BFG RV/1100256/2023

(c) die Grundbucheintragungsgebühr im Betrag von EUR 4.455,00 (d) die Nebenkosten im Betrag von EUR 6.056,00 Gemäß Punkt 17.2. des Vorvertrages wurde die Treuhänderin von der Käuferin angewiesen, die Kosten der Vertragserrichterin und Treuhänderin zuzüglich Umsatzsteuer und pauschalierten Barauslagen (Nebenkosten), die Grunderwerbsteuer in der Höhe von 3,5% sowie die Grundbucheintragungsgebühr in der Höhe von 1,1%, jeweils des Kaufpreises, bei Fälligkeit der 1. Kaufpreisrate von der im Punkt 6.2. angeführten Bankgarantie zu ziehen und an die Vertragserrichterin zu überweisen, welche die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr fristgerecht an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten hat. In der Beauftragung vom 24. Juni 2021 wurde vereinbart, dass die Kosten der Vertragserrichtung, treuhändigen Abwicklung und grundbücherlichen Durchführung pauschal 1,2% des Brutto-Kaufpreises zuzüglich der jeweiligen gesetzlichen Umsatzsteuer und zuzüglich € 224,00 an pauschalierten Barauslagen für Gebühren der Grundbuchseingabe, des Grundverkehrs, der Urkundenarchivierungen, der Grundbuchsabfragen, Porti, Kopien, etc. (im Folgenden kurz Vertragserrichtungskosten genannt) betragen und werden zur Gänze vom Auftraggeber getragen. Die Vertragserrichtungskosten werden mit beglaubigter Unterfertigung des Kaufvertrages fällig. Dies sind 6.056,00 €. Dies entspricht dem Nebenkostenbetrag der im Kaufanbot, dem Vorvertrag und dem Kaufvertrag vereinbart wurde und von der Bankgarantie umfasst war. Eine Einsichtnahme in Grundbuch hat ergeben, dass sämtliche Miteigentümer dieselbe Rechtsanwaltskanzlei, die auch Treuhänderin war, mit der Errichtung der Kaufverträge beauftragt haben. 2. Beweiswürdigung Dieser Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt und steht außer Streit. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abweisung/Abänderung/Stattgabe) Im vorliegenden Beschwerdefall besteht allein Streit darüber, ob das Finanzamt die Vertragserrichtungskosten zu Recht in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage einbezogen hat. Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), BGBl. 1987/309 idgF, unterliegen der Grunderwerbsteuer Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen. Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG ist die Steuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Grundstückswert zu berechnen. Bei einem Kauf ist nach der Legaldefinition des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG die Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht. Was Gegenleistung ist, wird in § 5 GrEStG nicht erschöpfend aufgezählt. Überall dort, wo die Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung zu berechnen ist, weil eine solche vorliegt und ermittelt werden kann, bildet jede nur denkbare - geldwerte entgeltliche - Leistung, die für den Erwerb des Grundstückes vom Erwerber versprochen wird, einen Teil der Bemessungsgrundlage. Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstückes empfängt und ist sohin die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält (siehe zu vor: Fellner, Kommentar Gebühren und Verkehrsteuern, Band II Grunderwerbsteuer, Rzn. 1 - 6 zu § 5 mit einer Vielzahl von Judikaturverweisen). Zum Begriff "sonstige Leistung" zählen alle Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer oder für diesen an Dritte leistet, um das Kaufgrundstück erwerben zu können und deren Erbringung in einem unmittelbaren, wirtschaftlichen oder inneren Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes steht (zB VwGH 27.1.1999, 97/16/0432). Hat sich der Käufer vertraglich verpflichtet die Leistung eines Pauschalbetrages zwecks Abgeltung gewisser Nebenkosten zu erbringen, ist diese Leistung eine sonstige Leistung, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob der Käufer die Leistung dem Verkäufer oder einem Dritten zu erbringen hat (Ressler/Arnold in Arnold/Bodis, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz 1987, § 5 Tz 127). Im gegenständlichen Fall hat sich die Beschwerdeführerin verpflichtet die Nebenkosten im Betrag in Höhe von 6.056,00 € zusätzlich zum Kaufpreis zu tragen. Diese Nebenkosten sind daher Teil der Bemessungsgrundlage. Des Weiteren ergibt auch die Einbindung einer Regelung über die Höhe und Bezahlung der Nebenkosten nur dann rechtlich Sinn, wenn es sich dabei um eine von der Beschwerdeführerin gegenüber der Verkäuferin übernommene Verpflichtung zur Tragung von Kosten handelt. Wären dies nämlich solche Kosten gewesen, die die Beschwerdeführerin jedenfalls infolge ihrer Auftragserteilung an den Vertragsverfasser zivilrechtlich getroffen hätten, dann hätte es einer solchen vertraglichen Vereinbarung im Rahmen des Vorvertrages zwischen den Vertragsparteien des Wohnungskaufes gar nicht bedurft. Dem Vorbringen in der mündlichen Verhandlung, dass gemäß § 4 Abs 1 Z 3 BTVG die Vertragserrichtungskosten im Kaufvertrag (=Bauträgervertrag) informiert werden müsse, ist zu entgegnen, dass die Information gemäß § 4 Abs 1 Z 3 nicht in der eigentlichen Bauträgervertragsurkunde selbst enthalten sein muss, sondern es genügt, wenn die entsprechenden Informationen in einer zwischen dem Vertragserrichter/Treuhänder und dem Erwerber gesondert getroffenen Honorarvereinbarung enthalten sind (Gartner BTVG, § 4, Tz 27).Vielmehr hätte wohl der Vertragsverfasser der Beschwerdeführerin als seiner Auftraggeberin von sich aus eine entsprechende Honorarnote gelegt. Allein aus diesem Grund ist die Beschwerde schon als unbegründet abzuweisen. Selbst wenn die oa Begründung für sich allein die Abweisung der Beschwerde nicht tragen könnte, wäre für die Beschwerdeführerin aus folgenden Gründen nichts zu gewinnen: Festzuhalten ist, dass der Begriff der Gegenleistung im Grunderwerbsteuerrecht im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen ist, für deren Beurteilung es sohin nicht auf die äußere Form von Verträgen, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt ankommt bzw. die wahren wirtschaftlichen Merkmale des betreffenden Erwerbsvorganges nicht außer Acht gelassen werden können. Wenn die Grunderwerbsteuer als Verkehrsteuer zwar an Vorgänge des rechtlichen Verkehrs anknüpft, kann auch bei einer solchen Abgabe die wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht ganz außer Betracht bleiben. So dürfen etwa bei Beantwortung der Frage, in welcher Höhe die Grunderwerbsteuer zu erheben ist, die wahren wirtschaftliche Merkmale des betreffenden Erwerbsvorganges nicht außer Acht gelassen werden (vgl. VwGH 23.20.1969, 1485, 1486/68). Die wirtschaftliche Betrachtungsweise gilt auch im Bereich des Verkehrsteuerrechts immer dann, wenn sich der Abgabenbehörde ein Sachverhalt darbietet, bei dem eine rein formalrechtliche Beurteilung zu Ergebnissen führen würde, die dem Sinn und dem Zweck des betreffenden Abgabengesetzes klar zuwiderlaufen würde (VwGH 14.5.1975, 531, 532/74 u. a.). Der VwGH hat sich wiederholt (vgl. Erk. 21.2.1985, 84/16/0228; 21.11.1985, 84/16/0205; 25.2.1993, 91/16/0031 u. a.) mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Kosten der Errichtung der Vertragsurkunde zur Gegenleistung gehören und dargetan, dass in jenen Fällen, in denen zB beide Vertragsteile einen Rechtsanwalt oder Notar mit der Abfassung einer Vertragsurkunde betrauen und somit gemäß §§ 896, 1004, 1014 ABGB zu deren anteilsmäßiger Entlohnung verpflichtet sind, die (anteilsmäßig) auf den Verkäufer entfallende Hälfte der Kosten dann eine sonstige von ihm übernommene Leistung darstellt, wenn der Käufer sich verpflichtet, die gesamten Kosten der Vertragserrichtung zu tragen. In einem solchen Fall bestehen laut VwGH keine Bedenken, derartige Leistungen unter die im § 5 Abs.1 Z 1 GrEStG angeführten "sonstigen Leistungen" zu subsumieren, da diesfalls eine Vertragspartei eine Leistung übernimmt, die nach dem Gesetz die andere Partei zu erbringen hätte. Wenn aber der Veräußerer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und der Erwerber sich verpflichtet, diese Kosten zu tragen, dann zählen die Kosten der Errichtung der Vertragsurkunde zur Gänze zur Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage. Hat der Verkäufer den Auftrag zur Abfassung der Urkunde gegeben und übernimmt der Käufer die Bezahlung des Honorars, so erbringt er eine sonstige Leistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG (siehe AnwBl. 1985, S. 585; Fellner aaO, Rzn. 79 - 79b zu § 5; vgl. Arnold/Bodis, Kommentar zum GrEStG 1987, Bd. I, Rz. 127 zu § 5). Gleichlautend zu Obigem hat der VwGH im Erkenntnis vom 23.1.2003, 2001/16/0353, im Weiteren ausgeführt: "Beauftragt nämlich der Veräußerer allein die Verfassung der Vertragsurkunde, dann entstehen nur ihm als Auftraggeber dafür Kosten. Verpflichtet sich der Käufer diese für den Veräußerer entstandenen Kosten zur Gänze durch Zahlung an den Vertragsverfasser zu übernehmen, dann erbringt er in diesem Umfang eine sonstige Leistung, die er aufwenden musste, um das Grundstück zu erhalten. Unterzeichnete die Käuferin mit der Unterfertigung des Vertrages den Kaufvertrag und die darin enthaltenen Bevollmächtigungen gleichzeitig, so entstand erst mit der Unterzeichnung des Vertrages auch eine vorher nicht bestandene Vertragsbeziehung zwischen dem Vertragsverfasser und der Käuferin. Hätte die Käuferin nicht unterschrieben, dann wäre kein Vertrag mit der Verkäuferin, aber auch keine Bevollmächtigung des Vertragsverfassers zustande gekommen und das Kostenrisiko für die Erstellung des Vertragsentwurfes hätte nur die Verkäuferin und nicht auch die Käuferin treffen können. Diese Umstände sprechen für eine ausschließlich von der Verkäuferin in Auftrag gegebene Vertragsverfassung, weshalb die vertraglich übernommene Bezahlung der 2%igen Vertragsverfassungsgebühr als sonstige Leistung nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage einzubeziehen war." Die Beurteilung der Frage, ob gegenständliche Vertragserrichtungskosten einen Teil der grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung bilden, ist nach oben dargelegter Rechtsprechung danach zu beurteilen, wer von den beiden Vertragsparteien den vertragserrichtenden Rechtsanwalt mit der durch diese Kosten abgegoltenen Agenda beauftragt hat und wer zivilrechtlich zur Tragung der diesbezüglichen Kosten verpflichtet war. Bei der Durchführung von Wohnungsverkäufen im Rahmen der Errichtung von Wohnhausanlagen mit mehreren Wohnungen stellt sich der tatsächliche Geschehensablauf nach der Lebenserfahrung bzw. den Erfahrungen im Wirtschaftsleben (nahezu) ausschließlich so dar, dass im Zuge der Projektentwicklung die Veräußererseite an einen Notar bzw. Rechtsanwalt mit dem Auftrag zur Erstellung eines Mustervertrages herantritt, welcher dann lediglich hinsichtlich des jeweiligen Wohnungsverkaufes, des Miteigentumsanteiles, des Käufers und des Kaufpreises adaptiert wird und dem einzelnen Kaufinteressenten zur Unterfertigung vorgelegt wird, worin sich sohin bezüglich der Vertragserstellung die von den Käufern zu entfaltende Aktivität erschöpft. Insbesondere im Zusammenhang mit der Errichtung von solchen Projekten mit mehreren Wohnungen bzw. Appartements kann ausgeschlossen werden, dass jeder einzelne Käufer für sich individuell einen Vertragsverfasser auswählt und diesen mit der Vertragserrichtung für sich beauftragt, was wohl einen unverhältnismäßigen Zeit- und Kostenmehraufwand für annähernd gleiche Verträge darstellen würde, der auch seitens der Verkäufer wenig erwünscht ist. Daneben ist durch die Einsichtnahme des BFG in das Grundbuch samt Urkundensammlung zu den weiteren Abverkäufen in dem Projekt erwiesen, dass bei sämtlichen Verkäufen der von der Verkäuferin bestellte Treuhänder als Vertragserrichter fungierte und mit allen Käufern - jeweils nur adaptiert hinsichtlich der Wohnungseinheit und des Kaufpreises - ein mit der gegenständlichen Vertragsurkunde inhaltlich nahezu vollständig ident abgefasster Kauf-, Anwartschafts- und Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen wurde. Aus dem Kaufanbot der Käuferin, Punkt 6.1. des Vorvertrages und Punkt 5.1. des Kaufvertrages geht hervor, dass die Sutterlüty Klagian Brändle Gisinger Lingenhöle Rechtsanwälte GmbH, FN 401110 v, mit Sitz in der Marktstraße 4, 6850 ***9*** von der Verkäuferin zur Treuhänderin bestellt worden ist. Die Beschwerdeführerin bestätigte in Punkt 9. des Kaufanbotes vom 25.06.2021, dass sie mindestens 1 Woche vor Unterschriftsleistung den Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages gemäß BTVG im Entwurf, den Plan des Kaufobjektes (Plannummer 06 vom 02.12.2019), die Allgemeine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie den Energieausweis vom 22.01.2020 übernommen zu haben. Die Beschwerdeführerin hat daher bereits sechs Tage bevor sie den Rechtsanwalt beauftragt hat, den Kaufvertrag zu erstellen, einen von diesem erstellten Vorvertrag ausgehändigt erhalten. Aus Punkt 6.2 in Verbindung mit Punkt 17.2. dieses Vorvertrages ist klar hervorgegangen, dass die Beschwerdeführerin jedenfalls die Vertragserrichtungskosten zu tragen hat, auch wenn sie einen anderen Rechtsanwalt mit der Erstellung des Vertrages beauftragen sollte. Diese Umstände sprechen laut VwGH für eine ausschließlich von der Verkäuferin in Auftrag gegebene Vertragsverfassung. Auch die Einbindung einer Regelung über die Höhe und Bezahlung der Vertragserrichtungskosten in den Vertrag ergibt nur dann rechtlich Sinn, wenn es sich dabei um eine von der Beschwerdeführerin gegenüber der Verkäuferin übernommene Verpflichtung zur Tragung von Kosten handelt. Wären dies nämlich solche Kosten gewesen, die die Beschwerdeführerin jedenfalls infolge ihrer Auftragserteilung an den Vertragsverfasser zivilrechtlich getroffen hätten, dann hätte es einer solchen vertraglichen Vereinbarung im Rahmen des Kaufvertrages zwischen den Vertragsparteien des Wohnungskaufes gar nicht bedurft. Vielmehr hätte wohl der Vertragsverfasser der Beschwerdeführerin als ihrer Auftraggeberin von sich aus eine entsprechende Honorarnote gelegt. Die Kosten der Vertragserrichtung waren daher - entsprechend der Ansicht der Abgabenbehörde - als sonstige Leistung iSd § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Im Übrigen wird auf die Ausführungen in der Beschwerdevorentscheidung verwiesen. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Da es zu gegenständlichen Sachverhaltskonstellation keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes existiert, ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig. Feldkirch, am 16. Juni 2025