BFG RV/7102917/2020

Das Finanzamt geht davon aus, dass die Einräumung des Optionsrechts an den BF (sowie den anderen Treuhändern/"Gruppe A") wie ein Tausch zu behandeln sei. Das eingeräumte Optionsrecht eröffne der "Gruppe A" einerseits die Möglichkeit, einen Teil des Projektes doch selbst zu verwirklichen, andererseits stelle es auch für sich einen Wert dar, da das Optionsrecht übertragbar sei und daher - wegen des günstigen Preises und im Hinblick auf steigende Immobilienpreise - auch an Dritte verkauft werden könne. Das Optionsrecht stelle ein Entgelt dar für: Die Vermittlung der Kaufgelegenheit an die Treugeber ***5*** (beinhaltet auch alle Vorbereitungshandlungen für die Verkaufsbereitschaft der Schwestern sowie Machbarkeitsstudien sowie die Treuhandtätigkeit - inklusive der Wahrung des Scheins gegenüber den Schwestern, dass an die "Gruppe A" verkauft wird). Seitens des BF wird bestritten, dass in der unentgeltlichen Einräumung des Optionsrechtes auf den Erwerb des Liegenschaftsteiles ***10***, eine Gegenleistung für die Vermittlung der günstigen Kaufgelegenheit und die Treuhandtätigkeit für die ***5*** zu sehen ist. In wirtschaftlicher Betrachtungsweise ergäbe sich, dass die ***6*** ***29*** kein volles Eigentumsrecht am Liegenschaftsteil ***20***3 erworben habe, sondern das mit dem Optionsrecht der "Interessentengruppe" belastete Eigentum. Die Einräumung der Option erfolgte lt. BF daher nicht, um der "Interessentengruppe" ein Entgelt zu geben, sondern um der "Interessentengruppe" "vertraglich sicherzustellen, was sie sich von vornherein vorbehalten hat" (Eigendurchführung des Bauprojektes hinsichtlich dieses Gebäudeteiles). Hinsichtlich des (s. oben) festgestellten Sachverhaltes liegen nach Ansicht des BFG im Grunde keine (wesentlichen) Meinungsverschiedenheiten vor; von beiden Vertragsseiten war ausgemacht, dass die "Gruppe A" als Treuhänder der ***6*** ***29*** des Treugebers, der ***5***, gegenüber der ***Schwestern*** als Erwerber auftritt und den Kauf der gesamten Liegenschaft abwickelt. Aufgrund persönlicher Voraussetzungen war der Erwerb nur durch die "Gruppe A" möglich. Von Anfang an, dh bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrages der Liegenschaften am 1.12.2006, war dabei auch klar vereinbart, dass der "Gruppe A" die Möglichkeit eingeräumt wird, zu einem späteren Zeitpunkt (aber spätestens bis zur vereinbarten Übergabe des streitverfangenen Liegenschaftsteiles durch die Verkäuferinnen) die ***10*** um den Fixpreis von EUR 1.500.000,- zu erwerben. Sechs Tage nach dem Kauf wurde hierzu ein sog. Optionsvertrag unterzeichnet. Das zeitliche Auseinanderklaffen zwischen der Unterzeichnung des Liegenschaftskaufes (1.12.2006) und der Unterzeichnung des Optionsvertrages (am 7.12.2006) erachtet das BFG in freier Beweiswürdigung als nicht schädlich (iSv unglaubwürdig oder gar als sog. Missbrauch von Gestaltungsformen iSd § 22 BAO) und auch nicht unüblich im Geschäftsverkehr. Umgekehrt widerspräche es jeglicher Lebenserfahrung, dass man den Vertragsparteien bei einem deratig großen und umfangreichen Projekt unterstellt, die Idee mit Optionsvertrag erst nach der Vertragsunterzeichnung am 1.12.2006 gehabt zu haben. Der Argumentation des Finanzamtes, wonach es im Geschäftsleben üblich sei, zusammenhängende Verträge gleichzeitig abzuschließen, dann gäbe es auch keine Probleme mit Terminkollisionen, kann daher nicht gefolgt werden. Das BFG geht nicht davon aus, dass die belangte Behörde den Sachverhalt anders gewürdigt (und besteuert) hätte, wenn der Optionsvertrag zeitgleich mit dem Kaufvertrag geschlossen worden wäre. Wenn die belangte Behörde weiter argumentiert, dass es aber durchaus einer gewissen Logik entspräche, eine als "Entgelt" gedachte Optionseinräumung erst nach der erfolgten Gegenleistung (erfolgreicher Liegenschaftskauf) abzuschließen, macht es für das BFG auch in dieser Denkvariante keinen Unterschied, wenn man beide Verträge an einem Tag abgeschlossen hätte; nach erfolgreichem und fixiertem Liegenschaftskauf hätte man auch am selben Tag den Vetrag für die Optionseinräumung bzw. lt. Finanzamt den Vertrag hinsichtlich Entgelt für die Vermittlung der günstigen Kaufgelegenheit, schließen können. Nicht zuletzt wurde auf diesen Umstand durch Absicherung der Rangordnung im Grundbuch Bedacht genommen (s. 3.3. Optionsvertrag vom 7.12.2006). Auch in der mündlichen Verhandlung wurde dieser Streitpunkt durch Erläuterung der steuerlichen Vertretung in einer für den Senat nachvollziehbaren Argumentation klargestellt. Im Zwischenergebnis wird daher festgehalten, dass nach erfolgtem Liegenschaftskauf ein Optionsvertrag geschlossen wurde. Strittig ist, wie der Inhalt des Optionsvertrages abgabenrechtlich zu würdigen ist. Das BFG überprüft in weiterer Folge die wirtschaftliche Zielsetzung der Vertragsparteien, nämlich ob die Einräumung des befristeten Rechtes auf den Erwerb der Liegenschaft im Rahmen des Optionsvertrages als Absicherung der "lnteressentengruppe" für die Eigendurchführung des Bauprojektes auf diesem Liegenschaftsteil anzusehen ist, oder ob die vereinbaren EUR 1,5 Mio als Entgelt für div. andere erbrachte Leistungen zu sehen sind. Wert der Liegenschaft Im ersten Schritt ist dabei der Wert bzw. die Angemessenheit des Wertes der Liegenschaft zu überprüfen: Der auf die Liegenschaft ***20***3 entfallende Kaufpreisanteil betrug laut Kaufvertrag im Jahr 2006 EUR 1.365.000,-. Der "lnteressentengruppe" wurde im Optionsvertrag das Recht eingeräumt, diesen Liegenschaftsteil um EUR 1,5 Mio. erwerben zu können. Ausgehend vom Immobilienpreisspiegel ergibt sich für den Zeitraum Dezember 2006 (Einräumung des Optionsrechtes) bis Mai 2008 (Veräußerung des Optionsrechtes) eine Preissteigerung von 10,8% (Quelle: Wohnimmobilienpreisindex, OeNB, Neue Eigentumswohn., https://www.oenb.at/isawebstat/stabfrage/createReport;jsessionid=31A53C446E092AE7AC3898090AE1547B?lang=DE&original=false&report=6.6). [Grafik]   Davon ausgehend entspricht der Ausübungspreis der Option (EUR 1,5 Mio.) dem Wert der Liegenschaft im Mai 2008. Das Optionsrecht besitzt daher bei Veräußerung im Mai 2008 keinen "inneren Wert" (dieser wäre nur gegeben, wenn der Ausübungspreis (eindeutig) unter dem Wert der Liegenschaft gelegen wäre). Diese Rechtsauffassung deckt sich auch mit der "Stellungnahme Dr. ***17*** zur Anfrage des FA Wien 12/13/14 Purkersdorf, betreffend die Bewertung eines Optionsrechtes auf Erwerb einer Liegenschaft" vom 27.11.2016: "Der bundesweite Fachbereich Bewertung und Bodenschätzung (bw FB-BB) wurde ersucht folgende Frage zu beantworten: Das Finanzamt beabsichtigt, die Einräumung des Optionsrechtes im Dezember 2006 als Gegenleistung für die von der "Interessentengruppe" an die ***7*** erbrachten Leistungen (insbes. Übernahme der Treuhandschaft) als steuerpflichtige Leistung im Sinne des § 29 Z 3 EStG zu besteuern. Es stellt sich daher die Frage nach dem Wert der Leistung (innerer Wert des Optionsrechtes im Jahr 2006). [Wiedergabe Sachverhalt] Wie Herr HR Dr. ***17*** in seiner Stellungnahme ausführt, stellte das Optionsrecht für sich keinen Wert dar und muss die Zahlung für andere Leistungen erfolgt sein. In wirtschaftlicher Betrachtungsweise ist daher anzunehmen, dass es sich bei der vertraglichen Vereinbarung unter dem Titel Optionsrecht um eine Art Sicherungsgeschäft für Ansprüche der Treuhänder an den Treugeber gehandelt hat. Berechnung des Wertes der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Wertsteigerungen vom Erwerb bis zum Verkauf des Optionsrechtes, Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Informationen zur Handhabung des Immobilienpreisspiegels; Die Studie reflektiert nicht die erzielbaren Preise, bezogen auf das Einzelobjekt, sondern zeigt als Marktstudie einen statistisch errechneten Durchschnittswert, der im Vorjahr erzielten Immobilienpreise. Die in den Tabellen aufscheinenden Durchschnittspreise sind jeweils der Durchschnitt der in der Erhebung ermittelten Einzelpreise; es wurde jeweils das arithmetische Mittel errechnet. In der Praxis können natürlich auch höhere und niedrigere Preise für ein Einzelobjekt erzielt werden. Extremwerte wurden bei der Auswertung der Erhebungen ausgeschieden. Wertsteigerung in % lt IPS. (erzielte Preise des Vorjahrs!) [Grafik] Bei einem Kaufpreis von € 1.530.000 ergibt dies abzüglich einer Preissteigerung von 10,33% (Zeitraum von 17 Monaten) den Wert von € 1.371.951 zum Stichtag 1.12.2006. [Anführung entsprechender VwGH Judikatur: VwGH 1246/68 vom 8.1.1970, VwGH 2009/15/0115 vom 24.11.2011, VwGH vom 18. Februar 1983, Zl. 81/17/0005…]". Stellungnahme Dr. ***17*** vom 27.11.2016 "1. Kaufpreis im Jahr 2006 Der Kaufpreis für mehrere Grundstücke wurde unter Zugrundelegung eines Verkehrswertgutachtens ermittelt. Die Zuordnung des Kaufpreises auf die einzelnen Liegenschaften erfolgte ebenfalls durch die Feststellungen des Sachverständigen. Ob die KP-Zuordnung zum anfragegegenständlichen Grundstück sachgerecht erfolgte, lässt sich nach 10 Jahren und den in der Zwischenzeit durchgeführten baulichen Veränderungen (Sanierung, Umbau) nicht mehr feststellen. Unterstellt man die Richtigkeit des anteiligen Kaufpreises und akzeptiert man die Differenz zwischen anteiligem Kaufpreis in Höhe von 1,365.000.- und dem Ausübungspreis des Optionsrechtes von 1,530.000.- als Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten, so entspricht der Ausübungspreis der Kaufoption durchaus den marktüblichen Verhältnissen bzw. Usancen. Bildet die Differenz nicht die Anschaffungsnebenkosten ab, sondern wird eine realistisch eingeschätzte Wertsteigerung der Liegenschaft während der Laufzeit des Optionsrechtes (5 Jahre) eingepreist, dann ist dies ebenfalls marktüblich. Für diese Variante spricht auch die von HR Baumgartner an Hand der Indices des Immobilienpreisspiegels vorgenommene Wertsteigerungsberechnung für die Liegenschaft (Rückrechnung auf 2006 ergibt rund 1,372.000.-, dies entspricht in etwa dem Kaufpreis von 1,365.000.-). Auch eine Kombination aus beiden Ansätzen ist denkbar". Bewertung des Optionsrechtes Wesentlich ist, ob der Optionsausübungspreis für ein Wirtschaftsgut unter dem Marktwert liegt. Liegt der Wert eines Gesellschaftsanteils zum Zeitpunkt der "Abtretung" über dem Nominalwert, stellt die Option einen Vermögenswert dar (vgl. VwGH, 28.5.2009, 2007/15/0200). In diesem Fall kann eine einem Veräußerungsvorgang gleichzuhaltende Vermögensumschichtung vorliegen. Auch zum Thema Bewertung des Optionsrechtes liegt eine Stellungnahme des Bundesweiten Fachbereiches Bewertung und Bodenschätzung, Dr. ***17*** vor (27.11.2016), welche der erkennende Senat der Entscheidung zugrunde legt: "2. Wert des Optionsrechtes im Jahr 2006 Wird der Ausübungspreis des Optionsrechtes reell ermittelt, ist der innere Wert des Rechtes im Zeitpunkt der Einräumung des Rechtes mit Null anzusetzen, weil der Ausübungspreis dem Wert des Objektes bei Einräumung des Rechtes entspricht. In der Unternehmensbilanz sind solche Rechte daher mit 0.- anzusetzen. Ist jedoch der Ausübungspreis bereits bei Einräumung der Kaufoption (eindeutig) unter dem Wert der Liegenschaft vereinbart, würde von vorn herein ein Gewinn des Optionsberechtigten feststehen, und die Preisdifferenz den inneren Wert des Rechtes erhöhen. Der innere Wert des Optionsrechtes kann sich während der Laufzeit verändern, wenn beispielsweise atypische Wertsteigerungen des Objektes während der Laufzeit eintreten und dadurch die Ausübung des Rechtes zum "Schnäppchen" wird oder die Weiterveräußerung des Optionsrechtes mit Gewinn erfolgen kann. Schlagend wird die Wertänderung des Optionsrechtes jedoch erst im Zeitpunkt der Ausübung oder des (zulässigen) Weiterkaufs. 3. Wert des Optionsrechtes im Jahr 2008 Ausgehend von den vorstehenden Prämissen und keiner atypischen Wertsteigerung der Liegenschaft in den Jahres 2006 bis 2008 ist der Wert des Optionsrechtes im Zeitpunkt der Weitergabe des Rechtes noch immer Null. Die Erwerberin des Optionsrechtes leistet einen Kaufpreis für das Recht in Höhe des Ausübungspreises. Übt die Erwerberin die Option aus, muss sie den gleichen Betrag nochmals für den Erwerb des Eigentums an der Liegenschaft aufwenden, weshalb der Erwerbspreis mehr als 3 Mio. ausmachen würde. Da eine Wertsteigerung der Liegenschaft auf das Doppelte ihres Wertes in nicht einmal 2 Jahren keinesfalls gegeben ist, muss der Preis für die Übertragung des Optionsrechtes für andere (Gegen)Leistungen erbracht worden sein, zumal die Option von Optionserwerberin nicht ausgeübt wurde (die ***7*** ist Eigentümerin der Liegenschaft über den Optionszeitraum hinaus geblieben) und somit einen verlorenen Aufwand darstellen würde (siehe dazu noch Anmerkung unter 4.)". Dem Optionsrecht kommt demnach sowohl 2006 als auch 2008 ein innerer Wert von Null zu. Dies bedeutet, dass bei Betrachtung der Optionseinräumung als Gegenleistung für die erbrachten Treuhandleistungen im Jahr 2006 die Gegenleistung 0 beträgt. Wenn nun die belangte Behörde der Besteuerung die Werthaltigkeit der Option im Jahr 2006, dem Jahr der Einräumung der Option, zugrunde legt (zuletzt in ihrer Eingabe vom 15.01.2026 und in der mündlichen Verhandlung), so ist dies in mehrfacher Hinsicht verfehlt: Für die Beurteilung der Frage, ob der Option ein Wert beizumessen sei, kommt es auf den Zeitpunkt der Optionseinräumung eben nicht an. Maßgeblich sei vielmehr, ob die Option im Zeitpunkt des "Abschlusses des Veräußerungsgeschäftes" werthaltig gewesen sei (vgl. dazu VwGH 24.2.2016, 2013/13/0012). Zu Recht bemängelt der BF daher in seiner Beschwerde, dass das Finanzamt mit der Einkünfteerfassung im Jahr 2006 das Endergebnis aus dem Mai 2008 auf den Zeitpunkt des Liegenschaftsverkaufs und Abschluss des Optionsvertrages projiziert und dieser Vorgang einem unzulässigen Blick in die Glaskugel ähnelt. Zudem kennt das EStG keine Besteuerung fiktiver Einnahmen außerhalb ausdrücklich normierter Fälle. Auch die Anwendung des § 21 BAO erlaubt lediglich eine sog. " Umqualifikation", aber keine Vorverlagerung der Besteuerung. Eine Besteuerung eines bloßen Wertpotentials bzw. ein Ersatz des fehlenden Zuflusses durch Bewertung ist abgabenrechtlich unzulässig. Der innere Wert des eingeräumten Optionsrechts im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vermag für sich allein keinen steuerlich relevanten Zufluss zu begründen. Mangels Leistungsaustausches im Abschlussjahr fehlt es an einem Entgelt iSd § 29 Z 3 EStG. Eine Besteuerung bloßer Wertsteigerungspotentiale widerspräche dem im Einkommensteuerrecht geltenden Realisations- und Zuflussprinzip. Eine steuerliche Erfassung im Jahr 2006 scheidet daher - entgegen der Ansicht der belangten Behörde - aus; dies nicht zuletzt vor folgendem Hintergrund: Zuflusszeitpunkt § 19 EStG Gemäß § 19 EStG werden sonstige Leistungen nach § 29 Z 3 EStG 1988 dann besteuert, wenn sie dem Steuerpflichtigen zufließen und keiner anderen Einkunftsart zuzuordnen sind. Zufluss liegt vor, sobald der Steuerpflichtige rechtlich und wirtschaftlich über die Einnahme verfügen kann (zB Auszahlung, Gutschrift, Übergabe von Sachleistungen). Ein Zufluss von Einnahmen iSd § 19 Abs 1 EStG erfolgt in jenem Jahr, in dem der Steuerpflichtige rechtlich und wirtschaftlich frei über die Einnahmen verfügen kann; nicht von Bedeutung ist im Gegensatz zur Bilanzierung (§ 4 Abs 1, § 5) nach der allgemeinen Regelung des Abs 1 erster Satz, zu welchem Zeitraum die Einnahmen wirtschaftlich gehören (Wanke, EStG § 19 (Stand 1.8.2023, rdb.at) Die Einkünfte aus Leistungen werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt, wobei für die zeitliche Zuordnung der Einnahmen und der Werbungskosten das Zu- und Abflussprinzip des § 19 EStG gilt. Handelt es sich um einmalige oder bloß gelegentliche Leistungen, sind iS des Leistungsfähigkeitsprinzips auch jene Ausgaben als Werbungskosten abzugsfähig, die in einem früheren Jahr abgeflossen sind, als die Einnahmen zufließen (s § 19 Anm 50; EStR 2000 Rz 6612; BFH 25. 2. 2009, IX R 33/07 und BFH 18. 8. 2015, I R 38/12), weil ein punktueller Besteuerungstatbestand erst abgeschlossen ist, wenn endgültig die Höhe der Einkünfte feststeht (Reither in Wiesner/Grabner/Knechtl/Wanke, EStG § 29 (Stand 1.4.2019, rdb.at) Ein weiteres Argument, welches gegen die steuerliche Erfassung im Jahr 2006 spricht, ist der Umstand, dass Änderungen in den Folgejahren, insb. eine etwaige Rückzahlung, den einmal erfolgten Zufluss nicht mehr rückgängig machen können (VwGH 29. 1. 1965, 300/63). Auch die Rückgängigmachung des Rechtsgeschäftes ändert nichts am bereits erfolgten Zufluss (VwGH 15. 9. 1967, 618/67, betr Spekulationsgeschäft; VwGH 18. 1. 1983, 82/14/0076, betr Rückzahlung von Vorauszahlungen bei nicht zu Stande gekommenen Verträgen (Wanke in Wiesner/Grabner/Knechtl/Wanke, EStG § 19 (Stand 1.8.2023, rdb.at). Vgl. hierzu auch VwGH 15.12.2009, 2006/13/0136: Derartige Einnahmen sind nach § 19 Abs 1 EStG in jenem Kalenderjahr bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Ein Betrag ist zugeflossen, wenn der Empfänger über ihn tatsächlich und rechtlich verfügen kann (vgl. z.B. Doralt, EStG10, § 19 Tz 8, sowie etwa das hg. Erkenntnis vom 22. Februar 1993, 92/15/0048). Eine schlichte (widerrufliche) Begünstigung des [hier] versicherten Dienstnehmers hat beispielsweise noch keine Übertragung der Ansprüche aus einem Versicherungsvertrag auf den Dienstnehmer zur Folge (vgl. z.B. die hg. Erkenntnisse vom 5. August 1993, 93/14/0046, VwSlg 6797 F/1993, und vom 30. April 2003, 99/13/0224) und ein Kursgewinn aus der Konvertierung von Fremdwährungskrediten ist erst dann als zugeflossen anzusehen, wenn der Eintritt eines Kursgewinnes als gesichert festgestellt werden kann (vgl. z.B. die hg. Erkenntnisse vom 15. Jänner 2008, 2006/15/0116, und vom 4. Juni 2009, 2004/13/0083). Zum Zeitpunkt des Zuflusses von geldwerten Vorteilen aus einer eingeräumten Option wird vom VwGH weiters auf das Erkenntnis vom 15.12.2009, 2006/13/0136 und das Urteil des BFH vom 20.11.2008, VI R 25/05, verwiesen. Gemäß dieser Rechtsprechung bewirkt die Einräumung einer Option noch keinen (steuerpflichtigen) Vorteil beim Optionsnehmer; dies gelte für nicht handelbare Optionen und für handelbare Optionen gleichermaßen. Auf eine solche Unterscheidung komme es folglich nicht an. Für den steuerlich maßgeblichen Zuflusszeitpunkt sei unerheblich, ob das Optionsrecht ein Wirtschaftsgut darstellt1: auch wenn dies der Fall ist, erwirbt der Optionsnehmer mit der Einräumung der Option nur eine Chance, die erst mit der Ausübung realisiert wird und zu diesem Zeitpunkt zu einkommenssteuerrechtlich relevanten Einkünften führt; nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH erlangt ein Optionsnehmer durch die Einräumung eines solchen Optionsrechtes lediglich eine steuerlich unerhebliche Chance; der in Geld messbare Vorteil aus der Option fließt dem Optionsnehmer erst mit der Ausübung der Option zu (vgl. BFG vom 09.02.2026, RV/7104032/2025). Nach der Rechtsprechung des VwGH ist der Verzicht auf ein Recht als eine Veräußerung des Rechtes (siehe zum Fruchtgenussrecht VwGH 31.3.2017, Ra 2016/13/0029) bzw. als eine einem Veräußerungsvorgang gleichzuhaltende Vermögensumschichtung (siehe zum Verzicht auf ein Optionsrecht VwGH 24.2.2016, 2013/13/0012) zu beurteilen. Die Ansicht der belangten Behörde, wonach es für die Beurteilung der Frage, ob der Option ein Wert beizumessen sei, auf den Zeitpunkt der Optionseinräumung ankomme, ist daher nach der Rechtsprechung des VwGH verfehlt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass auch Fr. Mag. ***2.1.*** den inneren Zusammenhang zwischen der Einräumung des Optionsrechtes und der Besteuerung im Jahr 2006 nur in diesem Jahr sieht (s. Eingabe belangte Behörde vom 15.01.2026). Maßgeblich sei vielmehr, ob die Option im Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsgeschäftes werthaltig gewesen sei (VwGH 24.2.2016, 2013/13/0012). Der innere Wert einer Option im Zeitpunkt des Abschlusses des Optionsvertrages spielt für dieses Jahr (2006) steuerrechtlich keine eigenständige Rolle, wenn noch kein Zufluss und keine entgeltliche Leistungserbringung vorliegt. Maßgeblich ist nicht der Wert, sondern der steuerlich relevante Vorgang (§ 19 EStG). Der bloße Abschluss eines Optionsvertrags stellt noch keine Einkünfteerzielung dar. Ein (auch hoher) innerer Wert ist nur ein Bewertungsparameter, aber kein Realisationstatbestand, dh dass Bewertungsgewinne steuerlich unbeachtlich sind, solange sie nicht realisiert werden. Der steuerliche Anknüpfungspunkt liegt regelmäßig später vor. Relevante Zeitpunkte sind typischerweise der Zufluss der Optionsprämie, die Übertragung / Veräußerung der Option, die Ausübung der Option und ggf. auch der Verfall der Option; steuerrechtlich irrelevant ist jedoch der Vertragsabschluss als solcher. Für das Jahr 2008 bedeutet dies, dass der für den Verzicht auf das Optionsrecht geleisteten Gegenleistung in Höhe von EUR 1,5 Mio. ein Wert von 0 gegenübersteht. In wirtschaftlicher Betrachtungsweise, kann daher die Gegenleistung nicht für den Verzicht auf das Optionsrecht geleistet worden sein. In wirtschaftlicher Betrachtungsweise ist die Leistung als Gegenleistung für die erbrachten Treuhandleistungen zu werten und das Optionsrecht hat bloß der Sicherung dieser Leistungsbeziehung gedient. Doch selbst wenn das Entgelt für den Verzicht auf das Optionsrecht geleistet wird (zB um unbelastetes Eigentum zu erhalten) kann nach der Rechtsprechung des VwGH eine sonstige Leistung gem. § 29 Z 3 EStG vorliegen. Nach VwGH stellen Entgelte für den Verzicht auf Optionsrechte nur dann eine einer Veräußerung gleichzuhaltenden Vermögensumschichtung dar, wenn die Option einen Vermögenswert darstellt. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn der Optionsausübungspreis für ein Wirtschaftsgut unter dem Marktwert des betreffenden Wirtschaftsgutes liegt (VwGH 24.2.2016, 2013/13/0012). Entspricht der Ausübungspreis dem Marktwert des Wirtschaftsgutes oder liegt er gar darüber (VwGH 28.5.2009, 2007/15/0200), stellt die Option keinen Vermögenswert dar und das dafür gezahlte Entgelt stellt keinen Ausgleich für einen Vermögensverlust sondern eine Entgelt für die Erbringung eines sonstigen wirtschaftlichen Vorteil dar. Da eine Wertsteigerung der Liegenschaft auf das Doppelte ihres Wertes (EUR 3 Mio) in nicht einmal 2 Jahren dem Senat als absolut unrealistisch erscheint, wird der Kaufpreis für das Optionsrecht als wirtschaftlich nicht sinnvoll qualifiziert. Das Entgelt für die Übertragung des Optionsrechtes muss daher für andere (Gegen-)Leistungen erbracht worden sein, zumal die Option von der Optionswerberin nicht ausgeübt wurde (die ***6*** GmbH ist Eigentümerin der Liegenschaft über den Optionszeitraum hinaus geblieben) und somit einen verlorenen Aufwand darstellen würde. Da die Ordensgemeinschaft nur zu einem Verkauf an natürliche Personen bereit war, hätte die ***5*** die ***liegenschaften nicht direkt als Bauträger erwerben können. Die "Gruppe A" verschaffte der ***5*** einen wirtschaftlichen Vorteil, indem sie gegenüber der Ordensgemeinschaft als Käufer auftrat (jedoch die Anteile an der ***6*** ***29*** treuhändig für die ***5*** hielt) und somit die Realisierung des Bauprojektes ermöglichte. Die Zahlung für die Aufgabe des Optionsrechtes ist nach Ansicht des BFG eine Abgeltung dieser Treuhandtätigkeit, weiters für die Projektidee, die nicht gesondert entlohnt wurde sowie der Vermittlung der Kaufmöglichkeit und Möglichkeit, das Bauträgerprojekt überhaupt erst zu entwickeln. Der Umstand, dass dem eingeräumten Optionsrecht im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein erheblicher innerer Wert zukam, vermag die Annahme einer entgeltlichen sonstigen Leistung nicht zu tragen. Der innere Wert stellt weder ein Entgelt noch einen Zufluss dar, sondern beschreibt lediglich ein künftiges wirtschaftliches Potential. Mangels Leistungsaustausches im Abschlussjahr (2006) liegen keine steuerbaren Einkünfte gemäß § 29 Z 3 EStG vor. Der im Jahr 2008 zugeflossene Anteil der Zahlung für das Optionsrecht gem. § 29 Z 3 EStG kann wie ausgeführt im Jahr 2006 keine Steuerpflicht auslösen und liegt außerhalb des Beschwerdezeitraumes. Demzufolge war auf die Vorbringen zum Wert des Optionsrechtes, welche auf die Beurteilung der Frage, ob der Optionsausübungspreis für ein Wirtschaftsgut unter dem Marktwert liegt (vgl. VwGH vom 28.5.2009, 2007/15/0200: liegt der Wert eines Gesellschaftsanteils zum Zeitpunkt der "Abtretung" über dem Nominalwert, stellt die Option einen Vermögenswert dar; in diesem Fall kann eine einem Veräußerungsvorgang gleichzuhaltende Vermögensumschichtung vorliegen) nicht näher einzugehen. Aus demselben Grund kamen auch den Ausführungen zur Bauausführung keine Entscheidungsrelevanz zu. Das FA führte die Wiederaufnahme von Amts wegen aufgrund der Rechtsansicht durch, dass im Jahr 2006 Einkünfte aus sonstigen Leistungen vorlägen, die einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeiführen würden. Die von der Behörde als Wiederaufnahmegrund herangezogenen Umstände sind jedoch nicht geeignet, den Spruch des Einkommensteuerbescheides zu beeinflussen, weil es im Jahr 2006 bereits an der Steuerpflicht dem Grunde nach fehlt. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Wiederaufnahme aber nur zulässig, wenn die neu hervorgekommenen Tatsachen spruchrelevant sind. Mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 303 BAO war daher der Beschwerde gegen den Wiederaufnahmebescheid stattzugeben und dieser ersatzlos aufzuheben. Mit der ersatzlosen Aufhebung des Bescheides betreffend Wiederaufnahme des Verfahren hinsichtlich Einkommensteuer 2006 scheidet der vom FA iVm der Wiederaufnahmeverfügung neu erlassene Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2006 gemäß § 307 Abs 3 BAO ex lege aus dem Rechtsbestand aus und das Verfahren tritt wieder in die Lage zurück, in der es sich vor der Wiederaufnahme befunden hat. Finanzamt Österreich § 323b Abs. 1 bis 3 BAO lautet i. d. F. BGBl. I Nr. 99/2020 (2. FORG) § 323b. (1) Das Finanzamt Österreich und das Finanzamt für Großbetriebe treten für ihren jeweiligen Zuständigkeitsbereich am 1. Jänner 2021 an die Stelle des jeweils am 31. Dezember 2020 zuständig gewesenen Finanzamtes. Das Zollamt Österreich tritt am 1. Jänner 2021 an die Stelle der am 31. Dezember 2020 zuständig gewesenen Zollämter. (2) Die am 31. Dezember 2020 bei einem Finanzamt oder Zollamt anhängigen Verfahren werden von der jeweils am 1. Jänner 2021 zuständigen Abgabenbehörde in dem zu diesem Zeitpunkt befindlichen Verfahrensstand fortgeführt. (3) Eine vor dem 1. Jänner 2021 von der zuständigen Abgabenbehörde des Bundes genehmigte Erledigung, die erst nach dem 31. Dezember 2020 wirksam wird, gilt als Erledigung der im Zeitpunkt des Wirksamwerdens für die jeweilige Angelegenheit zuständigen Abgabenbehörde. Die gegenständliche Entscheidung ergeht daher an das Finanzamt Österreich. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Da das gegenständliche Erkenntnis wie angeführt der höchstgerichtlichen Rechtsprechung (insb. VwGH 24.2.2016, 2013/13/0012, wonach es nicht auf den Zeitpunkt der Optionseinräumung ankommt sondern vielmehr, ob die Option im Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsgeschäftes werthaltig gewesen sei) folgt, ist die Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig. Eine über den Individualfall hinaus relevante Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung liegt nicht vor. Wien, am 2. April 2026