BFG RV/7104068/2017

Zur Beurteilung der Verkehrsauffassung im Sinne einer typisierenden Betrachtungsweise eignet sich daher die bisherige Verwaltungspraxis: Rz 6634 EStR 2000 sieht ein 1000 m 2 großes Grundstück als üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich an. Die baurechtlich erforderlichen Mindestgrößen auf der einen Seite und das Bedürfnis nach möglichst großer Privatsphäre auf der anderen Seite, bilden dabei wohl die Eckpunkte für die Beurteilung der "Erforderlichkeit". Soweit sich die Finanzverwaltung auf eine Größe von 1.000 m 2 festlegt, ist davon auszugehen, dass diese Größe nicht willkürlich gewählt wurde. Aus den, dem BMF schon aus den Verfahren zur GrESt bekannten Vergleichsgrößen lassen sich Durchschnittswerte ableiten. Da der Zweck der Ausnahmebestimmung des § 30 Abs 2 EStG 1988 darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Anschaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen soll (ErlRV 1680, BlgNR XXVI GP, 8), ist es nicht unrichtig anzunehmen, dass der BMF die Größe so gewählt hat, dass alle durchschnittlichen Wohnhäuser erfasst sind. Der Großteil der Wohnhäuser, der auf einem "üblichen Bauplatz" steht, dürfte daher mit einem bis zu 1000 m 2 großen Grundstück verbunden sein. Größere Grundstücke sollten die Ausnahme bilden, jedoch vorkommen, denn ansonsten hätte die Grenze keinen Sinn. Umgekehrt kann nicht die Mehrzahl der Grundstücke größer sein, denn dann wäre ja ein größerer Bauplatz "üblicherweise erforderlich". Im vorliegenden Fall weist das Wohnhaus eine Grundfläche von 300 m² auf. Die Annahme eines Bauplatzes von 1.000 m² ist daher (auch) im vorliegenden Fall mehr als ausreichend. Es ist daher von der Hauptwohnsitzbefreiung nur das Gebäude sowie der Grund und Boden im Ausmaß von 1.000 m² von der Steuer befreit, die Veräußerung des restlichen Anteils an Grund und Boden im Ausmaß von 6.991 m² (Restfläche) unterliegt dagegen der Besteuerung. Dem Einwand des Rechtsvertreters in der Beschwerde, wonach auf die Waldparzellen kein Kaufpreis entfalle, ist entgegenzuhalten, dass sich der Kaufvertrag vom 9.9.2015 und der darin vereinbarte Kaufpreis auf die gesamte Liegenschaft im Ausmaß von 7.9991 m² bezieht. Damit bezieht sich der Kaufpreis eindeutig auch auf die mitveräußerten Waldparzellen. 2) Ermittlung der Immo-ESt § 30 EStG 1988 regelt in seinen Absätzen 3 und 4 unterschiedliche Arten der Ermittlung der Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung, wobei gemäß Abs. 5 über Antrag die Einkünfte statt nach Abs. 4 auch nach Abs. 3 ermittelt werden können. Eine Einkünfteermittlung nach § 30 Abs. 4 EStG 1988 scheidet im vorliegenden Fall schon deswegen aus, weil es sich beim veräußerten Grundstück um sogenanntes "Neuvermögen" handelt, die Bestimmung des Abs. 4 jedoch nur für "Altvermögen" zur Anwendung gelangt. Diese Bestimmung trifft nähere Regelungen betreffend Grundstücke, die am 31.3.2012 ohne Berücksichtigung von Steuerbefreiungen nicht steuerverfangen waren. Ein Grundstück gilt als am 31.3.2012 nicht (mehr) steuerverfangen im Sinne dieser Bestimmung, wenn an diesem Tag die Spekulationsfrist iSd § 30 Abs. 1 Z 1 lit. a EStG 1988 idF vor dem 1. StabG 2012 abgelaufen war (VwGH 18.10.2018, Ro 2016/15/0013 mwN). Die zehnjährige Spekulationsfrist im Sinne der letztgenannten Bestimmung war im vorliegenden Fall nicht abgelaufen (Ankauf 19.11.2003). § 30 Abs. 3 EStG 1988 lautet: "Als Einkünfte ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren…." Als Anschaffungskosten gilt der aufgewendete Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Strittig ist, ob die Wasser- und Kanalanschlussgebühren zu den Anschaffungsnebenkosten des Grundstücks oder zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören. Der Vertreter des Bf. vertritt in diesem Zusammenhang die Ansicht, dass es sich bei den Wasser- und Kanalanschlussgebühren um dingliche Bescheide handeln würde, die am Grundstück und nicht an der Person haften. Dem ist entgegenzuhalten, dass dessen ungeachtet Anschlusskosten an Versorgungsnetze - im vorliegenden Fall Wasser- und Kanalanschlussgebühren - grundsätzlich Teilherstellungskosten des Gebäudes darstellen (JAKOM, Kanduth-Kristen, § 30 Tz 53). Sie stellen daher keine Anschaffungsnebenkosten des Grund und Bodens - wie vom steuerlichen Vertreter im Vorlageantrag beantragt - dar. Ob die entsprechenden Bescheide als dingliche Bescheide zu betrachten sind, die am Grundstück - also an Grund und Boden samt Gebäude - haften, ist nicht entscheidungswesentlich. Das BFG folgt daher in seinem Erkenntnis bezüglich der Restfläche von 6.991 m² der Berechnung des Finanzamtes in seinem Vorlagebericht. | Anteiliger Veräußerungserlös Grund und Boden | Lt. Vorlagebricht des Finanzamtes= Berechnung des BFG | 20% von 1.100.000,00 | 220.000,00 | abzgl. Anschaffungskosten: |   | Kaufpreis | 109.000,00 | Grunderwerbsteuer | 3.815,00 | Eintragungsgebühr | 1.090,00 | Maklergebühr | 3.924,00 | Aufschließungsabgabe | 16.542,00 | Summe | 134.371,00 | Stille Reserven Grund und Boden | 85.629,00 | 6.991/7.991 Anteil steuerpfl. Einkünfte | 74.913,32 | Gem. § 30 Abs. 3 EStG abzgl. 4% Inflationsabschlag | 2.996,53 | Einkünfte privater Grundstücksveräußerung | 71.916,79 | 25% ImmoESt | 17.979,20 3.) Die Herstellerbefreiung Eventualantrag Im Jahr 2003 wurde vom Bf. ein unbebautes Grundstück erworben, auf dem der Bf. dann das gegenständliche Gebäude errichtet hat, welches nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Nach § 30 Abs. 2Z 2 EStG 1988 sind die Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie in den letzten zehn Jahren vor der Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben, befreit. Die Voraussetzungen für die Herstellerbefreiung sind im vorliegenden Fall grundsätzlich erfüllt. Ist jedoch (auch) die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar, geht diese der Herstellerbefreiung vor (JAKOM, Kanduth-Kristen, § 30 Tz 36). Nach Ansicht des BFG würde außerdem die Anwendung der Herstellerbefreiung eine steuerliche Verschlechterung für den Bf. darstellen, da nur das selbst hergestellte Gebäude von der Steuer befreit wäre, nicht aber der Grund und Boden (JAKOM, Kanduth-Kristen, § 30 Tz 37). Die Berechnung des steuerlichen Vertreters im Vorlageantrag wäre daher zu korrigieren. Die Herstellerbefreiung kommt somit nicht zum Tragen, zumal die Anwendung dieser Begünstigung lediglich in eventu beantragt wurde. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die ordentliche Revision ist nicht zuzulassen, da die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist - wie der VwGH im Erkenntnis vom 29.03.2017, Ro 2015/15/0025, ausgeführt hat - nach der Verkehrsauffassung erfolgt. Es liegt somit keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor, sondern eine reine Sachverhaltsfrage.     Wien, am 13. Juli 2021