BFG RV/5100009/2026

Mit einem vom Bf. zuerst in der Höhe von 16,43% und zuletzt in der Höhe von 24,62% vorgebrachten tatsächlichen Anteil des Grund und Bodens liegt allerdings jedenfalls jeweils keine erhebliche Abweichung von den im angefochtenen Bescheid zugrunde gelegten 30% vor, da eine solche gemäß § 3 Abs. 2 2. Satz der Grundanteilverordnung 2016 erst dann gegeben ist, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50% abweicht. Dies ist bei den angeführten Prozentsätzen nicht der Fall: Die obere Grenze der noch nicht "erheblichen" Abweichung läge bei 45%, die untere Grenze bei 15% Grundanteil, da die Abweichung nach § 3 Abs. 2 1. Satz Grundanteilverordnung 2016 ausgehend von den mit der Grundanteilverordnung 2016 angesetzten Sätzen zu berechnen ist. Anhand der Nutzwertanteile - gemäß § 2 Abs. 9 WEG bestimmt den Miteigentumsanteil an der Liegenschaft der Mindestanteil, der wiederum dem Nutzwertanteil entspricht - des gegenständlichen Objekts (***Anteile insgesamt*** Anteile insgesamt, ***Anteile Bf*** Anteile betreffen die Wohnung des Bf.) kann aus dem pauschalen 30%igen Wert ein - auf die zweite Nachkommastelle gerundeter - Quadratmeterpreis von 731,00 EUR errechnet werden (199.615,42: ***Anteile Bf*** x ***Anteile insgesamt*** : ***Fläche Gesamtobjekt*** x 0,3 = 731,0026039472). Dies ergibt sich aus Gesamtanschaffungskosten inkl. Nebenkosten von EUR 199.615,42 für ***Anteile Bf***/***Anteile insgesamt*** Anteile an ***Fläche Gesamtobjekt*** m² Grundstücksfläche des Gesamtobjekts bei Ausscheiden eines Gebäudeanteils von 70% einen von der belangten Behörde auf Basis der Grundanteilverordnung 2016 festgesetzten Anteil des Grund und Bodens von 30% (vgl. BFG 23.10.2019, RV/7105055/2019). Im Wirtschaftsmagazin "Gewinn" wird in der Ausgabe Mai 2019 explizit darauf hingewiesen, dass in den angeführten Preisen An- und Aufschließungskosten nicht enthalten sind. Auf Basis der Werte laut der Zeitschrift Gewinn für das Jahr 2024 (500-900 €/m²), welche zudem zur Herstellung einer Vergleichbarkeit noch um ca. 30% zu erhöhen wären (BFG 21.02.2018, RV/1100449/2017), ist auch auf dieser Ebene insgesamt keine offenkundige Abweichung vom mit pauschal mit 30% laut Grundanteilverordnung von der belangten Behörde angesetzten Wert von 731 EUR/m² erkennbar. Ein Abgehen davon ohne Nachweis durch ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten ist daher nicht zulässig (anders als im entschiedenen Fall von BFG 11.06.2024, RV/5100286/2023). Gemäß Punkt II. des Kaufvertrages betreffend die beschwerdegegenständliche Liegenschaft ist der Bf. als der nunmehrige Käufer verpflichtet, den Kaufgegenstand nach den gesetzlichen Bestimmungen touristisch zu nutzen. Es wird im Vertrag festgehalten, dass dieser als künftiger Miteigentümer der Liegenschaft auf Seiten der Verkäuferseite in den mit der ***11*** bestehenden Betreibervertrag eintritt bzw. mit diesen einen neuen Vertrag abzuschließen habe und bestehende Buchungen zu übernehmen habe. Das Vorbringen, dass auf Grund des Zwangs zur touristischen Nutzung und der nur sehr eingeschränkten Privatnutzung jedenfalls eine deutliche Wertminderung im Verhältnis zum Höchstkaufpreis besteht, wurde nicht näher begründet und ist angesichts der von Anfang an beabsichtigten und aufgrund des Kaufvertrages verpflichtenden Weitervermietung des Beschwerdeobjekts an eine Betreibergesellschaft, somit der vorgesehenen und auch tatsächlich durchgeführten Erzielung von Einkünften aus dem Objekt (in einer zu diesem Zweck günstigen Lage, wie die belangte Behörde zutreffend bemerkte), nicht schlüssig nachvollziehbar. Es ist somit nicht erkennbar, warum der (im konkreten Fall vielmehr guten) Lage des beschwerdegegenständlichen Grundstücks die Verpflichtung zu einer bestimmten Nutzung, die offenkundig anhand der vorliegenden Umgebung und Infrastruktur eine für dort durchaus geeignete (gewerbliche/unternehmerische) Nutzung darstellt, eine wesentliche Wertminderung im Vergleich zu anderen, vergleichbaren Grundstücken bewirken würde, zumal diese behauptete Wertminderung nach dem bisherigen Vorbringen der beschwerdeführenden Partei noch nicht nachvollziehbar beziffert wurde. Wäre diese Auflage unsachlich oder würde zu einer unverhältnismäßigen Wertminderung führen, würde diese in aller Regel nicht erteilt werden bzw. wäre diese bekämpft worden (auch diesbezüglich wurde bislang nichts vorgebracht). Auch sind die vom Bf. angeführten, nahe gelegenen Vergleichsgrundstücke (zum Bewertungsstichtag 30.11.2024; siehe Anhang zur Beschwerde) womöglich schon deshalb nicht hinreichend vergleichbar, da aufgrund der offenbar stark hängigen Lage der teilweise unbebauten Vergleichsgrundstücke wertmindernde Umstände, die in allenfalls noch vorzunehmenden Niveauausgleichsarbeiten bzw. niedrigerer für Bebauung nutzbaren Fläche begründet sein können, auftreten können, welche beim Erwerb des bereits fertig bebauten Grundstücks (Gebäudebaujahr 2003 laut Kaufvertrag), wie beschwerdegegenständlich gegeben, naturgemäß nicht mehr anfallen und schon damit einen höheren Wert des beschwerdegegenständlichen Grundstücks im Vergleich zu (teilweise) unbebauten begründen können. Angesichts der aus Luftbildern und dem Kaufvertrag ersichtlichen Bauweise der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft ist auch kein ("offenkundiger") "Extremfall" des Verhältnisses zwischen Grund und Boden einerseits und dem Gebäude andererseits anzunehmen, der ein Abgehen von den Werten der GrundanteilV 2016 rechtfertigen würde (BFG 23.10.2019, RV/7105055/2019; 25.03.2021, RV/7100416/2021). Das Vorliegen eines solchen "Extremfalles", in dem die erhebliche Abweichung klar zu Tage tritt (vgl. Herzog, Einkommensteuerliche Änderungen bei den Grundstücken ab 2016, SWK 2016, 1035; beispielsweise laut Jakom/Lenneis EStG, 2019, § 16 Rz 40 "bei vielstöckigen Eigentumswohnhäusern, bei denen auf die einzelne Wohnung ein relativ geringer Grundanteil entfällt"), wurde zudem bislang auch vom Bf. nicht vorgebracht. Auch wenn davon auszugehen ist, dass mit zunehmender Anzahl der Wohneinheiten der Anteil der einzelnen Wohnung am Grund sinkt, müsste aber auch in solchen Fällen gerade ein erhebliches Abweichen offenkundig sein. Dies ist gegenständlich nicht zu erkennen und auch nicht der Fall. Eine Nachweisführung auf Basis der dazu insoweit ohnehin untauglichen Grundstückswertverordnung (vgl. BFG 15.07.2020, RV/3100425/2019) ist nicht erfolgt. Auf Grund der vom Bf. vorgelegten Unterlagen und übermittelten Daten wurde somit der Nachweis über eine von den verordnungsmäßigen (GrundanteilV 2016 in Verbindung mit § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988) Annahmen (erheblich) abweichende Aufteilung in Grund- und Gebäudeanteil betreffend die konkrete beschwerdegegenständliche Liegenschaft nicht erbracht. Ergänzend wird auf diesbezüglich zutreffende Vorbringen der belangten Behörde verwiesen. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abweisung) Nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit d. EStG 1988 können bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage (lit. a bis c) als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Der Bundesminister für Finanzen wird ermächtigt, an Hand geeigneter Kriterien (z.B. Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude im Verordnungswege festzulegen. Dieser Ermächtigung folgend, ist mit BGBL II 2016/99 die Verordnung des Bundesministers für Finanzen über die Festlegung des Grundanteils bei vermieteten Gebäuden im Sine des § 16 Abs. 1 Z 8 lit d. EStG 1988 (GrundanteilV 2016) ergangen. Aus dem Zusammenhang mit dem Gesetzestext ergibt sich, dass grundsätzlich ein Anteil an Grund und Boden in der Höhe von 40% auszuscheiden ist, ausgenommen a) die GrundanteilV 2016 sieht eine anderslautende Aufteilung vor, oder b) es gelingt der Nachweis einer anderslautenden Aufteilung oder c) die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig erheblich ab. Das pauschale Aufteilungsverhältnis kommt allerdings nicht zur Anwendung, wenn das tatsächliche Aufteilungsverhältnis nachgewiesen wird (§ 3 Abs 1 GrundanteilV); der Nachweis wird durch ein Gutachten zu erbringen sein (so auch Prodinger, SWK 2016, 737, 738, derselbe SWK 2017, 1111); das Gutachten muss auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Anschaffung abstellen (BFG 24.06.2025, RV/4100484/2020) und unterliegt der freien Beweiswürdigung. Die pauschale Aufteilung nach § 2 GrundanteilV kommt auch dann nicht zur Anwendung, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich vom pauschalen Aufteilungsverhältnis abweichen (§ 16 Abs. 1 Z. 8. lit d dritter Satz EStG 1988 sowie § 3 Abs 2 der GrundanteilV 2016): die VO geht von einem erheblichen Abweichen aus, wenn der tatsächliche Bodenanteil um mindestens 50 % vom Wert nach der GrundanteilV (30%) abweicht (Herzog, SWK 2016, 1035, 1044). Es ist ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass die Aufteilung des Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft nach streng objektiven Maßstäben zu erfolgen hat und hiezu jeweils der Verkehrswert des bloßen Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen ist (VwGH 28.5.2015, 2012/15/0104). Auch § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 und die GrundanteilV 2016 stellen auf ein bestimmtes Verhältnis der Verkehrswerte ab, dieses Verhältnis wird lediglich, abhängig von Parametern wie Einwohnerzahl der betreffenden Gemeinde und Anzahl der Wohneinheiten, im Sinne des § 167 Abs. 1 BAO vermutet. Zur Widerlegung dieser Vermutung kann daher im Sinne der zitierten Rechtsprechung ebenfalls nur ein auf dem jeweiligen Verkehrswert beruhender Nachweis geeignet sein (BFG 25.03.2021, RV/7100416/2021 mit Verweis auf BFG 23.10.2019, RV/7105055/2019). Die Beweislast für die Widerlegung dieser Vermutung trifft den Steuerpflichtigen (VwGH 30.06.2015, 2013/15/0169, betreffend Widerlegung der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer; BFG 23.10.2019, RV/7105055/2019). Von einer Schätzung kann nämlich nur dann abgesehen werden, wenn die Stichhaltigkeit der angeführten Kaufpreisanteile durch geeignete Unterlagen (etwa durch Gutachten eines Sachverständigen) nachgewiesen werden kann (VwGH 16.09.2015, Ro 2014/13/0008). Der vom Beschwerdeführer im Ergebnis als zutreffend vorgebrachte wertmäßige Anteil von Grund und Boden in der Höhe von zunächst 16,43% und später 24,62% weicht nicht um mehr als 50% von einem Wert von 30% (laut GrundanteilV 2016) ab. Wird, wie in der Beschwerde angeführt, ein Bodenwert von ca. 400 EUR/m² zugrundegelegt, erhöht sich dieser Wert ausgehend von 16,43% zudem weiter. Wie im Rahmen der Beweiswürdigung ausgeführt, wurde kein (erheblich) abweichender Anteil des Grund und Bodens vom Beschwerdeführer, der dafür als ihn begünstigende Tatsache die Beweislast trägt, nachgewiesen. Liegt - wie im gegenständlichen Fall - keine offenkundig erhebliche Abweichung vor, so ist, wie die belangte Behörde zutreffend ausgeführt hat, die Anwendung des § 2 Abs. 2 GrundanteilV 2016 eine grundsätzlich zwingende Rechtsfolge für die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude. Gemäß § 3 Abs. 1 GrundanteilV 2016 ist der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nur dann nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Ein solcher Nachweis wurde trotz mehrmaliger Gelegenheit nicht erbracht. Die beschwerdeführenden Partei hat im Zuge des Vorlageantrages die Abhaltung einer mündlichen Verhandlung beantragt. Die belangte Behörde hat auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Sinne des § 274 Abs. 1 letzter Satz BAO mit Eingabe vom 22.04.2026 verzichtet. Mit Beschluss vom 18.05.2026, zugestellt am 22.05.2026, wurde von der Abhaltung einer mündlichen Verhandlung abgesehen und abermals Parteiengehör sowie die Möglichkeit zur Stellungnahme mit Frist bis zum 05.06.2026 eingeräumt. Bis zum Ablauf dieser Frist und auch bis dato wurde keine entsprechende Stellungnahme seitens des Bf. mehr erstattet. Auch die belangte Behörde gab bislang keine weitere Stellungnahme ab. Es wurde daher auch aus verfahrensökonomischen Gründen mangels weiteren (substantiierten) Vorbringens, das die Abhaltung einer mündlichen Verhandlung allenfalls noch erforderlich machen hätte können, von der Abhaltung einer mündlichen Verhandlung abgesehen. Im Übrigen wird auf das zutreffende Vorbringen der belangten Behörde verwiesen. Die Beschwerde hat im Ergebnis keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides aufgezeigt und war daher als unbegründet abzuweisen. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Da es sich bei der Frage, ob dem Beschwerdeführer der Nachweis eines von der GrundanteilV 2016 abweichenden Aufteilungsverhältnisses der Anschaffungskosten der von ihm vermieteten Liegenschaftsanteile gelungen ist, um eine Frage der Beweiswürdigung handelt, wurde im gegenständlichen Fall über keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung entschieden. Im gegenständlichen Beschwerdefall lag auch abgesehen davon keine Rechtsfrage vor, der grundsätzliche Bedeutung zukam: Die im Beschwerdefall zu lösenden Rechtsfragen beschränkten sich einerseits auf Rechtsfragen, welche bereits in der bisherigen (oben zitierten) Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes beantwortet wurden. Im Übrigen hing der Beschwerdefall von der Lösung von nicht über den Einzelfall hinausgehenden Sachverhaltsfragen ab. Eine ordentliche Revision ist daher nicht zulässig. Linz, am 17. Juni 2026