BFG RV/7101997/2024

Die Feststellung, dass die Planerstellung eines Einfamilienhauses auf der EZ ***xx*** durch DI Name gemeinsam mit dem Bf. und Name ohne Einbindung, dh. Befassung, der GesmbH erfolgt ist, ergibt sich zum einen aus den übereinstimmenden Aussagen des Bf. (vgl. S. 4 der Niederschrift vom 28.5.2026: "Frage Richter: Von wem wurden die Pläne für ein Einfamilienhaus auf der EZ ***xx*** KG KG xxx erstellt? Antwort Name: Von DI Name. Es ist dann alles schneller gegangen, und zwar wegen der Familienplanung, dh der Schwangerschaft meiner Lebensgefährtin. Das war glaube ich im Herbst/Winter 2021. Frage Richter: Haben Sie die GesmbH mit der Planerstellung beauftragt und wenn ja gibt es dazu Unterlagen? Antwort Name: Es war so, das Frau Name zu uns am Abend nachhause gekommen ist und die Pläne für uns umsonst erstellt hat. Frage Richter: Haben Sie der GesmbH ein Honorar für die Planerstellung bezahlt? Antwort Name: Nein.") und Name (vgl. S. 4 der Niederschrift vom 28.5.2026: "Frage Richter: Von wem wurden die Pläne für ein Einfamilienhaus auf der EZ ***xx*** KG KG xxx erstellt? Antwort Frau Name: Wir Beide gemeinsam mit DI Name. Die eigentliche Planerstellung mit dem EDV-Programm hat Frau Name gemacht. Frage Richter: Haben Sie die GesmbH mit der Planerstellung beauftragt und wenn ja gibt es dazu Unterlagen? Antwort Frau Name: Nein, die GesmbH wurde damit nicht beauftragt. Das hat Frau Name für uns selbst gemacht. Frage Richter: Haben Sie der Frau Name ein Honorar für die Planerstellung bezahlt? Antwort Frau Name: Nein."). Zum anderen wurde von der GesmbH für die Planerstellung dem Bf. und Name kein Entgelt in Rechnung gestellt. Überdies entspricht es der Lebenserfahrung, dass Verwandte bereit sind ihren Angehörigen ihr berufliches Know How unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Die Feststellung, dass der Einreichplan, der dem Bauansuchen vom 11.2.2022 zugrunde gelegen ist, keine Änderung des Einreichplanes, der dem Bauansuchen der GesmbH vom 5.4.2021 zugrunde gelegen ist, ist, sondern es sich um eine gänzliche Neuplanung handelt und sohin keine Planänderung, ergibt sich schon daraus, dass das Bauvorhaben der GesmbH ein Doppelhaus zum Gegenstand hatte. Überdies war die GesmbH in die Erstellung des Einreichplanes der dem Bauansuchen vom 11.2.2022 zugrunde gelegen ist, gar nicht involviert. Auch nimmt der Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Gemeinde vom xx.03.2022 keinerlei Bezug auf das Bauansuchen der GesmbH vom 5.4.2021, sondern ist Gegenstand der Baubewilligung ausschließlich das am 11.2.2022 bei der Gemeinde Gemeinde vom Bf. und seiner Lebensgefährtin als Bauwerber eingereichte Bauansuchen. Schließlich fehlt der Darstellung in der Beschwerdevorentscheidung vom 2.2.2023 wonach es zu einer Planänderung gekommen wäre jegliche nachvollziehbare Begründung. Ebenso wenig liegt eine Vorplanung durch die GesmbH vor. Der Umstand, dass es während des laufenden Baubewilligungsverfahrens möglich gewesen wäre auch eine andere Person/Gesellschaft, die die Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 NÖ Bauordnung erfüllt, statt der GesmbH der Baubehörde namhaft zu machen, dh. den Bauführer zu wechseln, ergibt sich aus § 25 Abs. 4 NÖ Bauordnung ("Endet die Funktion des Bauführers vorzeitig, hat er dies der Baubehörde mitzuteilen. Die ihm zur Verfügung gestellte Ausfertigung der Baubewilligung samt Beilagen ist zurückzustellen. Die Ausführung des Bauvorhabens ist zu unterbrechen, bis ein neuer Bauführer namhaft gemacht ist."). Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, dass ein Wechsel des Bauführers bis zum Baubeginn ohne irgendwelche Nachteile für die Bauwerber möglich ist. Die Feststellung, dass es im Bauverfahren keine Bauverhandlung gegeben hat, ergibt sich aus der Baubewilligungsbescheid der Gemeinde Gemeinde vom xx.03.2022, Aktenzeichen xxx, den Name bei ihrer Einvernahme am 28.5.2026 dem Bundesfinanzgericht vorgelegt hat (vgl. S. 4 dieses Bescheides). Dass für die Baubehörde das Bauansuchen - ohne Befassung der Bauwerber bzw. des Bauführers - von einem Bausachverständigen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit sowie der zu erteilenden Auflagen geprüft wurde und es daneben noch Abstimmungen bzw. kurze Rückfragen der Bauamtsleiterin gegeben hat, die von Name wahrgenommen bzw. beantwortet wurden, ergibt sich aus der Einvernahme von Name (vgl. S. 5 der Niederschrift vom 28.5.2026: "Es war so, dass sich der Bausachverständige der Gemeinde das Bauansuchen angesehen hat. Einen Kontakt mit dem Bausachverständigen hatten wir nicht. Es hat aber Abstimmungen bzw kurze Rückfragen mit der Bauamtsleiterin Frau Name zB. wegen des Kanalanschlusses gegeben."). Dass die GesmbH in das Baubewilligungsverfahren selbst nicht involviert war, ergibt sich ebenfalls aus der Aussage von Name und liegen dem Bundesfinanzgericht keinerlei Unterlagen vor, aus denen sich eine Einbindung - bis auf den Umstand der Unterfertigung des Bauansuchens als Bauführer - der GesmbH in das Baubewilligungsverfahren ergibt. Das Bauansuchen ist von der GesmbH nur aus Gefälligkeit gegenüber dem Bf., weil der Geschäftsführer der GesmbH der Onkel des Bf. ist, erfolgt. Die Feststellungen, dass sowohl im Zeitpunkt der Einreichung des Bauansuchens als auch davor bzw. auch nicht vor dem Abschluss des Kaufvertrages vom xx.03.2022 bzw. im Zuge des Abschlusses dieses Kaufvertrages die GesmbH nicht die Errichtung eines Einfamilienhaueses auf der EZ ***xx*** geplant bzw. projektiert hatte und der Bf. und Name nicht in ein Vertragsgeflecht im Zusammenhang mit dem Grundkaufvertrag vom xx.03.2022 eingebunden waren, das auch die Errichtung eines Einfamilienhaues auf der EZ ***xx*** durch die GesmbH vorgesehen hat, ergibt sich daraus, dass die Planung des Einfamilienhauses auf der EZ ***xx*** durch den Bf. und seine Lebensgefährtin zusammen mit der Schwester des Bf. ohne Einbindung der GesmbH erfolgt ist. Auch wurde vom Bf. und seiner Lebensgefährtin erst nach Abschluss des Kaufvertrages vom 11.3.2026 nicht nur ein Anbot bei der GesmbH für das Einfamilienhaus eingeholt, sondern wurde auch eine andere Baufirma, die in keiner Beziehung zur GesmbH wie zB einer beteiligungsmäßigen Verflechtung steht, um die Abgabe einer Kostenschätzung ersucht und zwar die GmbH. Dass im Zeitpunkt der Erstellung des Anbotes vom xx.03.2022 nicht festgestanden ist, ob bzw. welche Arbeiten für die Errichtung des Rohbaues an die GesmbH vergeben werden, gründet sich einerseits auf das Anbot selbst, weil einige Angebotspositionen wie die Gartenmauern und die Zufahrt nur alternativ angeboten wurden. Auch bestand im Zeitpunkt der Abgabe dieses Angebotes - und natürlich auch vorher - der Umfang der vom Bf. und dessen Lebensgefährtin zu übernehmenden Eigenleistungen nicht fest wie sich aus den übereinstimmenden Aussagen des Bf. (vgl. S. 5 der Niederschrift vom 28.5.2026: "Das Ausmaß der Eigenleistung war noch nicht genau festgelegt.") und von Name (vgl. S. 6 der Niederschrift: "Nicht klar war der Umfang der Eigenleistungen und auch einzelne Leistungen des Anbotes wie zB der Pool oder die Gartenmauer.") ergibt. Außerdem wurde vom Bf. und dessen Lebensgefährtin auch bei einer anderen Baufirma, nämlich der GmbH, ein weiteres Angebot eingeholt. Soweit vom Finanzamt im Vorlagebericht vom 17.6.2024 darauf verwiesen wird, dass das Anbot der GmbH keine rechtsgültige Fertigung der Firma aufweisen würde, ist festzuhalten, dass in diesem Angebot, das mit einem Kalkulationsprogramm der GmbH erstellt wurde, ein Angebotspreis im Sinne eines zivilrechtlichen Preises ausgewiesen ist und die auf Seite 7 vorgesehene rechtsgültige Fertigung für die Annahme des Annahme des Angebotes durch die Auftraggeber vorgesehen ist. Auch ist nicht davon auszugehen, dass bei einer exakten Durchkalkulation des Bauprojektes sich der Angebotsleger nicht an dieses Angebot gebunden erachten würde zumal der Geschäftsführer der GmbH der Onkel von Name ist. Dass der Bf. und seine Lebensgefährtin auch anderen bauausführenden Unternehmen gegenüber selbst berechtigt und verpflichtet gewesen sind, ergibt sich aus folgenden Unterlagen: Auftragsbestätigung der Name vom 4.8.2022 sowie Rechnung vom 14.10.2022 (betrifft die Fenster und Türen des Einfamilienhauses) Teilrechnungen der Name vom 22.7.2022, 11.8.2022 und 25.1.2023 (Dampfsperre Wohnhaus und Garage; Flachdachabdichtung und Wärmedämmung) Auftragsbestätigung der Firma vom 5.7.2022 sowie Rechnung vom 21.7.2022 (Klimaanlage) Rechnung der Firma vom 20.9.2023 (Elektroinstallation) Soweit im Vorlagebericht vom 17.6.2024 vom Finanzamt vorgebracht wird, dass die Angebote der Firma Name und Name ursprünglich auf die Firma GesmbH ausgestellt worden sind, ist festzuhalten, dass diese Angebote nicht angenommen worden sind, sondern in der Folge Angebote an den Bf. und dessen Lebensgefährtin gelegt wurden. Dies zeigt, dass der Bf. und seine Lebensgefährtin eben selbst im eigenen Namen die Verträge mit den Baufirmen abgeschlossenen haben und aus diesen Verträgen selbst unmittelbar berechtigt und verpflichtet worden sind. Überdies sind die Angebote, die an die GesmbH gelegt wurden, nicht ident mit jenen, die der Bf. und seine Lebensgefährtin angenommen haben: So ist gibt es beispielsweise folgende Unterschiede zwischen den Angeboten der Name: Position 30 EG Küche (Höhe im Angebot an die GesmbH: 1.350 mm; laut Angebot an den Bf. und dessen Lebensgefährtin: 1.200 mm) Position 40 EG Küche (Höhe im Angebot an die GesmbH: 2.050 mm; laut Angebot an den Bf. und dessen Lebensgefährtin: 2.245 mm) Position 60 EG AR (nur im Angebot an die GesmbH enthalten) Die Nettosumme des Kostenvoranschlages der Name an die GesmbH für das Hauptdach, das Flachdach über dem Wohnraum, das Flachdach über der Garage und das Flachdach über der Terrasse hat € 39.395,49 betragen. Die Nettoangebotssumme gegenüber dem Bf. und seiner Lebensgefährtin hat demgegenüber lediglich € 34.750,00 betragen (vgl. die 3. Teilrechnung vom 25.1.2023). 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Stattgabe) Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegen Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, der GrESt. Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung berechnet (§ 4 Abs. 1 GrEStG 1987). Gemäß § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG 1987 ist für das Entstehen der Steuerschuld auf den Zeitpunkt des steuerpflichtigen Erwerbsvorganges (Kauf des Grundstückes) abzustellen. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Erbringt der Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstücks neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere Leistungen - an wen auch immer - , ist zur Ermittlung der zutreffenden Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen und zu fragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstückes der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer im Sinne des § 1 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987 unterliegenden Kaufvertrages kann auch eine künftige Sache sein. Gegenstand eines nach § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 der GrESt unterliegenden Erwerbsvorganges ist das Grundstück in bebautem Zustand auch dann, wenn die Verträge über den Erwerb des unbebauten Grundstücks einerseits und des darauf zu errichtenden Gebäudes andererseits zwar nicht durch den Willen der Parteien rechtlich verknüpft sind, zwischen den Verträgen jedoch ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Dies ist dann der Fall, wenn der Veräußerer auf Grund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann (zB VwGH 18.6.2002, 2001/16/0437; VwGH 19.3.2003, 2002/16/0047). Aufwendungen eines vertraglich an ein bestimmtes Objekt gebundenen Käufers sind Teil der grunderwerbsteuerrechtlich relevanten Gegenleistung und damit Bemessungsgrundlage der Steuer. Insbesondere dann, wenn ein Erwerber an ein vom Verkäufer (oder von einem mit diesem zusammenarbeitenden Dritten) vorgegebenes Objekt gebunden ist, ist ein Kauf mit Gebäude (oder Wohnung) anzunehmen, auch wenn über die Herstellung des Gebäudes (bzw. der Wohnung) ein gesonderter Vertrag geschlossen wird (vgl. zB VwGH 8.9.2010, 2008/16/0014). Nach übereinstimmender österreichischer Lehre und Rechtsprechung kommt es dabei darauf an, ob der Erwerber rechtlich und praktisch die Möglichkeit der Einflussnahme auf sein Bauprojekt hatte bzw. die Freiheit zur Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Bebauung gegeben war, dh. ob er Bauherr war (vgl. Schaffer/Siller in Pinetz/Schragl/Siller/Stefaner, GrEStG2, § 5 Rz 174 mwN). Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH ist der Käufer dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, dh. dem bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, dh. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen (vgl. zB VwGH 14.5.2024, Ra 2022/16/0087, 0088, mwN ). Es kommt darauf an, zu welchen Leistungen sich der Erwerber im Hinblick auf den beabsichtigten Erwerbszustand des Grundstückes - beispielsweise als bebaut, freigemacht oder unbelastet - verpflichtet hat (vgl. zB VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078, mwN). Erbringt er neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag - an wen auch immer - weitere Leistungen, sind diese als Teil der Gegenleistung anzusehen, wenn sie mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung stehen. Diese Leistungen können also auch an Dritte - somit vom Veräußerer verschiedene Personen - erbracht werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie auf Grundlage - vom Kaufvertrag - unterschiedlicher Verträge oder Vertragsurkunden geleistet werden (vgl. nochmals VwGH 14.5.2024, Ra 2022/16/0087, 0088, mwN). Demnach kommt es für die Frage des Vorliegens der Bauherreneigenschaft weder darauf an, ob der Veräußerer eines Grundstücks zu einer Bebauung verpflichtet war, noch darauf, ob sich der Erwerber gegenüber dem Veräußerer zu einer Bebauung verpflichtet hat. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhangs ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Wenn also etwa der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen. Entscheidend ist, ob der Erwerber in ein bereits geplantes Bauprojekt - aufgrund eines ihm vorgegebenen, allenfalls auch auf mehrere Urkunden sowie auf mehrere Vertragspartner aufgespalteten "Vertragsgeflechtes" - eingebunden wurde (vgl. VwGH 20.12.2023, Ra 2023/16/0033, mwN). Eine solche Einbindung in ein Vertragsgeflecht ist aufgrund des festgestellten Sachverhaltes zu verneinen. Wie sich aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt, hat zum Zeitpunkt des Grundkaufvertrages vom xx.03.2022 nicht festgestanden, an wen bzw. in welchem Umfang der Bf. und Name die Errichtung des Einfamilienhauses vergeben werden und bestand auch keine finale Verknüpfung zwischen dem Grundkaufvertrag vom xx.03.2022 und der nach Vertragsabschluss vom Bf. und dessen Lebensgefährtin erst mündlich erteilten Vergabe des Rohbaues und des Aushubes an die GesmbH und ist die Planung des Bauprojektes nicht durch die GesmbH, sondern durch den Bf. und die Lebensgefährtin zusammen mit DI Name erfolgt. Soweit das Finanzamt im angefochtenen Bescheid und in der ergangenen Beschwerdevorentscheidung die Bauherreneigenschaft des Bf. deswegen verneint, weil das Bauansuchen vom 4.2.2022 von der GesmbH GmbH als Bauführer eingereicht wurde, ist zunächst auf die Ausführungen unter Punkt II.2 dieser Entscheidung zu verweisen, wonach ein Wechsel des Bauführers bis zum Baubeginn ohne irgendwelche Nachteile für die Bauwerber möglich gewesen ist sowie die GesmbH GmbH selbst in das Baubewilligungsverfahren nicht involviert war und die Anführung der GesmbH GmbH als Bauführer - infolge des beim Bf. und seiner Lebensgefährtin bestehenden Zeitdruckes wegen der Schwangerschaft der Lebensgefährtin - nur aus Gefälligkeit, der Geschäftsführer der GesmbH GmbH ist der Onkel des Bf., erfolgt ist. Überdies ist nach der Rechtsprechung des VwGH nur das Auftreten des Veräußerers gegenüber der Baubehörde als Bauwerber ein Indiz gegen die Annahme der Bauherreneigenschaft des Grundstückserwerbers (vgl. zB VwGH 8.9.2010, 2008/16/0014, sowie die bei Schaffer/Siller in Pinetz/Schragl/Siller/Stefaner, GrEStG § 5 Rz 188 unter FN 429 zitierte Rechtsprechung des VwGH). Bauwerber des Bauansuchens vom 4.2.2022 waren aber der Bf. und seine Lebensgefährtin und nicht die GesmbH GmbH. Auch haben der Bf. und seine Lebensgefährtin die Verträge mit den einzelnen Baufirmen im eigenen Namen abgeschlossen, weswegen sie aus diesen auch unmittelbar berechtigt und verpflichtet waren und konnten nur sie Gewährleistungs-, Garantieansprüche sowie auch Schadenersatzansprüche zB aus Verzögerungen aus diesen geltend machen, weswegen sie auch das Baurisiko getragen haben. Ferner haben der Bf. und seine Lebensgefährtin auch das finanzielle Risiko - auch aus dem Auftrag gegenüber der GesmbH getragen - weil der Umfang der von der GesmbH zu erbringenden Arbeiten auch bei Baubeginn noch nicht festgestanden ist. Ferner weicht der Umfang und der Preis der von der GesmbH dem Bf. und seiner Lebensgefährtin verrechneten Arbeiten zum Teil vom Angebot ab - wie sich beispielsweise aus den im Folgenden angeführten Positionen ergibt - woraus folgt, dass keine Fixkostenvereinbarung mit der GesmbH getroffen wurde: | Laut Angebot vom xx.03.2022 | Preis (netto) | Laut Schlussrechnung vom xx.11.2022 | Preis (netto) | Ca. 300 m2 Aushubverfuhr | á € 19 bauseits | 360 m2 Aushubverfuhr | € 6.840,00 | Aushub und Rollierung herstellen | € 4.656,00 sowie bauseits zu erbringende Leistungen | Aushub und Rollierung herstellen | € 5.304,00 | Feuchtigkeitsabdichtung der K-Wände gegen Erdfeuchte | € 2.638,00 sowie bauseits zu erbringende Leistungen | Feuchtigkeitsabdichtung der K-Wände gegen Erdfeuchte | € 4.582,00 | Hinterfüllung, Kanalanschluss | € 10.322,00 | Hinterfüllung, Kanalanschluss | € 9.282,00 | Gartenmauer | € 8.964,00 | nicht ausgeführt, dh. vom Bf. und seiner Lebensgefährtin nicht beauftragt | --- | Unterbau groß für Zufahrt | € 9.600,00 | Unterbau | € 1.330,00 Der Beschwerde war daher stattzugeben und der angefochtene Bescheid aufzuheben. Es treten damit wieder die mit der Selbstberechnung verbundenen Rechtswirkungen ein. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen von einer "Bauherreneigenschaft" auszugehen ist, liegt eine langjährige, einhellige und umfangreiche VwGH-Rechtsprechung vor. Ob und welche Kriterien im Einzelnen im Beschwerdefall als erfüllt anzusehen sind oder nicht, ergibt sich anhand der Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes, sohin allein aus der Lösung von Tatfragen, nicht jedoch einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Eine Revision ist daher nicht zulässig. Linz, am 22. Juni 2026