BFG RV/7101230/2012

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch die Vorsitzende V und die weiteren Senatsmitglieder R, B1 und B2 in der Beschwerdesache XY, vertreten durch Steuerberater, über die Beschwerde gegen den Bescheid der belangten Behörde Finanzamt A vom 09.01.2012, Steuernummer, betreffend Rechtsgebühren in der Sitzung am 28.01.2020 zu Recht erkannt: Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen und der Bescheid wird gemäß § 279 (1) BAO abgeändert wie folgt: Die Gebühr wird gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z 1 GebG 1957 mit 1% von der Bemessungsgrundlage in Höhe von 10.295.223,00 € mit 102.952,23 € festgesetzt. Bisher waren festgesetzt 93.039,84 €. Das ergibt eine Nachforderung in Höhe von 9.912,39 €. Soweit durch diesen Bescheid ein Mehrbetrag der Abgabe festgesetzt wird, ist dieser Betrag gemäß § 210 Abs. 1 BAO mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des Erkenntnisses fällig. Der Passus "Die Festsetzung erfolgt gemäß § 200 Abs. 1 BAO vorläufig" hat zu entfallen. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe 1. Sachverhalt Am 4. November 2011 schlossen die X als Vermieterin und die XY als Mieterin eine Zusatzvereinbarung zu dem am 17. Juni 2011 abgeschlossenen Mietvertrag. Gegenstand der Zusatzvereinbarung sind die mit der vorläufigen Bezeichnung Shop Top Nr. 4 versehene Räumlickeiten des Gebäudes Adresse. Die Zusatzvereinbarung lautet auszugsweise: „6. Mietdauer 6.1 Da es bei diesem Vertrag um eine Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag I handelt vereinbaren die Vertragsparteien, dass diese beiden Verträge, sofern nicht Abweichendes festgehalten ist, die gleiche Laufzeit haben sollen. 6.2 Das Mietverhältnis wird daher, wie auch im Mietvertrag I festgehalten, auf die Dauer von elf Jahren, berechnet ab dem Monatsletzten des Monats, in den der Mietbeginn des Mietvertrages I fällt, befristet abgeschlossen und erlischt daher elf Jahre nach dem auf den Mietbeginn folgenden Monatsletzten, ohne dass es einer Kündigung oder sonstigen Erklärung einer Vertragspartei bedarf. Der Übergang in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer ist ausdrücklich ausgeschlossen. Ein solches bedürfte einer ausdrücklichen schriftlichen Vereinbarung mittels einheitlicher Urkunde oder einer ausdrücklichen schriftlichen Erklärung des Vermieters, die durch sämtliche vertretungsbefugte Organe des Vermieters unterfertigt ist. 6.3 Das Recht auf vorzeitige Auflösung des Mietvertrages I und der Zusatzvereinbarung aus wichtigem Grund wird dadurch nicht berührt. Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt insbesondere vor, wenn 6.3.1 der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses (oder Teilen desselben) oder anderen auf Grund des Mietvertrages I oder der Zusatzvereinbarung geschuldeten Leistungen trotz schriftlicher Mahnung und Nachfristsetzung von mindestens 14 Tagen im Verzug bleibt, wobei eine unterlassende Bezahlung eines vom Vermieter geltend gemachten Erhöhungsbetrages gemäß Punkt 6.6 des Mietvertrages I nicht zu dieser Rechtsfolge führt, sofern dieser Betrag noch strittig und nicht endgültig vom Schiedsgutachter festgelegt wurde; 6.3.2 über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens mangels kostendeckenden Vermögens abgelehnt wird oder die Voraussetzungen für die Eröffnung eines solchen Verfahrens oder die Abweisung eines solchen Antrages mangels kostendeckenden Vermögens vorliegen; 6.3.3 der Mieter vom Mietgegenstand oder von allgemeinen Teilen des Gebäudes oder der Liegenschaften einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, den Mietgegenstand oder allgemeine Teile des Gebäudes oder der Liegenschaften vertrags-‚ widmungswidrig oder unter Erhöhung von Gefahren benützt, ohne Zustimmung des Vermieters bauliche oder nicht genehmigte sonstige Veränderungen am Mietgegenstand vornimmt, oder ohne behördliche Bewilligungen gefährliche Stoffe lagert bzw gefährliche Tätigkeiten ausübt oder erhöhte Risken für den Mietgegenstand nicht ausreichend versichert; 6.3.4 der Vermieter zu Zahlungen herangezogen wird, die vertragsgemäß vom Mieter zu tragen wären, und der Mieter dem Vermieter solche Zahlungen auf schriftliche Aufforderung hin nicht umgehend ersetzt; 6.3.5 der Mieter innerhalb von der in Punkt 4.4 des Mietvertrages I genannten Frist für die Eröffnung des Geschäftsbetriebs und Ablauf einer vom Vermieter gesetzten Nachfrist nach dem Übergabeterrnin seine Ausbau- und Ausstattungsarbeiten im Mietgegenstand nicht abgeschlossen und an den Vermieter eine Fertigstellungsmeldung erstattet hat oder den Geschäftsbetrieb im Mietgegenstand aufgrund eigenen Verschuldens zum Eröffnungstermin nicht eröffnet hat oder die behördlichen Genehmigungen zur Führung des Betriebes des Mieters nicht bis zum Eröffnungszeitpunkt erteilt sind bzw innerhalb von zwölf Monaten nachgereicht werden (siehe Punkt 4.4 des Mietvertrages I) oder in weiterer Folge widerrufen werden; der Mieter und der Vermieter vereinbaren, dass eine Nachfrist von 4 Wochen jedenfalls ausreichend und angemessen ist; 6.3.6 die Patronatserklärung nicht, nicht fristgerecht oder nicht ordnungsgemäß und durchsetzbar abgegeben und an den Vermieter übergeben wird, diese Patronatserklärung vorzeitig erlischt oder aus sonstigen Gründen nicht mehr durchsetzbar ist oder wird, der Patron seinen Verpflichtungen aus der Patronatserklärung nicht ordnungsgemäß nachkommt oder sonstige Umstände eintreten, die die Werthaltigkeit der Patronatserklärung beeinträchtigen (sofern die Patronatserklärung nicht unverzüglich durch eine werthaltige ersetzt wird); 6.3.7 der Mieter sonstige wesentliche Bestimmungen, insbesondere betreffend die Außenflächen (siehe Punkte 3.4 f; 8.8 des Mietvertrages I), die Ausbau- und Ausstattungsarbeiten des Mieters (siehe Punkt 4. des Mietvertrages I), den Verwendungszweck (siehe Punkt 5.2 der Zusatzvereinbarung), die Umsatzberechnung (siehe Punkt 9. des Mietvertrages I), den Gebrauch, die Instandhaltung, Versicherung, Betriebspflicht (samt Öffnungspflicht und Beleuchtungspflicht) und Niveau (siehe Punkt ll. des Mietvertrages I sowie Punkt 13.3 der Zusatzvereinbarung), die Veränderung und Bauführung (siehe Punkt 13. des Mietvertrages I), die Kaution (siehe Punkt 9. Der Zusatzvereinbarung), Untervermietung, Abtretung und Unternehmensveräußerung (siehe Punkt 10. der Zusatzvereinbarung), des Mietvertrages I oder der Zusatzvereinbarung verletzt oder die Veräußerung des vom Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens ein-tritt. 6.3.8 sonstige Gründe vorliegen, die die berechtigten Interessen des Vermieters beeinträchtigen. Als derartige Beeinträchtigung gelten jedenfalls alle Kündigungsgründe der §§ 30 MRG und 1118 ABGB. 6.3.9 Die im Mietvertrag I angeführten Kündigungsgründe gelten ausdrücklich auch als Kündigungsgründe iSd § 30 Abs 2 Z 13 MRG (sofern anwendbar). Die Kündigungsgründe sind verschuldensunabhängig. 6.4 Klarstellend wird festgehalten, dass die Verlängerungsoptionen nur gemeinsam für sämtliche Flächen und Räumlichkeiten gemäß Mietvertrag I und Zusatzvereinbarung zusammen, wie aus Anlage ./6.4 ersichtlich, ausgeübt werden können. 6.5 Für die Flächen und Räumlichkeiten gemäß dieser Zusatzvereinbarung kommt es bei Ausübung jeder der beiden Verlängerungsoptionen zu einer Anpassung des Mindesthauptmietzinses auf das marktübliche Niveau. Der Schiedsgutachter hat sein Schiedsgutachten unter der Annahme zu erstellen, dass die Flächen des EG mit den Flächen des Intermediate Levels verbunden sind und die Flächen des Intermediate Levels von den Flächen gemäß Mietvertrag I räumlich getrennt sind. Klarstellend wir festgehalten, dass sämtliche sonstige Bestimmungen des Mietvertrages I in Zusammenhang mit den Verlängerungsoptionen sinngemäß zur Anwendung kommen. 7. Mietzins 7.1 Der monatlich zu entrichtende Mindesthauptmietzins wird mit EUR 35.000,- exkl. Betriebs und Nebenkosten sowie USt vereinbart. Die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses beginnt mit Übergabe (bei unterschiedlichen Übergabeterminen für EG und Intermediate Level wird der betroffene Mietzinsteil fällig). Auf das EG entfallen EUR 23.685 und auf das Intermediate Level EUR 11.315. Eine mietzinsfreie Zeit wird nicht gewährt. Dieser monatliche Mindesthauptmietzins erhöht sich ab 1.12.2015 um EUR 2.500,- und ab 1.12.2018 um weitere EUR 2.500,- Der Mindesthauptmietzins und die Erhöhungsbeträge des vorigen Satzes sind wertgesichert gemäß Punkt 8. Der Mindesthauptmietzins ist unabhängig vom tatsächlichen Umsatz des Mieters als jedenfalls mindestens zu entrichtender Hauptmietzins vereinbart. 7.2 Die Bemessungsgrundlage für den vereinbarten Umsatzhauptmietzins beträgt für den Fall, dass die entsprechenden Flächen und Räumlichkeiten für den Betrieb eines „XY“ Flagship Stores verwendet werden, 5 % des Umsatzes des Mieters, andernfalls 6 % des Umsatzes. 7.3 Der Umsatzhauptmietzins wird daher für die als „XY“ Flagship-Store verwendeten Flächen und Räumlichkeiten (d.h. jedenfalls die Flächen und Räumlichkeiten gemäß Mietvertrag I und die Flächen des Intermediate Levels gemäß dieser Zusatzvereinbarung) separat berechnet. Unter der Annahme, dass daher die Flächen und Räumlichkeiten des Intermediate Levels (jedoch nicht des EG) als „XY“ Flagship-Store verwendet werden, wird der Umsatzmietzins betreffend die „XY“ Flächen aktuell ab einem Umsatz von mehr als EUR 43.824.480 schlagend.“ 2. Verfahren vor dem Finanzamt Der Vertrag wurde dem Finanzamt A am 15. November 2011 zur Anzeige gebracht. Mit einem beiliegenden Schreiben wurde ersucht, den Bescheid über die (vorläufige) Festsetzung der Gebühr der steuerlichen Vertretung zuzusenden. Der vorläufige Mietzins wurde insgesamt in Höhe von € 43.074,-- (zusammengesetzt aus: Mindesthauptmietzinses € 35.000,-, Betriebs- und Nebenkosten mit € 447,5, Kosten für Heizung, Kühlung und Lüftung mit € 447,5 und Umsatzsteuer in Höhe von € 7.179,--) angegeben. Hingewiesen wurde in dem Schreiben auch auf die Dauer des Mietverhältnisses von 11 Jahren und die optionalen Verlängerungsmöglichkeiten. Am 9. Jänner 2012 erließ das Finanzamt A einen vorläufigen Bescheid gemäß § 200 Abs. 1 BAO. Darin setzte das Finanzamt die Gebühr für diese Zusatzvereinbarung vom 4. November 2011 gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z. 1 GebG in Höhe von € 93.039,84 fest. Der Bescheid wurde wie folgt begründet: „… Vertragsdauer: 11 Jahre mit einer Option auf zweimalige Verlängerung um jeweils fünf Jahre. Eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung stellt die Beifügung einer Bedingung dar, bei deren Eintritt (Ausübung der Option) sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert. Eine solche Bedingung hat nach § 17 Abs. 4 GebG auf das Entstehen der Gebührenschuld keinen Einfluß. Die Gebühr ist von dem Entgelt zu entrichten, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt. Die Bemessungsgrundlage für die Gebühr ist der 18-fache Jahreswert gem. § 15 Abs. 1 BewG 1955. Der endgültige Bescheid ergeht nach Feststehen des tatsächlichen Umfanges der Abgabepflicht.“ Gegen diesen Bescheid wurde fristgerecht Berufung erhoben und ausgeführt: „… Das Finanzamt hat jedoch übersehen, dass der Vermieterin in der Zusatzvereinbarung vom 4.11.2011 (wie auch im Grundvertrag) ein besonderes Kündigungsrecht eingeräumt wurde. In Punkt 6.3. des Mietvertrages wurde der Vermieterin das Recht eingeräumt, trotz der fixen Laufzeit von 11 Jahren jederzeit nach allen Kündigungsgründen des § 30 MRG vorzeitig zu kündigen. Der Verwaltungsgerichtshof vertritt in ständiger Rechtsprechung zu § 33 TP 5 GebG die Auffassung, dass ein Bestandvertrag gebührenrechtlich dann als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn sich aus seinem Inhalt ergibt, dass das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist (Erkenntnis vom 29.6.1992, 91/15/0040, vgl. auch die Erkenntnisse vorn 3.12.1964, Slg. 3190/F, vom 11.6.1981, Slg. 5601/F, vom 6.3.1989, Zl. 88/15/0037, vom 16.10.1989, Zl. 88/15/0040 und vom 17.9.1990, Z1. 90/15/0034). Von einer Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne, im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle, die es rechtfertigen würde, von einer Bindung auf bestimmte Zeit zu reden, kann dann nicht mehr gesprochen werden, wenn im Vertrag alle Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG angeführt sind (Gaier, GebG4 § 33 TP 5, Rz 34, Fellner, Stempel- und Rechtsgebühren9 § 33 TP 5, S. 346, E 241). Im gegenständlichen Fall handelt es sich somit um ein schrankenloses Kündigungsrecht der Vermieterin, welches zu einer unbestimmten Laufzeit des Vertrages führt (Christian Huber/Peter Pichler, taxlex-SRa 2009/66, VwGH 5. 3. 2009, 2007/16/0149). Für die Vermieterin besteht nämlich für das dem MRG unterstehende Mietverhältnis bei den Kündigungsmöglichkeiten damit die gleiche Rechtslage wie bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Wird ein Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, ist als Bemessungsgrundlage die 3-fache Bruttojahresmiete heranzuziehen. Richtigerweise hätte das Finanzamt daher die Gebühr für das oben angeführte Rechtsgeschäft auf Basis einer Vertragsdauer von 3 Jahren berechnen müssen. Dies ergibt bei einem monatlichen Mietzins sowie monatlichen Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von EUR 43.074,- eine Bemessungsgrundlage von EUR 1.550.064,-- (43.074 x 12 x 3) und somit eine Gebühr von EUR 15.506,64. Die Gebühr für das oben angeführte Rechtsgeschäft ist daher mit EUR 15.506,64 festzusetzen“. Mit Berufungsvorentscheidung vom 22.3.2012 wies das Finanzamt die Berufung mit folgender Begründung ab: „Gemäß Punkt 6. des Mietvertrages wird das Mietverhältnis auf die Dauer von 11 Jahren abgeschlossen. Der Vermieter räumt dem Mieter weiters die Option auf zweimalige Verlängerung des Mietvertrages um jeweils 5 Jahre ein. Eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung bedeutet nichts anderes als die Beifügung einer Potestativbedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert. Eine solche Bedingung ist nach § 26 GebG zu behandeln, sodass die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt. Da im Vertrag das Recht auf vorzeitige Kündigung nur aus den dort angeführten wichtigen Gründen vereinbart wurde, betreffend der Kündigungsgründe iSd § 30 Abs. 2 Z. 13 MRG der Zusatz "sofern anwendbar" gemacht wurde, und der Mietzins im Fall der vorzeitigen Auflösung in der bisherigen Höhe bis zum Vertragsablauf oder bis zu einer neuen Inbestandgabe zu leisten ist, liegt ein gebührenpflichtiger Bestandvertrag auf bestimmte Zeit vor..“ Fristgerecht brachte die Bf einen Antrag auf Vorlage der Berufung an die Abgabenbehörde II. Instanz ein und führt darin aus: „…Das Finanzamt hat jedoch übersehen, dass der Vermieterin sowohl in der Zusatzvereinbarung vom 4.11.2011 (angezeigt am ...) wie auch im Grundvertrag vom 17.6.2011 (angezeigt am …) ein besonderes Kündigungsrecht im Punkt 6.3 vertraglich eingeräumt wurde. In der Zusatzvereinbarung vom 4.11.2011 ist die Vermieterin zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn - der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses (oder Teilen desselben) oder anderen auf Grund dieses Mietvertrages geschuldeten Leistungen trotz schriftlicher Mahnung und Nachfristsetzung von mindestens 14 Tagen im Verzug bleibt, wobei eine unterlassene Bezahlung eines vom Vermieter geltend gemachten Erhöhungsbetrages gemäß Punkt 6.6 nicht zu dieser Rechtsfolge führt, sofern dieser Betrag noch strittig und nicht endgültig vom Schiedsgutachterfestgelegt wurde; - über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens mangels kostendeckenden Vermögens abgelehnt wird oder die Voraussetzungen für die Eröffnung eines solchen Verfahrens oder die Abweisung eines solchen Antrages mangels kostendeckenden Vermögens vorliegen; - der Mieter vom Mietgegenstand oder von allgemeinen Teilen des Gebäudes oder der Liegenschaften einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, den Mietgegenstand oder allgemeine Teile des Gebäudes oder der Liegenschaften vertrags-, widmungswidrig oder unter Erhöhung von Gefahren benützt, ohne Zustimmung des Vermieters bauliche oder nicht genehmigte sonstige Veränderungen am Mietgegenstand vornimmt, oder ohne behördliche Bewilligungen gefährliche Stoffe lagert bzw gefährliche Tätigkeiten ausübt oder erhöhte Risken für den Mietgegenstand nicht ausreichend versichert; - der Vermieter zu Zahlungen herangezogen wird, die vertragsgemäß vom Mieter zu tragen wären, und der Mieter dem Vermieter solche Zahlungen auf schriftliche Aufforderung hin nicht umgehend ersetzt; - der Mieter innerhalb von der in Punkt 4.4 des Mietvertrages I genannten Frist für die Eröffnung des Geschäftsbetriebs und Ablauf einer vom Vermieter gesetzten Nachfrist nach dem Übergabetermin seine Ausbau- und Ausstattungsarbeiten im Mietgegenstand nicht abgeschlossen und an den Vermieter eine Fertigstellungsmeldung erstattet hat oder den Geschäftsbetrieb im Mietgegenstand aufgrund eigenen Verschuldens zum Eröffnungstermin nicht eröffnet hat oder die behördlichen Genehmigungen zur Führung des Betriebes des Mieters nicht bis zum Eröffnungszeitpunkt erteilt sind bzw innerhalb von zwölf Monaten nachgereicht werden (siehe Punkt 4.4) oder in weiterer Folge widerrufen werden; der Mieter und der Vermieter vereinbaren, dass eine Nachfrist von 4 Wochen jedenfalls ausreichend und angemessen ist; - die Patronatserklärung nicht, nicht fristgerecht oder nicht ordnungsgemäß und durchsetzbar abgegeben und an den Vermieter übergeben wird, diese Patronatserklärung vorzeitig erlischt oder aus sonstigen Gründen nicht mehr durchsetzbar ist oder wird, der Patron seinen Verpflichtungen aus der Patronatserklärung nicht ordnungsgemäß nachkommt oder sonstige Umstände eintreten, die die Werthaltigkeit der Patronatserklärung beeinträchtigen (sofern die Patronatserklärung nicht unverzüglich durch eine werthaltige ersetzt wird); - der Mieter sonstige wesentliche Bestimmungen, insbesondere betreffend die Außenflächen (siehe Punkte 3.4 f, 8.8 des Mietvertrages I), die Ausbau- und Ausstattungsarbeiten des Mieters (siehe Punkt 4. des Mietvertrages I) den Verwendungszweck (siehe Punkt 5.2 der Zusatzvereinbarung), die Umsatzberechnung (siehe Punkt 9. des Mietvertrages I), den Gebrauch, die Instandhaltung, Versicherung, Betriebspflicht (samt Öffnungspflicht und Beleuchtungspflicht) und Niveau (siehe Punkt 11. des Mietvertrages I sowie Punkt 13.3 der Zusatzvereinbarung), die Veränderung und Bauführung (siehe Punkt 13. des Mietvertrages I), die Kaution (siehe Punkt 9 der Zusatzvereinbarung), Untervermietung, Abtretung und Unternehmensveräußerung (siehe Punkt 10 der Zusatzvereinbarung), dieses Mietvertrages I oder der Zusatzvereinbarung verletzt oder die Veräußerung des vom Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens eintritt; - sonstige Gründe vorliegen, die die berechtigten Interessen des Vermieters beeinträchtigen. Als derartige Beeinträchtigung gelten jedenfalls alle Kündigungsgründe der §§ 30 MRG und 1118 ABGB. - Die im Mietvertrag I angeführten Kündigungsgründe gelten ausdrücklich auch als Kündigungsgründe iSd § 30 Abs 2 Z 13 MRG (sofern anwendbar). Die Kündigungsgründe sind verschuldensunabhängig. Das Finanzamt hat bei der Gebührenbestimmung zur Gänze die (oben fettgedruckte) Kündigungsbestimmung übersehen, wonach die Vermieterin trotz der Befristung aus allen Gründen des § 30 MRG kündigen kann. Es hat sich nur auf die aufgelisteten Kündigungsgründe der Punkte 6.3.1 bis 6.3.7 beschränkt und die letzte Bestimmung (6.3.9) zur Vereinbarung von Kündigungsgründen gemäß § 30 Abs. 2 Z 13 MRG interpretiert. Ausschlaggebend ist aber die Kündigungsmöglichkeit in allen Fällen des § 30 MRG (Klausel 6.3.8). Die Vereinbarung der angeführten Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 Z 13 MRG erfolgte nur vorsichtshalber, weil es im Anwendungsbereich des MRG (daher der Zusatz „sofern anwendbar“) nur die Möglichkeit gibt, außerhalb des Katalogs des § 30 Abs. 2 MRG liegende Gründe nur nach dessen Z 13 zu vereinbaren, was hier geschehen ist. Das ändert aber nichts an der Anwendbarkeit aller in § 30 MRG genannten Gründe, wie es die Judikatur gebührenrechtlich für ein mit unbestimmter Dauer zu qualifizierendes Mietverhältnis vorsieht. Das gegenständliche Mietverhältnis unterliegt dem Mietrechtsgesetz (Würth in Rummel3, MRG § 1 Rz 1). Die Kündigungsgründe, die die Vermieterin zur vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigen, entsprechen dem Katalog des § 30 Abs. 2 MRG. Zusätzlich zu diesen Kündigungsgründen wurden auch noch weitere, nicht im Katalog des § 30 Abs. 2 MRG enthaltene Kündigungsgründe durch § 30 Abs. 2 Z 13 MRG vereinbart. Die Vermieterin ist sohin berechtigt, trotz der fixen Laufzeit von 11 Jahren und den Verlängerungsoptionen jederzeit nach allen Kündigungsgründen des § 30 MRG vorzeitig zu kündigen. Die Vereinbarung von vorzeitigen Aufkündigungsmöglichkeiten, also die Auflösung durch Kündigung vor dem vereinbarten Endtermin, wird als zulässig angesehen (wobl 1996, 173). Wird eine vorzeitige Aufkündigungsmöglichkeit im Anwendungsbereich des MRG vereinbart, so bedeutet dies aus der Sicht der Vermieters, dass eine Aufkündigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes iSd § 30 MRG erfolgen darf (ÖVI/Dirnbacher, MRG idF der WRN 2009 Seite 393 f). Der Verwaltungsgerichtshof vertritt in ständiger Rechtsprechung zu § 33 TP 5 GebG die Auffassung, dass ein Bestandvertrag gebührenrechtlich dann als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn sich aus seinem Inhalt ergibt, dass das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist (Erkenntnis vom 29.6.1992, 91/15/0040, vgl. auch die Erkenntnisse vom 3.12.1964, Slg. 3190/F, vom 11.6.1981, Slg. 5601/F, vom 6.3.1989, Zl. 88/15/0037, vom 16.10.1989, Zl. 88/15/0040, vom 2.7.1981, Zl. 0701/80, Slg. 5610 und vom 17.9.1990, Zl. 90/15/0034). Ein Bestandsverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen ist, aber dennoch vor Ablauf der bedungenen Zeit auch nur von einem von ihnen, im gegenständlichen Fall der Vermieterin, beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt (Fellner, Stempel- und Rechtsgebühren9, § 33 TP 5, S. 349, E 258 mit Verweis auf Erkenntnis des VwGH vom 8.4.1964, Zl. 840/62, Slg. 3058/F, vom 31.12.1964, Zl. 143/63, Slg. 3190/F, vorn 5.6.1978, 114, Zl. 454/77, ÖStBZ 1979, 35 = Slg. 5271/F, vom 29.4.1985, Zl. 84/15/0184). Von einer Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne, im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle, die es rechtfertigen würden, von einer Bindung auf bestimmte Zeit zu reden, kann dann nicht mehr gesprochen werden, wenn im Vertrag alle Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG angeführt sind (Gaier, GebG5 § 33 TP 5 Rz 38 mit Verweis auf Erkenntnis des VwGH vom 22.5.1978, Z1. 2943/76, vom 16.10.1989, Zl. 88/15/0040 und vom 16.6.1983, Z1. 82/15/0019; Fellner, Stempel- und Rechtsgebühren § 33 TP 5, S. 346, E 241). Diesem Erfordernis wurde nicht nur Genüge getan, sondern durch die Vereinbarung weiterer wichtiger Gründe gemäß § 30 Abs. 2 Z 13 MRG wurde er sogar übererfüllt. Im gegenständlichen Fall handelt es sich somit um ein schrankenloses, vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht der Vermieterin, welches zu einer unbestimmten Laufzeit des Vertrages führt (Christian Huber/Peter Pichler, taxlex-SRa 2009/66, VwGH 5. 3. 2009, 2007/16/0149). Die Klausel in Punkt 6.3, im Mietvertrag I wonach der Mieter für den Zeitraum ab Beendigung des Mietverhältnisses bis zu einer weiteren Inbestandgabe des Mietgegenstandes den Mietzins in bisheriger Höhe, längstens jedoch bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin des Mieters (Ablauf der Befristung bzw. im Falle eines Kündigungsverzichtes bis zu Erreichen desselben) weiterhin zu bezahlen und dem Vermieter alle vermögensrechtlichen Nachteile zu ersetzen hat, ist gebührenrechtlich unschädlich, weil es sich hierbei um eine Schadenersatzregelung handelt, die nur bei Kündigung aus den im Punkt 6.2 aufgezählten wichtigen Gründen zum Tragen kommt. Im Erkenntnis vom 12.11.1997, 97/16/0027, kam der VwGH zu dem Ergebnis, dass es gebührenrechtlich unschädlich ist, wenn der Bestandnehmer infolge der Kündigung durch den Bestandgeber das gesamte bis zum Ablauf der vereinbarten Grundvertragszeit bedungene Mietentgelt zu zahlen hat, wenn diese Verpflichtung nur für den Fall der vorzeitigen Vertragsauflösung aus wichtigem Grund vereinbart wurde (Arnold, Rechtsgebühren (2011), § 33 TP 5 Rz 15b). Daher geht der Vorwurf des Finanzamtes, diese Zahlungspflicht bewirke eine gebührenrelevante Befristung, ins Leere. Wird ein Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, ist als Bemessungsgrundlage die 3-fache Bruttojahresmiete heranzuziehen. Richtigerweise hätte das Finanzamt daher die Gebühr für das oben angeführte Rechtsgeschäft auf Basis einer Vertragsdauer von 3 Jahren berechnen müssen. Dies ergibt bei einem monatlichen Mietzins sowie monatlichen Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von EUR 43.074,- eine Bemessungsgrundlage von EUR 1,550.664,-- (43.074,-- x 12 x 3) und somit eine Gebühr von EUR 15.506,64.“ 3. Übergang der Zuständigkeit vom UFS auf das BFG Da die gegenständliche Berufung am 31. Dezember 2013 beim unabhängigen Finanzsenat anhängig war, ist die Zuständigkeit zur Entscheidung gemäß § 323 Abs. 38 BAO auf das Bundesfinanzgericht übergegangen und ist die Rechtssache als Beschwerde im Sinne des Art. 130 Abs. 1 B-VG zu erledigen. Der Geschäftsverteilungsausschuss hat die Rechtssache nun mehr der Gerichtsabteilung 1088 zur Erledigung zugewiesen. 4. Verfahren vor dem BFG 4.1. Vorbereitungsvorhalt Mit Schriftsatz vom 19. Juni 2018 wurde der Bf zu Handen der steuerlichen Vertretung die Sach- und Rechtslage aus der Sicht der Berichterstatterin zur Kenntnis und Stellungnahme übermittelt. Mit Schriftsatz vom 28.08.2018 hat die Bf folgendes ergänzendes Vorbringen übermittelt: Zum umfassenden Kündigungsrecht des Vermieters: "In seinem Schriftsatz vom 19. Juni 2018 führt das BFG aus, dass die vorzeitige Kündigung des Mietvertrages durch die Vermieterin bloß eingeschränkt möglich sei. Sämtliche Kündigungsgründe - abgesehen von "Eigenbedarf" - seien ihrem Einfluss entzogen. Die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietvertrages durch die Vermieterin sei äußerst gering, sodass der gegenständliche Vertrag unter Beachtung der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes als Vertrag von bestimmter Dauer von 11 Jahren und auf Grund der zweimaligen Verlängerungsoption als Vertrag auf bestimmte Dauer zu vergebühren sei. Das Kündigungsrecht der Vermieterin ist jedoch weitläufig, sodass von einem umfassenden Kündigungsrecht gesprochen werden kann, obgleich nicht sämtliche Kündigungsgründe des § 30 MRG praktisch in Frage kommen. In der Praxis werden bei auf unbestimmte Dauer geschlossenen Verträgen, die sich bezüglich ihrer vorzeitigen Auflösung auf § 30 MRG beziehen, äußerst selten alle Kündigungsgründe des § 30 MRG tatsächlich anwendbar sein. Hinsichtlich der Gründe, die nicht verschuldensabhängig sind bzw im Verschulden des Mieters liegen, sieht auch § 30 MRG, abgesehen von den Formen des Eigenbedarfes, nur die verschiedenen Formen der Baufälligkeit bzw des Sanierungsbedarfes von Miethäusern oder Wohnungen der Ausstattungskategorie "D" vor. Dass diese Gründe im konkreten Fall nicht zur Anwendung gelangen können, ändert jedoch nichts an dem dennoch weitreichenden umfassenden Kündigungsrecht der Vermieterin. Bisher ebenfalls nicht ausreichend gewürdigt wurde die Tatsache, dass der Vermieterin in Absatz 6.2.7 des Mietvertrages vom 12. Oktober 2011 ein Kündigungsrecht aus gleich mehreren Gründen zukommt und in diesem Zusammenhang nicht von einer engen Beschränkung auf wesentliche Vertragsverletzungen gesprochen werden kann. - Verstoß gegen die Bestimmungen über die Gestaltung der Außenflächen (siehe Punkte 3.4.f, 8.8) - Verstoß gegen die Bestimmungen über die Ausbau- und Ausstattungsarbeiten des Mieters (siehe Punkt 4.) - Verstoß gegen die Bestimmungen über den Verwendungszweck (siehe Punkt 5.2) - Verstoß gegen die Bestimmungen über die Umsatzberechnung (siehe Punkt 9.) - Verstoß gegen die Bestimmungen über Gebrauch, Instandhaltung, Versicherung, Betriebspflicht (samt Öffnungspflicht und Beleuchtungspflicht) und Niveau (siehe Punkt 11.) - Verstoß gegen die Bestimmungen über Veränderung und Bauführung (siehe Punkt 13.) - Verstoß gegen die Bestimmungen über die Kaution (siehe Punkt 15.4) - Verstoß gegen die Bestimmungen über die Untervermietung, Abtretung und Unternehmensveräußerung (siehe Punkt 16.) - Veräußerung des im Mietgegenstand bezeichneten Unternehmens. Unter Gesamtbetrachtung aller möglichen Kündigungsgründe kann nicht von einer allgemein äußerst geringen Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietvertrages durch die Vermieterin ausgegangen werden, zumal eine ex ante Beurteilung aller realistischen Lebenssachverhalte vernünftigerweise nicht vorgenommen werden kann. Daraus folgt, dass das Kündigungsrecht der Vermieterin umfassend ist und der gegenständliche Vertrag als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen anzusehen und entsprechend zu vergebühren ist. Die Mietvertragsgebühr ist mit EUR 15.506, festzusetzen. Zum vorzeitigen Kündigungsrecht der Mieterin Im bisherigen Verlauf des Verfahrens nicht ausreichend gewürdigt wurde die Tatsache, dass auch der Mieterin (Beschwerdeführerin) das Recht zukommt, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen. In Absatz 6.4 des Mietvertrages vom 12. Oktober 2011 ist vorgesehen, dass der Mieter berechtigt ist, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, wenn der Mietgegenstand ohne Verschulden auf Seiten des Mieters oder seiner Sphäre zurechenbarer Personen länger als drei Monate zum bedungenen Gebrauch untauglich wird. In eventu: Zur zweiten Verlängerungsmöglichkeit Bei der im Mietvertrag unter 6.5 angeführten zweiten Verlängerungsmöglichkeit handelt es sich aus folgenden Gründen nicht um eine nach § 26 GebG als erfüllt anzusehende Potestativbedingung: Die zweite Verlängerungsmöglichkeit räumt der Mieterin nicht bedingungslos das Recht ein, das Bestandverhältnis zu den gleichen Bedingungen durch einseitige Erklärung zu verlängern. Vielmehr kommt der Vermieterin im Falle der Absicht der Mieterin, das Vertragsverhältnis fortzusetzen, das Recht zu, den Mindesthauptmietzins auf das marktübliche Niveau anzupassen. Die Vertragsparteien hätten sodann über den neuen Mindesthauptmietzins Einverständnis herzustellen, widrigenfalls der neue Mindesthauptmietzins durch einen vertraglich festgelegten Schiedsgutachter überprüft werden würde. Der Vertrag sieht nicht vor, dass der durch den Schiedsgutachter festgelegte Mindesthauptmietzins es der Mieterin untersagen würde, die Wahrnehmung der Verlängerungsmöglichkeit zurückzuziehen. Überdies würde es gegen die guten Sitten verstoßen, einer (obgleich unternehmerischen) Mieterin zu verwehren, 16 Jahre nach Abschluss eines Mietvertrages den Umfang der Anpassung des Mietzinses vor Wahrnehmung einer etwaigen Verlängerungsmöglichkeit in Erfahrung zu bringen. Da zwischen der Vermieterin und der Mieterin in diesem Zusammenhang durchaus Verhandlungsbedarf besteht - soweit seitens der Mieterin überhaupt die erste Verlängerungsmöglichkeit in Anspruch genommen wird - handelt es sich bei der zweiten Verlängerungsmöglichkeit nicht um eine nach § 26 GebG als erfüllt anzusehende Potestativbedingung. Sofern das Gericht zur Ansicht gelangt, dass es sich bei dem gegenständlichen Mietvertrag um einen Vertrag von bestimmter Dauer handelt, kann diese daher maximal 11 und nicht 18 Jahre betragen. die Mietvertragsgebühr ist mit EUR 56.857,68 festzusetzen. Es werden daher folgende Anträge gestellt: Das Finanzamt A möge den bekämpften Bescheid abändern und die Gebühr für das oben angeführte Rechtsgeschäft mit EUR 15.506,64 neu festsetzen. In eventu: Das Finanzamt A möge den bekämpften Bescheid abändern und die Gebühr für das oben angeführte Rechtsgeschäft mit EUR 56.857,68 neu festsetzen. 4.2. Vorbereitender Schriftsatz Am 20.01.2020 langte beim BFG im Hinblick auf die mündliche Verhandlung folgender vorbereitender Schriftsatz ein: "...Die Zusatzvereinbarung vom 4.11.2011 (y) sieht in Punkt 6.4 (Seite 5) vor, dass die "Verlängerungsoption" nur gemeinsam mit der "Option" aus dem Mietvertrag vom 17.6.2011 (x) ausgeübt werden kann. Ergänzend ist vertraglich festgehalten, dass es bei der "Ausübung jeder der beiden Verlängerungsoptionen" zu einer Anpassung des Mindesthauptmietzinses kommt. Die sonstigen Bestimmungen des Mietvertrages vom 17.6.2011 (x) betreffend die "Verlängerungsoptionen" sind auf die Zusatzvereinbarung vom 4.11.2011 (y) sinngemäß anzuwenden. Dies umfasst insbesondere auch das herzustellende Einvernehmen über die Anpassung des Mindesthauptmietzinses sowie die Prozedur der Einigung mittels Schiedsgutachter. Der Mindesthauptmietzins stellt die Untergrenze des zu entrichtenden Hauptmietzinses dar. Vorgesehen ist ebenfalls ein Umsatzhauptmietzins iHv 5% der Umsätze der Mieterin - der Umsatzhauptmietzins kann jedoch nie zu einer Reduktion des Mindesthauptmietzinses führen. Daher ist vertraglich vorgesehen, dass der zusätzliche Umsatzhauptmietzins erst ab einem Umsatz der Mieterin von mehr als EUR 43.824.480,00 schlagend wird.... Rechtsnatur Option Gemäß der ständigen Rechtsprechung sowohl des VwGH als auch des OGH ist eine Option ein Vertrag, durch den eine Partei das Recht erhält, ein inhaltlich vorausbestimmtes Schuldverhältnis (dh ein zweiseitiges Rechtsgeschäft) in Geltung zu setzen. (Anm.: unter Hinweis auf VwGH 31.05.1995, 94/16/0237; zuletzt ebd. 28.03.2019, Ra 2019/07/0012; OGH 29.08.1994, 1 Ob 585/94). Im Optionsvertrag wird bereits Konsens über den Inhalt des künftigen Vertrages erzielt.(Anm.: unter Hinweis auf VwGH 24.06.2010, 2010/16/0053). Er gewährt ein Gestaltungsrecht. Die Ausübung begründet unmittelbar die vertraglichen Pflichten. Die Option muss die essentialia negotii des künftigen Vertrages enthalten. (Anm. unter Hinweis auf OGH 20.12.2012, 2 Ob 94/12f). Notwendiger Mindestinhalt eines Bestandverhältnisses Ein inhaltlich vorausbestimmtes Schuldverhältnis im Sinne der soeben zitierten Judikatur kann ein Bestandverhältnis sein. Der Bestandvertrag ist gemäß § 1092 ABGB ein Konsensualvertrag, dessen Wirksamkeitsvoraussetzungen und notwendiger Mindestinhalt (essentialia negotii) gemäß § 1094 ABGB die Einigung über Sache und Preis sind. Der Vertrag kommt als Konsensualvertrag folglich mit Einigung über Bestandsache und Bestandzins als Preis der Gebrauchsüberlassung zustande (Anm. unter Hinweis auf Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4§ 1094 Rz 17). Hieraus folgt, dass ein Bestandvertrag, genauso wenig wie eine "Verlängerung" eines solchen durch "Verlängerungsoption", nicht wirksam zustande kommen kann, bevor sich Parteien über Bestandsache und Bestandzins einig sind. Mindesthauptmietzins als notwendiger Mindestinhalt Im bisher abgelaufenen Beobachtungszeitraum bis inklusive 2019 haben die Umsätze der Beschwerdeführerin durchgehend nur einen Bruchteil der in den Mietverträgen angeführten Grenzen für das Schlagendwerden des Umsatzhauptmietzinses erreicht. .. Unter Berücksichtigung einer realistischen Entwicklung der Wirtschaftslage ist ein Erreichen bzw Überschreiten der in den Mietverträgen angeführten Grenzen für das Schlagendwerden des Umsatzhauptmietzinses bei Betrachtung dieser Umsatzzahlen ausgesprochen unwahrscheinlich. Der tatsächlich relevante Hauptmietzins ist daher der Mindesthauptmietzins und nicht der Umsatzhauptmietzins. Der Mindesthauptmietzins ist als Preis der Gebrauchsüberlassung eine wesentliche Vertragsbestimmung und Teil des notwendigen Mindestinhaltes des jeweiligen Bestandvertrages. Zum konkreten Vorliegen einer "Verlängerungsoption" Zumal sich die Parteien im konkreten Fall (bezogen auf die jeweils zweite "Verlängerungsoption" in x und y, sowie auf die erste "Verlängerungsoption" in y) nicht im Vorfeld über ein essentiale negotii, nämlich den Mindesthauptmietzins, geeinigt haben, liegt in diesen Fällen kein inhaltlich vorausbestimmtes Schuldverhältnis vor, welches Gegenstand einer Option sein könnte. Vielmehr handelt es sich im konkreten Fall (bezogen auf die jeweils zweite "Verlängerungsoption" in x und y, sowie auf die erste "Verlängerungsoption" in y) um eine bloße Absichtserklärung im Sinne eines langfristig geltenden Vertragsanbots. (unter Hinweis auf OGH 25.05.2000, 1 Ob 318/99t; Rs 0017078). Indem die Vermieterin jeweils den Mindesthauptmietzins anpassen kann und darüber mit der Mieterin Einvernehmen herzustellen hat, legt die Vermieterin ein Anbot über den neuen Mindesthauptmietzins - die Vermieterin bietet gleichsam an, den jeweiligen Vertrag unter der Prämisse einer neuerlichen Einigung über den Mindesthauptmietzins um weitere fünf Jahre zu verlängern. Vor der Einigung der Parteien (dh. vor der Annahme des Anbots durch die Mieterin) kann das Anbot der Vermieterin nicht wirksam werden, weil ein Anbot vor dessen Annahme keine zweiseitige Bindungswirkung entfaltet und keinen Vertrag begründet. (unter Hinweis auf Rummel in Rummel/Lukas, ABGB § 861 Rz 4). Gebührenrechtliche Folgen Da, wie soeben aufgezeigt, die Wirksamkeitsvoraussetzungen für eine Option nicht vorliegen, kann in der Folge in den verfahrensgegenständlichen Mietverträgen auch nicht von gebührenrechtlich unbeachtlichen Potestativbedingungen im Sinne des § 17 Abs. 4 GebG ausgegangen werden. Die Judikatur des VwGH zur gebührenrechtlichen Einordnung eines Optionsvertrages als unbeachtliche Potestativbedingung ist in den konkreten Fällen unanwendbar, da keine Optionsverträge vorliegen. In den gegenständlichen Verfahren handelt es sich vielmehr um langfristig geltende Vertragsanbote. Da nicht die Abgabe eines Anbots, sondern erst dessen wirksame Annahme eine zweiseitige Bindungswirkung entfaltet, dh einen Vertrag begründet, und somit eine Rechtsgeschäftsgebühr auslösen kann, sind die Gebühren nach § 33 TP 5 GebG ohne Berücksichtigung des jeweils zweiten Verlängerungsanbots in x und y, sowie des ersten Verlängerungsanbots in y festzusetzen. Aufrechterhaltung des bisherigen Vorbringens Wir halten fest, dass das bisherige Vorbringen, insbesondere die Anträge in den Schriftsätzen vom 28. August 2018 und der Beschwerde vom 17. März 2017 auf vollinhaltliche Stattgebung der Berufungen, nunmehr Beschwerden, aufrechterhalten wird. Unbeschadet der obenstehenden Ausführungen wird unter Verweis auf die genannten Schriftsätze unverändert die Auffassung vertreten, dass der Vermieterin in den gegenständlichen Verträgen ein umfassendes Kündigungsrecht mit einer nicht nur geringen Wahrscheinlichkeit der Ausübung zukommt. Die verfahrensgegenständlichen Mietverträge sind daher als solche mit unbestimmter Dauer anzusehen." In eventu stellt die Bf den Antrag, als Bemessungsgrundlage den 11-fachen Jahreswert anzusetzen. Am 22.01.2020 wurden Nebenkostenabrechnungen an das BFG übermittelt. 4.3. mündliche Verhandlung vor dem Senat Am 28.01.2020 wurde die mündliche Senatsverhandlung abgehalten, welche folgendes Ergebnis gebracht hat: "...Die Berichterstatterin trägt die Sache vor und berichtet über den bisherigen Verfahrensablauf und den Sachverhalt unter Hinweis auf die Vorbereitungsvorhalte des BFG vom 19.6.2018 und die Stellungnahme der Bf. vom 28.8.2018, sowie den ergänzenden Schriftsatz der Bf. vom 20.01.2020, welcher dem FA zur Kenntnis gebracht wurde. Dazu werden der PV und dem FA von der Richterin die Beilage ./1 zur Niederschrift, in der der Sachverhalt dargestellt wird, ausgehändigt. Auf die Frage der Vorsitzenden, ob es zum vorgetragenen Sachverhalt noch Ergänzungen gibt, erklären die Parteien: PV: Es gibt keine weiteren Ergänzungen. FA: Es gibt ebenfalls keine Ergänzungen. Auf die Frage der Vorsitzenden, weshalb es bei den Betriebskostenabrechnungen, die mit Mail vom 22.1.2020 und 27.1.2020 vorgelegt wurden, teilweise zu negativen Beträgen kam, erklärt der PV: Augenscheinlich sind die Akontozahlungen in diesen Abrechnungen nicht genannt. Diese sind entsprechend den im Vertrag genannten Parametern zu berücksichtigen und miteinzubeziehen. Auf Frage der Vorsitzenden, ob es dazu noch Fragen des FA gibt, erklärt der Vertreter des FA, nein. Dem FA werden die Kopien der übermittelten Abrechnungen ausgehändigt. Weiters wird dem FA ein Ausdruck der E-Mail vom 28.1.2020 überreicht, in dem die finale Quadratmeteranzahl für Top 3 und Top 4 genannt werden. PV: Die im Verfahren betreffend Top 3 genannten Nebenkosten umfassen auch die Betriebskosten der Top 4. Zur rechtlichen Beurteilung führt der PV aus wie in den bisherigen Schriftsätzen im Rechtsmittelverfahren und ergänzt: Zum Thema unbestimmte Dauer: Bei Gesamtbetrachtung aller Kündigungsgründe unter Berücksichtigung der jüngsten Judikatur des VwGH gehen wir nicht von einer allgemein äußerst geringen Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung der abgeschlossenen Mietverträge aus. Eine ex ante Beurteilung aller realistischen Lebenssachverhalte kann vernünftigerweise nicht vorgenommen werden, daraus folgt, dass das Kündigungsrecht der Vermieterin durchaus umfassend ist und die gegenständlichen Verträge als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, anzusehen und entsprechend zu vergebühren sind. In eventu verweisen wir auf unser weiteres Vorbringen betreffend die zweite Verlängerungsoption in Top 3 x und y und die erste und die zweite Verlängerungsoption in Top 4 x. Diesbezüglich möchten wir auf die Rechtsnatur der Option eingehen und vorbringen, dass es gem. der ständigen Rechtsprechung des OGH bei einer Option keiner neuen Willenseinigung beider Vertragsparteien betreffend die Vertragsverlängerung bedarf. Dies liegt in den gegenständlichen Fällen nicht vor, da die Parteien ein neuerliches Einvernehmen über den Mindesthauptmietzins herzustellen haben. In diesem Sinne liegt keine "Option" vor, mit der ein vorausbestimmtes Schuldverhältnis durch eine einseitige Erklärung und Geltung gesetzt werden könnte. Deswegen liegt auch gebührenrechtlich keine unbeachtliche Potestativbedingung im Sinne des § 17 Abs. 4 GebG vor. In der Folge ist die Judikatur zur Einordnung eines Optionsvertrages nicht anwendbar. Bei den genannten "Optionen" handelt es sich um langfristig geltende Vertragsangebote. Erst bei der Annahme kann eine zweiseitige Bindungswirkung entfalten und eine hier gegenständliche Rechtsgeschäftsgebühr auslösen. Dazu erwidert das FA Folgendes: Wir verweisen auf die bisherigen Ausführungen und auf die einschlägige Rechtsprechung, insbesondere zum Thema Option auf das Erkenntnis des BFG vom 24.7.2017, RV/3100167/2017, sowie auf das darin genannte Erkenntnis des VwGH vom 24.6.2010, 2010/16/0053. PV: Das Erkenntnis ist bekannt und es wird noch festgehalten, dass das Erkenntnis nicht darauf eingeht, dass nicht nur die Option nicht ausgeübt wurde, sondern in den gegenständlichen Verfahren den "Optionen" keine vorausbestimmten Schuldverhältnisse vorliegen, da ein wesentlicher Vertragsbestandteil, nämlich die Einigung über den Pachtzins fehlt und dieses Erkenntnis daher auf den konkreten Fall nicht anwendbar ist. FA: Das Finanzamt ersucht abschließend, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. PV beantragt, das BFG möge den Beschwerden stattgeben und die Gebühr mit einer Bemessungsgrundlage unter Berücksichtigung des Dreifachjahreswertes festsetzen und in eventu das BFG möge die Gebühren unter Berücksichtigung des 16fachen Jahreswertes in den Verfahren x 3 und y und unter Berücksichtigung des 11fachen Jahreswertes in x Top 4 festsetzen. Festgehalten wird, dass keine Beweisanträge mehr offen sind...." Die Vorsitzende verkündet das Erkenntnis samt den wesentlichen Entscheidungsgründen: "Der Senat hat entschieden, dass die Beschwerden dem Grunde nach abgewiesen werden. Die Vorsitzende verkündet, dass über die maßgebenden Sach- und Rechtsfragen abgestimmt wurde und sodann einstimmig beschlossen wurde, dass die Berechnung der Bemessungsgrundlagen und der Höhe der Abgabe erst anlässlich der schriftlichen Ausfertigungen ohne neuerliche Beschlussfassung des Senates zu erfolgen hat. Die Bescheide werden insofern abgeändert, als eine endgültige Festsetzung der Rechtsgeschäftsgebühr ausgehend vom 18fachen Jahreswert unter Zugrundelegung der vorgelegten Unterlagen und unter Berücksichtigung der vertraglichen Betriebs- und Nebenkostenakonti, erfolgt." 4.4. Beweiswürdigung Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in den Bemessungsakt Steuernummer des Finanzamtes A, die Vorhaltsbeantwortung vom 28.08.2018 zum Entscheidungsvorhalt vom 19. Juni 2018, den vorbereitenden Schriftsatz vom 20.01.2020, die Vorlage der Betriebs- und Nebenkosten vom 22.01.2020, sowie die Abhaltung der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28. Jänner 2020. Zu dem bei der mündlichen Verhandlung vorgetragene Sachverhalt erklärten beide Parteien ausdrücklich, dass es dazu keine Ergänzungen gibt. Bei der rechtlichen Beurteilung wird daher vom vorgetragenen Sachverhalt samt den bei der mündlichen Verhandlung getätigten Ergänzungen hinsichtlich der Nebenkosten ausgegangen. 4.5. Rechtslage und Erwägungen a) gesetzliche Bestimmungen § 33 TP 5 Gebührengesetz 1957 (GebG) idF vor BGBl. I 2017/147 lautet auszugsweise: " Bestandverträge (1) Bestandverträge (§§ 1090 ff. ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert 1. im allgemeinen 1 v. H. 2. beim Jagdpachtvertrag 2 v. H. (2) Einmalige oder wiederkehrende Leistungen die für die Überlassung des Gebrauches vereinbart werden, zählen auch dann zum Wert, wenn sie unter vertraglich bestimmten Voraussetzungen auf andere Leistungen angerechnet werden können. (3) Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. Abweichend vom ersten Satz sind bei Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind) die wiederkehrenden Leistungen höchstens mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen." § 17 GebG lautet: "§ 17. (1) Für die Festsetzung der Gebühren ist der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend. Zum Urkundeninhalt zählt auch der Inhalt von Schriften, der durch Bezugnahme zum rechtsgeschäftlichen Inhalt gemacht wird. (2) Wenn aus der Urkunde die Art oder Beschaffenheit eines Rechtsgeschäftes oder andere für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände nicht deutlich zu entnehmen sind, so wird bis zum Gegenbeweise der Tatbestand vermutet, der die Gebührenschuld begründet oder die höhere Gebühr zur Folge hat. (3) Der Umstand, dass die Urkunde nicht in der zu ihrer Beweiskraft erforderlichen Förmlichkeit errichtet wurde, ist für die Gebührenpflicht ohne Belang. (4) Auf die Entstehung der Gebührenschuld ist es ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. (5) Die Vernichtung der Urkunde, die Aufhebung des Rechtsgeschäftes oder das Unterbleiben seiner Ausführung heben die entstandene Gebührenschuld nicht auf. § 26 GebG lautet: "Gemäß § 26 GebG 1957 gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände, insoweit nicht in den Tarifbestimmungen abweichende Bestimmungen getroffen sind, die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955, BGBl. Nr. 148, mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind und dass bei wiederkehrenden Leistungen die Anwendung der Bestimmungen des § 15 Abs. 1 über den Abzug der Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen und des § 16 Abs. 3 des vorerwähnten Gesetzes ausgeschlossen ist." § 30 MRG (MRG) bestimmt Folgendes: "§ 30 (1) Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. (2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn 1. der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist; 2. der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert;