BFG RV/7104068/2020

Diese Frage konnte auf Grund der allgemeinüblichen Praxis, der gesetzlichen Bestimmungen des BTVG sowie der Aussagen des Bf und der Verkäuferin/Bauträgerin zweifelsfrei beantwortet werden: Wie in Punkt II.2. (Beweiswürdigung) schon begründet und ausgeführt, hat das Bundesfinanzgericht ermittelt, dass die ursprüngliche Beauftragung zum Entwurf des Wohnungseigentumsvertrages von der Verkäuferin/Bauträgerin getätigt wurde und der Bf als Käufer lediglich zusätzlich in der Folge diese Kanzlei mit der endgültigen auf seinen Namen individualisierten Abwicklung beauftragte und die Kosten für die Vertragserrichtung, wie in Punkt XV.3 vertraglich vereinbart, für die gesamte Vertragserrichtung getragen hat. Die schriftliche Zeugenaussage der gegenständlichen Bauträgerin in Beantwortung der Fragen des Bunddesfinanzgerichtes in seinem Beschluss vom 13. Juni 2024 in Verbindung mit den Aussagen des Bf und der allgemein üblichen Praxis in derlei Fällen lässt darüber keinen Zweifel mehr offen. Dies wurde auch in den Ausführungen der Vertragserrichterin/des dort tätigen Zeugen Rechtsanwalt ***RA*** vom 25. Oktober 2024 bestätigt, der explizit darauf Bezug nimmt, die Entwürfe schon dem Käufer/dem Bf mitübersandt zu haben und dann darauf aufbauend die Individualisierung auf seinen Namen vorgenommen zu haben. Wie der Bf selbst in seinem Vorlageantrag ausführt, verkaufte die Verkäuferin nur, wenn der von den Rechtsanwälten ausgearbeitete Vertrag verwendet wurde und der Käufer die ausarbeitende Kanzlei mit der Abwicklung beauftrage. Auf Grund all dieser Fakten muss das Bundesfinanzgericht davon ausgehen, dass auf Grund der ursprünglichen Beauftragung zum Entwurf des Wohnungseigentumsvertrages durch die Verkäuferin, der Käufer lediglich in der Folge diese Kanzlei mit der finalen Abwicklung mit seinem Namen als Käufer beauftragte und die Kosten für die gesamte Vertragserrichtung, wie in Punkt XV.3 dargelegt, getragen hat. Das bedeutet grunderwerbsteuerrechtlich, dass der Bf jene Vertragserrichtungskosten, die die Verkäuferin/Bauträgerin grundsätzlich selbst als Auftraggeberin zu tragen gehabt hätte, übernommen hat und sie einen Teil der Gegenleistung iSd § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 des vom Bf aufgewendeten Vermögens zum Erhalt des Grundstückes darstellen. Die Argumentation des Bf im Vorlageantrag, dass "in nahezu allen Verkaufsverträgen geregelt ist, welche Partei die Vertragserrichtungskosten trägt" ist zwar grundsätzlich richtig, aber zu einem Zeitpunkt, in dem der Käufer noch nicht feststeht und von der Verkäuferin ein Vertragsentwurf in Auftrag gegeben wird, um diesen den jeweiligen potentiellen Käufern vorzulegen, würde - falls der Käufer in der Folge dafür die Kosten für die Vertragserrichtung nicht übernehmen sollte - der Passus der Kostentragungsregelung tatsächlich vollkommen unnötig sein, weil natürlich der bis dato einzige Auftraggeber die Kosten entrichten müsste - und das ist die Verkäuferin - da man den Namen des potentiellen Käufers noch nicht gekannt hat. Nur die "Verpflichtung" des Käufers, den Vertragsentwurf und die Kanzlei, die diesen errichtet hat, durch Beauftragung zu übernehmen, hat zur Folge, dass überhaupt jemand anderer als die Verkäuferin, der den Vertragsentwurf in Auftrag gegeben hat, zur Kostentragung der Vertragserrichtungskosten herangezogen werden kann, nämlich der jeweilige Käufer. Nach Würdigung sämtlicher Aussagen und Fakten steht demnach für die erkennende Richterin fest, dass der Vertragsverfasser ursprünglich von der Bauträgerin/Verkäuferin mit der Errichtung und Abwicklung des gegenständlichen Kaufvertrages beauftragt worden ist und damit den Hauptteil der Vertragserrichtung schon bevor der Bf als Käufer den Auftrag zur Finalisierung des Kaufvertrages mit Namen und Daten gegeben hat, geleistet hat. Die schriftliche Ergänzung der Vertragsurkunden mit den Namen, Geburtsdaten und Wohnadressen der einzelnen Käufer, die dann individuell erfolgen muss, stellt genau genommen auch keine weitere "Beauftragung" zur Errichtung des bereits bestehenden Kaufvertrages dar, der ursprünglich bereits im Auftrag der Bauträgerin/Verkäuferin ausgearbeitet worden ist, sondern lediglich eine Finalisierung auf den Namen des Käufers personalisiert. Es handelt sich beim abgeschlossenen Kaufvertrag ohne Zweifel um jenen Vertrag, den der Vertragsverfasser auftragsgemäß errichtet hat. Die Bauträgerin wollte offensichtlich, dass der einschreitende Rechtsanwalt, das Projekt mit eben diesem, in seinem Auftrag errichteten Vertrag rechtlich abwickelt. 3.1.2.3 Höchstgerichtliche Judikatur bei derartigen Fallkonstellationen Dass der Bf als Käufer dann den Vertragsverfasser im Zuge des getätigten Kaufes zur endgültigen Ausfertigung "beauftragen musste", sonst wäre das Geschäft wohl nicht zu Stande gekommen, wie der Bf selbst ausführt - und sich zur Kostentragung für die Vertragserrichtung verpflichtet, entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung in solchen Fällen und auch dem Sachverhalt, über den der Verwaltungsgerichtshof in seinem Zurückweisungsbeschluss VwGH 4.12.2019, Ra 2019/16/0190 ausgesprochen hat: "… Damit sind im Revisionsfall gemäß § 41 VwGG die vom Gericht getroffenen Tatsachenannahmen zugrunde zu legen, dass sich der Vertragsverfasser gegenüber der Verkäuferin ausbedungen habe, von sämtlichen Wohnungskäufern des Projektes mit der Errichtung des Kaufvertrages und insgesamt der Abwicklung des Liegenschaftskaufes beauftragt zu werden. Der Revisionswerber habe sodann den von der Verkäuferin mit der Erstellung eines Mustervertrages beauftragten Rechtsanwalt mit der Vertragserrichtung und weiteren Abwicklung betrauen müssen, so er denn die Wohnung haben wollte. Hätte er den Kaufvertrag mit der Verkäuferin nicht geschlossen, wäre es zu keiner Beauftragung des Vertragsverfassers durch den Revisionswerber gekommen." Der Verwaltungsgerichtshof hat sich bereits mehrfach mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Kosten der Vertragserrichtung eine Gegenleistung darstellen, wie die belangte Behörde in ihrem Vorlagebericht richtig ausgeführt hat. Die Vertragsserrichtungskosten sind nur dann Teil der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage, wenn der Verkäufer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und der Käufer sich verpflichtet, diese Kosten zu tragen. In diesem Fall würden nämlich nur dem Verkäufer als Auftraggeber dafür Kosten entstehen. Verpflichtet sich jedoch der Käufer, diese - für den Verkäufer - entstandenen Kosten zur Gänze durch Zahlung an den Vertragsverfasser zu übernehmen, handelt es sich dabei um eine sonstige Leistung, die er aufwenden musste, um das Grundstück zu erhalten (VwGH 23.01.2003, 2001/16/0353). In diesem Zusammenhang führte auch das Bundesfinanzgericht in seiner Entscheidung BFG 20.12.2022, RV/7103116/2021, zu den Erfahrungen des gelebten Alltags zum Thema Vertragserrichtungskosten Folgendes aus: "Im Rahmen der Errichtung von Bauträgerprojekten ist es entsprechend der Lebenserfahrung und den Erfahrungen des Wirtschaftslebens in der Regel so, dass sich der Bauträger und Verkäufer im Zuge der Projektentwicklung eines Rechtsanwaltes oder Notars bedient und von diesem einen Mustervertrag aufsetzen lässt. Der vom Vertreter vorbereitete Mustervertrag wird dann in der Regel lediglich hinsichtlich der einzelnen Verkäufe adaptiert und dem Käufer zur Begutachtung und Unterfertigung vorgelegt. Darin erschöpft sich aber auch die vom Käufer hinsichtlich der Vertragserstellung zu entfaltende Aktivität. Wenn der Käufer Maklerhonorare, die der Verkäufer zu tragen hätte, übernimmt, dann sind diese Maklerhonorare ebenfalls als eine vom Käufer für den Verkäufer übernommene Verpflichtung in die Gegenleistung einzubeziehen (vgl BFG 11.08.2022, RV/2100293/2020)." Aus den genannten Gründen teilt das Bundesfinanzgericht die Ansicht der belangten Behörde, dass die Vertragserrichtungskosten als übernommene "sonstige Leistung" iSd § 5 Ab. 1 Z 1 GrEStG 1987 zu werten sind und die Summe aus Kaufpreis zuzüglich Vertragserrichtungskosten der Besteuerung zu Grunde zu legen war, weil nicht nur das, was der Verkäufer vom Käufer auf Grund des Vertrages zu fordern berechtigt ist, sondern jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt, Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer darstellt. Gegenleistung iSd § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 ist somit die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, damit er das Grundstück erhält (VwGH 23.02.2006, 2005/16/0276). Dies vor allem auch vor dem zivilrechtlichen Hintergrund, dass der Verkäuferin/Bauträgerin grundsätzlich gem. § 1014 ABGB auch die Kostentragung der von ihr beauftragten Vertragserrichtung obliegen und nur der Umstand, dass es im Innenverhältnis Vereinbarungen zwischen Verkäuferin und Vertragserrichterin betreffend die Kostentragung gibt, nichts an der grundsätzlichen Sichtweise ändern kann, dass der Auftraggeber diese Kosten zu tragen hat (siehe dazu auch BFG 28.9.2023, RV/7100458/2020). Der Bf als Käufer des gegenständlichen Grundvermögens übernimmt damit die zivilrechtliche Verpflichtung zur Tragung der Vertragserrichtungskosten, demzufolge sind diese Kosten auch in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. 3.1.2.4 Abberaumung der beantragten mündlichen Verhandlung, umfangreiches Vorbringen des Bf und neuerliches Ermittlungsverfahren des Bundesfinanzgerichtes Was das umfangreiche Vorbringen des Bf betrifft, dass der Bf nach Abberaumung der mündlichen Verhandlung, weil er daran nicht teilnehmen konnte, erstattet hat, in Hinblick darauf, dass mehr Kosten von ihm zu entrichten gewesen wären, als er Leistungen erhalten habe, ist zu sagen, dass sich dies insbesondere auf den genannten Servitutsvertrag und vermuteter anderer Leistungen bezogen hat, zumal die genannten Kosten für das Treuhandkonto bzw. Erklärung etc. Kosten darstellen, die auch dem Bf zu Gute kamen. Nach den Ausführungen der Vertragserrichterin/des Zeugen gibt es dafür allerdings als Ergebnis der Ermittlungen keinen Anhaltspunkt, zumal die Kosten nicht nur als Pauschale abgegolten wurden, sondern auch der Zeuge versicherte, dass nach en Pauschalvereinbarungen der Kostentragung der Bf auch ohne den genannten Servitutsvertrag nicht weniger Kosten zu entrichten gehabt hätte. Grundsätzlich ist dazu festzuhalten, dass selbst wenn diese Vermutung gestimmt hätte und die Vertragserrichterin dem Bf illegal mehr Kosten verrechnet hätte, als er zu tragen gehabt hätte bzw-die eigentlich die Verkäuferin tragen hätte müssen, wäre dies, je nach Sachverhalt, ein Fall für die Zuständigkeit der Zivil- oder Strafgerichte. An der grunderwerbsteuerlichen Situation hätte sich selbst in diesem Fall nicht viel geändert, da die höchstgerichtliche Judikatur auf dem Standpunkt steht, dass alles - also jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt - Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer darstellt und Gegenleistung iSd § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 die Summe dessen ist, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, damit er das Grundstück erhält. Sollte es keine andere Möglichkeit gegeben haben, das Grundstück zu erhalten als mehr Kosten zu tragen und der Bf hätte es getan, würde dieses "mehr" auch einen Teil der Gegenleistung darstellen. Trotzdem hat das Bundesfinanzgericht die Ermittlungen auf Grund dieses umfangreichen neuen Vorbringens aber wieder aufgenommen, weil immerhin die Möglichkeit bestand, dass die Kostenverrechnung nicht pauschal sondern nach Einzelposten vorgenommen und dem Bf irrtümlich verrechnet worden wäre. In diesem Fall hätte man die Kosten für den Servitutsvertrag der Verkäuferin verrechnen müssen und sie wären daher aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer prozentuell wieder herauszurechnen gewesen und hätten diese im Sinne des Bf gemindert. Da dies aber nicht der Fall ist und der Bf auch ohne Servitutsvertrag nicht weniger an Kosten zu entrichten gehabt hätte und die Kosten auch pauschal verrechnet worden sind, konnte die Bemessungsrundlage daher nicht reduziert werden. Aus den genannten Gründen war spruchgemäß zu entscheiden. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision gem. Art 133 Abs 4 B-VG iVm § 25a Abs 1 VwGG zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Diese Voraussetzungen treffen im Beschwerdefall nicht zu. Die Entscheidung ist im Einklang mit der angesprochenen umfangreichen, ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, sodass keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aufgeworfen wurde. Demzufolge ist die Revision nicht zulässig. Wien, am 29. Jänner 2025