BFG RV/4100089/2021

Die Baurechtsberechtigte kann an der Liegenschaft weitere Gebäude errichten bzw. bestehende Gebäude baulich verändern. Aus Sicht des erkennenden Richters liegt eine vollständige Rückabwicklung im gegenständlichen Sachverhalt nicht vor, weil die Baurechtsbestellerin das erworbene dingliche Eigentumsrecht als Vollrecht dauerhaft innehat. Dieser von der Beschwerdeführerin wiederholt aufgezeigte Erwerbsvorgang wurde als solcher nicht mehr rückgängig gemacht. Damit fehlt es jedoch an der Rückgängigmachung des betreffenden Erwerbsvorganges und der vollständigen Rückabwicklung des Eigentumserwerbes im Sinne des § 17 GrEStG. Soweit die Beschwerdeführerin meint, dass durch die Einräumung eines Baurechts das unbedingte Eigentumsrecht an den Gebäuden wiedererlangt worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass die errichteten Gebäude unselbständiges Zugehör zum Baurecht sind und das rechtliche Schicksal des Baurechts teilen. Das Gebäude teilt entsprechend dem Baurecht das rechtliche Schicksal des Baurechts. Das dingliche Baurecht kann vererbt, verpfändet oder verkauft werden, nicht jedoch das Bauwerk als solches. Mit der Einräumung eines Baurechts wurde eine Sache geschaffen, die sich wesentlich vom Eigentum am Grundstück unterscheidet. Es ist gerade Sinn und Zweck des Baurechts, dem Eigentümer seine Recht an der Liegenschaft zu erhalten und künftigen Verwendungen nicht endgültig vorzugreifen. Dem Grundeigentümer verbleibt das Vollrecht an der Liegenschaft, während es sich beim Baurecht mit dem zugehörigen Bauwerk um ein davon verschiedenes Wirtschaftsgut handelt, dass durch Zeitablauf erlischt (VwGH 24.09.2002, 2002/16/0058). Es handelt sich daher nicht um die vollständige Wiederherstellung der ursprünglichen Rechtspositionen, wie sie vor dem ursprünglichen Erwerbsvorgang bestanden haben. Der Eigentumsübergang der Gebäude ipso iure des Bauwerkes an den Grundeigentümer wurde durch die Einräumung eines neuen Baurechts nicht rückgängig gemacht. Die Erwerberin der Gebäude bleibt Eigentümerin und behält die volle wirtschaftliche Verfügungsgewalt und Verwertungsbefugnis über das Grundstück mitsamt den Bauwerken. Die Beschwerdeführerin erhielt demgegenüber ein neues Baurecht an den Grundstücken. Die Bestellung eines neuen Baurechts an derselben Liegenschaft bewirkte nicht die Beseitigung des erworbenen Eigentumsrechtes. Vielmehr blieb die volle Verfügungsmöglichkeit über den Grund und die Wohngebäude bei der Grundeigentümerin als Baurechtsbestellerin. Damit fehlt es an der Nämlichkeit des Vertragsgegenstandes. Die Liegenschaften und das Baurecht stellen zwei verschiedene unbewegliche Sachen dar. Der Grundeigentümer kann die Liegenschaft weiterhin frei veräußern, belasten und vererben. Die Bauberechtigte kann über das Baurecht frei verfügen und es auch unabhängig vom Grundstück belasten (OGH vom 9.6.2009, 5 Ob 94/09). Damit bleibt die Eigentümerstellung der Baurechtsbestellerin, die sie bei Erlöschen erlangt hat, weiterhin bestehen. Eine Rückabwicklung des Erwerbsvorganges, der zu dieser Rechtsstellung führte, ist nicht erfolgt. Die Rückübertragung hat damit nicht zur vollständigen Wiederherstellung des vor der Übertragung vorhanden gewesenen rechtlichen und tatsächlichen Zustandes geführt. Das erworbene Recht über die Wohngebäude als Eigentümer zu verfügen bleibt bei der Baurechtsbestellerin. Dieser Rechtserwerb wurde nicht mehr rückgängig gemacht. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Bei Erlöschen des Baurechts durch Zeitablauf nach 80 Jahren fallen die errichteten Bauwerke gemäß § 9 BauRG und des Vertrages durch einen Erwerbsvorgang an die Baurechtsbestellerin, die Eigentümerin der Bauwerke wird. Zur grunderwerbsteuerlichen Beurteilung der Frage, ob die Einräumung eines neuen Baurechtes für 50 Jahre, die Rückabwicklung dieses Erwerbsvorganges bewirkt, liegt bislang keine Rechtsprechung des VwGH vor. Die ordentliche Revision war daher zuzulassen. Klagenfurt am Wörthersee, am 20. April 2026