BFG RV/7102455/2016

Bei einer Miteigentümergemeinschaft ist die Bauherrneigenschaft nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden (VwGH 29.7.2004,2003/16/0135). Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten und -beschließen. Wer noch nicht Miteigentümer ist, kann nicht Bauherr sein. Wirkt jemand schon vor Erwerb des Miteigentumsanteiles als Interessent mit, ist dies wegen seiner in dieser Phase unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich (VwGH 30.5.1994, 93/16/0096; VwGH 27.1.1999, 96/16/0003 u.a.). Wenn der Bf. einwendet, die Bauherrneigenschaft ergäbe sich ferner aus der umfangreichen Umplanung und Umsetzung von Änderungswünschen so ist dazu zu sagen, dass aus dem in der Beschwerde verwiesenen Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.03.2011 dazu lediglich hervorgeht, dass es hinsichtlich der Bekanntgabe von Spezialwünschen zu Problemen mit dem ***44*** kommen könne, welcher dann diese Wünsche streichen oder die Förderung versagen könne (vgl. die Ausführungen zu Top 7). Besprochen wurde u.a. auch die steuerliche Veranlagung für das Jahr 2010. Die Steuererklärungen der Miteigentümergemeinschaft sollten bis Juni 2011 erstellt und die Tangenten an die einzelnen Bauherren bekannt gegeben werden. Die vom Bf. geltend gemachten Umstände (Neubau in freier Finanzierung ohne den ***44***, Unterzeichnung des Generalunternehmervertrages, Besprechung der Detailplanleistungen und sonstiger Dienstleistungen, …) können insofern nicht zum erstrebten Erfolg führen, weil die Erstellung des Gesamtkonzeptes schon im Zeitpunkt des Erwerbes fixiert war. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind dann, wenn Grundstückskäufer aufgrund eines ihnen vorgegebenen "Vertragsgeflechtes" in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden, auch die Baukosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG zu zählen. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (vgl. etwa VwGH vom 9.11.2000, 2000/16/0039, sowie VwGH 10.4.2008, 2007/16/0223). Bei der Frage, ob zwei Verträge (Kaufvertrag betreffend ein Grundstück; Werkvertrag betreffend die Errichtung eines Hauses auf diesem Grundstück) im Grunde des § 21 BAO eine wirtschaftliche Einheit bilden, ist angesichts des unmittelbaren zeitlichen Zusammenhanges der Vertragsabschlüsse nicht entscheidend, dass die Vertragsurkunden aufeinander nicht Bezug nehmen (VwGH 18.12.1995, 93/16/0072, Rs2), denn bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage kommt es stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl. die in Fellner, aaO, unter Rz 97 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem Ausbau des Objektes erforderlich sind, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Im vorliegenden Fall waren der Abriss und Neubau des Objektes bereits im Verkaufsfolder, welcher im März 2010 ausgegeben wurde, geplant. Die Beteiligung erfolgte in Form von Zeichnungsscheinen, ebenfalls bereits im Jahr 2010, also vor der Errichtung der Kaufverträge (17.02.2011). Der Bf. wendet ein, die ***19*** sei bei gegenständlichem Bauprojekt nicht als ausführender Bauherr beteiligt gewesen, sondern habe lediglich die Suche nach geeigneten Interessenten für das Projekt (Bauherrn) und vereinzelte Koordinationsaufgaben übernommen. Diese Koordinationsaufgaben bzw. unterstützende Projektbegleitung sei nach dem Ausscheiden der ***20*** von der ***38***, einem von den Bauherren selbst beauftragten völlig unabhängigen (also ohne jede konzernmäßige Verflechtung mit der ***45***) Unternehmen, übernommen worden. Wie sich aus dem Protokoll über die Versammlung der Miteigentümer vom 03.11.2011 ergibt, waren die Käufer bereits mehrfach gebunden. Das Protokoll lautet auszugsweise: "[…] Präsentation der Ergebnisse der Ausschreibung für die Bauausführung und Beschlussfassung über die Vergabe des Bauauftrags… ***46*** (***47***) teilt mit, dass es aufgrund der Finanzierung über die ***48*** bezüglich der Beauftragung von Unternehmen besondere Vorgaben gibt. Die ***48*** akzeptiert nicht jedes Bauunternehmen, sondern finanziert nur Projekte mit Firmen, die sie kennt. Die Firma ***49*** kommt wahrscheinlich nicht in Frage, weil sie in Österreich noch keine Referenzprodukte hat. Seitens ***20*** wird empfohlen, die Firma ***50*** zu beauftragen…und man andererseits auf der sicheren Seite bezüglich der Finanzierung durch die ***48*** wäre… Es wird sodann über einzelne Ausstattungs- und Ausführungsmerkmale gesprochen und wo Einsparungspotential genutzt wurde. Generell wurden die Einsparungen vor allem unter dem Gesichtspunkt einer guten Vermietbarkeit durchdacht. […] Auf die Frage eines Bauherrn bezüglich Sonderwünsche für gewisse Teile des Hauses bzw. Wohnungseinheiten teilt ***46*** (-) mit, dass man Sonderwünsche natürlich gerne berücksichtigen könne, sofern diese möglichst rasch an ***20*** … mitgeteilt werde, damit auch eine entsprechende Planung und Einbettung in die endgültige Auftragsvergabe vorgenommen werden kann... Die vorgesehene "Standard-Ausstattung" ist bei ***20*** zu besichtigen. Im Zuge dessen können auch Sonderwünsche bekannt gegeben werden. […] Ein Bauherr möchte wissen, wann der Baubeginn geplant ist und ***52*** (***51***) teilt mit, dass man dieser, wenn die Sache mit dem Mieter geregelt wird, im April/Mai 2012 sein werde. […]" Wie ersichtlich widerspricht all dies der Annahme, die einzelnen Käufer hätten aktiv auf die Gesamtkonzeption der baulichen Gestaltung wesentlichen Einfluss nehmen können. Im vorliegenden Fall deutet alles darauf hin, dass die Käufer nichts anderes unternommen haben, als einerseits ihre schon vor dem Erwerb übernommenen Verpflichtungen hinsichtlich der Umsetzung des Bauprojektes zu erfüllen und andererseits auf der Grundlage der von den Projektbetreibern initiierten Pläne in den wenigen Treffen der Miteigentümer innerhalb ungewöhnlich kurzer Zeit diverse Beschlüsse formell zu fassen, tatsächlich aber lediglich zu genehmigen respektive durch ihren bevollmächtigten Vertreter genehmigen zu lassen. Die Beschwerde führt ins Treffen, dass die Tatsache, dass die ursprünglich geplante und beschlossene Inanspruchnahme einer Förderung durch den ***44*** schlussendlich nicht zum Tragen gekommen sei zeige, dass die Miteigentümer als Bauherrn das Finanzielle Risiko zu tragen hatten. Die Bauherren hätten sich in der Bauherrnversammlung vom 09.06.2011 nach längerer Diskussion für eine freifinanzierte Ausführung des Bauprojektes entschieden. Die 15tel Afa sowie das 1% Landesdarlehen seien deshalb entgegen der ursprünglichen Kalkulation entfallen, was natürlich ebenso zu Mehrkosten geführt habe. Auch dies stellten erhebliche Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Konzept dar. Dass die Miteigentümergemeinschaft durch die oben geschilderten faktischen Gegebenheiten gezwungen war, von den ursprünglichen Realisierungsvorhaben teilweise abzuweichen, ist als außerhalb des Dispositionsbefugnisse der Miteigentümerschaft gelegene äußere Umstände zu werten. Mit derartigen Anpassungen ist bei Bauprojekten dieser Größenordnung durchaus zu rechnen. Zur Akzeptanz solcher Änderungen und der damit in Verbindung stehenden Kostensteigerungen haben sich die Interessenten bereits vor der Unterfertigung des Kaufvertrages durch das bereits mehrfach erwähnte Vertragsgeflecht verbindlich verpflichtet (siehe etwa den Zeichnungsschein). Weiters wird eingewendet, dass schon bei der Generalunternehmerin im Laufe des Bauprojektes diverse Mehrkosten angefallen seien. So sein seitens der ***53*** vor Beginn ein Anbot von € 5.065.824,00 gelegt worden und seien auf Grund diverser Nachträge und Zusatzarbeiten insgesamt Kosten in Höhe von € 5.170.432,33 entstanden. Im Einzelnen handelte es sich um den Einbau der Druckbelüftungsanlage im Treppenhaus (Mehrkosten € 80.000,00), Abströmöffnung für die Druckbelüftungsanlage bei den Gangfenstern, an Stelle der Innenwände zwischen Vorraum und Küche wurde ein platzsparendes Garderobenelement mit einer Schiebetür in Verbindung mit der Küche ausgeführt (Mehrkosten € 50.000,00), Montage von Küchen entgegen der ursprünglichen Planung (Mehrkosten € 170.000,00). Hinsichtlich der Änderungen zur Vorentwurfsplanung handelte es sich vergleichsweise nur um "Kleinigkeiten". Vgl. hie zu auch die Bescheidbegründung: "Keine Förderung, Reduktion der Wohnnutzflächen, Überarbeitung der Grundrisse, neue Druckbelüftungsanlage, Innenwände zwischen Vorraum und Küche wurden durch Garderobenelemente ersetzt, Montage von Küchen, Entfall Blindstock bei den Fenstern, weniger Garagenplätze dafür zusätzliche Motorradabstellplätze, Müllraum vergrößert und Lage verändert, Fahrradabstellraum Lage verändert, Fenster im Stiegenhaus entfallen, Entfall der vorgesetzten Gaupenkonstruktion." Ein Beweis für eine bestehende Einflussnahme der Bf. auf die Gestaltung des gesamten Bauvorhabens ist darin im Gegensatz zur Ansicht der Bf. nicht zu erblicken (siehe auch VwGH 26.3.1992, 90/16/0211, zur gleichen Problematik in einem ähnlich gelagerten Fall; Fellner Seite 58H zu § 5 GrEStG). Die Realisierung des Gesamtprojektes, zu der sich bereits die Interessenten als Vollmachtgeber lange vor Abschluss des Kaufvertrages verbindlich verpflichtet haben beruht somit nicht auf dem Entschluss der Miteigentümer (den Vollmachtgebern kam damals diese Stellung noch gar nicht zu), sondern auf den angeführten Entscheidungen, Beschlüssen und Verträgen der genannten Interessenten, wobei von einem Vertragsgeflecht im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auszugehen ist. Der Bf. wollte im Zeitpunkt seines Erwerbes weder ein unbebautes Grundstück noch ein sanierungsbedürftiges Altgebäude erwerben, sondern ein Anlageobjekt zur Einnahmenerzielung, sodass schon deshalb kein Bauherrenmodell im iSd grunderwerbsteuerrechtlichen Bestimmungen vorliegt. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge stand bereits fest, dass das Altgebäude - wenn möglich unter Inanspruchnahme von Wohnbauförderung - so ausgebaut und saniert werden soll, dass eine ertragreiche Vermietung möglich ist. Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). III.2. zur Wiederaufnahme § 201 Abs. 1 bis 3 BAO lautet: "(1) Ordnen die Abgabenvorschriften die Selbstberechnung einer Abgabe durch den Abgabepflichtigen an oder gestatten sie dies, so kann nach Maßgabe des Abs. 2 und muss nach Maßgabe des Abs. 3 auf Antrag des Abgabepflichtigen oder von Amts wegen eine erstmalige Festsetzung der Abgabe mit Abgabenbescheid erfolgen, wenn der Abgabepflichtige, obwohl er dazu verpflichtet ist, keinen selbst berechneten Betrag der Abgabenbehörde bekannt gibt oder wenn sich die bekanntgegebene Selbstberechnung als nicht richtig erweist. (2) Die Festsetzung kann erfolgen, 1. von Amts wegen innerhalb eines Jahres ab Bekanntgabe des selbstberechneten Betrages, 2. wenn der Antrag auf Festsetzung spätestens ein Jahr ab Bekanntgabe des selbstberechneten Betrages eingebracht ist, 3. wenn kein selbstberechneter Betrag bekannt gegeben wird oder wenn bei sinngemäßer Anwendung des § 303 die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme des Verfahrens vorliegen würden, […]" In 303 (1) BAO heißt es: "Ein durch Bescheid abgeschlossenes Verfahren kann auf Antrag einer Partei oder von Amts wegen wiederaufgenommen werden, wenn a) der Bescheid durch eine gerichtlich strafbare Tat herbeigeführt oder sonstwie erschlichen worden ist, oder b) Tatsachen oder Beweismittel im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen sind, oder c) der Bescheid von Vorfragen (§ 116) abhängig war und nachträglich über die Vorfrage von der Verwaltungsbehörde bzw. dem Gericht in wesentlichen Punkten anders entschieden worden ist, und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte. […]" Das Finanzamt stützt die streitgegenständliche Nachforderung auf § 201 Abs. 2 Z 3 iVm § 303 Abs. 1 lit. b BAO. Bezogen auf diesen vom Finanzamt somit eindeutig herangezogenen Neuerungstatbestand ist nach den eben zitierten Normen gefordert, dass für die Abgabenbehörde nachträglich (etwa im Zuge einer Außenprüfung) entscheidungsmaßgebliche Tatsachen oder Beweismittel neu hervorkommen, von denen sie im Zeitpunkt der Bekanntgabe des selbstberechneten Betrages noch keine Kenntnis hatte. Die Beschwerde bringt dazu vor, dem Finanzamt seien im Zeitpunkt der Selbstberechnung alle entscheidungserheblichen Tatsachen durch den "selbstberechneten Kaufvertrag" bekannt gegeben worden. Dem ist zu entgegnen, dass das Finanzamt erst im Zuge der Überprüfung der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer für den gegenständlichen Kaufvertrag feststellen konnte, dass für den Erwerber die Bauherrneigenschaft nicht gegeben ist. Das Finanzamt hat im Zuge der Überprüfung weitere Unterlagen abverlangt und erhalten. Es handelt sich dabei u.a. um Zeichnungsscheine, Bevollmächtigungsverträge, Schließungsgarantieverträge, Finanzierungsvermittlungsvertrag, Miteigentümervertrag, Protokolle über die Bauherrenversammlungen usw.. Diese ergaben das Bild, dass der Erwerber in ein vorgegebenes, vorgeplantes Konzept eingebunden wurde. Da das Finanzamt erst durch die Vorlage dieser Unterlagen in die Lage versetzt worden ist, entscheidungswesentliche Umstände des in Rede stehenden Grunderwerbsteuerverfahrens zu erkennen, kann nach der Überzeugung des Bundesfinanzgerichtes kein ernsthafter Zweifel daran bestehen, dass im vorliegenden Fall das Tatbestandsmerkmal des Hervorkommens neuer Tatsachen oder Beweismittel als erfüllt anzusehen ist. III.3. zur Rechtsmittelbelehrung Zum Einwand, der angefochtene Bescheid sei schon deshalb aus formalen Gründen aufzuheben, weil die Rechtsmittelbelehrung unzureichend sei, ist zu sagen, dass der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid vom 29. Februar 2016 nach der Aktenlage am 04. März 2016 an den Vertreter des Bf. zugestellt worden ist. Im Bescheid wird darauf hingewiesen, dass die Begründung gesondert ergeht. Diese angekündigte Bescheidbegründung des Finanzamtes vom 01. März 2016 ist am 08. März 2016 an den Vertreter des Bf. zugestellt worden. § 245 Abs. 1 BAO bestimmt: "Die Beschwerdefrist beträgt einen Monat. Enthält ein Bescheid die Ankündigung, dass noch eine Begründung zum Bescheid ergehen wird, so wird die Beschwerdefrist nicht vor Bekanntgabe der fehlenden Begründung oder der Mitteilung, dass die Ankündigung als gegenstandslos zu betrachten ist, in Lauf gesetzt. Dies gilt sinngemäß, wenn ein Bescheid auf einen Bericht (§ 150) verweist." In der Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen Bescheides wird darauf hingewiesen, dass die Beschwerde innerhalb eines Monats nach der Zustellung des Bescheids einzubringen ist. Die Beschwerde rügt, dass das Finanzamt den Bf. nicht auf die Konsequenzen der Bestimmungen des § 245 Abs. 1 BAO hingewiesen hat. Dem ist zu entgegnen, dass dieser Umstand ohne erkennbare Folgen für den Bf. geblieben ist. Denn selbst fehlende oder fehlerhafte Rechtsmittelbelehrungen gehen nicht zu Lasten der Bescheidadressaten. Ist im Bescheid eine kürzere oder längere als die gesetzliche Frist angegeben, so gilt das innerhalb der gesetzlichen oder angegebenen längeren Frist eingebrachte Rechtsmittel gem. § 93 Abs. 5 BAO als rechtzeitig erhoben. Die vorliegende Beschwerde vom 07. April 2016 ist innerhalb der in § 245 Abs. 1 BAO normierten Beschwerdefrist von einem Monat am 08. April 2016 beim Finanzamt eingelangt. Der Bf. ist daher durch den aufgezeigten Umstand der unzureichenden Rechtsmittelbelehrung nicht beschwert. Die Beschwerde war daher aus den oben angeführten Gründen als unbegründet abzuweisen. Revision Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da das Erkenntnis nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Fall wurde keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aufgeworfen, sondern erfolgte die rechtliche Beurteilung des konkreten Sachverhaltes entsprechend der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 mit weiteren Nachweisen).     Wien, am 25. November 2020