BFG RV/2100647/2020

Abweichend von den Mietobjekten der in § 1 (2) Z 3 LVO genannten Kategorie ist bei der steuerlichen Beurteilung einer "große Vermietung" anhand einer für die Abgabenbehörde nachprüfbaren ex ante-Planung des Vermieters, dessen Absicht zur Erzielung eines positiven Gesamtergebnisses im Zeitraum von 25 bzw. 28 Jahren zu erschließen (§ 1 (1) iVm § 2 (3) LVO). Auch dieser Planung sind die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Entscheidung zur Vermietung, ggfs. unter Einbeziehung bereits absehbarer Entwicklungen und im Übrigen unter Annahme wirtschaftlicher Verhältnisse ohne Unwägbarkeiten, zugrunde zu legen. Eine Kontrolle anhand der aus einer Vermietung tatsächlich erzielten Ergebnisse (ex post-Betrachtung) dient der Überprüfung der Plausibilität der ursprünglichen Planungs-/Prognoserechnung. Weichen die tatsächlichen Bewirtschaftungsergebnisse von der zugehörigen Prognose-/Planungsrechnung ab, sodass ein positives Gesamtergebnis im durch die LVO vorgegebenen Prognosezeitraum nicht mehr realistisch zu erwarten ist, obliegt es dem Vermieter, die Gründe für das Abweichen darzutun. Je nachdem, ob sich dabei Ursachen herausstellen, die von ihm zu verantworten sind oder nicht (z.B. unrealistische Planungs-/ Prognoserechnung, unzureichende/unwirtschaftliche Reaktionen auf geänderte Umstände, Unwägbarkeiten), kann die Betätigung als steuerlich unbeachtlich einzustufen sein oder nicht (VwGH 24.5.2012, 2009/15/0075). Unwägbarkeiten sind für den Vermieter nicht absehbare, trotz gebotener Sorgfalt unvermeidbare Umstände, die für ein Abweichen von normalen wirtschaftlichen Entwicklungen kausal sind. Ihre Auswirkungen sind bei rascher, wirtschaftlich motivierter Reaktion für die Liebhabereibeurteilung unbeachtlich. Ob die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in diesem Sinn als - bei der Liebhabereibeurteilung gedanklich auszublendende - Unwägbarkeit zu beurteilen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab. Ein durch vorzeitige Veräußerung des Mietobjekts verkürzter Beobachtungszeitraum ist zu berücksichtigen, wenn der Verkauf von vorne herein geplant bzw. aufgrund der Umstände des Einzelfalles von vorne herein damit zu rechnen war, nicht aber, wenn auftretende Unwägbarkeiten zum Verkauf führten. Der Nachweis, dass nicht von Beginn an eine zeitlich befristete Vermietungstätigkeit geplant war, obliegt dem Abgabepflichtigen. Unabhängig von den Gründen für einen vorzeitigen Verkauf, ist im Bereich der Einkommensteuer ein nach dem besonderen Besteuerungsregime des § 30 EStG ermitteltes Ergebnis aus einer Veräußerung des Mietobjekts nicht in eine Prognoserechnung für die Liebhabereibeurteilung einzubeziehen (VwGH 25.5.2022, Ra 2022/15/0009 mwV; VwGH 2.4.2014, 2010/15/0113; VwGH 24.6.2010, 2006/15/0343; VwGH 8.7.2007, 2004/15/0079; VwGH 27.4.2000, 99/15/0012). Während sich im Bereich der "kleinen Vermietung" die Beurteilung einer Vermietungstätigkeit als Liebhabereibetätigung zufolge § 6 LVO sowohl auf den ertragsteuerlichen als auch auf den umsatzsteuerlichen Bereich auswirkt, gilt der Vermieter im Bereich der "großen Vermietung" umsatzsteuerlich unabhängig von der ertragsteuerlichen Beurteilung als Unternehmer, sofern die Vermietungstätigkeit die Merkmale einer wirtschaftlichen Betätigung im Sinne der EUGH-Judikatur erfüllt. Aus den oa. Ausführungen zur Rechtslage nach der LVO resultiert, dass ein im Verlauf einer Immobilienbewirtschaftung auftretendes negatives Zwischen- oder Gesamtergebnis für sich eine Beurteilung der steuerlichen Einkunftsquelleneigenschaft dieser Betätigung nicht zulässt. Ein solches Ergebnis bildet vielmehr regelmäßig einen Hinweis auf die Notwendigkeit, in eine Überprüfung nach der LVO einzutreten. Dies gilt für Vermietungen nach § 1 (1) LVO und § 1 (2) LVO gleichermaßen. Bei einer verlustträchtigen Vermietung zwischen Angehörigen hat vor der Überprüfung der Einkunftsquelleneigenschaft nach der LVO eine Klärung zu erfolgen, ob das betreffende Mietverhältnis den von der VwGH-Judikatur entwickelten Kriterien für die steuerliche Anerkennung von Rechtsgeschäften zwischen Angehörigen entspricht. Diese Kriterien gelten auch für Rechtsgeschäfte zwischen Gesellschaften und deren Gesellschaftern (vgl. VwGH 17.12.2014, 2010/13/0115; VwGH 19.3.2013, 2009/15/0215 u.a.). Erst wenn nach einer derartigen Prüfung von einer steuerlich anzuerkennenden Vermietung auszugehen ist, hat eine Überprüfung der Einkunftsquelleneignung nach der LVO zu erfolgen. Auch die Vorabklärung der steuerlichen Anerkennung von Rechtsgeschäften zwischen Angehörigen gilt für Vermietungen nach § 1 (1) LVO ebenso wie für solche nach § 1 (2) LVO. b) Nach § 278 Abs 1 und Abs 2 BAO kann das BFG eine Beschwerde mit Beschluss "durch Aufhebung des angefochtenen Bescheides und allfälliger Beschwerdevorentscheidungen unter Zurückverweisung der Sache an die Abgabenbehörde erledigen, wenn Ermittlungen (§ 115 Abs. 1) unterlassen wurden, bei deren Durchführung ein anders lautender Bescheid hätte erlassen werden oder eine Bescheiderteilung hätte unterbleiben können. Eine solche Aufhebung ist unzulässig, wenn die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist. Durch die Aufhebung des angefochtenen Bescheides tritt das Verfahren in die Lage zurück, in der es sich vor Erlassung dieses Bescheides befunden hat. Die Erledigung einer Beschwerde gemäß § 278 Abs. 1 BAO liegt im Ermessen des BFG. Nach der VwGH-Judikatur hat das BFG grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden. Daher ist dem Ermessen in diesem Zusammenhang ein "restriktives" Verständnisses beizumessen. Im Rahmen der zu fällenden Ermessensentscheidung ist einerseits zu berücksichtigen, ob von der Nachholung unterlassener Ermittlungen Auswirkungen auf den angefochtenen Bescheid zu erwarten sind (anderslautender Bescheid, Entfall einer Bescheiderteilung). Anderseits ist die Frage zu beantworten, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Gericht selbst nicht im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden wäre. Die vermissten und ins Auge gefassten Ermittlungsschritte sind vom Verwaltungsgericht zu bezeichnen und zu beurteilen. Wird gemäß § 274 (3) BAO auf die Durchführung einer beantragten mündlichen Verhandlung verzichtet, ist das geübte Ermessen auch insofern zu begründen (VwGH 17.10.2018, Ra 2017/13/0087; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0037, je mwV) III. rechtliche Würdigung: a) Objekt A-Straße 99: Wie festgestellt, bringen die Ausführungen des FA im AP-Bericht und in der Stellungnahme vom Dez 2020 eine ausschließliche ex post-Betrachtung bei der Liebhabereibeurteilung zum Ausdruck. Damit liegt der steuerlichen Beurteilung der Abgabenbehörde ein methodisch falscher Ansatz zugrunde. Da eine Klärung der ursprünglichen Planung bzw. einer "Anfangsprognose" des IS nach den Verfahrensunterlagen unterblieb, sind dessen Gründe für den Teilrückkauf der Liegenschaft im Nov. 2011 und seine zu dieser Zeit für die WE-Einheiten SSR 6, TG-PP Nr 4 u. Nr. 5 geplante Bewirtschaftung unbekannt. Zugleich fehlen die Grundlagen für eine realistische ex ante-Einschätzung der Überschusserzielungsmöglichkeit. Zudem macht das Naheverhältnis zwischen dem IS und der Projekt-A GmbH vor der Befassung mit der Liebhabereithematik eine Prüfung erforderlich, ob der Teilrückkauf im Nov 2011 und die nachfolgende Abwicklung des BV A-Straße 99 nach den Grundsätzen der VwGH-Angehörigenjudikatur steuerlich anzuerkennen ist. Den Umständen der Abwicklung des BV kommt im Übrigen auch jenseits der Liebhabereifrage aus dem Blickwinkel des § 12 (1) 1 lit a UStG 1994 Bedeutung für einen Vorsteueranspruch des IS aus Baurechnungen zu (Klärung der Erbringung von Bauleistungen an den IS als Einzelunternehmer oder als Geschäftsführer der Bauträgergesellschaft bzw. des WE-Organisators). Waren die maßgeblichen Rechtsgeschäfte nach dieser Prüfung steuerlich anzuerkennen, bedarf es für die Beurteilung des Mietobjekts A-Straße 99 als Einkunftsquelle einer Prognoserechnung iSd LVO, deren Ansätze die Verhältnisse vom Nov 2011 samt einer darauf aufbauenden Entwicklung im maßgeblichen LVO-Zeitraum widerspiegeln, eine abgabenbehördliche Kontrolle ermöglichen und dieser auch standhalten. Wie festgestellt, ist die in der Beschwerdeergänzung vom Sept 2020 angesprochene Umwidmung des WE-Objekts SSR 6 in eine Wohnung bereits im "Aufhebungsvertrag" vom 11.Nov.2011 erwähnt. Tatsächlich war diese WE-Einheit jedoch sowohl bei Erstellung des Nutzwertgutachtens im Febr. 2015 als auch bei Ergehen des baubehördlichen Untersagungsbescheides vom Nov 2016 als sonstige selbständige Räumlichkeit gewidmet. Der Baubewilligungsbescheid vom März 2016, der Untersagungsbescheid der Baubehörde vom Nov 2016 und nicht zuletzt das im Insolvenzverfahren erstellte Verkehrswertgutachten vom April 2018 weisen allerdings auf bauliche Änderungen beim Objekt A-Straße 99 bzw. der WE-Einheit SSR 6 nach den vorangegangenen Baubewilligungen hin. Der baubehördliche Untersagungsbescheid vom Nov 2016 dokumentiert zudem eine augenscheinliche Nutzung der "Lagerräumlichkeiten" im KG als Wohnung. Vor diesem Hintergrund kommt der Klärung der mit der angestrebten Umwidmung zusammenhängenden Umstände und Maßnahmen bei der vorzunehmenden steuerlichen Beurteilung besondere Bedeutung zu (baurechtliche Situation; vom IS im Nov 2011 geplante /tatsächlich realisierte Maßnahmen zur Umwidmung in eine Wohnung (samt Kostenangaben und -nachweisen); Klärung der Gründe/Umstände für nicht realisierte bzw. nicht erfolgreiche Maßnahmen; Stand eines allfälligen Umwidmungsverfahrens bzw. ausstehende Fertigstellungsmaßnahmen bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens im Juni 2017; Klärung einer Fortsetzung im Insolvenzverfahren durch den MV (vgl. Beschwerdeergänzung 9/2019 "aktuelle Bemühungen um die Umwidmung"). Der Klärung der Umstände zur Umwidmungsthematik kommt im gegenständlichen Fall auch grundlegende Bedeutung für die Zuordnung der strittigen Vermietungstätigkeit zum Bereich des § 1 (1) oder § 1 (2) LVO zu. Dazu sind konkrete Feststellungen über die Aussichten für eine Umwidmung des WE-Objekts SSR 6 zur Wohnnutzung im Herbst 2011 erforderlich. Relevant ist, ob und ggfs. ab welchem Zeitpunkt eine Umwidmung des WE-Objekts SSR 6 zur Wohnung aus der Sicht eines wirtschaftlich agierenden Vermieters nicht mehr realistisch war und mit welchen Änderungen der Bewirtschaftung der IS allenfalls darauf zu reagieren beabsichtigte bzw. reagierte. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters ist im Regelfall nicht von vorne herein geplant und wird regelmäßig als Unwägbarkeit einzustufen sein, mit der Konsequenz einer gedanklichen Ausblendung dieses Ereignisses bei der Liebhabereibeurteilung. Soweit die Argumentation der Verfahrensparteien Maßnahmen/Auswirkungen des Insolvenzverfahrens miteinbeziehen, wäre daher darzulegen, weshalb diese im konkreten Fall als Teil einer ex ante-Betrachtung der verfahrensgegenständlichen Immobilienbewirtschaftung zu berücksichtigen sind. Unabhängig von der Insolvenzsituation ist daran zu erinnern, dass einem durch Veräußerung des Mietobjekts verkürzten Beobachtungszeitraum bei der Liebhabereibeurteilung nur Bedeutung zukommt, wenn eine entsprechende Absicht des IS nachweislich bereits zu Beginn bestand bzw. spätestens im Zeitpunkt, als die Weiterverfolgung seines Umwidmungsplanes wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll war. Zudem ist das Ergebnis der Veräußerung aus der Planungs-/Prognoserechnung auszublenden. Für die zu erweisenden Aspekte bedarf es belastbarer Feststellungen, die bisher aufgrund des ausschließlich auf eine ex post-Betrachtung gestützten Standpunkts der Abgabenbehörde von Erhebungen gänzlich ausgenommen blieben. Dadurch fehlen für die Klärung der Einkunftsquelleneigenschaft der WE-Objekte des IS im Haus A-Straße 99 im Verfahrenszeitraum grundlegende Ermittlungsergebnisse. b) Objekt B-Straße 88: Streitpunkt beim Objekt B-Straße 88 ist die Einkunftsquelleneigenschaft von Teilen des repräsentativen Familienwohnsitzes des nunmehrigen IS und seiner Gattin als Vermietungsobjekt. So wie beim Mietobjekt in der A-Straße 99 geht das FA in den angefochtenen Bescheiden auf Basis des AP-Ergebnisses auch für die Vermietung in der B-Straße 88 von einer ertragsteuerlichen Liebhabereibetätigung im Verfahrenszeitraum aus, mit der zugleich ein Vorsteuerausschluss beim damit im Zusammenhang stehenden Vermietungsaufwand verbunden ist. Allerdings räumte die Abgabenbehörde im finanzgerichtlichen Verfahren ein, dass eine Nachholung bisher unterbliebener Sachverhaltsermittlungen, deren Fehlen in der ergänzten Beschwerde auch zu diesem "Mietobjekt" beanstandet wurde, eine andere Beurteilung zur Folge haben könnte. So wie beim Mietobjekt in der A-Straße 99 liegt der abgabenbehördlichen Beurteilung auch beim Objekt B-Straße 88 eine ex post-Betrachtung zugrunde. So wie beim Mietobjekt in der A-Straße 99 fehlen zu wesentlichen Details der Vermietungstätigkeit belastbare Ermittlungsergebnisse aus dem abgabenbehördlichen Verfahren. Tatsächlich erfolgte die abgabenbehördliche Beurteilung bisher ohne gesicherte Feststellungen über grundlegende Inhalte von zu beurteilenden Mietverhältnissen. Die Liegenschaft "Gut XY" mit dem Gutshaus (EZ 22222, KG 1111) stand zufolge der Kauf- und Schenkungsverträge vom 28.März 2012 im Hälfteeigentum des IS und seiner Gattin. Letztere verfügte im Verfahrenszeitraum über ein verbüchertes Veräußerungs- und Belastungsverbot. Die Besicherung von zwei Fremdfinanzierungen nach dem Erwerb der EZ 22222 mittels Hypothekarkredites wurde zu Lasten beider Eigentümer durchgeführt. Vor diesem Hintergrund bedurfte es zunächst einer Klärung, auf welcher Basis eine Vermietung von - nicht gesondert parifizierten - Mieträumlichkeiten im Objekt B-Straße 88 ab April 2012 allein dem IS zuzurechnen war. Nach den Eingaben im finanzgerichtlichen Verfahren gehen beide Verfahrensparteien bezüglich der Vermietung im Verfahrenszeitraum von einer Teilvermietung der Liegenschaft B-Straße 88 als "Bürotrakt" aus, beziehen sich jedoch auf unterschiedliche Teile des Gebäudebestandes. Das FA nimmt auf Basis des vorliegenden Mietvertrages eine Vermietung des "Top UG + EG bestehend aus Bürofläche und Fitness mit angrenzender WC-Anlage im Ausmaß von 490 m²" im Altbestand (Gutshaus) an, wo im Zuge der durchgeführten Hausdurchsuchung der Großteil der beschlagnahmten Geschäftsunterlagen vorgefunden wurde. Die Bf nennt als Mietobjekt den neu errichteten Zubau ("Poolhaus"). Belastbare Sachverhaltsfeststellungen aus dem abgabenbehördlichen Verfahren zur Konkretisierung der vermieteten Räumlichkeiten fehlen. Auch zu Art und Umfang der mit der Anmietung verbundenen tatsächlichen Nutzung lässt sich aus dem Vorbringen der Verfahrensparteien bzw. den Verfahrensunterlagen keine gesicherte Kenntnis gewinnen. Lt. Privatgutachten vom August 2012 verfügte das 500 Jahre alte Gutshaus über eine einzige Wohneinheit, die sich über vier hochwertig ausgebaute Obergeschoße mit einer Nutzfläche von knapp 963 m² zuzüglich rd. 270 m² Keller erstreckte. Die vorgenommene Sachwertermittlung dokumentiert, dass eine unternehmerische Nutzung von Räumlichkeiten vom SV nicht festgestellt wurde. Nach der herangezogenen Bewertungsmethode diente das Objekt zur Gänze der Privatnutzung des IS. Ausgehend von einer Nutzfläche von etwa 286 m² im EG (vgl. Privatgutachten, S. 19, Pkt. 2.1.), erstreckte sich das EG/UG über eine Nutzfläche von rd. 556 m² (ohne Zubau-/Nebengebäude). Details über die räumliche Ausgestaltung des EG/UG sind weder dem Textteil noch den Fotos aus dem Privatgutachten zu entnehmen (Anzahl, Art, Größe und Ausstattung der dort befindlichen Räume). Auch zu den Räumlichkeiten im "Poolhaus" finden sich weder in diesem Privatgutachten noch in anderen Verfahrensunterlagen die für eine Feststellung des Mietvertragsinhalts erforderlichen Angaben. Tatsächlich existieren über die verfahrensgegenständlichen Mieträumlichkeiten und über die Art und Weise ihrer Nutzung durch allfällige Mieter bisher lediglich Behauptungen bzw. Mutmaßungen der beiden Verfahrensparteien. Ebenso fehlen zu Beginn und Dauer des/der strittigen Mietverhältnisse(s) sowie nicht zuletzt zur Höhe und tatsächlichen Entrichtung des Nutzungsentgelts belastbare Daten/Feststellungen. Nach der Beschwerdeergänzung liegt der abgabenbehördlichen Beurteilung ein bloßer Vertragsentwurf zugrunde. Zum verbindlich vereinbarten Inhalt eines Mietverhältnisses äußerte sich die Bf nicht und schloss einen solchen Mietvertrag auch nicht an. Ebenso blieb sie Angaben/Unterlagen zu den in den Raum gestellten Untervermietungen schuldig. Die Abgabenbehörde beschränkte sich insofern auf erfasste Vermietungsumsätze in einzelnen UVA des IS bzw. verwies auf klärungsbedürftige Anhaltspunkte in Bankkonten und anderen Buchhaltungsunterlagen der Mietvertragsparteien. Schließlich räumte das FA eine unterbliebene Klärung zu diesem Punkt im abgabenbehördlichen Verfahren ein. Zusammengefasst fehlt es an einer gesicherten Feststellung einerseits der wesentlichsten Merkmale des/der zu beurteilenden Mietverhältnisse(s) - den Vertragsparteien, dem Mietgegenstand, dem vereinbarten Nutzungsentgelt sowie der Laufzeit/Dauer bzw. den Bedingungen für dessen Beendigung und anderseits zur tatsächlichen Umsetzung der Nutzungsüberlassungen. Die fehlenden Sachverhaltsermittlungen wiegen umso schwerer, als ausschließlich Vermietungen an nahestehende Gesellschaften behauptet werden und daher auch zum Objekt B-Straße 88 vor dem Eintritt in eine Prüfung nach der LVO die steuerliche Anerkennung des/der zu beurteilenden Mietverhältnisse(s) nach den Kriterien der Angehörigenjudikatur zu prüfen ist. In diesem Zusammenhang ist etwa von ganz entscheidender Bedeutung, ob und ggfs. wie lange wirtschaftlich agierende, fremde Mieter für die angegebenen Nutzungszwecke vergleichbare Räumlichkeiten anmieten bzw. vergleichbare Kosten zu tragen bereit sind. Nicht zuletzt macht auch die dem Privatgutachten vom August 2012 zugrundeliegende Privatnutzung des gesamten Gebäudebestandes eine Klärung der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse erforderlich. Solcherart besteht gerade im Zusammenhang mit dem Objekt B-Straße 88 eine unverzichtbare Notwendigkeit, vor einer Prüfung der Einkunftsquelleneignung der strittigen Vermietungstätigkeit Feststellungen zur tatsächlichen Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten und ggfs. zu einer fremdüblichen Gestaltung des/der zugehörigen Nutzungsverhältnisse(s) zu treffen. Ist in diesem Sinn von einer steuerlich anzuerkennenden Vermietung auszugehen, bedarf es in einem nächsten Schritt einer Klärung der im Verfahrenszeitraum tatsächlich erzielten Vermietungsergebnisse. Erst das Vorliegen von Werbungskostenüberschüssen löst eine Prüfung der Einkunftsquelleneigenschaft nach der LVO aus. Die abgabenbehördliche Beurteilung erfolgte bisher ohne gesicherte Feststellungen über tatsächlich erzielte Werbungskostenüberschüsse. Für die Feststellung einer Überschusserzielungsmöglichkeit aus der betreffenden Vermietung ist ein in den ESt-Erklärungen unterbliebener (oder allenfalls anderen Mietobjekten zugeordneter) Abzug unzweifelhaft angefallener Werbungskosten ohne Aussagekraft. Entscheidend für die Planungs-/Prognoserechnung sind die voraussichtlich insgesamt anfallenden Werbungskosten (ex ante-Betrachtung). Ebenso sind bei einer Plausibilitätskontrolle mittels ex post-Betrachtung an Hand der tatsächlich erzielten Ergebnisse angefallene Werbungskosten vollständig zu berücksichtigen, unabhängig von ihrer steuerlichen Geltendmachung in den Abgabenerklärungen des IS. Sofern aufgrund ergänzender Ermittlungen eine steuerlich anzuerkennende Vermietungstätigkeit festgestellt wird, bedarf es daher zunächst vollständiger Überschussermittlungen (falls und soweit erforderlich durch ordnungsgemäße Schätzung nach § 184 BAO). Die abgabenbehördliche Stellungnahme vom Dez. 2020 macht deutlich, dass die bisherige Einnahmenberechnung im AP-Bericht unter Heranziehung der in den UVA zuordenbaren Mieteinnahmen den Grundsätzen des § 184 BAO nicht entsprach. Ebenso wenig kann sich eine Ermittlung des Vermietungsergebnisses ausgabenseitig auf den Ansatz einer rechnerischen AfA beschränken, deren Bemessungsgrundlagen zudem nicht nachvollziehbar dargestellt sind. Letzteres setzt neben der Kenntnis der tatsächlich vermieteten Nutzflächen/Räumlichkeiten auch jene über die Höhe der darauf entfallenden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten voraus. Beides blieb im abgabenbehördlichen Verfahren bisher im Dunkeln. Zudem fielen neben der AfA weitere Werbungskosten aus der laufenden Bewirtschaftung und Finanzierungskosten an, die im bisherigen Verfahren ebenfalls keine Berücksichtigung fanden. Die Ergebnisse der angeführten Sachverhaltsermittlungen sind einer Prüfung der Einkunftsquelleneigenschaft nach der LVO methodisch vorgelagert. Erst nach dieser Phase stellt sich die Frage nach einer Zuordnung der Tätigkeit zum Bereich des § 1 (1) oder § 1 (2) LVO, deren Beantwortung sich u.a. auf die Aufgabenverteilung zwischen den Verfahrensparteien im weiteren Verfahren und auf die USt-Besteuerung auswirkt. Bei der vorzunehmenden LVO-Zuordnung kommt zweifellos entscheidende Bedeutung der Ausgestaltung und Nutzung der Liegenschaft EZ 22222 mit dem aufwändig renovierten Gutshaus samt Innenpool und ausgedehntem Fitnessbereich im modernen Zubau ("Poolhaus") auf einem großzügig gestalteten Grundstück mit Außenpool als repräsentativer Familienwohnsitz des IS zu. Der MV des IS bezeichnete die zu beurteilende Liegenschaft im Anfechtungsprozess gegen die Schenkung an die Gattin als "Luxusanwesen". Sofern nicht aufgrund ergänzender Ermittlungen eine andere Beurteilung geboten ist, spricht aus Sicht des BFG der repräsentative Um- und Ausbau des Gutshauses in der B-Straße 88 samt Zubau iVm dessen Anmietung (samt beträchtlichem Finanzierungsbeitrag) und Nutzung als Familienwohnsitz des IS bereits ab dem Erwerb durch die XY- GmbH im Jahr 2010, deutlich für ein Gebäude, das im Sinne der oa. VwGH-Judikatur dem Bereich des § 1 (2) Z 3 LVO zuzuordnen ist, unabhängig davon, ob nun Räumlichkeiten im Altbestand oder im Zubau vermietet wurden. Auf die Art der Nutzung durch den Mieter kommt es in diesem Zusammenhang nicht an (vgl. VwGH 19.4.2007, 2006/15/0055). An der Notwendigkeit einer Klärung der vorangeführten Fragestellungen ändert dies nichts. C. Dem BFG kommt nach dem Sinn und Zweck des BFGG als Kontroll- und Rechtsschutzorgan vorrangig die Überprüfung der Sachverhaltsfeststellungen und der rechtlichen Würdigung der Abgabenbehörde zu. Die Abklärung des maßgeblichen Sachverhalts samt rechtlicher Erstbeurteilung hat daher regelmäßig vor der Bescheiderlassung und nicht erst im Rahmen des finanzgerichtlichen Rechtsmittelverfahrens zu erfolgen. Zweck der vom Gesetzgeber durch § 278 (1) BAO eingeräumten Möglichkeit einer Erledigung durch Bescheidaufhebung und Zurückverweisung des Verfahrens an die Abgabenbehörde ist die Beschleunigung des Rechtsmittelverfahrens vor dem Verwaltungsgericht und die Entlastung des Verwaltungsgerichtshofs. Es entspricht diesem Gesetzeszweck nicht, wenn durch das (weitgehende) Unterbleiben eines abgabenbehördlichen Ermittlungsverfahrens nahezu die gesamte Ermittlungstätigkeit zum BFG verlagert wird. In Hinblick darauf kommt aus Sicht des BFG eine Zurückverweisung des Verfahrens an die Abgabenbehörde in Anwendung des § 278 (1) BAO insbesondere in Betracht, wenn das Finanzamt jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn es zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt, bloß ansatzweise ermittelt oder etwa auf schwierige oder umfangreiche Ermittlungen verzichtet hat, um diese durch das BFG vornehmen zu lassen. Vor dem Hintergrund der festgestellten umfangreich unterbliebenen Sachverhaltsermittlungen im abgabenbehördlichen Verfahren, war nach Ansicht des BFG im vorliegenden Fall die Aufhebung der angefochtenen Bescheide unter Zurückverweisung der Sache an die Abgabenbehörde nach § 278 (1) BAO nicht nur zweckmäßig, sondern geboten. Im Rahmen der Ermessensübung (§ 20 BAO) kam zum Tragen, dass im anhängigen abgabenbehördlichen Verfahren mehrfach grundlegende Bereiche von der erstmaligen Sachverhaltsermittlung gänzlich ausgespart blieben und deshalb für eine Überprüfung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide umfangreiche und unter Umständen mehrstufige Ermittlungsmaßnahmen nachzuholen sind. Die Abgabenbehörde hat sich im bisherigen Verfahren weitgehend auf die Sichtung der im Zuge der Hausdurchsuchung hervorgekommenen Unterlagen beschränkt. Von deren Auswertung bzw. von daran notwendigerweise anzuschließenden Ermittlungen wurde vielfach Abstand genommen. In Verbindung mit dem nachfolgenden Verzicht auf das Erlassen einer BVE wurde nahezu der gesamte für die Feststellungen zu den strittigen Vermietungstätigkeiten erforderliche Ermittlungsaufwand auf das BFG übertragen. Da die Bf in der Beschwerde von Beginn an und wiederholt vor allem das weitgehende Fehlen von Ermittlungen beanstandete, das FA - anstatt solche nachzuholen - das Rechtsmittel dem BFG dennoch ohne weitere Ermittlungen binnen der Frist des § 262 (2) BAO zur Entscheidung vorlegte, erhärtet sich der Eindruck einer bewussten Verlagerung der notwendigen Ermittlungstätigkeit an das BFG. Die im finanzgerichtlichen Verfahren abgegebene Stellungnahme untermauert dies weiter, insbesondere, wenn zum Streitpunkt B-Straße 88 als Beilagen Buchhaltungsunterlagen zur Auswertung an das BFG übermittelt werden, mit dem Hinweis auf eine allfällige Änderung des eigenen Standpunkts nach Durchführung der ausstehenden Ermittlungen im finanzgerichtlichen Verfahren. Die aktuelle Aktenlage macht weitläufige und grundlegende Ermittlungen erforderlich, bevor eine Entscheidung über das gegenständliche Rechtsmittel getroffen werden kann. Da das BFG über keinen eigenen Ermittlungsapparat verfügt, muss die Nachholung in jedem Fall unter Mitwirkung der Abgabenbehörde erfolgen. In Verbindung mit der erforderlichen Wahrung des beiderseitigen Parteiengehörs im Zuge der durchzuführenden Sachverhaltsermittlungen steht aufgrund des Umfangs der offenen Fragestellungen außer Zweifel, dass die Klärung des im gegenständlichen Verfahren maßgeblichen Sachverhalts durch das BFG selbst nicht im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden wäre. Die Stellungnahme des FA vom Dez 2020 bringt zum Ausdruck, dass aus abgabenbehördlicher Sicht bei Durchführung der erforderlichen Ermittlungen insbesondere zum Objekt B-Straße 88 anderslautende Bescheide erwartet werden. Das BFG schließt solche für beide verfahrensgegenständliche Vermietungstätigkeiten nicht aus, da die bisherigen Entscheidungsgrundlagen eine ordnungsgemäße Beurteilung nach der LVO nicht erlauben. In Hinblick auf den Umfang der vorzunehmenden Ermittlungen und zur Wahrung des vollen "Rechtsschutzzuges" sah sich das BFG im anhängigen Verfahren daher dazu veranlasst, von der ihm nach § 278 Abs. 1 BAO eingeräumten Möglichkeit Gebrauch zu machen. Durch die Aufhebung und Zurückverweisung wird die Möglichkeit geschaffen, den maßgeblichen Sachverhalt im Abgabenverfahren zu klären und im Rahmen der abgabenbehördlichen Bescheiderlassung unter Berücksichtigung der ergänzten Sachverhaltserkenntnisse einer neuerlichen rechtlichen Würdigung zu unterziehen. Für deren anschließende Überprüfung durch das BFG bleibt der Rechtschutz gewahrt. Der Inhalt und Zweck einer mündlichen Verhandlung nach § 274 BAO besteht in der umfassenden Erörterung der entscheidungsrelevanten Sach- und Rechtslage. Da aufgrund der - nicht zuletzt in der Beschwerde mehrfach beanstandeten - lückenhaften Sachverhaltsermittlung im bisherigen abgabenbehördlichen Verfahren, der entscheidungsrelevante Sachverhalt nicht feststeht und daher beim aktuellen Verfahrensstand kein maßgeblicher Beitrag zu dem mit der Durchführung einer mündlichen Verhandlung verfolgten Gesetzeszweck zu erwarten war, konnte in Hinblick auf die Erledigung durch Bescheidaufhebung und Zurückverweisung nach § 278 (1) BAO auf die Durchführung der mündlichen Verhandlung gemäß § 274 (3) BAO verzichtet werden. Zur Zulässigkeit einer Revision Gegen einen Beschluss des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil der Beschluss von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im anhängigen Verfahren liegen die genannten Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Revision nicht vor. Soweit nicht Sachverhaltsfragen maßgeblich waren, folgt die Entscheidung dem klaren Wortlaut der verwendeten gesetzlichen Bestimmungen und der angeführten VwGH-Judikatur. Graz, am 26. Juni 2023