BFG RV/7100719/2023

Darüber hinaus kann man die Durchschnittswerte lt. Statistik Austria für Baugrundstücke, die von Privatpersonen gekauft werden, nicht auf Grundstücksanteile von Eigentumswohnungen umlegen. Zu bedenken ist auch, dass in den Grundstücksanteil des von der Bf bezahlten Kaufpreises auch diverse Nebenkosten des Bauträgers iZm der Liegenschaft einfließen. Die gleiche Beurteilung gilt für die vom steuerlichen Vertreter in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Quadratmeterpreise des WKO Immobilienpreisspiegels 2020 für Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser, der je nach Wohnlage für 2019 folgende Quadratmeterpreise angibt: | WKO Immobilienpreisspiegel | Adr1 1230 Wien | Adr2 1120 Wien | Adr3 1100 Wien | Quadratmeterpreis | 413,33 - 793,20 | 347,00- 671,00 | 315,00- 529,00 Betrachtet man den Umstand, dass die Bf mit der Eigentumswohnung in der Adr1 auch einen Garten mit 266,53 m³ erworben hat, und wendet man auf die Gartenfläche die Quadratmeterpreise des Grundwertrechners bzw der Statistik Austria an, ergibt sich schon allein für den Garten ein Wert von rund 190.000 Euro, der weit über dem von der Abgabenbehörde berücksichtigten Grundanteil von 141.242,42 Euro liegt. Schließlich leitete der steuerliche Vertreter die auf Grund und Boden entfallenden Anteile der Wohnungsanschaffungskosten aus den seinerzeitigen Ankaufspreisen der Bauträger anhand der entsprechenden Kaufverträge ab: | | Adr1 | Adr2 | Adr3 | anteiliger Grundwert | 45.778,87 € | 77.875,57 € | 18.156,18 € Aber auch diese Berechnungen sind zur Glaubhaftmachung einer offenkundigen erheblichen Abweichung der tatsächlichen Werte von den Werten der GrundanteilV ungeeignet. Diese Werte berücksichtigen nämlich nicht die zwischen dem Ankauf der Liegenschaften durch die Bauträger (2013 und 2014) und dem Verkauf der Wohnungen an die Bf (2017 und 2018) eingetretenen Steigerungen der Preise für Grund und Boden. Zieht man zur Veranschaulichung der Preissteigerungen die Durchschnittswerte der Statistik Austria für Baugrundstücke heran, wobei Werte vor 2015 nicht (mehr) veröffentlicht werden, zeigt sich, dass 2017 bereits gegenüber 2015 eklatante Preissteigerungen zu verzeichnen sind. | Statistik Austria | 1230 Wien | 1120 Wien | 1100 Wien | Quadratmeterpreis 2015 | 317,0 | fehlt | 286,1 | Quadratmeterpreis 2017 | 709,7 | 985,7 | 775,2 Darüber hinaus haben die Bauträger in die Preiskalkulation der Verkaufspreise für den Grundstücksanteil jedenfalls neben den reinen Anschaffungskosten des Baugrundstücks (laut den vorliegenden Liegenschaftskaufverträgen aus 2013 bzw 2014) auch weitere Kosten des Bauträgers iZm der Liegenschaft wie Kaufnebenkosten, Kreditkosten, ein Gewinnaufschlag etc. einbezogen. Der steuerliche Vertreter hat jedoch für seine Berechnungen lediglich die reinen Anschaffungskosten der Bauträger berücksichtigt. Aus den Ankaufspreisen der Bauträger in den Jahren 2013 und 2014 kann daher für die Bf nichts gewonnen werden, da sie aus den angeführten Gründen nicht aussagekräftig sind. Anzumerken ist auch, dass der vom Bauträger für die Liegenschaft Adr2 in den Jahren 2013 und 2014 bezahlte durchschnittliche Quadratmeterpreis von 3.511 Euro die Werte der Statistik Austria für 2017 und des WKO Immobilienpreisspiegels für 2019 massiv übersteigt und damit der Plausibilität der Werte der Statistik Austria und des WKO Immobilienpreisspiegels widerspricht. Aus den dargelegten Erwägungen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die tatsächlichen Wertverhältnisse offenkundig erheblich unter den pauschal ermittelten Wertverhältnissen der angefochtenen Bescheide liegen. 2. Rechtliche Beurteilung Gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988 idF. BGB. I Nr. 103/2019 sind Absetzungen für Abnutzungen und für Substanzverringerungen (§§ 7 und 8) als Werbungskosten abziehbar. Gehört ein abnutzbares Wirtschaftsgut (insbesondere Gebäude) nicht zu einem Betriebsvermögen, gilt für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung Folgendes: ... d) Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40% als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Der Bundesminister für Finanzen wird ermächtigt, an Hand geeigneter Kriterien (z. B. Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude im Verordnungswege festzulegen. Entsprechend der gesetzlichen Ermächtigung zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher oder baulicher Verhältnisse erging die Grundanteilverordnung 2016. Gemäß § 1 GrundanteilV 2016 ist für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes der Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Ohne Nachweis ist der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu ermitteln. Gemäß § 2 Abs. 2 GrundanteilV 2016 sind in Gemeinden mit mindestens 100 000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens 400 Euro beträgt, als Anteil des Grund und Bodens - 30% auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder - 40% auszuscheiden, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. § 3 GrundanteilV 2016 regelt: (1) Der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens ist nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. (2) Der Anteil des Grund und Bodens ist gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d dritter Satz EStG 1988 dann nicht nach § 2 pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50% abweicht. Vom gesetzlich vermuteten Aufteilungsverhältnis des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 kann ohne entsprechenden Nachweis eines Grundanteiles nur bei Anwendung der Bestimmungen der GrundanteilV 2016 abgewichen werden. Die GrundanteilV 2016 berücksichtigt bauliche und örtliche Umstände, die ein Abweichen von der gesetzlichen Vermutung der Wertverhältnisse (40%-Regel) rechtfertigen. Den angefochtenen Einkommensteuerbescheiden wurde gemäß § 2 Abs. 2 GrundanteilV 2016 in Hinblick auf die Lage der streitgegenständlichen Wohnungen in Wien und den jeweils mehr als 10 Wohneinheiten ein Anteil von 30% für Grund und Boden zugrunde gelegt, der von den Anschaffungskosten der einzelnen Wohnungen als Bemessungsgrundlage der AfA in Abzug gebracht wurde. Von der pauschalen Ermittlung der Aufteilung der Anschaffungskosten kann gemäß § 3 Abs. 1 GrundanteilV 2016 nur dann abgewichen werden, wenn der Anteil von Grund und Boden zB durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen wird, was im vorliegenden Fall nicht erfolgt ist. Weicht der tatsächliche Wert des Grund und Bodens offenkundig um mehr als 50% vom gesetzlich vermuteten Wertanteil ab, ist ebenfalls die Anwendung einer pauschalen Ermittlung des Grundanteils nicht zulässig (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 iVm § 3 Abs. 2 GrundanteilV 2016). Derartig erhebliche Wertabweichungen setzen besondere Umstände voraus, die offenkundig, d.h. für jedermann ohne jede Schwierigkeit und ohne besondere Fachkenntnisse ersichtlich sein müssen (vgl. VwGH 28.10.1994, 91/17/0064). Die Anwendung des pauschalen Ansatzes als Regelfall soll daher nur in besonders gelagerten Fällen, "Extremfällen" (vgl. Herzog, Einkommensteuerliche Änderungen bei den Grundstücken ab 2016, SWK 2016, 1035), in denen die erhebliche Abweichung klar zu Tage tritt, ausgeschlossen sein (BFG 23.10.2019, RV/7105055/2019). Denkbar wäre dies etwa bei unverhältnismäßig großen Grundstücken oder bei vielstöckigen Eigentumswohnhäusern, bei denen auf die einzelne Wohnung ein relativ geringer Grundanteil entfällt (Ebner in Jakom EStG, 2023, § 16 Rz 40). Auch wenn davon auszugehen ist, dass mit zunehmender Anzahl der Wohneinheiten der Anteil der einzelnen Wohnung an Grund und Boden sinkt, muss aber auch in solchen Fällen gerade ein erhebliches Abweichen offenkundig sein. Im vorliegenden Fall handelt es sich jeweils um vielgeschoßige Wohnanlagen. Es ist aber Sache der Bf, geeignete Umstände vorzubringen, um die Anwendbarkeit der gesetzlich bzw. durch Verordnung festgelegten Pauschalmethoden zu widerlegen. Dem Einwand des steuerlichen Vertreters, die belangte Behörde habe nicht nachgewiesen, dass die Grundanteile der GrundanteilV 2016 den realen Gegebenheiten entsprechen, kommt daher keine Berechtigung zu. Nach § 138 Abs. 1 BAO haben die Steuerpflichtigen auf Verlangen der Abgabenbehörde die Richtigkeit ihrer Ausgaben zu beweisen oder zumindest glaubhaft zu machen. Wie oben dargelegt, sind die Berechnungen der Bf nach § 2 GrWV zur Darlegung tatsächlicher Verhältnisse, die offenkundig erheblich vom Ergebnis der vom Gesetzgeber vermuteten pauschalen Verhältniswertermittlung abweichen, nicht geeignet. Auch aus den Quadratmeterpreisen der Statistik Austria, des WKO Immobilienpreisspiegels und den ursprünglichen Anschaffungskosten der Bauträger ist für die Bf nichts zu gewinnen. Die Beweislast für die Widerlegung der Vermutung des § 2 Abs. 2 GrundanteilV, wonach 30% des Kaufpreises der Wohnung auf den Grund und Boden entfällt, trifft die Steuerpflichtige. Die Widerlegung ist der Bf nicht gelungen. Die Beschwerde war daher abzuweisen. Zu Frage der Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Sowohl die Beurteilung der Verspätung der Einbringung des Rechtsmittels als auch die Beurteilung der Bemessungsgrundlage der AfA sind Fragen der Beweiswürdigung. Die Revision ist daher nicht zulässig. Wien, am 2. Juli 2024