BFG RV/7101912/2012

Der Rechtsmeinung des Bf., wonach die Einkünfte aus dem in Rede stehenden Zinshaus in der A-Straße in einkommensteuerrechtlicher Hinsicht "Liebhaberei" wären, ist zu entgegnen, dass im Rahmen der Beurteilung des Zinshauses des Bf. auf dessen Eigenschaft als Einkunftsquelle im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht das Gebäude, sondern grundsätzlich jede einzelne Wohnung gesondert danach zu untersuchen ist, ob sie eine Einkunftsquelle bildet. Da Wohnungen an verschiedene Personen in den Streitjahren vermietet gewesen waren, waren die einzelnen Wohnungen in dem Miethaus einer getrennten Beurteilung zu unterziehen. Steht ein Teil des Objektes jahrelang bloß leer, so führt dies - mangels eines auf eine Vermietung oder Verpachtung zurückzuführenden Wertzuganges - nicht zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Unbestritten ist, dass der Bf. Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit in den Jahren 2006 bis 2010 bezogen hat. Hat der Bf. neben seinem Zinshaus eine Einkunftsquelle, die es ihm erlaubt, daraus seinen Lebensunterhalt zu bestreiten und sich mit den aus den in Bestand gegebenen Zinshauswohnungen ohne wesentliche wirtschaftliche Einschränkungen den Leerstand der in Rede stehenden Wohnungen im Gebäude in der A-Straße zu leisten, so ist dies ein Indiz dafür, dass die Kosten für die Leerstehung der Wohnungen a) Top 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top 12 in den Jahren 2006 bis 2009, nicht aus einer Betätigung, die unter § 2 Abs. 3 EStG 1988 fällt, resultieren. Die Zuordnung der zuvor angeführten Wohnungen während der zuvor wohnungsbezogen genannten Zeiträume zur privaten Lebensführung des Bf. ergibt sich aus den Verwaltungsaufgaben bei Mietwohnungen in Verbindung mit der Tatsache, dass die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nicht auf die Mieter übertragen werden dürfen, folglich dessen die dem Bf. zugeflossenen Einnahmen aus den Mieten die auf die vermieteten Wohnungen bezüglichen Ausgaben zu decken haben. Die Unvermietbarkeit der mietvertragsfreien Wohnungen für die Streitjahre war insofern als erwiesen anzunehmen, als das Gebäude des Bf. von der Hausverwaltung A-OHG und somit von einem Gewerbebetrieb im Sinn des § 117 GewO 1994 in den Jahren 2006 bis 2010 und darüber hinaus verwaltet wurde, zu dessen Aufgabenbereich generell sämtliche Tätigkeiten, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften, deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung notwendig und zweckmäßig sind, zählen. Auf Punkt 4 der beim Finanzamt am 17.03.1997 eingelangten Vollmacht, demnach diese die Hausverwaltung zum Abschluss von die Liegenschaft betreffenden Verträgen, insbesondere Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume, Versicherungsverträge im angemessenen Umfang, wobei Vergütungen der Versicherungsanstalt für die Vorarbeiten ohne Anrechnung auf das übliche Honorar gebühren, ermächtigt, sei verwiesen. Den Angaben der Hausverwaltung zum Zustand der Wohnungen in den Streitjahren war insoweit erhöhte Beweiskraft zu bescheinigen, als ein Immobilienverwalter gemäß § 117 Abs. 3 GewO 1994 eine fundierte Ausbildung nachzuweisen und am Ende einer umfangreichen Berufserfahrung eine Befähigungsprüfung abzulegen hat und zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verpflichtet ist. Die Anmeldung des Gewerbes "Immobilienverwalter" ist nur unter strikten Auflagen möglich. Wird die Hausverwaltung A-OHG bevollmächtigt, ein Gebäude zu betreuen, so ist sie dazu verpflichtet, im Rahmen ihres Fachgebietes Feststellungen zu treffen und diese in einem zweiten Schritt dem Vollmachtgeber=Hauseigentümer zu vermitteln. Waren Wohnungen in dem in den Anwendungsbereich des MRG fallenden Zinshaus des Bf., das von einer den Anforderungen des § 117 GewO 1994 entsprechenden Immobilienverwaltung betreut wird, unvermietet, so war bei diesen Wohnungen von Objekten in tatsächlich sehr schlechten bis unbrauchbaren Zustand auszugehen. Waren die Mängel aller leerstehenden Wohnungen im Gebäude des Bf. nicht mit relativ einfachen Maßnahmen ohne größere Aufwendungen in den Streitjahren zu beseitigen, so war der gebäude- oder objektspezifische Leerstand als unmittelbare Folge der finanziellen Verhältnisse des Bf. als Vermieter in den Streitjahren festzustellen. Der Bestand eines der Art nach objektspezifischen Leerstands von Wohnungen im Haus des Bf. wurde a) durch den Inhalt des Schreibens der Realitätenkanzlei vom 12.09.2012, das vom Bf. als Nachweis der für Dritte nachvollziehbaren Absicht, leerstehende Wohnungen für Bestandzwecke zu nutzen, vorgelegt wurde, und b) die Erklärung des steuerlichen Vertreters, wonach der Klient - erfolglos - eigene Versuche, Mieter zu finden, unternommen hätte (Anzeigen bei der "Österreichischen Hochschülerschaft", "ÖH"), dadurch, dass selbst das Bemühen des Bf., die leerstehenden Wohnungen in dem von der Hausverwaltung A-OHG betreuten Gebäude als Mietwohnungen auf dem Immobilienmarkt zu vermieten, unter Mitwirkung selbst einer Realitätenkanzlei erfolglos geblieben war, bestätigt. Bescheinigt das Schreiben des steuerlichen Vertreters vom 2.02.2013 zum Zustand des Gebäudes, dass das konkret in Frage stehende Gebäude nicht ernsthaft gefährdet sei, keine Feuchtigkeit eintreten würde, nicht einsturzgefährdet sei, die elektrischen Leitungen geerdet seien und notwendige Reparaturen durchgeführt worden wären, so ist beim Verhalten des Bf. als Eigentümer eines Hauses in einem guten Allgemeinzustand davon auszugehen, dass der Bf. das Zinshaus entsprechend seinen finanziellen Verhältnisse in den Streitjahren bewirtschaftet hat. Da es nicht genügt, dass der Bf. die Vermietung der Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, bloß ins Auge gefasst hat, und der auf Vermietung und Verpachtung der zuvor genannten leerstehenden Wohnungen im Zinshaus des Bf. gerichtete Entschluss des Bf. nicht klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung getreten ist, ist ein Zusammenhang der Leerstehungskosten des Bf. betreffend die Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 für die Jahre 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 für die Jahre 2007 bis 2010, c) Top 12 für die Jahre 2006 bis 2009, mit einer Betätigung, die unter § 2 Abs. 3 EStG 1988 fällt, nicht nachgewiesen. Zur Unternehmereigenschaft gemäß § 2 UStG 1994 ist festzustellen, dass diese durch das Vorbringen des Bf. im Jahr 2012, wonach dieser bloß die Möglichkeit der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung der in Rede stehenden Substandardwohnungen nach deren Sanierung plant, noch nicht begründet ist. Führt eine Betätigung zu Verlusten bzw. wird Vorsteuer abgezogen, obwohl der sich Betätigende keine ernsthafte, nach außen hin erkennbare Absicht zur Erzielung von Einkünften bzw. Einnahmen glaubhaft machen kann, so liegt nicht nur keine Betätigung im Sinne einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 3 EStG 1988, sondern auch keine unternehmerische Betätigung im Sinn des § 2 UStG 1994 vor. Für die Beurteilung des gegenständlichen Falles in umsatzsteuerrechtlicher Hinsicht war sohin entscheidungswesentlich, ob eine ernsthafte Vermietungsabsicht des Bf. betreffend die Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, als klar erwiesen angesehen werden konnte. Hierbei war ausschließlich auf das vom Bf. nach außen hin Dritten gegenüber erkennbare Verhalten abzustellen, da für die Begründung der Unternehmereigenschaft hinsichtlich der zuvor genannten Wohnungen in den zuvor wohnungsbezogen genannten Zeiträumen eine zeitpunktbezogene Betrachtungsweise erforderlich ist. Aus der Aktenlage ergibt sich, dass die Hausverwaltung dem Finanzamt über den Wunsch des Bf. hinauf mit Schreiben vom 20.01.2012 (!) mitgeteilt hat, dass "ein Verkauf der Liegenschaft geplant ist. Sollte dieser aufgrund der Höhe des erzielbaren Verkaufserlöses scheitern, wird die Einleitung eines § 18 Verfahrens zur Standardanhebung in Betracht gezogen". Nach neuerlicher Rücksprache mit dem Bf. hat die Hausverwaltung A-OHG ihre Angaben im letztgenannten Schreiben insoweit berichtigt, als sie dem Finanzamt mit Schreiben vom 5.03.2012 angezeigt hat, dass "ein Verkauf der Liegenschaft nicht angedacht, sondern vielmehr eine Sanierung sowie anschließende Vermietung der freistehenden Wohnungen zum zulässigen Richtwertmietzins geplant ist. Aufgrund dieses Sachverhalts kann jederzeit eine neue Prognoserechnung erstellt werden." Die aus dem mit 5.03.2012 datierten Schreiben der Hausverwaltung ersichtliche Zuordnung der in Rede stehenden leerstehenden Wohnungen der Ausstattungskategorie "D-unbrauchbar" wird durch das Schreiben der Realitätenkanzlei A-GmbH vom 12.09.2012 mit der Beschreibung des Zustands der Wohnungen als "ausnahmslos in sehr schlechtem bis unbrauchbaren Zustand", folglich dessen "niemand bereit war, diese anzumieten.", bestätigt. Waren die Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, ausnahmslos in sehr schlechten bis unbrauchbaren Zustand, sodass niemand bereit war, diese in den vom Finanzamt festgestellten Zeiträumen in Bestand zu nehmen, so verschafften die beiden letztgenannten Schreiben Gewissheit über die mangelnde Eignung der leerstehenden Wohnungen zur Nutzung für Bestandzwecke und bestätigten damit die abgabenbehördlichen Feststellungen zum Leerstand der der in Rede stehenden Substandwohnungen im Zinshaus des Bf. in den Jahren 2006 bis 2010. Aus der bloßen Vorlage des Schreibens der Realitätenkanzlei A-GmbH vom 12.09.2012, mit welchem bestätigt wird, dass es der A-GmbH "trotz starker Bemühungen im Jahr 2008 nicht gelungen ist, die leer stehenden Wohnungen im Haus A-Straße zu vermieten", mit Hinweis darauf, dass "dies vor allem daran liegt, dass die Wohnungen ausnahmslos in sehr schlechtem bis unbrauchbaren Zustand sind und daher niemand bereit war diese anzumieten", in Verbindung mit der unbewiesenen Behauptung einer Absicht, die Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, zu vermieten, ist eine Begründung einer Einkunftsquelle und Unternehmereigenschaft des Bf. nicht zwingend abzuleiten. Hierzu hätte es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs weiterer nach außen gerichteter Handlungen oder über die Absichtserklärung hinausgehender sonstiger Umstände - wie etwa bindender Vereinbarungen mit Dritten-, durch welche die behauptete Absicht belegt werden könnte, bedurft. Auf Grund der vorliegenden Aktenlage steht für das Bundesfinanzgericht jedoch als erwiesen fest, dass der Bf. keine derartigen Handlungen bezüglich der Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, gesetzt hat, welche jeder unbefangene Dritte als Vorbereitungshandlungen einer beabsichtigen zukünftigen Vermietung ansehen würde. Über das BFG-Schreiben vom 3.09.2018 hinauf, mit dem der Bf. u.a. darum ersucht wurde, +) die Vermietungsbemühungen betreffend die von der belangten Behörde genannten Wohnungen, deren Leerstehung aufgrund der Aktenlage festzustellen war, offen zu legen und nachzuweisen, +) in Hinblick auf das Schreiben vom 17.09.2012, demzufolge es einer Renovierung bedürfe, deren Kosten z.B. durch Bankkreditraten, die mit höheren Mietzinseinnahmen gegenfinanziert werden hätten können, die Gründe, die nicht nur einer angestrebten, sondern einer tatsächlichen Vollmietung entgegengestanden wären, offen zu legen, zeigte der Bf. dem BFG in Form der Übermittlung u.a. der Beschwerden gegen die Abgabenbescheide für die Jahre 2012 bis 2016 an, die bereits im Beschwerdeverfahren zur Geschäftszahl RV/7101912/2012 vertretene Rechtsmeinung beizubehalten. Da der Bf. weder bindende Vereinbarungen, welche die ernsthafte Vermietungsabsicht bezüglich der Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, belegen könnten, noch andere über die Absichtserklärung hinausgehende sonstige Umstände behauptet hat, noch solche aus der Aktenlage ersichtlich sind, kann der von der Rechtsprechung für eine Anerkennung geforderte klar und eindeutig erwiesene Entschluss des Bf. auf eine ernsthafte Vermietungsabsicht hinsichtlich der Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, nicht als erwiesen angenommen werden. Dem Bf. kann sohin auf Grund der vorliegenden Rechtsprechung in den Jahren 2006 bis 2010 mangels Unternehmereigenschaft (als zukünftiger Vermieter der für die Entscheidung über die Beschwerde relevanten Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009) keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug bezüglich die Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009 zukommen, noch liegt den aus den zuvor genannten Wohnungen in den zuvor wohnungsbezogen ausgezeichneten Jahren eine ertragsteuerlich relevante Einkunftsquelle zugrunde. Aufgrund der jahrelangen Nichtvermietung der in Rede stehenden Substandardwohnungen im Zinshaus des Bf. und mangels nach außen offensichtlicher und nachhaltiger Bemühungen, die streitrelevanten Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, in einen brauchbaren Zustand im Sinne des § 15a MRG zu versetzen bzw. die Wohnungen der Ausstattungskategorie D-unbrauchbar auf die Kategorie D-brauchbar oder in eine höhere Wohnungsausstattungskategorie anzuheben, war die Einkunftsquelleneigenschaft bezüglich der in Rede stehenden Wohnungen für die im Zuge der abgabenbehördlichen Prüfung festgestellten Jahre mangels steuerlich relevanter Betätigung des Bf. zu verneinen, womit auch keine zum Vorsteuerabzug berechtigende unternehmerische Betätigung des Bf. bezüglich der Wohnungen a) Top Nr. 1-2, 1A, 15, 16, 19-20 in den Jahren 2006 bis 2010, b) Top Nr. 10, 13-14 in den Jahren 2007 bis 2010, c) Top Nr. 12 in den Jahren 2006 bis 2009, vorliegt. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Unzulässigkeit der Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Beschwerdefall war eine ordentliche Revision nicht zulässig, weil die Rechtsfrage, dass eine bloß beabsichtigte, aber nicht durch ernsthafte Handlungen Dritten gegenüber in Erscheinung getretene Betätigung keine Einkunftsquelle darstellt und einen Vorsteuerabzug gemäß § 12 Abs. 1 UStG 1994 nicht zulässt, von der im Erkenntnis zitierten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes eindeutig geklärt ist, weshalb die Revision im vorliegenden Fall für nicht zulässig zu erklären war.     Wien, am 19. Juni 2020