BFG RV/5100138/2013

b) betrieblicher Anteil Gebäude in BV enthalten |   |   | Buchwertabgang (100%) | 136.246,70 | 136.246,70 |   | 89.857,22 | 44.290,93 Veräußerungsgewinn bei Zuordnung lt. Gutachten (Mieterträge) | Gebäudewert gesamt | 226.103,92 | 180.537,63 | 73% betrieblich | 174.100,02 | 139.013,98 |   |   |   | a) Gebäude zur Gänze in BV enthalten |   |   | Buchwertabgang (77% lt. Bewertungsakt) | 104.909,96 | 104.909,96 |   | 69.190,06 | 34.104,02 | b) betrieblicher Anteil Gebäude in BV enthalten |   |   | Buchwertabgang (100%) | 136.246,70 | 136.246,70 |   | 37.853,32 | 2.767,28 Aufteilung betrieblich / Wohnung | nach m² | 457,4 | 136,8 | 594,2 | lt. Bewertungsakt | 77% | 23% | | | | | | nach m² | 486,1 | 105,06 | 591,16 | lt. Pkt. 3.3.2.1. Gutachten ***SV2*** | 82% | 18% | | | | | | nach nachhaltig erzielbaren Mieten lt. Pkt. 3.3.2.1. Gutachten ***SV2*** | 1.803,63 | 656,63 | 2.460,26 | | 73% | 27% | Auszug aus den EStR 2000, Rz 2610 - 2618 Literatur zu Verhältnismethode und Differenzmethode Entscheidung des Unabhängigen Finanzsenates (UFS) vom 07.10.2008, RV/0139-L/06 Schreiben der Sozialversicherungsanstalt der gewerblichen Wirtschaft (SVA) vom 08.02.2012 an die belangte Behörde bezüglich Übermittlung der Einkommensteuerbemessungsgrundlagen des Bf. betreffend das Jahr 2009, da Erhebungen beim Sozialversicherten ergebnislos verlaufen seien Schreiben der belangten Behörde an die (SVA) vom 08.01.2013 mit Nennung einer Einkommensteuerbemessungsgrundlage des Bf. (Einkünfte aus Gewerbetrieb) in der Höhe von EUR 206.420,61 (Einkommensteuerbescheid vom 15.06.2012, "nicht rechtskräftig"). Schreiben der belangten Behörde an die (SVA) vom 13.02.2013 ohne Nennung einer Einkommensteuerbemessungsgrundlage des Bf., da "derzeit keine Veranlagung. Mitteilung erfolgt, wenn Veranlagung erledigt ist". Schreiben der ehemaligen Steuerberaterin vom 09.07.2012 hinsichtlich der Entrichtung des Betrages von 25.154,32 € In Zusammenhang mit dem Gebäudewert der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft ging das Bundesfinanzgericht von folgenden Erwägungen aus: Die Abgabenbehörde hat unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht (§ 167 Abs. 2 BAO). Gutachten stellen Beweismittel dar und unterliegen der freien Beweiswürdigung. Die Abgabenbehörde darf sich nur auf Gutachten stützen, die ihre Feststellungen schlüssig und nachvollziehbar treffen, also auch das zur Lösung erforderliche Zahlenmaterial offen legen (VwGH vom 26.04.1999, 98/17/0212). Ein Sachverständigengutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung durch die Behörde. Die Behörde ist an die Äußerungen von Sachverständigen nicht gebunden. Die Behörde hat aber im Falle des Abgehens von einem Gutachten in der Begründung ihrer Entscheidung im Einzelnen darzutun, aus welchen Gründen sie diese gutächtliche Äußerung für unrichtig erkennt (VwGH vom 25.04.2001, 99/13/0221). Die Behörde hat sich nicht als Vollzugsorgan des Sachverständigen zu betätigen, sondern an Hand des Befundes die Schlüssigkeit des Gutachtens zu überprüfen und Befund und Gutachten einer sorgfältigen freien Beweiswürdigung zu unterziehen (VwGH 20.5.1983, 81/16/0105, 0108). Der Wertmaßstab des gemeinen Wertes gemäß § 10 Abs. 2 BewG deckt sich weitgehend mit der Definition des Verkehrswertes gemäß § 2 LBG, weshalb ein im Rahmen eines nach den Regeln des LBG erstellten ordnungsgemäßen Gutachtens gefundener Verkehrswert für den gegenständlichen Zweck mit dem gemeinen Wert gleichgesetzt werden kann. Gegenständlich wurden zwei Gutachten vorgelegt, das von ***G1*** und jenes von RR SV2. Das Gutachten von ***G1*** ist für die Wertermittlung der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft nicht geeignet, da es keine Bewertung des Gebäudes enthält und darüber hinaus nicht ersichtlich ist, auf welche gesetzlichen Grundlagen es basiert. Das Gutachten von RR SV2 entspricht den Prämissen von Judikatur und Literatur und basiert auf den Regeln des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Allerdings wurde es insofern adaptiert, als der Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen um jene Grundstücke erweitert wurde, die das Finanzamt für seine Berechnung herangezogen hat und die sowohl zeitlich als auch örtlich im Nahbereich der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft sind: | Quelle | m²-Preis in Euro | Größe in m² | Gesamtpreis in Euro | BVE | 89,68 | 2.676 |   | BVE | 180,73 | 924 | 166.994,20 | BVE | 168,03 | 244 | 40.999,32 | BVE | 165,00 | 708 | 116.820,00 | Gutachten | 345,00 | 557 | 192.165,00 | Gutachten | 429,00 | 677 | 286.143,00 | Gutachten | 316,00 | 457 | 144.412,00 | Gutachten | 360,00 | 167,00 | 60.120,00 | Gutachten | 400,00 | 312 | 124.800,00 | Gutachten | 292,00 | 262 | 76.504,00 | Gutachten | 297,00 | 258 | 76.626,00 | Summen | 3.042,44 | 7.242 | 1,285.583,52 1,285.583,52 : 4.566 = 281,56 gerundet 282,00€/m² durchschnittlicher m²-Preis bei Berücksichtigung aller bekannten Verkaufspreise (außer Grundstück im Ausmaß von 2.676 m² - aufgrund der Größe nicht vergleichbar) Im Rahmen des Erörterungsgespräches wurden die Parteien mit dieser Berechnung konfrontiert und es wurden keine stichhaltigen Argumente vorgebracht, die gegen die Erweiterung der vergleichbaren Grundstückspreise sprechen würden. Wenn der Vertreter der beschwerdeführenden Partei vorbringt, dass die Preise, die das Finanzamt herangezogen hat, auf die Jahre 2005/2006 zurückgehen, so ist dem entgegenzuhalten, dass die Verkäufe aus den Jahren 2007, 2009 und 2006 stammen. Die Verkäufe in Zusammenhang mit den Vergleichspreisen laut Gutachten sind aus den Jahren 2005, 2007, 2008, 2009 und 2010, wobei der Verkauf im Jahr 2009 (also genau im Jahr des Verkaufes der gegenständlichen Liegenschaft) einen Quadratmeterpreis von 255,00 € ausweist, das im Jahr 2005 verkaufte Grundstück kostete 249,55 €/m² und jenes, das im Jahr 2010 verkauft wurde 270,00 €/m². Bei den Grundstücken laut Beschwerdevorentscheidung, die zwischen 2006 und 2009 verkauft worden sind, liegen die Preise zwischen 165,00 € und 180,73 €. Dies zeigt, dass die Schwankungen nicht so groß sind, dass die Verkäufe innerhalb von sechs bzw. vier Jahren nicht repräsentativ wären. Außerdem spricht für die zusätzliche Berücksichtigung der Grundstücke laut Beschwerdevorentscheidung, dass sie sich in unmittelbarer Nähe des beschwerdegegenständlichen Grundstückes befinden. Die Bemerkung, dass vor 2008 eine andere Rechtslage bestanden hätte und es deshalb möglich sei, dass Schwarzgeld geflossen sei, ist polemisch und rechtlich nicht verwertbar. Rechtliche Beurteilung Zu Spruchpunkt I. (teilweise Stattgabe) Bei der Gewinnermittlung gemäß § 4 Abs. 1 EStG 1988 sind Gewinne oder Verluste aus der Veräußerung oder Entnahme und sonstige Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, nicht zu berücksichtigen. Der Kaufpreis einer bebauten Liegenschaft ist daher unter Beachtung der Grundsätze des § 184 BAO auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen. In diesem Zusammenhang ist auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 29.04.2010, 2008/15/0111, zu verweisen, wonach die Aufteilung des Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft nach streng objektiven Maßstäben zu erfolgen hat. Dazu sind die Werte von Grund und Boden sowie des Gebäudes jeweils zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen. Der Grundstückspreis der beschwerdegegenständlichen Liegenschaft beträgt 282,00 €/m². | 422 m² x 282,00 | 119.004,00 |   |   | 10 % Abschlag | 11.900,00 |   |   |   | 107.104,00 | Bodenwert | 33,08 % |   | 216.671,00 | Bauwert lt. Gutachten | 66,92 % |   | 323.775,00 |   |   Veräußerungspreis: 371.000,00 33,08 % = 122.726,80 € Grund und Boden 66,92 % = 248.273,00 € Gebäude Würde man der Ansicht des Finanzamtes in der Beschwerdevorentscheidung folgen und den Gebäudewert nach der Differenzmethode berechnen, würde man zu folgendem Ergebnis kommen: 422 m² x 282,00 = 119.004,00 € Verkaufserlös: 371.000,00 € Bodenwert: - 119.004,00 € Gebäude: 251.996,00 € Unter Berücksichtigung aller bekannten Daten, Umstände und Berechnungsmöglichkeiten gelangte das Bundesfinanzgericht zur Ansicht, dass ein Gebäudewert von 250.000,00 € die größte Wahrscheinlichkeit der Richtigkeit in sich hat. Neben den Gebäudewert bzw. dem Wert für Grund und Boden ist gegenständlich die Vereinbarung strittig, die zwischen dem Beschwerdeführer und dessen Eltern hinsichtlich der Abgeltung des mit Schenkungsvertrag vom 17.07.1996 bzw. mit Vereinbarung vom 18.07.1996 festgelegten Wohnrechtes getroffen wurde. Auch wenn das Wohnrecht nicht die mit Kaufvertrag vom 20.03.2009 veräußerte Wohnung betraf, sondern eine Wohnung in adäquater Größe und Lage, ist dem Beschwerdeführer dennoch mit dem Verkauf der Wohnung grundsätzlich ein entsprechender Aufwand erwachsen. Unbestritten ist das Wohnrecht mit einem Betrag von 85.000,00 € zu bewerten, die abzulösenden Investitionen betragen 20.000,00 €. Der Verwaltungsgerichtshof hat Kriterien entwickelt, unter welchen Voraussetzungen Verträge zwischen nahen Angehörigen steuerlich berücksichtigt werden können. Danach können vertragliche Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen für den Bereich des Steuerrechts nur als erwiesen angenommen werden und damit Anerkennung finden, wenn sie 1. nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, 2. einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und 3. auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. Dies gilt vor allem deshalb, weil der in der Regel zwischen fremden Geschäftspartnern bestehende Interessengegensatz bei nahen Angehörigen (gegenständlich Eltern und Sohn) auszuschließen ist und durch die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten abweichend von den tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten steuerliche Folgen entsprechend beeinflusst werden könnten. Gemessen hieran entspricht die Vereinbarung keinem einzigen der angeführten Kriterien: ad a): Ausreichende Publizität ist an sich keine Besonderheit für Familienverträge, sondern ganz allgemein für die steuerliche Anerkennung von Verträgen erforderlich. Schriftlichkeit des Vertrages ist zwar nicht unbedingt erforderlich, es kommt ihr aber im Rahmen der Beweiswürdigung besondere Bedeutung zu. Insbesondere kann das Fehlen schriftlicher Verträge als Indiz einer fremdunüblichen Leistungsbeziehung gewertet werden. Im Fall des Beschwerdeführers ist der Vertragsabschluss für außenstehende Dritte nicht erkennbar, wobei nicht einmal dargelegt wurde, wann eine Zahlungsvereinbarung geschlossen wurde. Es wurde weder eine schriftliche Vereinbarung vorgelegt noch wurden Zeugen namhaft gemacht, die bestätigt hätten, dass zwischen dem Beschwerdeführer und seinen Eltern vereinbart worden ist, dass der Beschwerdeführer schuldig ist den Betrag von 105.000,00 € (85.000,00 € und 20.000,00 €) an seine Eltern zu bezahlen. Obwohl ihn die Eltern am 20.06.2009 schriftlich aufgefordert haben, hinsichtlich Ablöse Wohnrecht und Investitionen einen Ratenplan vorzulegen, konnte der Beschwerdeführer einen solchen nicht vorlegen oder dessen Inhalt glaubhaft machen. ad b): Dieses Kriterium bedeutet nicht, dass bei zweifelhaftem Vertragsinhalt der behaupteten Vereinbarung die Anerkennung generell zu versagen ist, doch gilt die allgemeine Beweisregel, dass bei unklaren Rechtsgestaltungen der sich auf sie Berufende zu ihrer Aufklärung besonders beizutragen hat. Eine Ratenvereinbarung hat üblicherweise die Anerkennung der Forderung, die Zusammensetzung der Forderung, Höhe, Anzahl und Fälligkeiten der Raten und die Rechtsfolgen für den Fall des Zahlungsverzuges zu enthalten. Im gegenständlichen Fall ist der eindeutige, klare und jeden Zweifel ausschließende Inhalt der Vereinbarung des Beschwerdeführers mit seinen Eltern schon deshalb nicht erfüllt, weil im Prinzip gar keine Vereinbarung getroffen wurde. Eine Vereinbarung hat den Zweck, einen Sachverhalt (rechtsgültig) zu regeln. Die Umschreibung "Es war ausgemacht, dass ich, wenn ich wieder "flüssig" bin, Zahlungen leisten soll", erfüllt diesen Zweck nicht. Von einem klaren und eindeutigen Inhalt kann nicht einmal ansatzweise die Rede sein. ad c): Hinsichtlich des Kriteriums des Fremdvergleiches ist die im allgemeinen Wirtschaftsleben geübte Praxis maßgeblich. Es ist zu hinterfragen, ob der Vereinbarung ein angemessener Leistungsaustausch oder das Naheverhältnis zugrunde liegt; im letzten Fall ist die Ernsthaftigkeit der Leistungsbeziehung zweifelhaft. Es ist ein Vergleich mit dem üblichen Verhalten einander fremd gegenüberstehenden Personen bei vergleichbaren Leistungsbeziehungen anzustellen. Es liegt auf der Hand, dass zwischen Familienfremden eine derartige Vereinbarung niemals getroffen worden wäre. Der Beschwerdeführer selbst hat im Rahmen des Erörterungsgespräches zugestanden, dass seine Eltern sich auf diese Vereinbarung nur eingelassen haben, weil er ihr Sohn ist. Damit sind jedenfalls die vorausgeführten Kriterien a) bis c) in diesem Abgabenverfahren nicht erfüllt. Eine steuerliche Berücksichtigung ist daher ausgeschlossen. Der steuerlich relevante Veräußerungsgewinn beträgt daher 250.000,00 €. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Eine ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil es sich im Beschwerdefall ausschließlich um die Würdigung der vorliegenden Beweismittel iSd § 167 Abs. 2 BAO handelt und die zugrundeliegende Rechtsfrage Deckung im Gesetzestext und in der zitierten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes findet. Aus den dargelegten Gründen war spruchgemäß zu entscheiden.     Linz, am 18. Juni 2021