BFG RV/5100758/2024

Gemäß § 3. Abs. 1 der GrundanteilV 2016 ist der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. Nach den Erläuterungen zur GrundanteilV 2016 "trägt die Differenzierung nach Art der Bebauung dem Umstand Rechnung, dass in der Regel der Grundanteil sinkt, je mehr Einheiten pro Gebäude vorhanden sind, während das Abstellen auf die Anzahl der Einwohner sowie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis den höheren Wert des Grund und Bodens im Vergleich zu den - keinen größeren Schwankungen unterliegenden - Baukosten berücksichtigen soll. In ländlichen Gebieten sind in der Regel die Grundstückspreise geringer, sodass der Gebäudeanteil eine größere Rolle spielt. Dementsprechend soll der Grundanteil niedriger angesetzt werden können". Für jenen Bereich, in dem eine pauschale Verhältniswertermittlung zulässig ist, berücksichtigt die GrundanteilV 2016 örtliche und bauliche Verhältnisse, aus welchen ein Abweichen der Wertverhältnisse von der gesetzlich vermuteten 40/60-Regel resultiert. Aufgrund des normativen Charakters der GrundanteilV 2016 liegt auch darin eine für den Rechtsanwender verbindliche Vermutung, die gemäß § 167 Abs. 1 BAO keines Beweises bedarf und deren Widerlegung dem Abgabepflichtigen obliegt. § 3 Abs. 1 GrundanteilV 2016 legt fest, dass dies ausschließlich durch eine Nachweisführung erfolgen kann. Auch in diesem Fall genügt eine Glaubhaftmachung daher grundsätzlich nicht. Der Ermittlung des Bodenwertes legte der Sachverständige im gegenständlichen Fall - unter der Annahme einer guten/sehr guten Stadtlage sowie Berücksichtigung der Preise aus dem WKO Immobilienpreisspiegel 2019 (Grundstückspreise von 2018) und Daten aus der "Gewinn Grundstücksabfrage - den Mittelwert der Preise von vier Kaufverträgen über Grundstücke der KG ***KG1*** und KG ***KG2*** fest und kam zu einem durchschnittlichen Grundstückspreis von 543,00 €/m². Bei Berücksichtigung einer Preissteigerung von 5 Prozent ging der Sachverständige von einem Bodenwert von 570,00 €/m² aus. Dem Bodenwert von 543,00 €/m² liegen vom Sachverständigen herangezogene Vergleichspreise von Grundstücken zu Grunde, die im Jahr 2018 oder 2019 veräußert wurden. Es ist nicht ersichtlich, ob diese Grundstück bebaut oder unbebaut waren bzw. wie groß diese Grundstücke sind. Auffallend ist jedenfalls, dass ein Grundstück für die Errichtung einer Wohnanlage erworben wurde und für dieses Objekt ein Quadratmeterpreis von 993,04 € bezahlt wurde, während für die anderen drei Grundstücke der Quadratmeterpreis zwischen 497,77 € und 266,58 € lag. In diesem Zusammenhang führt die beschwerdeführende Partei aus, dass dieser hohe Verkaufswert aufgrund eines Wohnanlage-Projekts erzielt worden sei. Das beschwerdegegenständliche Objekt ist eine von sechs Eigentumswohnungen einer Wohnungsanlage, was dafür spricht, dass gerade der Grundpreis für ein Wohnanlagenprojekt für einen Vergleich besonders geeignet wäre. Die rechnerische Überprüfung des Bodenwertes von 543,00 €/m² zeigt, dass dem Sachwert des Sachverständigengutachtens ausschließlich das arithmetische Mittel aus den angeführten Durchschnitts-Quadratmeterpreisen zu Grunde liegt. Eine Korrektur mittels Zu-/Abschlägen beispielsweise in Zusammenhang mit der Grundstücksgröße ist rechnerisch nicht nachvollziehbar und wurde offensichtlich auch nicht durchgeführt. Der Grundstückspreis für eine Wohnanlage, der als Vergleichspreis für das beschwerdegegenständliche Objekt an besten geeignet wäre, wurde mit der gleichen Wertigkeit wie die anderen Vergleichspreise berücksichtigt. Warum die Preise so weit auseinanderliegen (zwischen 266,58 €/m² und 993,04 €/m², also fast das Vierfache) wurde nicht dargelegt. Dazu kommt, dass der Sachverständige schließlich eine 5%ige Preissteigerung berücksichtigte, die in keinster Weise nachvollziehbar ist. Der Sachverständige weist darauf hin, dass für die Ermittlung des Bodenwertes die Daten aus der "Gewinn Grundstücksabfrage" und aus der Datenabfrage aus den Realverkäufen in räumlicher und zeitlicher Nähe herangezogen wurden. Im Wirtschaftsmagazin "Gewinn" wird in der Ausgabe Mai 2019 explizit darauf hingewiesen, dass in den angeführten Preisen An- und Aufschließungskosten nicht enthalten sind. In diesem Zusammenhang wird auf das Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes vom 11.06.2024 verwiesen, wonach in diesem Zusammenhang nicht übersehen werden darf, "dass für Rohbauland im Allgemeinen nur ca. 50% bis 70% der Preise für baureifes Land gezahlt wird (siehe dazu z. B. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, S 44; Feilmayr, Grundstücksmärkte und Immobilienbewertung, unter http://www.srf.tuwien.ac.at/feil/lehrunterlagen/immotext.pdf) und damit die Werte lt. Gewinn-Grundstückspreis-Übersicht im Hinblick auf die von der GrundanteilV vorausgesetzte Baufreiheit entsprechend (um 30% bis 50%) zu erhöhen sind (vgl. BFG 21.2.2018, RV/1100449/2017; BFG 21.11.2018, RV/1100161/2018; BFG 12.8.2019, RV/1100398/2017; Jakom/Lenneis EStG, 2021, § 16 Rz 40)." (vgl. BFG 11.06.2024, RV/5100286/2023) Insofern wären Grundstückspreise aus der Gewinn-Grundstückspreis Übersicht 2019 entsprechend zu adaptieren gewesen. Für die Wertermittlung des Grund und Bodens hat sich grundsätzlich die Orientierung an den Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken als geeignete Methode etabliert, wobei Abweichungen im Einzelfall durch Zu-/Abschläge Rechnung zu tragen ist. Obwohl die Vergleichspreise so weit auseinanderliegen, wurden keine Zu-oder Abschläge vorgenommen, wie etwa eine Wertminderung wegen Verbauung oder eine Berücksichtigung der Größe des Grundstückes. Verkehrslage, Verwertbarkeit und Nutzungsmöglichkeit fanden keinen Niederschlag. Die Ausführungen des Sachverständigen sind insgesamt gesehen zu allgemein gehalten. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes ist das vorliegende Gutachten nicht geeignet, den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch Widerlegung der gesetzlichen Vermutung zu erbringen; ebenso wenig ist es geeignet, den auszuscheidende Grundanteil nicht pauschal gemäß § 2 Abs. 2 GrundanteilV 2016 zu bestimmen. Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass weder die Behörde noch das Bundesfinanzgericht im Fall des Vorliegens eines mangelhaften Gutachtens weitere Ermittlungsschritte setzen muss (VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162). Wurde der Abgabepflichtige auf die Mängel eines Gutachtens aufmerksam gemacht - dies ist jedenfalls im Rahmen der Begründung der Beschwerdevorentscheidung sowie im Vorlagebericht erfolgt - ist es an diesem gelegen, von sich aus initiativ entsprechende Ergänzungen des Gutachtens bzw. die Erstellung eines neuen Gutachtens zu veranlassen. 3.1.3. Instandsetzungskosten Schließlich ist gegenständlich die Frage zu klären, ob die im Jahr 2014 getätigten Aufwendungen für Sonnenschutz, Markise und Fliegengitter in Höhe von 6.308,00 € im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine steuerliche Berücksichtigung finden können (lt. beschwerdeführende Partei Zehntelansetzung gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1988). Aus dem vorgelegten Bildmaterial ist ersichtlich, dass die Markise fix an der Hauswand montiert wurde. Die Außenjalousien wurden in Kästen über den Fenstern eingebaut. Bei einem außen liegenden Sonnenschutz handelt es sich nach den Erfahrungen im täglichen Leben um eine typische Gebäudeausstattung, die vielfach in Wohn- und Geschäftsgebäuden moderner Bauart anzutreffen ist. Außenjalousien bieten bei Wohn- und Geschäftsgebäuden Schutz gegen Sonnenwärme und unangenehme Lichtstrahlen für den Aufenthalt im Gebäude. Sie dienen daher der Benutzbarkeit des Gebäudes. Abgesehen davon haben derartig typische, der Benutzbarkeit eines Gebäudes dienende Wirtschaftsgüter, die mit dem Gebäude verbundenen sind und diesem dienen, per se den Charakter eines Gebäudeteiles. Die Frage der rein technischen "Beweglichkeit" und Versetzbarkeit an einem anderen Ort spielt dabei eine sehr untergeordnete Rolle. Als Bestandteil des Gebäudes und somit Herstellungsaufwand ist die erstmalige Montage einer Markise anzusehen (siehe Mayr in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG24 § 6 Rz 129). Überdies ist festzuhalten, dass auch nach der deutschen Rechtsprechung Rollläden bei nachträglichem Einbau als Herstellungskosten des Gebäudes angesehen werden (vgl. BFH 1.2.1983, VIII R 103/82; BFH 29.8.1989, IX 176/84, BStBl II 1990, S 430). Durch die (erstmalige) Montage einer Markise wird diese zu einem Bestandteil des Gebäudes und ist somit Herstellungsaufwand. Gleiches gilt nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes auch für die fixe Montage von Außenjalousien und Fliegengitter. Die Kosten in Höhe von 6.308,00 € können - im Übrigen auch nach Ansicht des Finanzamtes - als Herstellungsaufwand erlösmindernd im Rahmen der Afa angesetzt werden. (vgl. BFG vom 27.11.2023, RV/5100004/2023) 3.1.4 Halbjahres-Afa Das Ermittlungsverfahren im Rahmen des Beschwerdeverfahrens hat ergeben, dass die beschwerdeführende Partei in der ersten Hälfte des Jahres 2018 in die neue Wohnung in der ***StraßePrivat*** übersiedelt ist. Es lag keine private Nutzung der Wohnung in der ***StraßeVermietung*** in der zweiten Jahreshälfte 2018 vor, sodass die gesamte Jahresabschreibung zusteht. Als logische Folge der Annahme, dass die Übersiedlung zeitnah nach der Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgte, sind die Fremdfinanzierungskosten für Mai 2018 iHv 86,13 € zu berücksichtigen. 3.1.5 Berechnung der Besteuerungsgrundlage | Anschaffungskosten | 223.456,90 | 40 % Anteil Grund und Boden | 89.382,76 | Markise/Sonnenschutz | 6.308,00 | Afa-Bemessungsgrundlage Wohnung | 140.382,14 | Afa Wohnung | 2.105,73 | Afa Kühlschrank, Herd, Deckenleuchte | 151,43 | GWG | 535,08 | Fremdfinanzierungskosten | 595,74 | Übrige Werbungskosten | 1.563,96 | Summe Werbungskosten | 4.951,94 Einnahmen 3.110,10 Werbungskosten - 4.951,94 Verlust lt. BE - 1.841,84 3.2. Zu Spruchpunkt II. Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Das gegenständliche Erkenntnis folgt der obig zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Die Nutzungsdauer von Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, ergibt sich aus dem Gesetz. Da es sich bei der Frage, ob der Beschwerdeführerin der Nachweis eines von der GrundanteilV 2016 abweichenden Aufteilungsverhältnisses der Anschaffungskosten der von ihr vermieteten Liegenschaftsanteile gelungen ist, um eine Frage der Beweiswürdigung handelt, wurde im gegenständlichen Fall über keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung entschieden. Daher war die Unzulässigkeit der ordentlichen Revision auszusprechen. Es war somit spruchgemäß zu entscheiden. Linz, am 29. April 2025