BFG RV/7105996/2016

Die fragliche Wohnung unterliegt damit dem Vollanwendungsbereich des MRG, die Vorschriften zur Mietzinsbindung (Richtwertmietzins) i.S.d. § 16 MRG sind zu beachten. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kategorieeinstufung ist nach § 15a Abs 2 1. Satz MRG derjenige des Abschlusses des Mietvertrages, wobei es Sache des Vermieters ist, den entsprechenden Zustand herzustellen, sofern dieser innerhalb der vereinbarten bzw. binnen angemessener Frist auch tatsächlich geschaffen wird. Die Wohnung wurde gemäß Zusatzvereinbarung in einem Zustand übergeben, der nach Durchführung der vom Mieter auszuführenden Investitionen der Ausstattungskategorie A gemäß MRG (Badezimmer, Etagenheizung…) entspricht, und auch im Mietvertrag (Gaszentralheitzung, Baderaum…) so dargestellt wurde. Da sowohl bei Ausstattungskategorie A wie auch B die Küche, das Vorhandensein einer funktionierenden Koch- und Spülgelegenheit und das Badezimmer alle nötigen Einrichtungen, das sind Badewanne oder Dusche, Waschbecken, Warm- und Kaltwasserab- und -zuleitung benötigt (vgl. Wohnrecht - MRG: Kommentar, Hausmann/Vonkilch § 15a Rz. 17, 19), ist als Ausgangspunkt für die gegenständliche Mietzinsberechnung der Richtwert für Wohnungen der Kategorie A heranzuziehen. Da der Mieter Leistungen auf Grundlage der Zusatzvereinbarung auf seine Kosten zu erbringen hat, ist wirtschaftlich von einer Vorfinanzierung durch ihn auszugehen, die durch eine entsprechende Mietzinsreduktion für einen bestimmten Zeitraum auszugleichen ist (vgl. i.d.S. Hausmann/Vonkilch, a.a.O., § 15a Rz. 4). In der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde dazu festgehalten, dass bei der Vereinbarung des Hauptmietzinses die zu erbringenden Eigenleistungen des Mieters berücksichtigt werden. Die Bf. ist bei der Bemessung der Miethöhe von der Ausstattungskategorie B (§15a MRG) ausgegangen, was zu einem Ausgleich für von dem Mieter vertraglich zu übernehmende Kosten für Investitionen führen soll. Dazu wurde der Behörde eine ,Richtwertberechnung' basierend auf einem Online-Berechnungsformular der Stadt Wien (www.wien.gv.at/richtwert/berechnung) vorgelegt, dessen grundsätzliche Anwendung zu keinen Bedenken des BFG führt. Unter Berücksichtigung von das konkrete Mietobjekt betreffenden Zu- und Abschlägen lt. MRG ergibt sich lt. Bf. ein Richtwertzins i.H.v. € 4,29 pro m2. Der sich aufgrund der Wohnungsgröße ergebende Mietzins (€ 557,70 pro Monat und 130m2) entspricht (gerundet) der im Mietvertrag vereinbarten Miete i.H.v. € 560,-. |   | % Zu- bzw. Abschläge | € pro m2 | Richtwert Kategorie A |   | 5,16 | Abschlag Kat. B | -25% | -1,29 | Fahrrad oder Kinderwagenabstellraum | 1,14% | 0,06 | Hauszentralheitzung | 3,55% | 0,18 | Gegensprechanlage | 1% | 0,05 | Erdgeschoß | -10% | -0,52 | z.T. Fernblick | 2,50% | 0,13 | Terasse | 5% | 0,26 | Paschaler Zuslag f. Kategorie-erhöhende Merkmale | 5% | 0,26 | Richtwertmietzins |   | 4,29 Geht man von dieser Berechnungsmethode aus, würde ein (fremder) Vermieter den Richtwert der Ausstattungskategorie A zu Grunde legen und nach Berücksichtigung der Zu- und Abschläge (den von der Bf. angesetzten Werten wird gefolgt) im ersten Schritt einen Richtwertzins (Kategorie A € 5,16 korrigiert um Zu-/Abschläge ohne Abschlag für Kategorie B; in Summe + € 0,42) i.H.v. € 5,58 pro m2 ermitteln. Der solcherart ermittelte Mietzins wäre in einem weiteren Schritt um die von dem Mieter getragenen Investitionen durch eine Mietzinsreduktion auszugleichen. Die Bf. hat dafür einen 25%igen Abschlag auf den Richtwertzins angenommen und ist damit im Ergebnis von der Vermietung einer Wohnung der Kategorie B ausgegangen. Problematisch ist dies deshalb, da einerseits nicht festgelegt wurde, von welcher Höhe hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Investitionskosten ausgegangen bzw. für den Fall, dass das Ausmaß dieser Kosten nicht vorhersehbar war auch nicht vereinbart wurde, dass die Miete nach Aufrechnung mit den vom Mieter zu tragenden (künftigen) Investitionen auf ein Niveau, dass der Ausstattungskategorie A (mit Zu- und Abschlägen) entspricht, angehoben wird. Der Abschlag für eine Wohnung der Kategorie B beträgt im Vergleich zur Kategorie A (lt. dem vorliegenden Berechnungsbogen) € 1,29 pro m2. Umgelegt auf die vermietete Fläche läge der (fremdübliche) Mietzins bei Vermietung einer Wohnung der Kategorie A um mtl.€ 167,70 (jährlich € 2.021,40) und somit rund 30% höher. Der Mieter hat die von ihm übernommenen, aus der Zusatzvereinbarung erfließenden Kosten i.H.v. € 23.500,- in Form von Rechnungen nachgewiesen und den Wert weiterer Eigenleistungen im Rahmen des Einbaus bzw. der Verarbeitung der angeschafften Gegenstände mit € 16.500,- (ohne Vorlage weiterer Nachweise, Schätzung), somit gesamt mit € 40.000,- beziffert. Geht man davon aus, dass dem Mieter Kosten in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind hat, müsste der Mietzins nach spätestens 20 Jahren auf das Niveau der Kategorie A abgehoben werden. Eine entsprechende Vereinbarung fehlt. Zur Frage des Ausgleiches der Kosten der vom Mieter übernommenen Investitionen durch den verringerten Mietzins ist festzustellen: Die Beschreibung der vom Mieter laut Zusatzvereinbarung zu übernehmenden Arbeiten und Investitionen, u.zw. die Herstellung d. Fußbodens, die Errichtung von Sanitäranlagen, Kücheneinrichtung… entspricht im Wesentlichen einer Aufzählung von Aufwendungen in § 10 Abs. 3 Z 1 und 3 MRG, für die einem Mieter, so er selbst Aufwendungen getätigt hat, die über das Bestandsverhältnis hinauswirken, im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses ein Ersatzanspruch zusteht. Dies trifft im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses in den ersten 10 Jahren zu (vgl. dazu § 10 Abs. 1 Z 1 MRG), wäre die Bf. doch vertraglich gehalten, dem Mieter Ersatz für von diesen übernommenen Kosten zu leisten. Ein entsprechender Ersatzanspruch wurde in dem Mietvertrag (do. § 4 Z 6) vereinbart. Wenn aber aus den mit Zusatzvereinbarung vom Mieter übernommenen Kosten ein auf § 10 MRG gestützter Ersatzanspruch des Mieters begründet wird, käme dies einer mehrfachen Berücksichtigung der Eigenleistungen des Mieters zu Ungunsten der Bf. gleich, da die für die Vermietung einer Wohnung in gebrauchsfertigem Zustand erforderlichen Kosten (die z.T. vom Mieter getragen wurden) bereits über einen verringerten Mietzins abgegolten werden. Die Ansicht der Bf. (vgl. Vorhaltsbeantwortung vom 27. August 2013) wonach gewisse Investitionen ohnehin zwingend abzulösen wären ist daher als fremdunüblich zu beurteilen. Eine Vereinbarung in der Form, dass der Ersatzanspruch des Mieters um den Differenzbetrag zwischen den (fremdüblichen) Mieterträgen (im Falle der Beistellung sämtlicher Einrichtungen durch den Vermieter) und den (kumulierten) tatsächlich eingehobenen Mieterträgen durch die Bf. zu verringern wäre, wurde nicht getroffen. Die Überlegung erweist sich aber insoweit als unmaßgeblich, als von einer über diesen Zeitraum hinausgehenden Mietdauer auszugehen war. Grundlage dieser Annahme ist nicht nur der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages (die übrigen 3 Mietverhältnisse die in diesem Mietobjekt von der Bf. abgeschlossen wurden waren befristet) und der Umstand, dass die Wohnung (mittels Zusatzvereinbarung) weitgehend nach den Vorstellungen der Mieter ausgestaltet wurde, sondern auch das Naheverhältnis zwischen der Bf. und dem Mieter, dass sich auch darin manifestiert, dass X2 ihre Anteile an der gegenständlichen Liegenschaft mit Schenkungsvertrag vom 27. Mai 2014 zu Gänze an ihre Kinder und damit z.T. an ihre mit dem Mieter verheiratete Tochter E2 übertragen haben. Da keine Befristung des verminderten Mietzinses vereinbart wurde, führt dieser Umstand ab dem Zeitpunkt der Kompensation der Mietzahlungen mit den Eigenleistungen des Mieters zu einer laufenden Schlechterstellung der Bf. Die Zusatzvereinbarung entspricht auch nicht dem Erfordernis eines nach Außen ausreichend zum Ausdruck kommenden, eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhaltes. Zwar werden die vom Mieter zu erbringenden Arbeiten und Investitionen (Fußboden, Mal- und Anstreicherarbeiten, Badezimmerausstattung) bzw. der Zustand einzelner Teile des Objekts hinsichtlich der Verrohrung und Leitungen (Badezimmer und Toilette, Küche) in der Zusatzvereinbarung dargestellt und lassen solcherart erkennen, welche Einrichtungen und Arbeiten für eine brauchbare Wohnung i.S.d. MRG noch erforderlich sein werden, es lässt sich daraus aber nicht ableiten, in welcher Höhe ein Finanzierungserfordernis für den Mieter vorliegt, wurde doch das Ausstattungsniveau und die damit verbundenen Kosten nicht näher spezifiziert. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass bestimmte Einrichtungsgegenstände schon vor Abschluss der schriftlichen Zusatzvereinbarung aufgrund einer mündlichen Vereinbarung mit dem späteren Mieter von diesem angeschafft wurden und der Kostenrahmen solcherart zumindest grob bestimmt werden konnte. Ein fremder Dritter würde angesichts eines unbefristeten Mietverhältnisses keinen verminderten Mietzins ohne gleichzeitige betragliche Festlegung der Höhe der vom Mieter zu erbringenden Investitionen oder einer dahingehenden Vereinbarung, wonach die der Höhe nach noch unbekannten, künftigen Investitionen mit einer befristet verringerten Miete so lange zu verrechnen sind, der für beide Vertragspartner eine Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung sicherstellt, abschließen. Der VwGH hat mit Erkenntnis vom 27. Mai 1998 erkannt: ,Eine Vereinbarung nach Art einer Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt genügt nämlich unter Miteigentümern anders als sonst zur Begründung eines Mietverhältnisses nicht; der Abschluß eines Mietvertrages ist in einem solchen Fall nur dann anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig ihren Willen zum Ausdruck bringen, durch die Vereinbarung mehr als eine bloß Gebrauchsregelung zu begründen. Die bloße Gebrauchsregelung stellt den Regelfall, die Begründung eines Bestandverhältnisses die Ausnahme dar. Weder die Bezeichnung des Entgeltes als Miete noch allenfalls die Bestimmung des Benützungsentgeltes nach den gesetzlichen Regelungen über die Zinsbildung, noch die allfällige Eintragung dieses Entgelts in einem Zinsbuch rechtfertigen die Annahme eines Bestandvertrages.' Der VwGH hat weiters im Erkenntnis vom 11. Dezember 1996, 95/13/0227 dargelegt: ,Die Benützungsregelung unter Miteigentümern überläßt nicht entgeltlich den Gebrauch, weil dieser nach § 833 Satz 1 ABGB allen Miteigentümern schon von vornherein gemeinsam zusteht. Mit einer Benützungsregelung unter Miteigentümern wird daher kein Gebrauchsrecht eingeräumt, sondern nur das gesetzlich ohnehin allen Miteigentümern zustehende Gebrauchsrecht in seiner Ausübung einvernehmlich geregelt.' Da die Rechtsprechung auch auf nahe Angehörige Anwendung findet, war mangels Fremdüblichkeit des Bestandsverhältnisses, auch wenn ein Mietvertrag mit Außenwirkung vorliegt, von einer Gebrauchsüberlassung der Bf. an nahe Angehörige zur Befriedigung von deren Wohnbedürfnis auszugehen. Die Gebrauchsüberlassung fällt nicht unter den Einkünftetatbestand des § 2 Abs. 3 Z 6 EStG 1988. Top 2b Die Top 2b (28,65 m2), laut Mietvertrag bestehend aus 1 Zimmer+Küchenzeile, Badezimmer mit WC wurde ab 1. September 2012 an den Sohn der die Vermietergemeinschaft bildenden Personen vermietet. Das Mietverhältnis ist mit 10 Jahren befristet. Der Mietzins beträgt mtl. € 220,- zuzüglich Bewirtschaftungskosten und Umsatzsteuer (entspricht € 7,68 pro m2/Monat). Der Mieter hat eine Kaution von € 800,- zu hinterlegen. Eine Wertsicherung wurde nicht vereinbart. Der Mietvertrag wurde vergebührt. Die Wohnung befindet sich nach einem Neubau des Dachstuhls in einer durch Aufstockung neu errichteten Wohnnutzfläche des Altbaus. Mit der MRN 2006 wurde in § 1 Abs. 4 Z 2 MRG neben dem Ausbau eines Dachbodens auch der Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung in die gesetzlichen Bestimmungen eingefügt. Das MRG erfuhr dadurch insofern eine Erweiterung der Bestimmung, als sogenannte "Aufbauten", worunter vertikale Erweiterungen des obersten Geschosses von Gebäuden, die über keinen Dachboden verfüg(t)en ("Flachdächer") nach oben ("Aufstockungen") zu verstehen sind, erfasst werden (vgl. Hausmann/Vonkilch, a.a.O. § 1, Rz. 98a). Daraus folgt eine eingeschränkte Anwendbarkeit des MRG, insbesondere die Bestimmungen über den Mietzinsrichtwert §16 MRG sind nicht anzuwenden. Die vermietete Wohnung fällt unter den Teilanwendungsbereich des MRG. Die Behörde, die zunächst von einer Fremdunüblichkeit des Mietverhältnisses ausging, erläuterte dazu in ihrer Begründung zu den Bescheiden des Jahres 2011, dass in einem Schreiben der Bf. vom 2. September 2012 neben dem Zugang in die Wohnung über ein neu errichtetes Stiegenhaus auch von einem Zugang über eine private Innentreppe über Top 2 (Wohnung der Vermietergemeinschaft) die Rede ist, stellt dazu aber gleichzeitig fest, dass ein solcher aus dem vorgelegten Bauplan nicht ersichtlich ist. Auch in der zum Umsatzsteuerbescheid 2012 gesondert ergangenen Begründung findet sich kein derartiger Hinweis. In einer Niederschrift mit einem Ergebungsorgan der Behörde vom 25. September 2014 wurde demgegenüber festgehalten, dass sich die im Dachgeschoß befindliche Wohnung ausschließlich über das Stiegenhaus erreichbar ist. Das Bundesfinanzgericht sieht es mangels weiterer begründeter Feststellungen der Behörde zu dem von ihr in der Bescheidbegründung dargelegten Sachverhalt und der dazu in Widerspruch stehenden Niederschrift als erwiesen an, dass eine Innentreppe der Top 2b zur elterlichen Wohnung nicht existiert. Weiters stellt die Ap. in den gesonderten Begründungen zu den Bescheiden der Jahre 2011 und 2012 fest, dass die Wohnung laut Mietvertrag über ein Badezimmer mit WC verfügen soll, in dem vorgelegten Wohnungsplan eine Dusch- oder Bademöglichkeit aber nicht ersichtlich ist. Da der Wohnungsplan den Vermerk ,Prüfer übergeben am 25.9.2014' enthält ist davon auszugehen, dass es sich um diesen Wohnungsplan handelt. In der Beschwerde vom 10. November 2016 wird dazu angeführt (und im Schreiben vom 23.September 2019 wiederholt), dass dem Erhebungsorgan ein Bauplan sowie Fotos übergeben wurden, aus denen das Vorhandensein einer Dusche hervorgeht. Ob dies der Fall war ist zweifelhaft, kann aber dahingestellt bleiben. Nachdem das BFG über keine entsprechende Unterlagen verfügte, wurden diese von der Bf. abverlangt und beigebracht. Aus diesem Bauplan wie auch den Fotos ist eine Duschmöglichkeit in der Wohnung Top 2b ersichtlich. In der mündlichen Verhandlung wurde zudem eine Rechnung über die Duschtasse aus dem Jahr 2011 ebenso vorgelegt wie Bildmaterial, aus dem sich das Vorhandensein einer Duschmöglichkeit bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Sohn ergibt. Auch die Darstellung der Behörde, wonach die Wohnung über keine Kochmöglichkeit verfügt hat ist unzutreffend, hat sie doch selbst im Zuge der Überprüfung der Steuererklärungen für das Jahr 2015 die Vorlage von Rechnungen von der Bf. verlangt, da diese dem Mieter eine Küchenablöse (für Kücheneinrichtung) gezahlt hatte und in der Folge eine Rechnung der Firma IKEA als Nachweis erhalten. Als maßgeblich ist aber auch der Umstand zu werten, dass das Mietobjekt Top 2b ab Oktober 2015 an eine fremde Dritte Person vermietet wurde. Als weiteres Indiz das auf eine Fremdunüblichkeit dieses Mietverhältnisses hinweisen soll, wird vorgebracht, dass die Fremdmieter im Gegensatz zu den Mietern in Top 1 bzw. Top 2b zusätzlichen Zahlungen (monatlich für Wasser bzw. Energie) zu leisten hatten. Die Bf. erläutert dazu, dass die Fremdmieter auf eigenen Wunsch a-conto Zahlungen geleistet hätten, wohingegen den Mietern von Top 1 und 2b diese Kosten im Zuge der Betriebskostenjahresabrechnung vorgeschrieben wurden und diese auch bezahlt haben. Dem BFG wurden dazu Betriebskostenabrechnungen der einzelnen Tops für 2012 vorgelegt, aus denen die a-conto Zahlungen der Fremdmieter bzw. der am Ende des Jahres offene Saldo der Mieter hervorgehen. Das Finanzamt nahm zu den Abrechnungen nach Übermittlung durch das BFG (mit Schreiben vom 21. Oktober 2019) keine Stellung. Auch wenn keine Nachweise über die Zahlung der mit Jahresende offenen Rückstände (Ehepaar E1 Top 1: € 368,31) bzw. K1 Top 2b (€ 306,23) vorgelegt wurden, wurde diese Darstellung der Bf. für das BFG damit ausreichend glaubhaft gemacht. Letztlich macht die Behörde zur Bekräftigung ihres Standpunktes noch geltend, dass die Mittelherkunft für die Zahlung der vereinbarten Miete, Eingang für die Monate September bis Dezember 2011 am 11. September 2012 i.H.v. € 1.100,- in Anbetracht seines geringen Einkommens fragwürdig ist. Dem ist entgegenzuhalten, dass der vom Mieter bezahlte Betrag (absolut gesehen) gering ist und die Behörde nicht grundsätzlich und begründet angezweifelt hat, ob er in der Lage wäre, die vereinbarte Miete zu zahlen, sondern dies primär aus der Zahlungsmodalität (a-conto Zahlung) ableiten will. Wenn sie grundsätzliche Zweifel daran hatte, dass K1 nicht in der Lage war, die vereinbarte Miete zu leisten, wären weitergehende Erhebungen zu dessen Vermögens- und Ertragslage erforderlich gewesen. Angesichts der Größe der Wohnung sowie deren (nordseitiger) Lage, Umstände, die für sich genommen zu Abschlägen führen können, liegt die vereinbarte Miete auch unter Bedachtnahme auf das fraglos unübliche Fehlen einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag (die angesichts der absoluten Höhe der Miete sowie der begrenzten Mietdauer aber auch keine maßgebliche Mieterhöhung erwarten ließ), innerhalb einer vertretbaren Bandbreite im Vergleich zu den übrigen fremdvermieteten Mietobjekten. Das BFG geht daher bei der Vermietung von Top 2b von einer fremdüblichen Vereinbarung aus, die die Annahme einer nichtunternehmerischen Tätigkeit nicht rechtfertigen kann. Korrektur der Überschussrechnung des Mietobjektes Y1 für die Jahre 2011-2014 Aufteilung der angefallenen Kosten/Vorsteuer Die Behörde legte ihren Bescheiden die Annahme zugrunde, dass die Bf. 35% der Nutzfläche des Gesamtobjektes (incl. Zu- bzw. Anbau, Top. 2a bzw. 3) fremdüblich vermietet hat. Die angefallenen Kosten (Afa, Instandhaltung, Betriebskosten und Finanzierungkosten) wurden in diesem prozentuellen Ausmaß als Werbungskosten anerkannt. Die Bf. moniert, dass die Aufteilung der Kosten/Vorsteuer differenziert zu beurteilen ist, da die angefallenen Finanzierungs- bzw. Herstellkosten der gegenständlich zu beurteilenden Jahre ausschließlich den Neu-/Zubau betreffen, weshalb für diese ein abweichender Aufteilungsschlüssel anzuwenden ist. Da die Eigennutzung ihrer Ansicht nach nur das von ihr im Zubau des Altbaus (Dachgeschoß) genutzte Gästezimmerzimmer betrifft, wären von den Gesamtkosten nach ihrer Berechnungsmethode 4,96%, d.h. die Relation der Nutzflächen Quadratmeter/Gästezimmerer zu Quadratmeter/gesamter An-/Zubau (12,82m2/258,42m2) aus den Gesamtkosten auszuscheiden. Hinsichtlich der übrigen Kosten (Betriebskosten, Instandhaltung) wendet die Bf. (ebenso wie die belangte Behörde) einen Aufteilungsschlüssel an, der sich auf die Gesamtnutzfläche (Altbau, An-/Zubau) bezieht. Wie der VwGH im Erkenntnis vom 31. Jänner 2019, 2017/15/0011 dargelegt hat, richtet sich die Ermittlung des Anteils der nicht abziehbaren Aufwendungen bei einem nur zum Teil vermieteten Gebäude nach der anteiligen Nutzfläche. Daraus folgt, dass sich der Aufteilungsschlüssel des Gebäudes aus dem Verhältnis der Summe der Nutzflächen der zur Einkünfteerzielung genutzten Räume zur Summe der Nutzflächen der privaten Räume ergibt. Die gegenständlichen Herstellkosten des An-/Zubaus bzw. deren Finanzierung betreffen zum weitaus überwiegenden Teil (fremdüblich) vermietete Gebäudeteile (Ausnahme: Dachgeschoß Gästezimmer). Wenn die Bf. innerhalb der von der Rechtsprechung gezogenen Grenzen eine Verrechnung der Kosten anstrebt, die zu einer sachgerechteren Zuordnung führt als die Zugrundelegung eines Kostenschlüssels ohne Bedachtnahme auf diesen Umstand, so ist ihr in diesem Punkt zu folgen. Das Finanzamt führt dazu an, dass sich durch den An-/Zubau die Wesensart des Gebäudes komplett geändert hat und das Altgebäude nicht mehr vorhanden ist (Schreiben 8.7.2019) und verweist auf die einheitliche Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Afa. Dieser Umstand spricht aber nicht gegen die Anwendung der beantragten Aufteilung sonstiger Kosten, die sich (ebenfalls) an den Nutzflächen orientiert. Dabei ist zu beachten, dass wie oben dargestellt die Vermietung der Top 1 als fremdunüblich erkannt wurde und der vom Bf. beantragte Aufteilungsschlüssel entsprechend zu korrigieren ist (die Nutzflächen wurden entsprechend der Darstellung des Bf. im Vorlageantrag für 2011 vom 4. August 2015 angesetzt). | Aufteilungsschlüssel lt. BFG |   |   |   | Nutzflächen |   |   |   |   |   | m2 | in %/gesamt | in %/Zubau |   | Altbestand |   |   |   |   | Wohnung 1 Stock | 115,00 | 25,90% | 61,94% | Eigennutzung Bf. | Wohnung EG | 70,67 | 15,91% | 38,06% | Top 1 |   | 185,67 |   | 100,00% |   |   |   |   |   |   | Zubau/Anbau |   |   |   |   | Erdgeschoß | 60,00 | 13,51% | 23,22% | Top 1 | 1 Stock T 2a | 61,08 | 13,75% | 23,64% |   | Dachgeschoß T 3 | 95,87 | 21,59% | 37,10% |   | Dachgeschoß T2b | 28,65 | 6,45% | 11,09% |   | DG Gästezimmer | 12,82 | 2,89% | 4,96% | Eigennutzung Bf. |   | 258,42 | 100,00% | 100,00% |   |   |   |   |   |   | Gesamte Nutzfläche | 444,09 |   |   |   |   |   |   |   |   | Verrechnungsschlüssel für |   |   |   |   | Herstellkosten und Finanzierung |   |   | 28,18% | Eigennutzung/Zubau | Verrechnungsschlüssel für sonst. Kosten |   | 58,21% | Eigennutzung/Gesamtbau   Berechnung der Absetzung für Abnutzung: a) Afa-Basis b) Nutzungsdauer des Gebäudes c) Beginn der Afa d) Berechnung Afa Gebäude e) Nutzungsdauer Solaranlage Ad a) Aus der Berechnung der Behörde betreffend Absetzung für Abnutzung geht hervor, dass die historischen Anschaffungskosten (€ 73.264,81) um einen Privatanteil (der Vorjahre) von 60% auf € 22.858,60 vermindert wurden (siehe Bescheidbegründung vom 14. Juli 2015). Der bereits gekürzte Wert wurde als Basis für den von der Behörde angenommenen Vermietungsanteil von 35% herangezogen (damit im Ergebnis eine 2-fache Kürzung) und darauf ein Afa-Satz von 1,5% angewendet. Gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. a EStG 1988 sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Absetzung für Abnutzung zu Grunde zu legen. Das Gericht ermittelt die Basis der Abschreibung aus den (ungekürzten) historischen Anschaffungskosten und den (ungekürzten) Herstellkosten als Grundlage zur Berechnung der Nutzungsanteile bzw. der Absetzung für Abnutzung. Ad b) Hinsichtlich des anzuwendenden Afa-Satzes des Gebäudes verweist die Bf. darauf, dass das fragliche Gebäude 1890 errichtet wurde und die Nutzungsdauer Gebäude die vor 1915 errichtet wurden, gemäß Erlass 2% beträgt. Dazu ist anzumerken, dass Erlässe für das BFG keine maßgebliche Rechtsquelle darstellen und die Absetzung für Abnutzung eines nicht im Betriebsvermögen befindlichen, vermieteten Gebäudes gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit e EStG 1988 ohne Nachweis der Nutzungsdauer 1,5% der Bemessungsgrundlage beträgt. Als Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer wird regelmäßig ein Gutachten eines Sachverständigen dienen, dass gegenständlich nicht vorliegt. Alleine auf Grundlage des Alters eines Gebäudes ohne Bezugnahme auf dessen Zustand lässt sich eine kürzere Nutzungsdauer nicht herleiten. Der VwGH hat dazu mit Erkenntnis vom 22. November 2006, 2004/15/0139 ausgeführt: ,Unter Nutzungsdauer im Sinne des § 16 Abs. 1 Z. 8 lit. e EStG 1988 ist die normale technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer zu verstehen. Sie ist keine errechenbare, sondern nur eine im Schätzungswege feststellbare Größe. Gründe für einen schnelleren Wertverzehr als im Gesetz angenommen, hat der Steuerpflichtige nachzuweisen. Dem Steuerpflichtigen steht es frei, den Gegenbeweis zu führen und durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens eine kürzere Nutzungsdauer, d.h. einen höheren Hundertsatz darzutun (vgl. Hofstätter/Reichel, Die Einkommensteuer, Kommentar, § 16 Abs. 1 Z. 8 Tz. 7 mit Hinweisen auf die hg. Judikatur). Der Beschwerdeführer stellt außer Streit, dass er einen derartigen von der Judikatur verlangten Nachweis nicht erbracht hat. Sein Hinweis auf das Alter des Gebäudes führt die Beschwerde nicht zum Erfolg. Nach der Rechtsprechung können bei alten Gebäuden, die in Massivbauweise errichtet sind, auch Nutzungszeiten von 200 und mehr Jahren gerechtfertigt sein, weil nicht das Alter, sondern der Bauzustand des Gebäudes entscheidend ist (vgl. etwa das hg. Erkenntnis vom 25. September 2002, 97/13/0098).' Die Nutzungsdauer des Gebäudes ist mangels Vorlage eines Sachverständigengutachtens mit 67 Jahren, die Afa d.h. mit 1,5% der Anschaffungs-/Herstellungskosten festzusetzen. Ad c) Der Beginn der für das gesamte Mietobjekt infolge Zubau neu zu ermittelnden Abschreibung wurde von Seiten der Bf. lt. Beschwerde vom 12. Juni 2012 zunächst mit 2011 angenommen und dies mit mail vom 5. September 2012 insoweit abgeändert, als die geänderte Afa für die neue Bewertungseinheit (incl. Zubau) infolge Abschluss der Herstellung im Jahr 2012 erst in diesem Jahr zur Anwendung komme. Die Behörde erläutert demgegenüber in ihrer Bescheidbegründung für 2011 vom 14. Juli 2015, dass die Bf. bereits im Laufe der Herstellungsarbeiten ihre Vermietungsabsicht glaubhaft gemacht habe und die Abschreibung daher unter Berücksichtigung der Herstellkosten bereits ab dem Jahr 2011 vorzunehmen sei. Die Abschreibung für Abnutzung beginnt grundsätzlich mit der Inbetriebnahme eines Wirtschaftsgutes und nicht mit dessen Anschaffung. Gemäß Doralt, EStG6 § 7 Tz. 32 ist der Anschaffungszeitpunkt ausnahmsweise bei einer altersbedingten Abnutzung dann maßgeblich, wenn die tatsächliche Abnutzung des Wirtschaftsgutes von der Inbetriebnahme unabhängig ist zB bei Gebäuden (mit Verweis auf VwGH 27.11.1984, 83/14/0046, 0048). Die Ansicht der Behörde gründet auf der Rechtsprechung des VwGH vom 2.3.1993, 92/14/0182 der darin ausführt: ,Die belangte Behörde hat zutreffend erkannt, daß bei hergestellten Wirtschaftsgütern die AfA in der Regel ausgeschlossen ist, solange das Wirtschaftsgut nicht fertiggestellt ist, und AfA erst in Betracht kommt, wenn das Wirtschaftsgut den Zwecken des Betriebes dient und deshalb einer Abnutzung unterliegt….Sie hat außerdem die zutreffende Ansicht vertreten, bei Gebäuden, die der Vermietung dienen, sei nicht erst mit der Vermietung, sondern schon ab der in der Vermietungsabsicht erfolgten Bereitstellung des Gebäudes die Geltendmachung der AfA zulässig, weil bei Gebäuden die rein altersbedingte Abnutzung in den Vordergrund trete…'. Dabei übersieht die Behörde, dass sich die Ausführungen des VwGH auf die Anschaffung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Der VwGH erläutert in dem benannten Erkenntnis weiter: ,Die Ansicht, was für Anschaffungskosten eines Mietobjektes gelte, müsse umsomehr für die Herstellungskosten eines solchen Objektes gelten, ist unrichtig, weil ein angeschafftes Mietobjekt bereits mit der Anschaffung zur Vermietung bereitsteht, die Bereitstellung bei einem hergestellten Gebäude aber erst mit dessen Fertigstellung möglich ist.' Aus einem weiteren Erkenntnis des VwGH vom 25. Februar 2009, 2006/13/0170, der Herstellungskosten eines Dachbodenausbaus in einem Gebäude, dessen übrige Teile schon seit Jahren vermietet waren betrifft, wobei der Dachbodenausbau im Streitjahr noch nicht fertig gestellt war und noch nicht genutzt wurde erkannte es der Gerichtshof als nicht rechtswidrig, dass während des Herstellungszeitraumes noch nicht mit der Abschreibung der Herstellungskosten des Dachbodenausbaus im Wege der AfA begonnen wurde, da der Beginn der altersbedingten AfA die Fertigstellung zur Voraussetzung hat. Da gegenständlich ein An-/Zubau an das bestehende Mietobjekt erfolgte, dessen Herstellung erst im Jahr 2012 endete, war eine Absetzung für Abnutzung für den Zubau erstmals für das Jahr 2012 vorzunehmen. Ab 2012 entfällt (unter Heranziehung des vom Bf. vorgeschlagenen Berechnungsschlüssels) die Absetzung für Abnutzung für den Altbau, da in diesem Teil des Gesamtobjekts ab diesem Zeitpunkt keine Teile (fremdüblich) vermietet wurden und der dem Sohn zuzuordnende Anteil an der Liegenschaft dem Zubau zuzuordnen war. Die Afa für das Jahr 2011 wurde von den historischen Anschaffungskosten (ohne die Herstellkosten dieses Jahres und mangels zu diesem Zeitpunkt abgeschlossener Mietverträge im Schätzungsweg (§ 184 BAO) vom bisherigen Nutzungsausmaß (40%) berechnet. Obwohl im Jahr 2011 keine Mieteinkünfte erzielt wurden, tritt gemäß der oben zit. Rechtsprechung VwGH in diesem Fall die altersbedingte Abnutzung in den Vordergrund und ist eine Absetzung schon vor der Vermietung der Liegenschaftsanteile zulässig. Der Afa-Satz beträgt für die Jahre 2011 (wie in den Folgejahren) 1,5% der jeweiligen Bemessungsgrundlage (hier 1,5% der Anschaffungskosten i.H.v. € 73.264,81, d.s. € 439,59). Ad d) Der Nutzungsanteil für die Jahre 2012-2014 ist entsprechend dem von der Bf. angewendeten Verteilungsschlüssel für die Herstellungskosten ebenso neu zu berechnen wie die daraus resultierende Absetzung für Abnutzung für vermietete Gebäudeteile. Da vom Altbau keine Flächenanteile (fremdüblich) vermietet wurden, berechnet sich die Afa ausschließlich nach dem Flächenschlüssel für den Neu/Zubau. Die Eigennutzung dafür beträgt nach obiger Tabelle (Aufteilungsschlüssel) 28,18%. Da somit 71,82% der Nutzfläche des Neu/Zubaus fremdüblich vermietet wurden ist dieser %-Satz auf die Herstellkosten ab dem Jahr der Vermietung der Tops (2012) anzuwenden (€ 410.783,-*71,82%*1,5% ergibt eine Afa i.H.v. € 4.425,43). Die Ermittlung der Absetzung für Abnutzung gemäß den lit. a bis d stellt sich damit wie folgt dar: |   |   | Anteil | Afa |   | € | Vermietung | 1,50% | Anschaffungskosten | 73.264,81 |   |   | Afa Vermietung 2001-2010 | -14.652,96 | 40% | -5.861,18 | Restbuchwert 31.12.2010 | 58.611,85 |   |   | Afa 2011 (1,5% d. AK) | -1.098,97 | 40% | -439,59 | Restbuchwert 31.12.2011 | 57.512,88 |   |   |   |   |   |   | Herstellkosten 2011 | 308.924,35 |   |   | Herstellkosten 2012 | 45.811,07 |   |   | Summe Herstellkosten | 410.783,00 |   |   | Afa von den Herstellkosten | -6.161,74 | 71,82% | -4.425,43 Ad e) Schließlich hat die Behörde in der Bescheidbegründung vom 6. Oktober 2016 betreffend Festsetzungsbescheid gemäß § 188 BAO für 2012 festgestellt, dass im Jahr 2012 die Fünfzehntelabsetzung einer thermische Solaranlage (Anschaffung 2/2012) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 beantragt wurde. Sie geht nach Kürzung der dafür angefallenen Kosten um einen von der Bf. erhaltenen Investitionszuschuss von einer Nutzungsdauer für eine Solaranlage von 20 Jahren aus und verweist diesbezüglich auf die deutsche Afa-Tabelle und einen näher spezifizierten Erlass des BMF zur steuerlichen Behandlung von Photovoltaikanlagen. Die Bf. erläutert in ihrer Beschwerde vom 10. November 2016, dass es sich bei der Solaranlage um keine Photovoltaikanlage (es liegt eine Solaranlage zur thermischen Warmwasseraufbereitung vor) handelt, sondern um eine Maßnahme gemäß § 4 MRG, wobei die Nutzungsdauer auf 15 Jahre zu verteilen ist. Dazu wurde von Seiten des BFG festgestellt, dass die deutschen Afa-Tabellen im Falle von solarthermischen Anlagen von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren ausgehen. Da den benannten Tabellen ein gewichtige Indizwirkung für die Bemessung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer für Wirtschaftsgüter nicht abgesprochen werden kann, geht das BFG (im Schätzungsweg, § 184 BAO) von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren aus, wobei der von der MA 25 für die Anlage gewährte Investitionszuschuss i.H.v. 3.244,53 von den Anschaffungskosten in Abzug zu bringen ist und eine Abschreibungsbasis i.H.v. € 8.629,56 verbleibt. Die Afa für die Solaranlage beträgt somit ab 2012 jährlich € 862,96 * 41,79% = € 360,63. Berechnung der Einkünfte aus Vermietung für 2011 | 2011 |   | %-Satz |   |   | Gesamtkosten | Vermietung |   |   | € |   | € | Einnahmen |   |   | 0,00 |   |   |   |   | Instandhaltung lt. Erklärung ungekürzt | -5.137,44 | 41,79% | -2.146,94 | Betriebskosten lt. Erklärung ungekürzt | -3.626,55 | 41,79% | -1.515,53 | Finanzierungskosten lt. Erklärung | -6.914,25 | 71,82% | -4.965,81 | Afa lt. Berechnung | -1.098,97 | 40,00% | -439,59 | Einkünfte aus V+V |   |   | -9.067,87 Berechnung der Einkünfte aus Vermietung für 2012-2014 Die nachfolgenden Werte der Überschussrechnung wurden wie folgt ermittelt: Ausgangspunkt der Wertansätze für Einnahmen, Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten und sonst. Werbungskosten war die Einkünfteaufstellung des Bf. gemäß Vorhaltsbeantwortung vom 23. September 2019. - Die Einnahmen von Top 1 wurden aus den erklärten Einnahmen ausgeschieden (2012 € 4.830,- 2013 € 8.280,-, 2014 € 8.280,-). - Die von der Bf. um 29% gekürzten Kosten für Instandhaltung bzw. um 4,96 % gekürzten Kosten für Finanzierung wurden auf 100% hochgerechnet und der vom BFG neu ermittelte Aufteilungsschlüssel (s.o.) angewendet. - Werbungskosten (Afa) betreffend die Solaranlage (lt. Einkünfteaufstellung ,Herstellungskosten 1/15') wurden wie oben dargestellt in Ansatz gebracht (lit e). - Die ,Instandsetzungskosten 1/10' betreffen wie im Schreiben der Bf. vom 23. September 2019 dargelegt das Top 1 und blieben unberücksichtigt da eine fremdunübliche Vermietung vorliegt. - Die Afa wurde mit dem oben (lit d) dargestellten Wert angesetzt. - Die sonst. Werbungskosten wurden ungekürzt übernommen, da es sich nach Angaben der Bf. um Leerstehungskosten bzw. Bankspesen des Vermietungskontos handelt. 2012 |   |   |   |   |   |   |   | Einkünfte lt. Bf. | Kürzung Beträge lt. Bf. | ungekürzte Beträge | Anteil Vermietung lt. BFG | Einkünfte lt. BFG | Einnahmen | 16.168,00 |   |   |   | 11.338,00 | Ausgaben: |   |   |   |   |   | Instandhaltung | 4.972,15 | 29% | 7.003,03 | 41,79% | 2.926,57 | Instandsetzung 1/10 | 391,80 | 29% | 551,83 | 0,00% | 0,00 | Afa Solaranlage | 408,47 |   |   | 41,79% | 360,63 | Finanzierungskosten | 4.729,87 | 4,96% | 4.976,72 | 71,82% | 3.574,28 | sonst. Werbungskosten | 1.007,98 |   | 1.007,98 | 100,00% | 1.007,98 | Afa s.o. | 7.177,84 |   |   |   | 4.425,43 | Werbungskosten Summe | 18.688,11 |   |   |   | 12.294,88 |   |   |   |   |   |   | Einkünfte aus V+V | -2.520,11 |   |   |   | -956,88 2013 |   | Einkünfte lt. Bf. | Kürzung Beträge lt. Bf. | ungekürzte Beträge | Anteil Vermietung lt. BFG | Einkünfte lt. BFG | Einnahmen | 25.992,00 |   |   |   | 17.712,00 | Ausgaben: |   |   |   |   |   | Instandhaltung | 4.994,89 | 29% | 7.035,06 | 41,79% | 2.939,95 | Instandsetzung 1/10 | 391,80 | 29% | 551,83 | 0,00% | 0,00 | Afa Solaranlage | 408,47 | 29% |   | 41,79% | 360,63 | Finanzierungskosten | 4.481,73 | 4,96% | 4.715,63 | 71,82% | 3.386,76 | sonst. Werbungskosten | 21,48 |   | 21,48 | 100,00% | 21,48 | Afa s.o. | 7.177,84 |   |   |   | 4.425,43 | Werbungskosten Summe | 17.476,21 |   |   |   | 11.134,25 |   |   |   |   |   |   | Einkünfte aus V+V | 8.515,79 |   |   |   | 6.577,75 2014 |   | Einkünfte lt. Bf. | Kürzung Beträge lt. Bf. | ungekürzte Beträge | Anteil Vermietung lt. BFG | Einkünfte lt. BFG | Einnahmen | 26.442,00 |   |   |   | 18.162,00 | Ausgaben: |   |   |   |   |   | Instandhaltung | 734,92 | 29% | 1.035,10 | 41,79% | 432,57 | Instandsetzung 1/10 | 391,80 | 29% | 551,83 | 0,00% | 0,00 | Afa Solaranlage | 408,47 | 29% |   | 41,79% | 360,63 | Finanzierungskosten | 4.198,96 | 4,96% | 4.418,10 | 71,82% | 3.173,08 | sonst. Werbungskosten | 15,28 |   | 15,28 | 100,00% | 15,28 | Afa s.o. | 7.177,84 |   |   |   | 4.425,43 | Werbungskosten Summe | 12.927,27 |   |   |   | 8.406,99 |   |   |   |   |   |   | Einkünfte aus V+V | 13.514,73 |   |   |   | 9.755,01   Berechnung der Umsatzsteuer/Vorsteuer Aus der fremdunüblichen Vermietung der Top 1 in Verbindung mit dem Umstand, dass die fragliche Top an einen der Bf. Nahestehenden zur Befriedigung des privaten Wohnungsbedürfnisses vermietet wurde (der Mieter E und seine Gattin E2 sind ab 18. Mai 2015 an der Adresse mit Hauptwohnsitz gemeldet) folgt, dass das Mietverhältnis dem nichtunternehmerischen Bereich zuzurechnen ist. Die erklärten Umsätze und damit in Zusammenhang stehenden Vorsteuern sind entsprechend zu korrigieren (vgl. u.a. VwGH v. 11. Dezember 1996, 95/13/0227). Vorsteuer 2011 Die ungekürzte Vorsteuer für das gegenständliche Objekt beträgt lt. Darstellung der Bf. in ihrer Beschwerde vom 4. August 2015 € 63.372,86 und für weitere Mietobjekte € 2.401,-. Die Bf. zog aus der für das Objekt Y1 enthaltenen Vorsteuer für Herstellungskosten i.H.v. € 61.903,88 (lt. Beschwerde vom 4. August 2015) einen Eigennutzungsanteil i.H.v. 4,96% ab und brachte bezüglich der die Instandhaltungs- und Betriebskosten betreffenden Vorsteuer i.H.v. € 1.468,98 einen Eigennutzungsanteil i.H.v. 28,78% (gerundet 29%) in Abzug. Auf Grundlage der infolge Privatnutzung (neu zu berechnenden) auszuscheidenden Anteile lt. BFG errechnet sich die Vorsteuer für das Jahr 2011 wie folgt: |   | Gesamtkosten | %-Satz für V+V |   |   |   |   |   |   | € |   | € | Herstellungskosten | 61.903,88 | 71,82% | 44.459,37 | Instandhaltung, Betriebskosten | 1.468,98 | 41,79% | 613,89 | Vorsteuer sonst. Mietobjekte |   |   | 2.401,00 | Summe Vorsteuer |   |   | 47.474,25   Umsatzsteuer/Vorsteuer 2012-2014 Umsatzsteuer 2012-2014 Aus den erklärten Umsätzen sind für 2012 Umsätze für Top 1 i.H.v. € 4.830,- bzw. für die Folgejahre 2013 und 2014 i.H.v. € 8.280,- auszuscheiden. Die auf den die Top 1 betreffenden Mietverträgen ausgewiesene Umsatzsteuer i.H.v. 10% (€ 483,- bzw. € 828,-) wird gemäß § 11 Abs. 14 UStG 1994 kraft Rechnungslegung geschuldet. Vorsteuer 2012 Für das Jahr 2012 wurden der Behörde Rechnungen (das Mietobjekt Y1 betreffend) vorgelegt. Die Gesamthöhe der darin enthaltenen Vorsteuer beträgt € 12.417,20, ein Betrag, der dieser Entscheidung zugrunde gelegt wird. Darin enthalten war Vorsteuer für Herstellkosten i.H.v. € 8.911,90, für die Solaranlage i.H.v. € 2.266,67 und für Instandhaltung i.H.v. € 1.238,64. Die Vorsteuer für weitere Mietobjekte der Bf. betrug € 925,17. Die Behörde ging von einer Privatnutzung von 35% aus (s. oben), wohingegen der Bf. (lt. Beschwerde vom 10. November 2016) die Vorsteuern jeweils um 29% kürzte. Auf Basis der neu zu berechnenden Privatanteile (s.o.) errechnet sich die Vorsteuer für das Jahr 2012 wie folgt: |   |   |   |   |   | € |   | € | Herstellkosten | 8.911,90 | 71,82% | 6.400,53 | Solaranlage | 2.266,67 | 41,79% | 947,24 | Instandhaltung, Betriebskosten | 1.238,64 | 41,79% | 517,63 | Vorsteuer sonst. Mietobjekte |   |   | 925,17 | Summe Vorsteuer |   |   | 8.790,57   Hinsichtlich der Vorsteuer der Jahre 2013 und 2014 wurden keine Feststellungen getroffen. Die erklärten Beträge werden daher unverändert übernommen. Die Höhe der Zahllast für diese Jahre bleibt unverändert. Es war somit spruchgemäß zu entscheiden. Die Bemessungsgrundlagen Umsatzsteuer ermitteln sich wie folgt: | Umsatzsteuer 2012 | € |   |   |   |   |   |   | Umsätze 10% lt. Erklärung | 31.334,88 |   |   | abzügl. Top 1 | -4.830,00 |   |   | Umsätze 10% lt. BFG | 26.504,88 |   |   |   |   |   |   | Steuerschuld § 11 (14) UStG | 483,00 |   |   |   |   |   |   |   |   |   |   | Umsatzsteuer 2013 | € |   |   |   |   |   |   | Umsätze 10% lt. Erklärung | 47.449,06 |   |   | abzügl. Top 1 | -8.280,00 |   |   | Umsätze 10% lt. BFG | 39.169,06 |   |   |   |   |   |   | Steuerschuld § 11 (14) UStG | 828,00 |   |   |   |   |   |   |   |   |   |   | Umsatzsteuer 2014 | € |   |   |   |   |   |   | Umsätze 10% lt. Erklärung | 46.566,35 |   |   | abzügl. Top 1 | -8.280,00 |   |   | Umsätze 10% lt. BFG | 38.286,35 |   |   |   |   |   |   | Steuerschuld § 11 (14) UStG | 828,00 |   |   |   |   |   |     Die Höhe der Abgaben beträgt:   Einheitliche und gesonderte Gewinnfeststellung |   | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |   | € | € | € | € | Einkünfte aus Vermietung u. Verpachtung |   |   |   | Objekt Y1 | -9.067,87 | -956,88 | 6.577,75 | 9.755,01 | Summe Einkünfte Vermietung u. Verpachtung | -9.067,87 | -956,88 | 6.577,75 | 9.755,01 |   |   |   |   |   | davon A K2 50% | -4.533,94 | -478,44 | 3.288,87 | 4.877,50 | davon B K2 50% | -4.533,93 | -478,44 | 3.288,88 | 4.877,51   | Umsatzsteuer |   |   |   | € | € | 2011 |   |   |   |   |   | Gesamtbetrag Lieferungen u. Leistungen lt. Erklärung | 7.527,28 |   |   |   |   | davon zu versteuern mit 10% | 7.527,28 | 752,73 |   |   |   | Vorsteuer |   | -47.474,25 | Gutschrift |   | -46.721,53 |   |   |   | 2012 |   |   |   |   |   | Gesamtbetrag Lieferungen u. Leistungen | 26.504,88 |   |   |   |   | davon zu versteuern mit 10% | 26.504,88 | 2.650,49 | Steuerschuld § 11 Abs. 14 UStG |   | 483,00 |   |   |   | Vorsteuer |   | -8.790,57 | Gutschrift |   | -5.657,08 |   |   |   | 2013 |   |   |   |   |   | Gesamtbetrag Lieferungen u. Leistungen | 39.419,06 |   |   |   |   | davon 20% lt. Erklärung | 250,00 | 50,00 | davon 10% | 39.169,06 | 3.916,91 | Steuerschuld § 11 Abs. 14 UStG |   | 828,00 |   |   |   | Vorsteuer lt. Erklärung |   | -1.688,68 | Zahllast |   | 3.106,23 |   |   |   | 2014 |   |   |   |   |   | Gesamtbetrag Lieferungen u. Leistungen | 38.536,35 |   |   |   |   | davon 20% lt. Erklärung | 250,00 | 50,00 | davon 10% | 38.286,35 | 3.828,64 | Steuerschuld § 11 Abs. 14 UStG |   | 828,00 |   |   |   | Vorsteuer lt. Erklärung |   | -1.077,85 | Zahllast |   | 3.628,79   Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Da zur Frage, ob bei einem Zubau i.S.d. § 1 Abs. 4 Z 2a MRG vom Überwiegensgrundsatz auszugehen ist und das vermietete Objekt damit und inwieweit dem Vollanwendungsbereich des MRG (mit Rückwirkung auf Ertragsteuern) unterliegt, keine Rechtsprechung des VwGH vorliegt, war eine ordentliche Revision zuzulassen.     Wien, am 23. Jänner 2020