BFG RV/4100407/2017

Das Vorbringen des Amtsvertreters, wonach die genannte GrundanteilV gegenständlich nicht anwendbar sei, ist insofern zutreffend, als dass dieser eine allgemein verbindliche Wirkung ("erga omnes Wirkung") für das Streitjahr mangels Rechtsbestand nicht zukommen kann (vgl. § 4 der V). Wohl aber taugt eine hilfsweise Heranziehung der Verordnung für vorhergehende Zeiträume, und zwar insbesondere dann, wenn ein fundiertes Gutachten nicht vorliegt bzw. ein solches (lt Vorbringen des Bf) infolge durchgeführter Sanierungsmaßnahmen am Objekt (möglicherweise) nicht verlässlich erstellt werden kann. Die vom Finanzamt in der Beschwerdeverhandlung vertretene Auffassung, wonach gegenständlich die Bestimmung des § 3 Abs. 2 der besagten Verordnung die pauschale Ausscheidung von GuB gemäß § 2 ausschließe, wird vom erkennenden Gericht nicht geteilt. So lässt sich im vorliegenden Fall nicht dezidiert feststellen, dass die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich, dh um zumindest 50%, von den pauschal ermittelten Wertansätzen abweichen. Eine derartige Offenkundigkeit ergibt sich weder in Bezug auf die Wertverhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbes noch hinsichtlich jener in Bezug auf die Veräußerung. Fakt ist, dass der Bf selbst bei der Ermittlung der Wertansätze für GuB bzw. Gebäude grundsätzlich der GrundanteilV folgt und von 20% bzw. 80% des Gesamtwertes ausgeht. Nun ist es zwar zutreffend, dass sich die Liegenschaft in einer Hanglage befindet, weshalb die Nutzung der Gartenfläche eingeschränkt ist bzw. eine Vergrößerung der ebenen Flächen erst durch eine Aufschüttung bzw. Abtragung von Erdreich zu erreichen wäre. Andererseits befindet sich die Liegenschaft in einer sehr guten Lage mit freiem Blick auf den X See. Es ist dem Gericht bekannt, dass die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt, insbesondere seit Auftreten der Wirtschaftskrise, eine unverhältnismäßige Steigerung erfahren haben, die weit über der allgemeinen Teuerungsrate (etwa gemäß VPI 2000) liegt. So etwa weist die im Akt einliegende vom Finanzamt in Auftrag gegebene Darstellung des ZT Datenforums Graz für das Jahr in X einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Bauland von € 60 aus. Im Jahre 2013 betrug der durchschnittliche Baulandpreis in der genannten Gemeinde bereits € 110. Es ist zwar zutreffend, dass diese Statistik eine hohe Standardabweichung aufweist (für 2013 betrug diese € 42,49 bei einem mittleren Wertansatz von € 104,06), dennoch lässt sich eine stark steigende Preistendenz nicht verleugnen. Wie ausgeführt, weist die in der Zeitschrift "Gewinn" veröffentlichte Immobilienpreisübersicht 2012 für die Gemeinde X Grundstückspreise für Baulandflächen zwischen € 100 und € 160 je m2 aus. Für das Gericht ist erkennbar, dass es in der Gemeinde X eine relativ breite Preisspanne für Baulandgrundstücke gibt. Ein wesentliches Element für den erzielbaren Preis stellt die Lage des Grundstücks dar. Der erkennende Senat erachtet es als notorisch, dass Grundstücke mit Seezugang bzw. unverbautem Seeblick in der Regel einen weitaus höheren Verkehrswert aufweisen als solche ohne diese Attribute. Im vorliegende Fall grenzt die Liegenschaft zwar nicht unmittelbar an den X See an - diese ist vom ca. 100 m entfernt liegenden Seeufer durch eine bewaldete Fläche getrennt - und hat demzufolge auch keinen Seezugang; allerdings weist die Liegenschaft einen unverbauten Blick zum X See auf. Dass eine hohe Nachfrage an Liegenschaften mit Seeblick besteht, ist allgemein bekannt. Dass dieser werterhöhende Umstand nicht dadurch (gänzlich) egalisiert wird, dass die Liegenschaft eine Hanglage aufweist (wie im Übrigen eine Vielzahl von Liegenschaften mit ungehinderten Seeblick auch), nimmt das Gericht als gegeben an. Der von der belangten Behörde in ihrer BVE ausgemittelte m2-Preis für GuB beträgt rd. € 61,50 (2013) bzw. rd. € 39,50 (2004), was eine Wertsteigerung von rd. 55% ergibt. Für das erkennende Gericht liegen keine Hinweise vor, die darauf schließen lassen würden, dass diese Wertansätze diametral zu den realen Werten stünden bzw. diese überschreiten würden. Dass in dem von der belangten Behörde geschätzten Ansatz sowohl werterhöhenden (Seeblick, topographische Lage) als auch wertmindernde Umstände (Hanglage) abgedeckt sind, erkennt das Gericht aus folgenden Gründen: So weist die von der belangten Behörde von der ZT Datenforum Graz eingeholte Darstellung der Preisentwicklung von Baulandflächen in X im Zeitraum 2004 einen Durchschnittspreis von € 60 m2, im Jahre 2013 von € 110 m2 aus, was eine Wertsteigerung von über 80% ergibt. Es ist zwar richtig, dass diese Preisentwicklung eine hohe Standardabweichung aufweist, allerdings befindet sich die hier zu beurteilende Liegenschaft in einer sehr guten örtlichen Lage und entschädigt die Hanglage durch einen unverbauten bzw. faktisch unverbaubaren Seeblick. Dass in einem derartigen Fall eine Hanglage zu keiner eklatanten Wertminderung der Liegenschaft führen kann, erweist sich nach Auffassung des Gerichtes als offenkundig; diese Annahme deckt sich auch mit allgemeinem Erfahrungsgut. Daran vermag auch der Umstand, dass die Restfläche, also der unbebaute Teil der Liegenschaft, aufgrund der topografischen Situation - so erstreckt sich das Gebäude über einen Großteil (der Bf spricht von 2/3) der Breitseite des Grundstücks - nicht bzw. wohl nur unter erschwerten Bedingungen weiter (in Massivbauweise) bebaut werden könnte, nichts zu ändern. Die Errichtung eines (massiven) Gebäudes im restlichen Teil des Gartens stünde allerdings ohnedies außerhalb der Lebenserfahrung, zumal ein derartiges Bauwerk - so denn es gemäß den baurechtlichen Bestimmungen (Geschossflächenzahl, Abstandsregelung, etc.) überhaupt bewilligungsfähig wäre - die besondere Aussicht, welche vom Altbestand auf auf den See gegeben ist, mit hoher Wahrscheinlichkeit einschränken bzw. behindern würde. Laut Flächenwidmungsplan ist die gesamte Liegenschaft als "Bauland-Wohngebiet" gewidmet, weshalb der Schätzung jene Preise zugrunde zu legen sind, welche für Liegenschaften dieser Widmungskategorie bezahlt werden. Wie ausgeführt, erweist sich der Umstand der Hanglage für das Gericht aufgrund der gesamten topographischen Situation als nicht derart wertmindernd, dass dieser durch den wertsteigernden Faktor des unverbauten und durch die erhöhte Lage des Gebäudes letztendlich unverbaubaren Seeblicks nicht abgefedert werden könnte. Zutreffend ist, dass die vom ZT Datenform Graz zur Verfügung gestellten Werte sich auf unbebautes Bauland beziehen. Der Umstand, dass die Liegenschaft bebaut ist, ist durch Ansatz eines Bebauungsabschlages zu berücksichtigen. Stellt man die Wertansätze lt ZT Datenform (€ 110 € und € 60) den in der BVE ausgewiesenen (€ 61,57 und € 39,55) gegenüber, so ergeben sich Minderungen iHv rd 44% bzw. 34%. Dass die vom Finanzamt in der BVE gewählten Wertansätze auch einen Bebauungsabschlag enthalten bzw. berücksichtigen, ist für das Gericht offensichtlich. Mangels Vorliegens einer sachverständigen Expertise lässt sich die konkrete Wertminderung für GuB infolge Bebauung nicht festmachen, allerdings geht die einschlägige Literatur von einem Abschlag von 10% bei privat bzw. 15% bis 20% bei gewerblich und industriell genutzten Liegenschaften aus (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 5. Aufl., S. 56). Zudem geht die GrundanteilV, welche die belangte Behörde bei der Ausmittelung der Wertansätze per analogiam heranzieht, gerade von bebauten Liegenschaften aus bzw. stellt bei der Herausschälung von GuB auf bebaute Flächen ab. Wie ausgeführt wurde im vorliegenden Fall vom Bf kein Gutachten über die Verkehrswerte von GuB bzw. Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft (2004) bzw. im Zeitpunkt ihrer Veräußerung (2013) in Auftrag gegeben bzw. der belangten Behörde oder dem BFG vorgelegt. Nun ist es dem Gericht durchaus bewusst, dass die von der Behörde herangezogene Schätzung eine sehr grobe darstellt. Allerdings geht auch der Bf bei seiner Wertermittlung von dem in der GrundanteilV festgelegen Aufteilungsschlüssel 20:80 aus. Was den Wert von GuB angelangt, so ist festzuhalten, dass der Bf selbst in seiner Email vom 05.07.2017 von einem Verkehrswert (und zwar nach Berücksichtigung eines Bebauungsabschlages) im Veräußerungszeitpunkt in Höhe von € 90/m2 ausgeht, bezieht diesen Ansatz allerdings lediglich auf die ersten 1.000 m2 Fläche. Der restliche Teil der Liegenschaft (Garten) soll nach Auffassung des Bf keinen Wert repräsentieren bzw. allenfalls mit einem zu vernachlässigenden Gründlandpreis bewertet werden. Diese Auffassung wird vom erkennenden Senat - wie ausgeführt - nicht geteilt. Eine Aufsplittung des Preises von Baulandparzellen in bebaute Flächen und Gartenflächen ist nicht zulässig; eine derartige Vorgehensweise wird auch bei einem Kaufgeschäft nicht praktiziert. Wesentlich für den erzielbaren Kaufpreis bleibt neben einer Reihe von weiteren Faktoren (Lage, Aufschließung, Größe, etc.) die Widmungskategorie der Liegenschaft. Tatsache ist, dass der von Seiten der belangten Behörde angezogen Wertansatz im Veräußerungszeitpunkt (€ 61,57/m2) ohnedies um ca. ein Drittel unter dem vom Bf selbst ausgemittelten Betrag für bebautes Bauland liegt. Die pauschal (analog der GrundanteilV) ermittelten Gebäudekosten laut BVE belaufen sich auf € 339.200 (2004) und € 528.000 (2013). Dies ergibt einen Wertzuwachs von € 188.800. Wenn der Bf ausführt, dass er nahezu € 200.000 in die Liegenschaft investiert habe, so finden diese Investitionen jedenfalls Deckung in der ausgewiesenen Wertsteigerung. Abgesehen davon, dass etwa ein Kücheneinbau (Position B € 14.707,85) aus steuerrechtlicher Sicht gesehen keinen Instandsetzungsaufwand (also solcher, der den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder dessen Nutzungsdauer wesentlich verlängert) darstellt und daher laut gesetzlicher Vorgabe eo ipso auszuscheiden wäre, müsste der Wertzuwachs zudem um eine entsprechende Afa-Komponente (1,5% p.a.) vermindert werden. Daraus folgt, dass der vom Bf ins Treffen geführte Wertzuwachs am Gebäudes in der von der belangten Behörde in ihrer BVE angestellten schätzungsweisen Ermittlung jedenfalls Berücksichtigung findet. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass dem Gericht die von der belangten Behörde in ihrer BVE ausgewiesene Schätzung der Ansätze von GuB und Gebäude wesentlich realitätsbezogener erscheint als die vom Bf ventilierten Schätzungsarten. Diesen liegt zwar ebenso der Aufteilungsschlüssel nach der GrundanteilV (20:80) zugrunde, allerdings bilden diese den Wertzuwachs von GuB nicht in ausreichendem (den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden) Maße ab. Die vom Bf vorgeschlagene regressive Ausmittelung, welche den Wert von GuB unter Zugrundelegung des VPI 2000 vom Veräußerungspreis (und Veräußerungszeitpunkt) ausgehend rückrechnet, vermag der Steigerung des Bodenwertes zwischen 2004 und 2013 in keiner Weise Rechnung zu tragen. Diesbezüglich ist anzumerken, dass der dem VPI zugrundeliegende Warenkorb (repräsentative Auswahl von Waren und Dienstleistungen, die ein durchschnittlicher Haushalt in Österreich kauft) weder Liegenschaften noch Baukosten beinhaltet und demnach für eine wirklichkeitstreue Abbildung der Preisentwicklung von Bauland von vornherein nicht geeignet ist. Ebenso als nicht zielführend erweist sich die im Zuge der Verhandlung beantragte Berücksichtigung sämtlicher Investitionen in die Liegenschaft in voller Höhe unter Anwendung der pauschalen Regelung der GrundanteilsV. Dieser Anwendungsfall führt zu einer überdurchschnittlichen Gewichtung der Wertsteigerung des Gebäudes zu Lasten von GuB. Abgesehen davon erfährt die Wertminderung am Gebäude selbst überhaupt keine Berücksichtigung. Die vom Amtsvertreter in der Verhandlung aufgezeigte Schätzungsmethode wäre nach Ansicht des Senates zwar vertretbar, allerdings trägt die in der BVE gewählte Methode bestehenden Unsicherheiten in der Bewertung in großzügiger Weise Rechnung und wird daher vom erkennenden Senat als Schätzungsmethode erster Wahl herangezogen. Diese entspricht am ehesten den realen Gegebenheiten und lässt zudem ausreichend Platz für Unsicherheiten bzw. Spielräume in der Bewertung. Dem Einwand des Bf, wonach eigentlich dessen vormaliger steuerlicher Vertreter, welcher dem Vertragsersteller die Auskunft erteilt habe, dass keine ImmoEst anfallen würde, zur Berichtigung der Steuer verhalten wäre, ist folgendes entgegenzusetzen: Der mit der Vertragserrichtung beauftragte Parteienvertreter haften gemäß § 30c Abs. 3 erster Satz EStG 1988 grundsätzlich nur für die Entrichtung der selbstberechneten ImmoESt. Diese Haftung stellt eine reine Abfuhrhaftung dar und umfasst nicht die Berechnung der ImmoESt in objektiv richtiger Höhe. Eine Haftung (Solidarhaftung) für die Richtigkeit der ImmoESt besteht grundsätzlich gemäß § 30c Abs. 3 letzter Satz nur dann, wenn der Parteienvertreter "wider besseres Wissen" auf Basis der vom Veräußerer vorgelegten Unterlagen und gemachten (unrichtigen oder unvollständigen) Angaben die ImmoESt selbst berechnet. Mit der Vertragserrichtung beauftragt wurde Rechtsanwalt Dr. J. Dieser gilt als Parteienvertreter iSd § 30c Abs. 3 EStG 1988, welcher unter den genannten Voraussetzungen für die richtige Berechnung der strittigen Steuer haftet. Eine Haftung des ehemaligen steuerlichen Vertreters des Bf, StB Dr. St, auf Grundlage der Bestimmung des § 30c Abs. 3 leg. cit. kommt daher weder in abstracto noch in concreto in Betracht. Begründung nach § 25a Abs. 1 VwGG Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. In Bezug auf die Frage, ob bei Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung eine Limitierung jener Fläche, auf dem sich das als Hauptwohnsitz dienende Gebäude des Steuerpflichtigen befindet, vorzunehmen ist, liegt eine höchstgerichtliche Judikatur bereits vor. Die Frage, welche Grundstücksgröße als "üblicher Bauplatz" zu qualifizieren ist, stellt keine erhebliche bzw. grundsätzliche Rechtfrage dar, welche einer Revision zugänglich wäre. Ebenso wenig ist die vom Gericht herangezogene bzw. auf deren Richtigkeit hin überprüfte Methode der schätzungsweisen Ermittlung der Wertansätze von GuB und Gebäude revisibel.     Klagenfurt am Wörthersee, am 22. Juni 2020