BFG RV/7100012/2019

Wie sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, erwarb der Beschwerdeführer mit dem zwischen ihm und der ***13*** Immobilien AG abgeschlossenen Kaufvertrag das Wohnungseigentum zu Wohnung Top 54 an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft. Der Beschwerdeführer schloss mit der ***11*** einen Werkvertrag über die Sanierung der Wohnung ab. Dies in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang dahingehend, dass sowohl der Kaufvertrag als auch der Werkvertrag von ihm am 8.8.2013, unterzeichnet wurde. Insbesondere ergibt sich der Zusammenhang daraus, dass der Kostenvoranschlag der ***11*** zu gegenständlicher Wohnung nicht an den Beschwerdeführer ging, sondern an die ***16*** und dies bereits ca. 3 Wochen vor Kaufvertragsunterfertigung des Beschwerdeführers mit der ***16***. Zudem nimmt der in der Folge zwischen dem Beschwerdeführer und der ***11*** abgeschlossene Werkvertrag genau auf diesen Kostenvoranschlag Bezug und wurde auch der selbe Pauschalpreis vereinbart. Weiteres Indiz, aus dem sich ein enger innerer Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag und der Sanierung der Wohnung ergibt, ist einerseits der Baubeginn, welcher bereits 3 Tage nach Unterfertigung der Verträge durch den Beschwerdeführer erfolgen sollte, sowie andererseits die Bezugnahme im Werkvertrag auf die "Ausstattungsbeschreibung Fa. ***13***" sowie die dem Werkvertrag beigelegte und mit 31.7.2013 datierte "Baubeschreibung, Allgemeine Beschreibung der Anlegerwohnungen ***13***". Des weiteren verpflichtete sich laut Pkt. X.11. des Kaufvertrages der Käufer dazu im Zuge der Wohnungssanierung neue Fenster einzubauen, welche nach Typ, Hersteller, Stil und Farbe durch den Verkäufer vorgegeben werden. Auch aus dem Ziel des Verkäufers - wie im Kaufvertrag mehrfach erwähnt - ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild zu gewährleisten, lässt sich erkennen, dass es sich um ein bereits geplantes Verkaufs- und Sanierungskonzept handelte. Der Sinn einer Anlegerwohnung ist nach deren Definition, der Erwerb einer Wohnung um diese weiterzuvermieten und dadurch mittels Mieteinnahme Einkünfte zu lukrieren und das eigene Kapital zu vermehren. Es handelt sich sohin um eine Investitionsmöglichkeit. Dass der Beschwerdeführer die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern weitervermieten und sie als Anlageobjekt nutzen wollte, ergibt sich aus den Ausführungen in seinen Vorbringen bzw. aus jenen in der mündlichen Verhandlung. Auch wenn der Beschwerdeführer in der mündlichen Verhandlung nochmals betonte, dass er zur Renovierung der Wohnung nicht verpflichtet, sondern lediglich "berechtigt" gewesen sei und im Zeitpunkt des Kaufes der Wohnung seinerseits kein Entschluss zur Sanierung vorgelegen habe, so ist dem insbesondere der oben dargestellte zeitliche Ablauf anhand der vorliegenden Unterlagen (Datierung der Verträge sowie des Kostenvoranschlages an die ***16*** AG) entgegenzuhalten und geht das BFG sohin zweifellos davon aus, dass bereits zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrages eine Vorplanung hinsichtlich der Sanierung der Wohnung gegeben war und bereits sämtliche diesbezügliche Details unter Mitwirkung der Verkäuferin vereinbart waren. Damit war der Beschwerdeführer in ein Gesamtprojekt eingebunden, welches das Eigentum an verfahrensgegenständlicher Wohnung samt Sanierung umfasste. Im Übrigen dient die Sanierung einer Wohnung immer auch dazu, bei der Vermietung (höhere) Einkünfte (als bei einer unsanierten Wohnung) zu erzielen. Dem entspricht auch das Konzept einer Anlegerwohnung als Investition. Auch wenn es hier zum Abschluss zweier Verträge zwischen dem Beschwerdeführer und der ***1*** AG hinsichtlich des Kaufes der Wohnung einerseits und zwischen dem Beschwerdeführer und der ***11*** hinsichtlich der Wohnungssanierung andererseits kam und der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde darauf hinweist, dass er nicht die Wohnung mit geplanter Wohnungssanierung erworben habe und ausserdem die Renovierung nicht von der ***13*** Immobilien Finanz AG vorgenommen worden sei, so ist festzustellen, dass letzterem Umstand aufgrund der Judikatur des VwGH keine besondere Bedeutung zukommt, insbesondere wenn aus den Umständen und dem Willen der Partei klar hervorgeht, dass der Gegenstand des Erwerbsvorganges eine Wohnung samt Sanierung sein soll. Zudem kann der Zusammenhang - wie bereits oben dargelegt - zwischen dem Kaufvertrag und dem Werkvertrag auch darin erkannt werden, dass der Werkvertrag, unterzeichnet durch die ***11*** am 31.7.2013 auf die Ausstattungsbeschreibung Fa. ***13*** (datiert mit 31.7.2013) und den Kostenvoranschlag an die ***16*** AG vom 16.7.2013 Bezug nimmt und wiederum der Kaufvertrag und der Werkvertrag vom Beschwerdeführer am selben Tag (8.8.2013) unterfertigt wurden. Auch der Pauschalpreis im Kostenvoranschlag an die ***16*** AG war gleich hoch wie jener im Werkvertrag an den Beschwerdeführer. Dass dem Beschwerdeführer Bauherreneigenschaft zugekommen wäre, wurde von ihm nicht behauptet, er gab in der mündlichen Verhandlung lediglich an, dass baubehördliche Bewilligungen für die Sanierung der Wohnung nicht nötig gewesen seien, weil keine baulichen Veränderungen, sondern lediglich Arbeiten wie die Verlegung neuer Böden, Verfliesen des Bades, Ausmalen etc. vorgenommen wurden. Diese stimmt auch mit den in der Baubeschreibung "Anlegerwohnung ***13***" aufgelisteten Arbeiten überein. Im Übrigen müssten die Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft kumulativ vorliegen, was in Zusammenschau der dargelegten Erwägungen sowie der Judikatur des VwGH wegen der im Zeitpunkt der Verwirklichung des Erwerbsvorganges vorhandenen finalen und zeitlichen Verknüpfung des Ankaufes der Eigentumswohnung und der Vereinbarung zur Sanierung, des Pauschalpreises für die Sanierung, sowie der Einbindung des Beschwerdeführers in das von der Verkäuferseite vorbereitete (Gesamt)Konzept "Anlegerwohnung" zu verneinen ist. Es sind daher die Kosten der Sanierung als sonstige Leistungen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Jedoch war die Pönale in Höhe von € 1.530,28 aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auszuscheiden, da diese Kosten - wie aus der Schlussrechnung ersichtlich - tatsächlich nicht vom Beschwerdeführer zu leisten gewesen waren. Daraus ergibt sich die Berechnung der Grunderwerbsteuer wie folgt: Kaufpreis € 100.678,72 + Sanierung € 35.196,44 = € 135.875,16 GrESt 3,5% = € 4.755,63 Selbstberechneter Betrag: - € 3.523,76 Nachforderung € 1.231,87 Der gegen den Bescheid vom 28.3.2018 erhobenen Beschwerde war sohin teilweise Folge zu geben und die Grunderwerbsteuerfestsetzung wie oben dargestellt abzuändern. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG i.V.m. § 25a Abs. 1 VwGG ist eine Revision unzulässig. Es handelt sich um keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, da das Bundesfinanzgericht in rechtlicher Hinsicht der in der Entscheidung dargestellten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes folgt. Wien, am 20. Juni 2022