UFSW RV/1908-W/07

Das Gericht kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festsetzen, wenn auf der Liegenschaft mehr als fünfzig Wohnungseigentumsobjekte oder eine gesondert abzurechnende Anlage, wie etwa eine Waschküche, ein Personenaufzug oder eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, vorhanden sind. Eine solche Festsetzung ist ab der der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam. Mit der Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit kann auch die Einrichtung einer von der Liegenschaft abweichenden Abstimmungseinheit für die nur diese Abrechnungseinheit betreffenden Angelegenheiten verbunden werden. | (7) | Durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers werden der Aufteilungsschlüssel, die Abrechnungseinheit und die Abstimmungseinheit nicht berührt. | (8) | Von der Regelung des Abs. 1 abweichende Aufteilungsschlüssel sowie von der Liegenschaft abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten sind bei Festsetzung durch das Gericht von Amts wegen, sonst, sofern die Unterschrift auch nur eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen. | (9) | Mangels anderslautender Vereinbarung sind die den Wohnungseigentümern vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft am Fünften eines jeden Kalendermonats fällig. | (10) | Soweit die Eigentümergemeinschaft ihre Umsätze steuerpflichtig behandelt, hat jeder Wohnungseigentümer die auf sein Wohnungseigentumsobjekt nach der jeweiligen Nutzungsart entfallende Umsatzsteuer zu entrichten." Nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. September 2001, 96/15/0231, ist der Werbungskostenbegriff im Sinn des § 16 EStG 1988 bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach Schrifttum und Rechtsprechung weit zu fassen; er nähert sich bei dieser Einkunftsart dem Begriff der Betriebsausgaben. Dementsprechend können Aufwendungen auf zur Einkünfteerzielung bestimmte Objekte auch dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ihnen gerade (vorübergehend) keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gegenüberstehen. Abzugsfähige Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sind jedoch nicht anzunehmen, wenn Objekte überhaupt nicht als Einkunftsquelle anzusehen sind. Derartige Aufwendungen sind steuerlich unbeachtliche Kosten einer Vermögensanlage, nicht jedoch Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Werbungskosten können unter Umständen bereits steuerlich berücksichtigt werden, bevor noch Einnahmen aus Vermietung erzielt werden. Für diese Berücksichtigung reichen allerdings weder bloße Absichtserklärungen über eine künftige Vermietung aus, noch der Umstand, dass bloß die Möglichkeit zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung besteht. Voraussetzung einer Berücksichtigung von Werbungskosten vor der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist, dass die ernsthafte Absicht zur späteren Erzielung positiver Einkünfte (auf Grund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände) als klar erwiesen angesehen werden kann. Der Unabhängige Finanzsenat hat nach Vorlage des Verwaltungsakts (samt dazugehörigen Arbeitsbogen), der Erstattung einer Vorhaltsbeantwortung durch den Bw. und einer mündlichen Berufungsverhandlung erwogen: Im Fall der Verwendung einer Eigentumswohnung für Bestandzwecke ist für die abgabenrechtliche Anerkennung von auf das Objekt entfallende Kosten als Werbungskosten entscheidend, dass diese Ausgaben nicht zu welchen Zweck auch immer, sondern zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen beispielsweise aus einem Mietvertrag getätigt wurden. Von Werbungskosten kann bei den Zahlungen der Bw. an den in Rede stehenden Fond daher keine Rede sein, weil diese Zahlungen durch die Eigenschaft der Bw. als Mitbeteiligte an der Wohnungseigentumsgemeinschaft und daher nicht durch die Inbestandgabe der Eigentumswohnung veranlasst waren. Dass diese Zahlungen in Hinblick auf Bestandverhältnisse weder notwendig, noch zweckmäßige Aufwendungen waren, wenn nicht einmal der Bestand eines Zusammenhanges zwischen den abgeführten Beträgen zu einer Einkunftsquelle vor Eintritt des Zeitpunkts des Kostenanfalls mit Sicherheit angenommen werden kann, sei bemerkt. Die obigen Ausführungen stehen in Einklang mit den Angaben von Prof. W. anlässlich der Berufungsverhandlung: "Nach Ansicht des Bundesministeriums für Finanzen hat der Wohnungseigentümer wirtschaftliches Eigentum an den aliquoten Rücklagenbetrag und spätestens im Zeitpunkt des Verkaufs muss er wohl dieses wirtschaftliche Eigentum verlieren. Würde die Rechtsansicht des BMF zutreffen, müsste dann in diesem Zeitpunkt der aliquote Rücklagenbetrag als Werbungskosten abgesetzt werden können." Die auf den Kaufvertrag Bezug habenden Ausführungen stellten eine Sachverhaltsvariante dar, weil der Gegenstand eines durch Einigung über Ware und Preis zustande gekommenen Kaufvertrages jede Sache sein kann; neben beweglichen und unbeweglichen körperlichen Sachen auch unkörperliche wie Forderungen und sonstige Rechte. Insofern wird es am Verhandlungsgeschick der Bw. im Fall des Verkaufs der Anteile an der Wohnungseigentumsgemeinschaft liegen, dem Käufer dieses wirtschaftliche Eigentum als den Kaufpreis erhöhenden Faktor zu präsentieren, wenn die Gelder bis dahin nicht zur Tragung von abgabenrechtlich relevanten Kosten verbraucht worden sind. Auch bei Anwendung einer zivilrechtlichen Betrachtungsweise auf Grundlage der oben zitierten Bestimmungen sowie den vom steuerlichen Vertreter angeführten mietrechtlichen Entscheidungen MietSlg. Nr. 50600 und 51.566 war die Annahme eines Werbungskostencharakters bei den in abgabenrechtlicher Hinsicht überschüssigen Zahlungen an den Reparaturfond zu verneinen, weil der Verwalter hinsichtlich seiner Handlungen jedem einzelnen Wohnungseigentümer Rede und Antwort zu stehen hat. Auf die "Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers" (vgl. § 30 WEG 2002 BGBl. I Nr. 70/2002 sei verwiesen. Hingegen ist der Bestandgeber gem. § 1096 Abs. 1 ABGB verpflichtet, die Sache dem Bestandnehmer in brauchbaren Zustand zu übergeben und in diesem Zustand zu erhalten; der Bestandnehmer ist gem. § 1098 ABGB berechtigt, die Sache sorgfältig und sachgemäß zu gebrauchen. Macht der Bestandnehmer einen Aufwand, der dem Bestandgeber obliegt, oder einen nützlichen Aufwand, so wird er nach § 1097 ABGB als Geschäftsführer ohne Auftrag (§§ 1036, 1037 leg. cit.) behandelt. Er muss aber den Ersatz binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Bestandgegenstandes fordern, sonst ist die Klage erloschen. Werden Ausbesserungen nötig, welche dem Bestandgeber obliegen, so ist der Bestandnehmer bei sofortiger Haftung verpflichtet, dem Bestandgeber ohne Verzug Anzeige gem. § 1097 ABGB zu erstatten. Damit war der Bestand eines UNMITTELBAREN Zusammenhangs zwischen dem Bestandnehmer der Bw. und der WEG, auch wenn deren Beteiligter die Bw. immer noch ist, auszuschließen. Wenn Gelder in einen Fond einbezahlt worden sind und ein Nachweis dafür, dass mit den in den Fond einbezahlten Geldern auch tatsächlich Kosten für Instandhaltungsarbeiten an der Einkunftsquelle der Bw. in der als Werbungskosten im jeweiligen Streitjahr geltend gemachten Höhe bedeckt worden sind, fehlt, erfolgte die Abfuhr der Gelder der Höhe nach auf Basis einer Vereinbarung, welche nicht zwischen der Bw. und deren Bestandnehmer(in) bzw. dem Verwalter der WEG, sondern zwischen der Bw. und sonstigen Beteiligten an der WEG abgeschlossen wurde. Wesentliche Voraussetzung für das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung ist die Übereinstimmung der von den Wohnungseigentümern abgegebenen Willenserklärungen. (Anmerkung: Soweit es sich um Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung handelt, entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer). Der besondere im Schuldrecht geltende Grundsatz der Privatautonomie gestattet es den Beteiligten an der Wohnungseigentumsgemeinschaft, die Bestimmung ihrer Zahlungen an den Reparaturfond der Höhe nach weitgehend selbst zu gestalten. Ist die Zahlung erfolgt, so befinden sich die abgeführten Gelder im Gemeinschaftsvermögen solange, als die Wohnungseigentumsgemeinschaft besteht; es sei denn, die Gelder werden vorher dem Fond entnommen. Fallen Kosten beispielsweise aus Anlass eines Wasserrohrbruchs beim Bestandnehmer an, so hat der Bestandgeber diese Kosten dem Bestandnehmer zu ersetzen. Da der Bestandnehmer in keinem Bestandvertragsverhältnis zur WEG steht, hat er keine Ansprüche aus dem Bestandvertrag gegen die WEG. In abgabenrechtlicher Hinsicht ist die Bw. nicht dazu verpflichtet, die Kosten aus dem Rechtstitel "Geschäftsführung ohne Auftrag" mit Geldern aus dem in Rede stehenden Reparaturfond zu verrechnen; eine Bedeckung dieser Kosten mit sonstigen Geldern wäre zulässig. Damit war die Annahme, die (bloßen) Zahlungen an den Reparaturfond wären für den abgabenrechtlichen Bestand auch nur eines einzigen Bestandverhältnisses notwendig, zu verneinen. Zur Zahlung bedarf es generell einer entsprechenden Rechnung als Nachweis für das Vorliegen von (sofort abzugsfähigen) Instandhaltungsaufwendungen, Instandsetzungsaufwendungen bzw. Herstellungsaufwendungen. Insofern war aus der Thematisierung der Rechtsnatur der WEG - juristische Person - und der Pflicht der Bw. zu Zahlungen an den in Rede stehenden Fond für die Bw. nichts zu gewinnen, weil allein ein Wertabgang noch nicht ausreichend ist, Gewissheit über den tatsächlichen Verwendungszweck der Fondgelder zu verschaffen. Beweisen heißt, ein behördliches Urteil über die Gewissheit des Vorliegens einer entscheidungswesentlichen Tatsache herbeizuführen (vgl. Ritz, BAO³, Tz 4 zu § 138, und das dort zitierte Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 13. November 1986, 85/16/0109). Einen solchen Beweis blieb der steuerliche Vertreter schuldig, weil er dem Berufungsbegehren entsprechende Rechnungen anlässlich der Außenprüfung nicht vorgelegt hatte. Ist ein Verwalter einer WEG zur Rechnungslegung verpflichtet, so war im Abfluss der in Rede stehenden Gelder die bloße Erfüllung von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, welche die Verwaltung des Vermögensstammes regeln, zu erkennen (vgl. die Ausführungen des Bw. in der Berufung betreffend das Schicksal der an den Fond abgeführten Gelder, samt den von Prof. W. zitierten Bestimmungen aus dem WEG 2002). Auch wenn der steuerliche Vertreter die Einflussnahme der Bw. auf die Verwendung der Fondgelder bestreitet, ist Wohnungseigentum im Sinn des § 1 Abs. 1 WEG das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbständige Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen. Jeder Wohnungseigentümer hat ein dingliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Ist ein gemeinsamer Wohnungseigentumsverwalter bestellt, so kann dessen Entlassung durch das Gericht auf Antrag eines Miteigentümers - beispielsweise der Bw. - erfolgen, wenn der Verwalter seine Pflichten grob vernachlässigt (Als Beispiel für solch ein sorgfaltswidriges Verhalten seien "fehlende oder falsche Informationen an die Wohnungseigentümer", "Verschleierung", "Unterlassung der Rechnungslegung", "finanzielle Unregelmäßigkeiten", genannt). Von den Pflichten des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind einzelne beispielsweise im oben zitierten § 17 WEG aufgezählt. Im Übrigen sind die §§ 1002 ff. ABGB zwingend. Aufgrund der Bestimmungen des WEG hat im Rahmen der ordentlichen Verwaltung jeder, der die Verwaltung wahrnimmt, insbesondere die Pflichten, Rechnung(en) zu legen, eine Vorausschau aufzulegen und für bestimmte Arbeiten mehrere Anbote einzuholen. Gehen mit der Zahlung die in Rede stehenden Beiträge von der Rechtszuständigkeit der Bw. in die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft über, so sind diese Gelder im Verwaltungsvermögen gebunden. Werden die in den Fond einbezahlten Beträge vom Verwalter für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verausgabt, mit dem auch die im Eigentum des Miteigentümers befindliche Wohnung verbunden ist, so können die geleisteten Beiträge beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter seiner Pflicht zur Rechnungslegung entsprochen hat. Erst mit dem Abfluss der Gelder aus dem gemeinschaftlichen Eigentum gegen Rechnung ist der abgabenrechtliche Kostencharakter des verausgabten Betrages anhand der dazugehörigen Rechnungen bestimmbar. Von den verschiedenen Sphären (Verwaltung des Vermögensstamms; Einkunftsquelle) war darauf zu schließen, dass bei der Ermittlung der Einkünfte aus einer Eigentumswohnung lediglich die durch den Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verursachten Aufwendungen, soweit sie für den unmittelbaren Bestand eines Mietvertrages in abgabenrechtlicher Hinsicht notwendig sind, als Werbungskosten anzuerkennen sind. Die Rechtsansicht der Bw. ist im Gegensatz zu jener des Finanzamts verfassungsrechtlich bedenklich, weil sie einer gleichmäßigen Besteuerung der Einkünfte von Wohnungseigentümern mit Einkünften beispielsweise von Zinshausbesitzern widersprechen würde. Aufgrund der obigen Ausführungen war die Berufung im gegenständlichen Berufungspunkt als unbegründet abzuweisen. Wiederaufnahme des Verfahrens gem. § 303 Abs. 4 BAO hinsichtlich der Feststellung der Einkünfte gem. §188 BAO jeweils für die Jahre 2001 bis 2004 Gemäß § 303 Abs. 4 BAO ist eine Wiederaufnahme des Verfahrens von Amts wegen u. a. in allen Fällen zulässig, in denen Tatsachen oder Beweismittel neu hervorkommen, die im Verfahren nicht geltend gemacht worden sind, und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist es Aufgabe der Abgabenbehörden, die von ihnen verfügte Wiederaufnahme durch unmissverständliche Hinweise darauf zu begründen, welche Tatsachen und Beweismittel auf welche Weise neu hervorgekommen sind (vgl. z.B. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 30. September 1987, 87/13/0006). Soll eine amtswegige Wiederaufnahme des Verfahrens im Sinne des § 303 Abs. 4 BAO auf Grund einer abgabenbehördlichen Prüfung zulässig sein, dann muss aktenmäßig erkennbar sein, dass dem Finanzamt nachträglich Tatumstände zugänglich gemacht wurden, von denen es nicht schon zuvor Kenntnis gehabt hatte (vgl. z.B. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 5. April 1989, 88/13/0052). Tatsachen im Sinne des § 303 Abs. 4 BAO sind nicht nur sinnlich wahrnehmbare Umstände, sondern auch innere Vorgänge, soweit sie rational feststellbar sind (Ansichten, Absichten oder Gesinnungen wie beispielsweise die Zahlungswilligkeit, Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 14. Juni 1982, 82/12/0056). Solche Tatsachen sind beispielsweise die Nichtverausgabung von geltend gemachtem Erhaltungsaufwand (vgl. Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 16. Februar 1994, 90/13/0071). Die Bereitstellung von Geldern, ohne deren Abfluss aus dem Verwaltungsvermögen der WEG in Zusammenhang mit der Betätigung der Bw. anhand von den Abgabenerklärungen entsprechenden Rechnungen nachzuweisen, stellte eine neue Tatsache im Sinne des § 303 Abs. 4 BAO dar, deren Kenntnis allein einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte, weshalb die Wiederaufnahme der Verfahren (betreffend Feststellung der Einkünfte gem. § 188 BAO jeweils für die Jahre 2001 bis 2004) von Amts wegen gemäß § 303 Abs. 4 BAO zulässig war. Auf die Ausführungen im vorangegangenen Begründungspunkt dieser Berufungsentscheidung sei verwiesen. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 29. Februar 2008