mit deren Nennwert ist auch dann nicht rechtswidrig, wenn eine Gebietskörperschaft im Rahmen der Förderung der Errichtung von Wohnungen für Zinsen und Tilgung einen Zuschuss (Annuitätenzuschuss) leistet (VwGH 19. 3.2003, 2002/16/0083). 6.2.3. Gewährung nichtrückzahlbarer Zuschüsse Das Land Wien zahlt den Zuschuss an den Veräußerer und fördert mit dem Zuschuss die Errichtung von Wohnhäusern und Wohnungen durch Neubau. Der gemäß § 6a der Neubauverordnung 2001 idF 2003 nichtrückzahlbare Zuschuss kann für tatsächlich angefallene Baukosten gewährt werden, wobei sich der Zuschuss nach Quadratmeter Nutzfläche orientiert. Das Land trägt der Bauvereinigung die Bedingung auf, die Wohnbaubegünstigung an die Käufer weiterzugeben. Im Kaufvertrag, den die Bauvereinigung mit dem Käufer abschließt, wird der nominelle Kaufpreis für den Liegenschaftsanteil vereinbart. Im Kaufvertrag wird aufgeschlüsselt, welche Kalkulation dem nominellen Kaufpreis zugrunde liegt. So heißt es zu "Punkt III Kaufpreis" des gegenständlichen Kauf- und Wohnungseigentumsanwartschaftsvertrages, dass sich der Kaufpreis für die Wohnung aus einem Anteil an Grundkosten und einem Anteil an Baukosten zusammensetzt. Der Anteil an Baukosten ist der Bauvereinigung tatsächlich erwachsen. Die Förderung funktioniert aber so, dass ein Teil der Baukosten durch den Zuschuss des Landes abgedeckt wird, mit dem Auftrag an die Bauvereinigung, die Begünstigung dem Käufer zugute kommen zu lassen. Im Kaufvertrag gibt die Bauvereinigung den anteilig auf das Objekt entfallenden nicht rückzahlbare Zuschuss des Landes Wien weiter. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer, den nominellen Kaufpreis, der den anteiligen nichtrückzahlbaren Zuschuss inkludiert, zu entrichten. Nur für den Fall, dass der Käufer die Vorschriften der Wohnbauförderung nicht einhält, ist er verpflichtet, den anteiligen Zuschuss zurückzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich für den Erhalt des Liegenschaftsanteiles den nominellen Kaufpreis zu entrichten. Der nominelle Kaufpreis wird bis auf den Teil, für den sozusagen der "anteilige nichtrückzahlbare Zuschuss" gewährt wurde, vom Käufer gezahlt. Der auf den anteiligen nicht rückzahlbare Zuschuss entfallende Kaufpreisteil wurde vom Land Wien, das ist in Ansehung von Bauvereinigung und Käufer ein Dritter, (als Wohnbauförderung) bezahlt. Aus der Bestimmung des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist zu ersehen, dass für die Berechnung der Steuer das Ausmaß der tatsächlich geleisteten Kaufpreiszahlungen kein rechtliches Gewicht besitzt (VwGH 22.4.1982, 16/3303/79, 16/3304/79). Als Gegenleistung ist also der Nennbetrag des Kaufpreises maßgebend (VwGH 30.8.1995, 94/16/0085, Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 59 und die dort angegebene Rechtsprechung, und Verweis auf Rz 37). Bei der Beurteilung eines grunderwerbsteuerlichen Rechtsvorgangs kommt es nur darauf an, was Gegenleistung im einzelnen Fall ist und nicht darauf, aus wessen Vermögen die Gegenleistung aufgebracht wird (Fellner, Kommentar zum GrEStG, zu § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, Rz 63 und die dort angegebene Rechtsprechung VwGH 14.11.1974, 256/74). Erfüllt laut Boruttau-Egly-Sigloch, dKommentar zum GrEStG, zu § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG, Rz 611, ein Dritter dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung des Erwerbers, so sind auch diese Leistungen Teil der Gegenleistung: denn nach § 267 BGB kann auch ein Dritter die Leistung bewirken, wenn der Erwerber nicht in Person zu leisten hat. Die Einwilligung des Erwerbers ist nicht erforderlich, dass ein Dritter leistet. Das ist in solchen Fällen auf die Berechnung der GrESt ohne Einfluss. Die GrESt wird nach Maßgabe der dem Erwerber des Grundstückes obliegenden Gegenleistung berechnet. Dies ist aber kein Fall des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG (= § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG). § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG betrifft vielmehr die Fälle, in denen ein Dritter leistet, ohne dass eine Verpflichtung des Erwerbers vorliegt (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 612). Beispiel: Eine Gemeinde ist am Zustandekommen eines Kaufvertrages interessiert, weil der Käufer auf dem erworbenen Grundstück eine Fabrik bauen will. Sie gewährt deshalb dem Veräußerer Zahlungen, die der Gegenleistung auch dann hinzuzurechnen sind, wenn der Erwerber nichts davon weiß (Boruttau-Egly-Sigloch: Rz 615). Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" direkt an den Verkäufer, die Bauvereinigung, aufgebracht wurde, spielt keine Rolle. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd Grunderwerbsteuergesetzes und der Bemessung zugrunde zu legen. Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land Wien für den Fall der Nichteinhaltung der Wohnbauförderungsvorschriften betrifft das "innere Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Käufer". Grunderwerbsteuerrechtlich wurde einerseits dem Verkäufer ein Teil der Baukosten ersetzt und damit aus seiner Sicht, ein Teil des Kaufpreises bereits gezahlt und andererseits verpflichtete sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer zu einem nominellen Kaufpreis. Der nominelle Kaufpreis ist Bemessungsgrundlage. Die Rückzahlungsverpflichtung des Käufers an das Land macht daraus keinen auflösend bedingten nicht grunderwerbsteuerbaren Kaufpreisanteil. 7. Zusammenfassung 7.1 Keine Abzinsung des Wohnbauförderungsdarlehens Zur Frage, was Wert der Gegenleistung ist, kann aus dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 28.6.2007, 2007/16/0028 unter Berücksichtigung der dort genannten Materialien folgendes entnommen werden: Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung. Gegenleistung ist nach § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 bei einem Kauf der Kaufpreis im Sinn eines festbetragsbestimmten Entgeltes (= nomineller Kaufpreis) einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Wurde zwischen den Vertragsteilen eines Kaufvertrages ein nomineller Kaufpreis vereinbart, so ist der nomineller Kaufpreis der Wert der Gegenleistung. Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstückes, dem Veräußerer gegenüber eine Schuld zu übernehmen, so ist für die Bewertung der Gegenleistung zu unterscheiden, ob er die Schuld ohne Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis (= zusätzlich zum Kaufpreis), oder in Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis übernimmt. Übernimmt der Käufer eine Schuld des Verkäufers ohne Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis, ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, den nominellen Kaufpreis zu entrichten und zusätzlich die Schuld zu übernehmen. Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist der Kaufpreis und die übernommene Schuld als "sonstige Leistung, die vom Käufer übernommen wurde". Wert der Gegenleistung ist der nominelle Kaufpreis und die nach dem Bewertungsgesetz zu bewertende Schuld. Wird eine Schuld ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen, bildet die Schuld als "sonstige Leistung" gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG neben dem festbetragsbestimmten Kaufpreis die Gegenleistung. Hiebei ist es gleichgültig, ob der Käufer die Schuld des Verkäufers als befreiende Schuldübernahme (der Gläubiger kann nur mehr den Käufer heranziehen), unter Schuldbeitritt (der Gläubiger kann sowohl den Verkäufer als auch den Käufer heranziehen) oder als Erfüllungsübernahme (der Gläubiger zieht den Verkäufer zur Bezahlung der Schuld heran, der Käufer hat sich gegenüber dem Verkäufer aber verpflichtet, ihn in diesem Fall schad- und klaglos zu halten), bzw. Hypothekenübernahe gemäß § 1408 ABGB übernimmt. Dies deshalb, weil das rechtserhebliche Merkmal einer übernommenen "sonstigen Leistung" darin liegt, dass eine dem Verkäufer obliegende Verpflichtung aufgrund einer Vereinbarung letztlich vom Käufer getragen wird und dieses Merkmal liegt in allen diesen genannten Fällen (befreiende Schuldübernahme, Schuldbeitritt, Erfüllungsübernahme, Hypothekenübernahme) vor. Übernimmt der Käufer eine Schuld des Verkäufers in Anrechnung auf den nominellen Kaufpreis, ist der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, den nominellen Kaufpreis zu entrichten, eine gesonderte Bewertung der übernommenen Schuld findet nicht statt, da sie in Anrechnung auf den Kaufpreis, im Kaufpreis "aufgeht". Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist in diesem Fall der Kaufpreis, der bestimmte Betrag, der nicht weiter bewertet wird, da er eben durch die Vertragsteile nominell als Leistungsverpflichtung bestimmt wurde. Auch in diesem Fall ist es für Zwecke der Grunderwerbsteuer gleichgültig, ob der Käufer - in Anrechnung auf den Kaufpreis - die Schuld des Verkäufers als befreiende Schuldübernahme, unter Schuldbeitritt oder als Erfüllungsübernahme bzw. Hypothekenübernahme gemäß § 1408 ABGB übernimmt. Im gegenständlichen Kaufvertrag wurde in Punkt III), ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Im Kaufvertrag ist aufgeschlüsselt, wie sich dieser nominelle Kaufpreis aus Barzahlung und der Übernahme von Schulden durch den Käufer zusammensetzt. Da die Schulden in Anrechnung auf den festbetragsbestimmten Kaufpreis übernommen wurden, bildet der nominelle Kaufpreis den Wert der Gegenleistung und ist mit dem im Vertrag genannten Betrag Bemessungsgrundlage. Die Schuld, die der Käufer übernimmt, kann somit nicht aus dem festbetragsbestimmten Kaufpreis herausgeschält und eigens bewertet, das heißt hier abgezinst, werden, da ein Nennbetrag vereinbart wurde und es nicht darauf ankommt, wie derselbe abgestattet wird. Wird ein festbetragsbestimmter Kaufpreis zwischen den Vertragsteilen für den Erwerb einer Liegenschaft (-anteiles) vereinbart, so bildet dieser in seinem Nennbetrag auch dann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wenn der Käufer in Anrechnung auf diesen nominellen Kaufpreis eine Schuld übernimmt. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Käufer verpflichtete, die Schuld in Anrechnung auf den Kaufpreis durch befreiende Schuldübernahme, Schuldbeitritt oder Erfüllungsübernahme, bzw. Hypothekenübernahme zu übernehmen. Übernimmt der Käufer eine Schuld in Anrechnung auf den Kaufpreis, findet daher eine Bewertung der Schuld gemäß § 14 Abs. 3 BewG bzw. § 14 Abs. 1 BewG (Satzteil: "besondere Umstände begründen einen geringeren Wert"), eine Abzinsung, nicht statt. 7.2. Der als Wohnbauförderung gewährte "nichtrückzahlbare Zuschuss" ist Teil des Kaufpreises, zu dem sich der Käufer verpflichtet hat. Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf den vereinbarten Kaufpreis an und nicht darauf, wer den Kaufpreis dann tatsächlich bezahlt. Der Käufer müsste, wenn der Dritte (das Land Wien) nicht gezahlt hätte, den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe tatsächlich an die Bauvereinigung zahlen. Dass dieser Kaufpreisteil vom Dritten, dem Land Wien "im Wege der teilweisen Baukostentragung" an die Bauvereinigung aufgebracht wurde, spielt keine Rolle. Eine Bauvereinigung errichtet ein Wohnhaus und das Land zahlt als Wohnbauförderung einen Teil der Baukosten unter der Bedingung, dass der "nichtrückzahlbare Zuschuss" dem Käufer zugute kommt. Die Bauvereinigung vereinbart mit den Käufern jeweils einen nominellen Kaufpreis und gibt die Wohnbauförderung so weiter, dass der proportional auf den Kaufpreis entfallende nichtrückzahlbare Zuschuss des Landes von den Käufern nur unter der Bedingung nicht zu zahlen ist, dass sie die Wohnbauförderungsvorschriften einhalten. Grunderwerbsteuerrechtlich ist nicht der anteilige Zuschuss von der Gegenleistung zu subtrahieren, da die anteilige Bezahlung der Baukosten durch das Land nichts anderes darstellt, als die teilweise Aufbringung des Kaufpreises durch einen Dritten. Der zwischen der Bauvereinigung und dem Käufer im Kaufvertrag vereinbarte, nominelle Kaufpreis ist daher Gegenleistung iSd des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG (Da sich die Bw. im Kaufvertrag verpflichtete, den vereinbarten, inklusiven Kaufpreis zu entrichten, wird kein Fall des § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG vorliegen) und der Bemessung zugrunde zu legen. Aus all diesen Gründen war die Berufung abzuweisen und auch der nichtrückzahlbare Zuschuss in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Wien, am 20. Februar 2009