BFG RV/7100987/2020

16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D" weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird. (3) Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam. Überdies kann der Vermieter, der das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des Abs. 2 Z 8 nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Ein Miteigentümer kann die Kündigungsgründe des Abs. 2 Z 8 bis 11 überdies nur geltend machen, wenn er wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist. Ausnahmsweise bestehende Kündigungsmöglichkeiten vermögen die grundsätzliche Bindung einer Vertragspartei an ein nach dem Vertragsinhalt auf bestimmte Dauer abgeschlossenes Bestandverhältnis nicht aufzuheben (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nicht die von den Parteien gewählte Bezeichnung des Vertrages (etwa als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen), sondern der gesamte Vertragsinhalt maßgeblich (VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149). Das Bundesfinanzgericht hat sich erst jüngst mehrfach mit Bestandverträgen beschäftigt, in denen Vertragsparteien zwar die Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG vereinbart haben, sich aus den übrigen Vertragsbestimmungen bzw. aus dem Gegenstand des konkreten Bestandvertrages ergibt, dass von den in § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründen nur einzelne Kündigungsgründe überhaupt in Betracht kommen können. Verträge, bei denen nur einzelne der in § 30 Abs. 2 MRG aufgezählten Kündigungsgründe verbleiben, wurden als Bestandverträge auf bestimmte Zeit beurteilt. Die gegen die Entscheidungen BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016, BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017, BFG 4.7.2019, RV/7103228/2019, sowie BFG 16.4.2020, RV/7102968/2017, eingebrachten außerordentlichen Revisionen wurden vom Verwaltungsgerichtshof ebenso zurückgewiesen (siehe VwGH 12.9.2017, Ra 2017/16/0111; VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040; VwGH 28.11.2019, Ra 2019/16/0173, sowie VwGH Ra 2020/16/0115) wie die gegen BFG 27.9.2017, RV/7105121/2016, eingebrachte ordentliche Revision (siehe VwGH 4.12.2019, Ro 2018/16/0004). Auch der Verfassungsgerichtshof hat die Behandlung der gegen die Entscheidung BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016, eingebrachten Beschwerde abgelehnt (VfGH 26.6.2018, E 1739/2017 und VfGH E 1740/2017). Dazu ist festzustellen, dass sich die Kündigungsgründe der Ziffern 5, 6, 8 und 16 des § 30 Abs. 2 MRG auf Wohnungen beziehen und daher im gegenständlichen Fall nicht in Betracht kommen. Auch scheiden die Ziffern 2, 10, 11, und 12 aus, weil der vereinbarte Mietzins nicht in Dienstleistungen der Bf. besteht, der Mietgegenstand (Geschäftslokal) nicht zur Unterbringung von Arbeitern, … benötigt werden kann, der Mietgegenstand nicht dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehört und kein Untermietverhältnis begründet wurde. Damit verbleiben nur mehr die Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 Z 1, 3, 4, 7, 9, 13, 14 und 15 MRG. Die als besondere Kündigungsgründe im Vertrag unter Punkt 21. festgelegten Auflösungsgründe ergeben sich ebenso wie die Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 Z 1, 3, 4, und 7 MRG aus der Verletzung von Vertragspflichten bzw. qualifiziertem Fehlverhalten des anderen Vertragspartners, womit die Kündigungsrechte von der Verpächterin nicht nach Belieben ausgeübt werden können und vielmehr jeglichem Einfluss ihrerseits entzogen sind. Der gegenständliche Bestandvertrag hat ein Hostel zum Gegenstand und handelt es sich bei der Bestandgeberin um eine juristische Person, bei der eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 30 Abs. 2 Z 9 MRG nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes voraussetzen würde, dass die juristische Person die von ihr vermieteten Räumlichkeiten zur Erfüllung ihres Zweckes, also für ihren Betrieb, dringend benötigt (vgl. BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015, mit Judikaturhinweisen). Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs. 2 Z 14 MRG würde voraussetzen, dass eine ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses aus den (erhöhten) Hauptmietzinsen nicht auf Dauer sichergestellt werden kann und dass eine baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt wird. Es liegt keinerlei Anhaltspunkt dafür vor, dass diese Voraussetzungen auf das Hostel im Vertragszeitraum zutreffen werden. Auch die Verwirklichung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs. 2 Z 15 MRG erscheint äußerst unwahrscheinlich, setzt dieser doch eine Abtragung oder einen Umbau des Miethauses im öffentlichen Interesse voraus. Nach dem Gesamtbild sind die der Vermieterin zuzuordnenden Kündigungsgründe nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegeben ist. Auch lässt sich aus der Diskrepanz des ordentlichen Kündigungsrechtes nach Punkt 5.1. und den eingeschränkten Auflösungsmöglichkeiten durch die Verpächterin nach Punkt 21. nichts gewinnen, weil nach § 17 Abs. 2 GebG bis zum Gegenbeweis der Tatbestand vermutet wird, welcher die Gebührenschuld begründet oder die höhere Gebühr zur Folge hat, wenn aus der Urkunde die Art oder Beschaffenheit eines Rechtsgeschäftes oder andere für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände nicht deutlich zu entnehmen sind (VwGH 30.6.2016, Ro 2016/16/0011). Selbst wenn man den der Verpächterin in Punkt 21.1. eingeräumten Kündigungsgründen ein schrankenloses Auflösungsrecht zugestehen würde - was nicht der Fall ist -, wäre trotzdem eine bestimmte Vertragsdauer anzunehmen, da die Kündigung des nichtgebundenen Verpächters eine Zahlungspflicht des Pächters für die gesamte vertraglich fixierte Dauer auslöst, während der er an den Vertrag gebunden ist (VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169). Dies trifft im gegenständlichen Fall auf Punkt 21.1. in Verbindung mit Punkt 21.5. zu. Die vertraglichen Kündigungsbestimmungen ändern daher im gegenständlichen Fall nichts daran, dass ein Vertrag auf bestimmte Dauer von 25 Jahren (Punkt 5.1.) abgeschlossen wurde, da als Vertrag auf bestimmte Dauer eine Vereinbarung anzusehen ist, nach der sich ein Bestandvertrag auf bestimmte Dauer um eine weitere bestimmte Dauer verlängert, falls er vor Ablauf der ersten (und im gegenständlichen Fall auch der zweiten) bestimmten Dauer nicht aufgekündigt wird. Die Möglichkeit der Auflösung mit Ablauf der ersten (und zweiten) bestimmten Dauer ist in diesem Fall gebührenrechtlich unbeachtlich (GebR 2019 Rz 693). Daran schließt gemäß Punkt 5.1. eine Verlängerung auf unbestimmte Dauer. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind beide Vertragsteile zufolge der vereinbarten Kündigungsverzichte zunächst auf eine bestimmte Vertragsdauer gebunden und ist anschließend die Vertragsdauer unbestimmt, weil danach zumindest die Mieterin berechtigt ist, den Vertrag einseitig und ohne Vorliegen irgendeines besonderen Grundes im Wege einer Kündigung zur Auflösung zu bringen. Im Sinne der zu solchen Vertragsgestaltungen vorliegenden Judikatur durfte demnach die Abgabenbehörde frei von Rechtsirrtum die Kombination einer zunächst bestimmten Vertragsdauer mit einer daran anschließenden unbestimmten Vertragsdauer annehmen (VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149). Damit soll der Vertrag selbst keineswegs in der Weise "aufgespalten" werden, dass zwei gesonderte Verträge mit gesonderten Willensentschlüssen entstanden wären. Vielmehr liegen im Rahmen eines Vertrages zwei unterschiedliche Komponenten der Vertragsdauer vor: Zunächst eine Begrenzung auf bestimmte Zeit und danach, kraft ausdrücklicher Vereinbarung, das Element unbestimmter Vertragsdauer (VwGH 19.2.1998, 95/16/0281). Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen gemäß § 33 TP 5 Abs. 3 GebG mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Im gegenständlichen Fall ist die bestimmte Vertragsdauer von 25 Jahren auf 18 Jahre zu beschränken und schließen daran weitere 3 Jahre für die unbestimmte Dauer, somit insgesamt 21 Jahre (BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016, die dagegen erhobene Revision wurde mit Beschluss VwGH 19.9.2017, 2017/16/0111, zurückgewiesen bzw. die Behandlung der Beschwerde mit Beschluss VfGH 26.6.2018, E 1739/2017, abgelehnt; GebR 2019 Rz 703). Bemessungsgrundlage Gemäß § 26 GebG gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände, insoweit nicht in den Tarifbestimmungen abweichende Bestimmungen getroffen sind, die Vorschriften des Bewertungsgesetzes mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen oder Lasten als sofort fällige zu behandeln sind (…). Die Rechtsgebühr nach § 33 TP 5 GebG ist "nach dem Wert" des Bestandvertrages zu bemessen. Dieser Wert ergibt sich aus Bestandzins und Bestanddauer. Zum "Wert", von dem die Gebühr von Bestandverträge zu berechnen ist, zählen alle Leistungen, zu deren Erbringung sich der Bestandnehmer verpflichtet hat, um in den Genuss des Gebrauchsrechtes an der Bestandsache zu gelangen (VwGH 19.12.2017, Ra 2017/16/0091). Mindestpachtzins: Wird in einem Bestandvertrag vereinbart, dass nach einer bestimmten Dauer ein höherer Bestandzins zu entrichten ist, so ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage - dem Urkundenprinzip Rechnung tragend - von dem gemäß § 26 GebG als unbedingt und sofort fällig geltenden erhöhten Bestandzins auszugehen (vgl. VwGH 18.4.1997, 97/16/0079). Die in Punkt 6.1. vereinbarte Staffelung des Mindestpachtzinses ist daher für die Zwecke der Ermittlung der Bemessungsgrundlage insofern unbeachtlich, als der gemäß Punkt 6.1. (v) ab dem 29. vollen Kalendermonat zu entrichtende Mindestpachtzins von € 68.310,00 pro Monat (entspricht € 819.720,00 pro Jahr) als betagte, aber gemäß § 26 GebG sofort fällige Leistung heranzuziehen ist. Darüber hinaus ist aber auch zu berücksichtigen, dass in Punkt 21.2. des Pachtvertrages vom 20.08.2019 vereinbart wurde, dass die Verpächterin anstatt der Anwendung des Sonderkündigungsrechtes einen erhöhten jährlichen Mindestpachtzins von € 860.000,00 verlangen kann. Diese bedingte Leistung gilt gemäß § 26 GebG als unbedingt und war daher der Mindestpachtzins in dieser Höhe der Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Umsatzsteuer: Wird in einem Bestandvertrag zwischen dem Bestandgeber und dem Bestandnehmer vereinbart (Punkt 6.1.), dass der Bestandnehmer dem Bestandgeber die auf den Bestandzins entfallende Umsatzsteuer zu ersetzen hat, so ist diese Abgabe Teil der Bemessungsgrundlage und unterliegt der Rechtsgeschäftsgebühr (vgl. VwGH 1.10.2001, 2001/16/0312). Betriebskostenpauschale: Betriebskosten, die vom Benützer zu tragen sind, fallen in die Bemessungsgrundlage nach § 33 TP 5 GebG (VwGH 30.5.1974, 0367/73). Im gegenständlichen Fall wurde gemäß Punkt 8.2. das durch die Bf. zu zahlende Betriebskostenpauschale von jährlich € 240.000,00 zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Investitionspachtzins: In Punkt 13.3. des Pachtvertrages wurde vereinbart, dass die Bf. von der Verpächterin einen "zusätzlichen Erstinvestitionsbetrag" von bis zu € 300.00,00 netto verlangen darf. In diesem Fall schuldet sie der Verpächterin diesen Betrag in Form eines zusätzlichen Pachtzinses für die Pachtdauer gemäß Punkt 5.1. in Höhe von jährlich 6,7% des von der Verpächterin geleisteten zusätzlichen Erstinvestitionsbetrages ("Investitionspachtzins"). Da auch diese bedingten Leistungen gemäß § 26 GebG als unbedingte gelten, waren die dafür in Höhe von € 20.100,00 zuzüglich Umsatzsteuer vereinbarten jährlichen Kosten der Bf. in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen. Betriebshaftpflichtversicherung: Die mit jährlich €1.961,00 bekanntgegebene Höhe der von der Bf. zu zahlenden Betriebshaftpflichtversicherung war ebenfalls zu berücksichtigen, da sie sich in Punkt 23.2. zum Abschluss einer solchen Versicherung verpflichtete. Spezialgenehmigung: Weiters waren auch die von der Bf. mit der Einholung einer Spezialgenehmigung laut Punkt 4.2. zu übernehmenden Kosten in Höhe von bis zu € 45.000,00 zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer den Leistungen, zu deren Erbringung sie sich verpflichtet hat, hinzuzurechnen. Bankgarantie: Gemäß Punkt 24.3. ist die Verpächterin im Falle der Nichtbeibringung einer neuen Bankgarantie durch die Bf. in Höhe von (mindestens) € 860.000,00 (Punkt 24.2.) nach Ablauf der Laufzeit berechtigt, diese zur Gänze in Anspruch zu nehmen und das Realisat als Barkaution zu verwenden. Somit handelt es sich hier um eine bedingte Kaution, die gemäß § 26 GebG als unbedingt zu erbringende Leistung, wozu sich die Bf. verpflichtet hat, um in den Genuss des Gebrauchsrechtes an der Bestandsache zu gelangen, zu werten ist. Solche Leistungen sind mit ihrem vollen Wert in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn wie hier bei vorzeitiger Vertragsauflösung keine Erstattung erfolgen soll (vgl. VwGH 28.2.2002, 99/16/0140). Die Berechnung war somit richtigzustellen: | Mindestpachtzins pro Jahr (netto € 860.000,00) inklusive 20% Umsatzsteuer | € 1.032.000,00 | + jährliches Betriebskostenpauschale (netto € 240.000,00) inklusive 20% Umsatzsteuer | + € 288.000,00 | + jährlicher Investitionspachtzins (netto € 20.100,00) inklusive 20% Umsatzsteuer | + € 24.120,00 | + jährliche Betriebshaftpflichtversicherung | + € 1.961,00 | = Bruttoentgelt/Jahr | = € 1.346.081,00 | x bestimmte und unbestimmte Vertragsdauer von insgesamt 21 Jahren | = € 28.267.701,00 | + einmaliger Kostenbeitrag für Spezialgenehmigung (netto € 45.000,00) inklusive 20% Umsatzsteuer | + € 54.000,00 | + Bankgarantie/Barkaution | + € 860.000,00 | = Bemessungsgrundlage | = € 29.181.701,00 | x 1% Gebühr gemäß § 33 TP 5 GebG | = € 291.817,01 Gemäß § 279 Abs. 2 2. Satz BAO ist das Verwaltungsgericht berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung ihre Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Berufung als unbegründet abzuweisen. Die Grenzen der Abänderungsbefugnis ergeben sich nicht aus den Beschwerdepunkten und besteht bei der Abänderung des angefochtenen Bescheides kein Verböserungsverbot (siehe Ritz, BAO6, § 279 Tz 13 und 17). Vorläufigkeit Die Abgabenbehörde kann die Abgabe gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig festsetzen, wenn nach den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens die Abgabepflicht zwar noch ungewiss, aber wahrscheinlich oder wenn der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss ist. Die Ersetzung eines vorläufigen durch einen anderen vorläufigen Bescheid ist im Fall der teilweisen Beseitigung der Ungewissheit zulässig. Wenn die Ungewissheit (Abs. 1) beseitigt ist, ist die vorläufige Abgabenfestsetzung gemäß § 200 Abs. 2 BAO durch eine endgültige Festsetzung zu ersetzen. Gibt die Beseitigung der Ungewissheit zu einer Berichtigung der vorläufigen Festsetzung keinen Anlass so ist ein Bescheid zu erlassen, der den vorläufigen zum endgültigen Abgabenbescheid erklärt. Ist die Höhe der Leistung von künftigen, ungewissen Ereignissen abhängig (zB umsatzabhängige Pacht), ist gemäß § 17 Abs. 3 BewG der in Zukunft voraussichtlich erzielbare Durchschnittswert der Gebühr zugrunde zu legen. Im Gesetz ist nicht vorgesehen, welche Anzahl von Jahren für die Ermittlung eines Durchschnitts der Jahresnutzung heranzuziehen ist. IdR wird der Durchschnitt der letzten drei Jahre unter Berücksichtigung der Zukunftsprognosen für eine Schätzung des voraussichtlich erzielbaren Durchschnittswertes hinreichend sein (GebR Rz 663). Da einerseits wegen der erst am D-1 erfolgten Eröffnung des Hostels der Beobachtungszeitraum noch zum kurz ist, um feststellen zu können, wie hoch im Durchschnitt der Jahre der umsatzabhängige Pachtzins (Punkt 6.4.) und die Höhe der nicht pauschalierten Betriebs- und Nebenkosten (Punkt 8.7.) ist, und diese andererseits wegen der in der COVID-19-Krise (unter anderem) im Jahr 2021 verhängten Lockdowns derzeit wenig aussagekräftig wären, wird der angefochtene Bescheid auch hinsichtlich der Vorläufigkeit der Abgabenfestsetzung nach § 200 Abs. 1 BAO nicht abgeändert. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung liegt hier nicht vor. Die Entscheidung folgt vielmehr der dargestellten Judikatur des VwGH. Wien, am 8. April 2022