BFG RV/7102523/2020

Die genannten Aufwendungen betreffen den Abschluss des Kaufvertrages vom 19.12.2014 über den Erwerb des Zinshauses. Da im Bereich der außerbetrieblichen Einkunftsarten aufgrund der Bestimmung des § 16 Abs. 1 zweiter Satz EStG 1988der Vermögensstamm grundsätzlich nicht erfasst wird, führen Aufwendungen für den Vermögensstamm nur dann zu Werbungskosten, wenn es sich um ein Wirtschaftsgut handelt, das der AfA unterliegt (Schubert in Wiesner/Grabner/Knechtl/Wanke, EStG, § 16 Anm 17). Honorare auf Grund des Abschlusses des Rechtsgeschäftes, wie Vermittlungsprovisionen (VwGH 20. 11. 1990, 89/14/0090), Anwalts- und Notarhonorare (VwGH 7. 1. 1955, 3195/53) oder Maklergebühren zählen zu den Anschaffungsnebenkosten (Zangerl-Reiter in Wiesner/Grabner/Knechtl/Wanke, EStG, § 6 Anm 29). Sie sind regelmäßig gemeinsam mit den Anschaffungskosten der Liegenschaft im Rahmen der AfA gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988 abzugsfähig. Nicht strittig ist, dass ***AB*** und ***CB*** kein zivilrechtliches und auch kein wirtschaftliches Eigentum (siehe Beschwerdeschrift) an der Liegenschaft erworben haben und daher keine AfA-Berechtigung gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 EStG 1988 besteht. Mangels Eigentums der Bf am "Vermögensstamm" kann auch die Regelung des § 16 Abs. 1 zweiter Satz EStG 1988 nicht zur Anwendung kommen. Bei den gegenständlichen Aufwendungen handelt es sich im konkreten Fall eben nicht um Anschaffungsnebenkosten, da weder eine Anschaffung der Liegenschaft stattgefunden hat noch Anschaffungskosten geleistet wurden. Die strittigen Aufwendungen betreffen somit nicht den "Erwerb von Wirtschaftsgütern" iSd § 16 Abs. 1 zweiter Satz EStG 1988, sondern stehen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit. Die gegenständlichen Kosten für Notar (662,80 Euro netto), Makler (35.000 Euro netto) und Rechtsanwaltskosten (8.000,00 Euro netto) sind daher sofort abziehbar, zumal auch vergebliche Werbungskosten abzugsfähig sein können (JAKOM EStG, § 4 Rz 277). Das Finanzamt hat somit die Notargebühren zu Recht als Werbungskosten in Abzug gebracht. Ebenso sind die Makler- und Rechtsanwaltskosten als Werbungskosten anzuerkennen. Da dem Beschwerdebegehren hinsichtlich der Zurechnung der Einkünfte nicht gefolgt wurde, hingegen die beantragten Werbungskosten 2015 anzuerkennen sind, ist der Beschwerde betreffend Feststellung der Einkünfte 2015 teilweise stattzugeben. b. Überweisung des Nettoüberschusses an den Masseverwalter der Verkäufer 2016 Die Bf hatte nach der Beendigung der Vermietungstätigkeit den daraus resultierenden Einnahmenüberschuss von 66.977,63 Euro aus dem Zeitraum von 1.1.2015 bis 30.4.2016 wegen der Rechtsunwirksamkeit des Kaufvertrages an den Masseverwalter herauszugeben (Überweisung am 27.7.2016), da keine anderweitige Einigung mit der Verkäuferseite zustande kam. Strittig ist, ob die gegenständliche Zahlung an den Masseverwalter der Verkäufer als Werbungskosten iZm der Vermietung oder als Einkommensverwendung zu qualifizieren ist. Einkünfte sind einem Steuerpflichtigen auch dann zuzurechnen, wenn er diese mit oder ohne Gegenleistung an einen Dritten abtritt; er bewirkt mit dieser Abtretung nur eine (steuerlich unbeachtliche) Einkommensverwendung (vgl. Fuchs/Unger in Hofstätter/Reichel, EStG - Kommentar, § 2 Tz 65 und die dort wiedergegebene Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes). Der Zufluss an Dritte ändert nichts an der Zurechnung, soweit Einkommensverwendung vorliegt (Toifl in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG, § 2 Tz 145). Auch die Rückgängigmachung des Rechtsgeschäftes ändert am bereits erfolgten Zufluss nichts. Es können allerdings im entsprechenden Jahr Werbungskosten oder Betriebsausgaben vorliegen (Mayr/Haydn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG18, § 19 Tz 11). Werbungskosten liegen vor, wenn ein Veranlassungszusammenhang der Aufwendungen mit einer außerbetrieblichen Einkunftsquelle vorliegt. Bei der Veranlassung kommt es auf den "wirtschaftlichen Zusammenhang" zwischen den Aufwendungen und der zu Einkünften führenden Tätigkeit an. Ein rein abstrakter Kausalzusammenhang (conditio sine qua non) reicht nicht aus. Entscheidend ist vielmehr das die Aufwendungen auslösende Element; dieses muss der Einkunftsquelle zuordenbar sein (Zorn/Stanek in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG, § 16 Tz 1). Ausgaben, die nach Beendigung der Einkünfteerzielung anfallen, sind nachträgliche Werbungskosten, wenn ein Veranlassungszusammenhang mit früheren Einnahmen vorliegt (VwGH 3.11.2005, 2002/15/0070). Im gegenständlichen Fall ändert die Rückstellung des Zinshauses und die Herausgabe der vereinnahmten Nettomieten nichts an der Zurechnung der Einkünfte an die Bf. Nach Ansicht des erkennenden Senates stehen aber die strittigen nachträglichen Aufwendungen der Bf iHv 66.977,63 Euro mit der Vermietung in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang. Eine Zugehörigkeit zur Einkunftsquelle liegt auf der Hand, da die Erwirtschaftung eines Einnahmenüberschusses die Zahlungspflicht ausgelöst hat. Dass von dem in den Jahren 2015 und 2016 erzielten Mietenüberschuss der Bf nichts geblieben ist, kann steuerlich nicht unberücksichtigt bleiben. Die Herausgabe des Einnahmenüberschusses an den Masseverwalter ist daher als nachträgliche Werbungskosten zu qualifizieren. Der Beschwerde war in diesem Punkt Folge zu geben. c. Gerichtskosten und Vergleichszahlung an den Masseverwalter nach Beendigung der Vermietung 2016 Die Bf bezahlte Kosten des Insolvenzverwalters von insgesamt 180 Euro für die gerichtliche Anmeldung einer Forderung aus Aufwendungen der Bf. Die Zahlungsverpflichtung beruhte auf Gerichtsbeschlüssen vom 20.6.2016. Des Weiteren bezahlte die Bf an den Masseverwalter am 14.12.2016 im Rahmen eines Vergleichs einen Betrag von 13.518,27 Euro zwecks Bereinigung sämtlicher anhängiger Gerichtsverfahren zwischen Verkäufer- und Käuferseite für die der Insolvenzmasse entstandenen Verfahrenskosten. Diese Verfahren betrafen die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen an den Masseverwalter, die Vornahme der Abrechnung, die Behandlung der Umsatzsteuer und die Erstattung von Kosten der Bf. Ausgaben, die nach Beendigung der Einkünfteerzielung anfallen, können als nachträgliche Werbungskosten zu beurteilen sein - allerdings nur, wenn ein Veranlassungszusammenhang mit früheren Einnahmen vorliegt (VwGH 3.11.05, 2002/15/0070; siehe auch Zorn/Stanek in Doralt/Kirchmayr/Mary/Zorn, EStG20, § 16 Tz 24). Prozesskosten sind nur insoweit abzugsfähig, als sie die Vermietung betreffen (Büsser in Hofstätter/Reichel, Einkommensteuer, § 28 Rz 17.1). Nach dem vorliegenden Sachverhalt waren die strittigen Kostenersätze nicht durch die Vermietungstätigkeit veranlasst, sondern durch die Rückstellung der Liegenschaft infolge Rechtsunwirksamkeit des Kaufvertrages. Die Ausgaben sind daher nicht als nachträgliche Werbungskosten zu beurteilen. In Hinblick auf die Anerkennung der Herausgabe des Nettoüberschusses als Werbungskosten (siehe oben Pkt. b.) ist der Beschwerde betreffend Feststellung der Einkünfte 2016 teilweise Folge zu geben. d. Vergleichszahlung an die Bf bezüglich Maklerprovisionen Nach einem gerichtlichen Vergleich vom 18.11.2016 wurde das Maklerhonorar in drei Teilbeträgen am 10.2.2017, am 10.7.2017 und am 21.2.2018 der Bf teilweise rückerstattet. Der Vollständigkeit halber wird festgehalten, dass unter Anwendung des Zu- und Abflussprinzips des § 19 EStG 1988 diese Zahlungseingänge im gegenständlichen Beschwerdeverfahren betreffend die Jahre 2015 und 2016 nicht zu berücksichtigen sind. Erfolgt die Erstattung von Werbungskosten in einem späteren Jahr, fließen in diesem Jahr entsprechende Einnahmen zu und ist eine Verrechnung mit den ursprünglich geleisteten Werbungskosten nicht möglich (Zorn/Stanek in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG20, § 16 Tz 42). 3.3. Berechnungen | Höhe der Einkünfte | 2015 | 2016 | Einkünfte lt. angefochtenen Bescheiden | 53.778,61 | 12.536,22 | Maklerprovision | -35.000,00 | | Rechtsanwaltskosten | -8.000,00 | | Herausgabe Einnahmenüberschuss | | -66.977,63 | Einkünfte neu | 10.778,61 | -54.441,41 Die Einkünfte sind je zur Hälfte auf die beiden Beteiligten aufzuteilen. | Umsatzsteuer | 2015 | Umsatzsteuer lt. Bescheid | 28.563,10 | Vorsteuer lt. Bescheid | -15.960,69 | Notar | -129,70 | Makler | -7.000,00 | Rechtsanwalt | -1.600,00 | Festgesetzte Umsatzsteuer neu | 3.872,71 3.4. Zur Unzulässigkeit der Revision Gegen dieses Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision nicht zulässig, da die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Wien, am 20. Dezember 2022