LStR 2002 Rz 149–162

4.2.2 Wohnraumbewertung (§ 2 der Verordnung über die bundeseinheitliche Bewertung bestimmter Sachbezüge ab 2002, BGBl. II Nr. 416/2001) Rz 149: § 2 (1) Der Wert des Wohnraumes, den der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern kostenlos oder verbilligt zur Verfügung stellt, ist mit folgenden Quadratmeterpreisen pro Monat anzusetzen: |   | Quadratmeterpreise in Euro |   | Kategorie 1 | Kategorie 2 | Kategorie 3 |   | Dienstwohnungen für Hausbesorger Portiere | andere Dienstwohnungen | Wohnungen in Eigenheimen Einfamilienhäuser | Baujahr bis 1949 | 0,94 | 1,16 | 1,45 | 1950 bis 1960 | 1,23 | 1,45 | 1,81 | 1961 bis 1970 | 1,45 | 1,81 | 2,18 | 1971 bis 1980 | 1,67 | 2,18 | 2,61 | 1981 bis 1992 | 1,96 | 2,61 | 3,05 | ab 1993 | 2,10 | 2,76 | 3,27   Rz 150: (2) Im Falle einer Generalsanierung gilt das Kalenderjahr des Abschlusses der Sanierung als Baujahr. Rz 151: (3) Die Ermittlung des Wohnflächenausmaßes ist nach den Bestimmungen der Wohnbauförderungsgesetze vorzunehmen. Rz 152: (4) Die Quadratmeterpreise beinhalten auch die üblichen Betriebskosten. Sind die Betriebskosten vom Arbeitnehmer zu bezahlen, ist von den Quadratmeterpreisen ein Abschlag von 20% vorzunehmen. Bei angemieteten Wohnungen sind die Quadratmeterpreise der um 25% gekürzten tatsächlichen Miete (samt Betriebskosten) einschließlich der vom Arbeitgeber bezahlten Betriebskosten gegenüberzustellen; der höhere Wert bildet den maßgeblichen Sachbezug. Rz 153: (5) Sofern die Heizkosten durch den Arbeitgeber bezahlt werden, ist bei allen Kategorien von Wohnraum ganzjährig ein Heizkostenzuschlag von 0,58 Euro pro m² anzusetzen. Kostenbeiträge des Arbeitnehmers kürzen diesen Zuschlag. Rz 154: (6) Der Heizkostenzuschlag bei angemieteten Objekten ist ungekürzt anzusetzen. Bei angemieteten Wohnungen ist der Heizkostenzuschlag um Beiträge des Arbeitnehmers zu kürzen. Rz 155: Die m²-Sätze der Kategorie 1 können nicht angesetzt werden, wenn die Portier- bzw. Hausbesorgertätigkeit nicht überwiegend ausgeübt wird. Die Quadratmeterpreise der Kategorie 1 sind weiterhin für Personen maßgeblich, die dem Hausbesorgergesetz unterliegen, sowie für Personen, die eine Tätigkeit ausüben, die im Hausbesorgergesetz definiert ist. Die Hausbesorgertätigkeit bzw. die Portiertätigkeit müssen überwiegend ausgeübt werden. Rz 156: Im Falle einer Generalsanierung gilt das Kalenderjahr des Abschlusses der Sanierung als Baujahr. Von einem generalsanierten Wohnraum ist auszugehen, wenn der Zustand des sanierten Gebäudes im Wesentlichen dem eines neu errichteten Gebäudes entspricht. Auch wenn sich die Instandsetzungs- bzw. Herstellungsaufwendungen, die letztendlich zum Ergebnis einer Generalsanierung führen, über einen längeren Zeitraum erstrecken, ändert dies nichts am Umstand, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt von einem generalsanierten Wohnraum auszugehen ist. Im Falle der Generalsanierung eines Wohnhauses muss die zugewiesene Dienstwohnung in die Sanierung einbezogen worden sein. Rz 157: Eigentumswohnungen gehören grundsätzlich zur Kategorie 2; zur Kategorie 3 zählen sie ausnahmsweise, wenn mit der Wohnung die Möglichkeit der individuellen Benutzung eines zur Wohnung gehörenden Grundstücks (Grünflächen- bzw. Gartenbenützung) verbunden ist. Dies trifft zB auf Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern, Villen, Schlössern und Reihenhäusern zu. Rz 158: Der Heizungskostenzuschlag richtet sich lediglich nach dem Nutzflächenausmaß der Dienstwohnung und gilt für alle Kategorien von Dienstwohnungen, unabhängig von der in Anwendung gebrachten Bewertungsmethode. Rz 159: Es ist unbeachtlich, ob eine Dienstwohnung möbliert oder unmöbliert ist. Es ist demnach weder ein Zuschlag noch ein Abschlag vorzunehmen. Rz 160: Bei angemieteten Wohnungen sind die Quadratmeterpreise laut Verordnung über die bundeseinheitliche Bewertung bestimmter Sachbezüge ab 2002, BGBl. II Nr. 416/2001, der tatsächlichen Miete (samt Betriebskosten) abzüglich 25% gegenüberzustellen; der höhere Wert bildet den maßgeblichen Sachbezug. Selbst bezahlte Betriebskosten sind vor Kürzung um 25% abzuziehen. Beispiel 1: Vom Arbeitgeber angemietete Wohnung, 100 m² Wohnnutzfläche, Arbeitgeber bezahlt Miete und Betriebskosten | 100 m² Wohnnutzfläche zu 2,61 Euro/m² | | 261 Euro | vom Arbeitgeber bezahlte Miete | 1.000 Euro | | abzüglich 25% | 250 Euro | | anzusetzen daher der höhere Wert | | 750 Euro Beispiel 2: Vom Arbeitgeber angemietete Wohnung, 100 m² Wohnnutzfläche, Arbeitgeber bezahlt Miete, die Betriebskosten in Höhe von 220 Euro bezahlt der Arbeitnehmer | 100 m² Wohnnutzfläche laut Verordnung über die bundeseinheitliche Bewertung bestimmter Sachbezüge ab 2002, BGBl. II Nr. 416/2001, zu 2,61 Euro/m² | 261,00 Euro | | abzüglich 20% Kürzung für Betriebskosten | 52,20 Euro | | maßgeblich auf Grund der Quadratmeterpreise laut Verordnung über die bundeseinheitliche Bewertung bestimmter Sachbezüge ab 2002, BGBl. II Nr. 416/2001 | | 208,80 Euro | vom Arbeitgeber bezahlte Miete (einschl. Betriebskosten) | 1.000,00 Euro | | abzüglich Betriebskosten | 220,00 Euro | | abzüglich 25% von 780 Euro | 195,00 Euro | | daher maßgeblich | | 585,00 Euro | anzusetzen daher der höhere Wert | | 585,00 Euro   Rz 161: Der Heizkostenzuschlag bei angemieteten Objekten ist ungekürzt anzusetzen; eine Kürzung um 25% erfolgt nicht. Allfällige Beiträge des Arbeitnehmers kürzen den Heizkostenzuschlag. Beispiel: | Heizkosten für 100 m² angemietete Wohnnutzfläche | 58 Euro | 25% nicht abzuziehen, daher anzusetzen | 58 Euro Beispiel: | 100 m² Wohnnutzfläche zu 2,61 Euro/m² | | 261,00 Euro | vom Arbeitgeber bezahlte Miete | 250,00 Euro | | vom Arbeitgeber bezahlte Betriebskosten | 40,00 Euro | | abzüglich 25% | 72,50 Euro | | maßgeblich | | 217,50 Euro | anzusetzen daher der höhere Wert | | 261,00 Euro Heizkosten von 70 Euro werden je zur Hälfte vom Arbeitgeber und Arbeitnehmer getragen. | Heizkostenzuschlag (100 m² zu 0,58 Euro) | 58 Euro | | abzüglich Kostenbeitrag des Arbeitnehmers | 35 Euro | | zu berücksichtigen als Zuschlag | | 23 Euro   Rz 162: Eine freie (unentgeltlich überlassene) Dienstwohnung stellt nur dann keinen geldwerten Vorteil aus dem Dienstverhältnis und daher auch keine Einnahme des Arbeitnehmers dar, wenn letzterer die Dienstwohnung ausschließlich im Interesse des Arbeitgebers in Anspruch nimmt (VwGH 19.3.1985, 84/14/0149; VwGH 31.3.1992, 87/14/0060; VwGH 25.11.1997, 93/14/0109; VwGH 10.12.1997, 95/13/0078) und seine bisherige Wohnung beibehält. Von einem ausschließlichen Interesse des Arbeitgebers ist dann auszugehen, wenn die bereitgestellte Wohnung nach Art und Umfang (Ausstattung) auf die Nutzung in Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit abstellt (zB Dienstwohnung eines Werkportiers im Werkgelände, wenn gleichzeitig die eigene Wohnung beibehalten wird und die Zurverfügungstellung auf die Tage der Dienstausübung beschränkt ist). Wird hingegen eine Wohnung zur Verfügung gestellt, die nach objektiven Kriterien als Mittelpunkt der Lebensinteressen verwendet werden kann, liegt ein steuerpflichtiger Sachbezug auch dann vor, wenn die eigene Wohnung beibehalten wird (wenn daher zB ein zum Bezirkshauptmann bestellter Bediensteter am Sitz der Bezirkshauptmannschaft seinen ordentlichen Wohnsitz begründen muss, ist ein Sachbezug auch dann hinzuzurechnen, wenn der bisherige Wohnsitz beibehalten wird; siehe hiezu VwGH 25.3.1999, 97/15/0089). Liegen die Voraussetzungen für die Berücksichtigung von Aufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung vor, stehen Werbungskosten in Höhe des (hinzugerechneten) Sachbezugswertes der Dienstwohnung zu. Wenn sich der Arbeitnehmer durch den Bezug einer arbeitsplatznahen Dienstwohnung größere Fahrtstrecken erspart, liegt das Interesse an der Inanspruchnahme der Dienstwohnung jedenfalls nicht mehr ausschließlich beim Arbeitgeber (VwGH 19.3.1985, 84/14/0149). Rz 162a: Wird einem Arbeitnehmer eine Dienstwohnung über das Ende des Dienstverhältnisses zur Verfügung gestellt, liegen Einkünfte im Sinne des § 25 Abs. 1 Z 1 lit. a EStG 1988 vor. Daraus ergibt sich, dass der Sachbezug für die Benutzung einer Dienstwohnung nach Beendigung des Dienstverhältnisses ebenfalls der Lohnsteuerpflicht unterliegt. Für die Erfassung im Wege der Veranlagung ist ein Lohnzettel zu übermitteln. Sofern sich auf Grund der Höhe des Sachbezugswertes ein Lohnsteuerabzug ergibt, ist § 78 Abs. 4 EStG 1988 anzuwenden. Rz 162b: Die verbilligte Überlassung von Wohnraum stellt dann keinen Vorteil aus dem Dienstverhältnis dar, wenn ein unter den amtlichen Sachbezugswerten liegendes Nutzungsentgelt wegen zwingender gesetzlicher Mietzinsbeschränkungen, die unabhängig von der Arbeitnehmereigenschaft einzuhalten sind, vereinbart wurde. In einem solchen Fall ist nämlich das auf den ortsüblichen Preis fehlende Entgelt nicht auf das Vorliegen eines Dienstverhältnisses zurückzuführen (VwGH 29.4.2003, 99/14/0240). Rz 162c: Wird der Wohnraum (zB eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus) mehreren Arbeitnehmer kostenlos oder verbilligt zur Verfügung gestellt, dann ist der Sachbezugswert entsprechend der eingeräumten Nutzungsmöglichkeit aufzuteilen; im Zweifel ist der Sachbezugswert durch die Anzahl der Arbeitnehmer zu dividieren. Beispiel: Eine Dienstwohnung der Kategorie 2, Baujahr 1998 (1 Zimmer à 20 m2, 1 Zimmer à 40 m2, Bad, Küche, Abstell- und Vorraum zusammen 40 m2) wird zwei Arbeitnehmern kostenlos zur Verfügung gestellt. Der monatliche Sachbezugswert für die gesamte Dienstwohnung beträgt 276 Euro (100m2 x 2,76 Euro). Fall 1: Der Arbeitgeber stellt das kleinere Zimmer dem Arbeitnehmer A, das größere Zimmer dem Arbeitnehmer B und die sonstigen Räume beiden Arbeitnehmern gemeinsam zur Verfügung. Der Sachbezugswert ist entsprechend der Nutzungsmöglichkeiten, also im Verhältnis 60 : 80 aufzuteilen. Der anteilige Sachbezugswert für A beträgt 118,29 Euro, für B 157,71 Euro. Fall 2: Der Arbeitgeber stellt beiden Arbeitnehmern gemeinsam die gesamte Wohnung zur Verfügung. Der Sachbezugswert pro Arbeitnehmer beträgt daher jeweils 138 Euro.