BFG RV/7100932/2021

Schließlich sind nur solche Vergleichspreise zu berücksichtigen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Gebäudes bei einer Veräußerung zu erzielen wären, wobei ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind. Weicht der bei einer Veräußerung eines ansonsten vergleichbaren Gebäudes erzielte Preis in besonders auffälliger Art und Weise (nach oben oder nach unten) von dem durch Heranziehung einer Mehrzahl von Vergleichspreisen ermittelten Preisgefüge ab, indiziert dies das Vorliegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse; ein solcher Preis ist nur zu berücksichtigen, wenn das Vorliegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse auf Grund einer den Vergleichsfall betreffenden besonderen Prüfung ausgeschlossen werden kann (VwGH vom 17.02.1992, 90/15/0155). Unter Berücksichtigung der vom Verwaltungsgerichtshof aufgestellten Kriterien ermittelte das Bundesfinanzgericht für die streitgegenständliche Wohnung- wie der Beweiswürdigung zu entnehmen - fiktive Anschaffungskosten in Höhe von 678.885,00 €. Ad Höhe des Grundanteils: Zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher oder baulicher Verhältnisse (vgl. ErläutRV StRefG 2015/2016) hat der Bundesminister für Finanzen entsprechend der obgenannten gesetzlichen Ermächtigung mit Verordnung über die Festlegung des Grundanteils bei vermieteten Gebäuden im Sinne des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 (GrundanteilV 2016), BGBl. II Nr. 99/2016, Folgendes verordnet: "§ 1. Für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes ist der Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Ohne Nachweis ist der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu ermitteln. § 2. (1) In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern sind als Anteil des Grund und Bodens 20% auszuscheiden, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als 400 Euro beträgt. (2) In Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens 400 Euro beträgt, sind als Anteil des Grund und Bodens - 30% auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder - 40% auszuscheiden, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche vor. (3) Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner ist das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, das vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht worden ist, in dem erstmalig eine Absetzung für Abnutzung angesetzt wird. (4) Für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits vermietete Grundstücke ist auf die gemäß Abs. 1 bis 3 relevanten Verhältnisse zum 1. Jänner 2016 abzustellen. § 3. (1) Der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens ist nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. (2) Der Anteil des Grund und Bodens ist gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d dritter Satz EStG 1988 dann nicht nach § 2 pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50% abweicht. § 4. Die Verordnung tritt mit 1. Jänner 2016 in Kraft und ist erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 unter Beachtung des § 124b Z 284 EStG anzuwenden." Gemäß den Erläuterungen zur GrundanteilV (vgl. dazu unter https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Begut/BEGUT_COO_2026_100_2_1159670/COO_2026_100_2_1159687.pdf) "trägt die Differenzierung nach Art der Bebauung dem Umstand Rechnung, dass in der Regel der Grundanteil sinkt, je mehr Einheiten pro Gebäude vorhanden sind, während das Abstellen auf die Anzahl der Einwohner sowie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis den höheren Wert des Grund und Bodens im Vergleich zu den - keinen größeren Schwankungen unterliegenden - Baukosten berücksichtigen soll. In ländlichen Gebieten sind in der Regel die Grundstückspreise geringer, sodass der Gebäudeanteil eine größere Rolle spielt. Dementsprechend soll der Grundanteil niedriger angesetzt werden können." Entsprechend der neuen gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 ist ab 1. Jänner 2016 im außerbetrieblichen Bereich der Grundanteil grundsätzlich pauschal mit 40% der Anschaffungskosten des bebauten Grundstückes anzusetzen. Von diesem gesetzlich vorgegebenen pauschalen Aufteilungsverhältnis (Grundanteil 40%, Gebäudeanteil 60%) kann ohne entsprechenden Nachweis eines niedrigeren Grund- und Boden-Anteiles (z.B. durch ein der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegendes Gutachten) nur unter Beachtung der GrundanteilV 2016 abgewichen werden. Die neuen pauschalen Aufteilungsverhältnisse sind - wie oben dargelegt - erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden. Im Beschwerdefall wurde ein anderes Aufteilungsverhältnis - etwa durch ein Schätzungsgutachten - nicht nachgewiesen; auch wurde nicht behauptet, dass ein diesbezüglicher Nachweis überhaupt besteht. Damit war gegenständlich zu prüfen, ob auf Grund der GrundanteilV 2016 eine vom gesetzlichen 40/60-Aufteilungsverhältnis abweichende pauschale Aufteilung vorgenommen werden konnte. Gegenständlich steht unstrittig fest, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt, dem 1. Jänner 2017, in Kitzbühel weniger als 100.000 Einwohner lebten. Dass das in Rede stehende Gebäude nicht mehr als 10 Wohneinheiten umfasst, ist der obigen Beweiswürdigung zu entnehmen. Streit besteht im konkreten Fall darüber, ob es sich bei Kitzbühel um eine Gemeinde handelt, in der zum 1. Jänner 2017 der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens 400,00 € betragen hat und ob die vom Beschwerdeführer herangezogenen und von der Statistik Austria für 2015 veröffentlichten Grundstückspreise wegen der zeitlichen Nähe zum im Jahr 2013 erfolgten unentgeltlichen Erwerb zur Glaubhaftmachung dieses Bodenpreises geeignet sind. Dieser vom Beschwerdeführer vertretenen Ansicht ist entgegenzuhalten, dass im Hinblick auf die fiktiven Anschaffungskosten gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit c EStG 1988 auf den Zeitpunkt der erstmaligen Einkünfteerzielung abzustellen ist und es daher logisch nicht nachvollziehbar ist, hinsichtlich der Grundstückskosten auf einen anderen Stichtag abzustellen. Das streitgegenständliche Mietverhältnis begann unstrittig am 01.01.2017. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts ist auf den Beginn der Vermietung (und nicht auf den Anschaffungszeitpunkt) abzustellen. Das BFG geht daher davon aus, dass die Grundstückspreise zum 01.01.2017 heranzuziehen sind. Weder nachgewiesen noch behauptet wurde im Übrigen, dass der tatsächliche Grundanteil vom gesetzlich oder durch die GrundanteilV 2016 vorgegebenen Grundanteil erheblich abweicht. Wenn der Beschwerdeführer anmerkt, dass unter den Begriff "unbebaute" Grundstücke auch Wegegrundstücke und Gärten fallen, so mag dies für die im Maklerbericht Eingang gefundenen Grundstücksverkäufe allenfalls zutreffen, nicht jedoch für alle anderen vom Bundesfinanzgericht herangezogenen Werte. Letztere sprechen nämlich immer vom Bauland. Das Vorbringen, auch mit einem von der belangten Behörde in der Beschwerdevorentscheidung angenommenen Quadratmeterpreis von 1.651,00 € sei der begehrte 20%ige Grundanteil gedeckt, ist im Hinblick auf die anzuwendende Grundanteilsverordnung nicht nachvollziehbar. Ebenso wenig nachvollziehbar und der Beschwerde zum Erfolg verhelfend sind die vom Beschwerdeführer unter Heranziehung des Quadratmeterpreises von 253,60 € angestellten Berechnungen. Es mag zwar zutreffen, dass bei größeren Baugrundstücken der Quadratmeterpreis niedriger als bei kleineren Grundstücken ist, selbst bei Anwendung eines diesbezüglichen Abschlages von 20% liegt der zum Stichtag 01.01.2017 ermittelte Quadratmeterpreis über 400,00 €. Nicht frei von Widerspruch ist aber auch das Vorbringen des Beschwerdeführers, Quadratmeterpreise ab 1.800,00 € würden zwar in besonderen Lagen sowie mit entsprechend großer verbaubarer Fläche und entsprechender Grundstücksgröße bezahlt, nicht aber für Straßenverkehrslagen oder Wiesen in Hanglagen: Der Beschwerdeführer argumentiert im Hinblick auf die Höhe der fiktiven Anschaffungskosten der Eigentumswohnung einerseits mit der sehr guten Lage der Eigentumswohnung (unverbaubarer Blick auf den Hahnenkamm und das Kitzbüheler Horn), andererseits verneint er, dass der dazugehörige Grund und Boden trotz ausgezeichneter Lage nicht mindestens 400,00 € pro Quadratmeter wert ist. Nach dem in § 167 Abs. 2 BAO verankerten Grundsatz der freien Beweiswürdigung hat sich die Abgabenbehörde und in der Folge das Bundesfinanzgericht - ohne an formale Regeln gebunden zu sein, aber unter Wahrung aller Verfahrensgrundsätze (ordnungsgemäß und vollständig durchgeführtes Ermittlungsverfahren) - Klarheit über den maßgebenden Sachverhalt zu verschaffen. Dabei ist unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Die dazu vorzunehmende Beweiswürdigung muss den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut entsprechen. Von mehreren Möglichkeiten ist jene als erwiesen anzunehmen, die gegenüber allen anderen Möglichkeiten eine überragende Wahrscheinlichkeit oder gar die Gewissheit für sich hat und alle anderen Möglichkeiten absolut oder mit Wahrscheinlichkeit ausschließt oder zumindest weniger wahrscheinlich erscheinen lässt (vgl. z.B. VwGH 5.4.2011, 2010/16/0168; VwGH 23.5.2012, 2011/17/0308; VwGH 25.4.2013, 2012/15/0135; siehe auch Ritz, BAO6, § 167 Tz 6 ff). Das Bundesfinanzgericht hat in seinem Ermittlungsverfahren zum Stichtag 01.01.2017 Quadratmeterpreise ermittelt, die durchwegs erheblich über der in der GrundanteilV angeführten Grenze von 400,00 € liegen, weshalb ein Anteil von 40% für Grund und Boden aus den fiktiven Anschaffungskosten auszuscheiden ist. Ad Ermittlung der AfA: | Wohnungswert | 678.885,00 € | Anteil Grund und Boden (40%) | 271.554,00 € | AfA-Bemessungsgrundlage (60%) | 407.331,00 € | AfA 1,5% | 6.109,97 € | Davon 45% | 2.749,49 € | Sonstige Afa | 128,70 € | Afa gesamt | 2.878,19 € Ad anteilige Haushaltsversicherungsprämie: Diesbezüglich schließt sich das Bundesfinanzgericht der Rechtsansicht der belangten Behörde an. Es sind daher 141,26 € bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Eigentumswohnung in Kitzbühel als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die Einkünfte aus der Vermietung der Eigentumswohnung in Kitzbühel errechnen sich wie folgt: | Mieterlöse | 9.636,00 € | abzgl. Hausversicherung und Energie | -2.013,00 € | abzgl. Instandhaltungsaufwand | -233,35 € | abzgl. Anteilige Versicherungsprämie | -141,26 € | abzgl. AfA | -2.749,49 € | abzgl. sonstige AfA | -128,70 € | Einnahmenüberschuss | 4.370,20 € Die gesamten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Beschwerdeführer im Streitjahr erwirtschaftete, betragen daher: | Jennersdorf | 3.299,52 € | Wollzeile | 5.907,71 € | Kitzbühel | 4.370,20 € | Summe | 13.577,43 €   Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Verfahren waren die Höhe der fiktiven Anschaffungskosten und die Höhe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke in Kitzbühel im Jahr 2017 strittig. Da die Schätzung der fiktiven Anschaffungskosten der Wohnung in Anlehnung an die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vorgenommen worden ist, lag insoweit keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor. Zur Frage, auf welche Weise der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) iSd GrundanteilV 2016 zu bestimmen ist, existiert - soweit erkennbar - keine höchstgerichtliche Rechtsprechung. Eine ordentliche Revision ist daher zulässig.   Beilage: 1 Berechnungsblatt (Einkommensteuer 2017)   Wien, am 7. Dezember 2021