BFG RV/2100620/2019

Nicht als für das Unternehmen ausgeführt gelten ua. Lieferungen und sonstige Leistungen, deren Entgelte überwiegend keine abzugsfähigen Ausgaben (Aufwendungen) im Sinne der §§ 8 Abs. 2 und 12 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 sind (vgl. § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994). Voraussetzung für die Beurteilung eines Wohngebäudes als ein (körperschaftsteuer-)neutrales und damit auch zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 führendes Vermögen ist, dass es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt keinen funktionierenden Mietenmarkt gibt und der tatsächliche Mietzins - nicht nur moderat - unter einer angemessenen Renditemiete liegt (VwGH 10.02.2016, 2013/15/0284). Die angemessene Renditemiete errechnet sich anhand eines Renditezinssatzes (im Allgemeinen in der Bandbreite von 3 bis 5%) des Gesamtbetrages der Anschaffungs- und Herstellungskosten (gegebenenfalls des höheren Verkehrswerts des Objekts; vgl. VwGH 15.09.2016, 2013/15/0256). Eine solche abstrakte Renditeberechnung wäre allerdings dann nicht geboten, wenn es für das von der Körperschaft errichtete Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung einen funktionierenden Mietenmarkt gäbe, sodass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichten und am Markt gewinnbringend vermieten würde, was vom Steuerpflichtigen nachzuweisen ist (vgl. VwGH 15.09.2016, 2013/15/0256). Unter Zugrundelegung dieser Rechtsprechung war von Seiten der Beschwerdeführerin anhand einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsliegenschaften nachzuweisen, dass in Graz Einfamilienhäuser vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtet (bzw. saniert) und am Markt vermietet werden, sodass das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes für solche Objekte zu bejahen ist. Keinem der von Seiten der Beschwerdeführerin vorgelegten Sachverständigengutachten ist im Befund zu entnehmen, welche mit vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichteten (bzw. sanierten) Einfamilienhäuser in Graz vermietet werden. So enthält das Gutachten "über den angemessenen und ortsüblichen Mietzins der Liegenschaft […] A-Gasse 51" des Dipl. Ing. E B im Befund lediglich eine "Auswertung der jeweiligen 'Freitags-Ausgaben' der Kleinen Zeitung", die nur die ortsüblichen Mieten in Graz darstellt (siehe Seite 20 und 21), sowie eine Aufstellung von Vergleichsgrundstücken aufgrund von Erhebungen aus der Kaufpreissammlung des Sachverständigen sowie Erhebungen aus der Urkundensammlung des BG Graz-Ost (siehe Beilage 1 zum Sachverständigengutachten). Jenseits der Angabe der Größe (m2) und des Kaufpreises pro m2 (der höchste Kaufpreis liegt bei rund 800.000 €) ist dieser Aufstellung weder zu entnehmen, ob bzw. welche Kosten darüber hinaus angefallen sind, noch ob diese Liegenschaften (an nicht nahe stehende Personen) vermietet wurden. Was den Hinweis auf die beiden in der Stellungnahme des Dipl. Ing. E B vom 02.11.2017 angeführten (in der Kleinen Zeitung zur Miete) angebotenen Villen betrifft (siehe Seite 14), so kann mangels entsprechender Angaben nicht beurteilt werden, ob sie mit vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtetet (bzw. saniert) und am Markt vermietet wurden. Soweit die Sachverständigengutachten zum Ergebnis kommen, dass in Graz ein funktionierender Mietenmarkt für Einfamilienhäuser wie im Beschwerdefall vorliegt, liegt dieser Schlussfolgerung kein Vergleich mit Objekten, die mit vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtetet (bzw. saniert) und am Markt vermietet wurden, sondern lediglich ein Mietzinsvergleich zugrunde. Da der Beschwerdeführerin der Nachweis nicht gelungen ist, dass in Graz Einfamilienhäuser vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtet (bzw. saniert) und am Markt vermietet werden, war das tatsächlich vereinbarte Mietentgelt (Nutzungsentgelt) mit einer angemessenen Renditemiete zu vergleichen. Dabei war von Investitionskosten (für Grund- und Boden sowie Gebäude einschl. Sanierung) von 1,404.655,00 € auszugehen. Vergleicht man das vereinbarte Nutzungsentgelt von (jährlich) 21.600 € mit einer angemessenen Renditemiete, so ergibt sich unter Zugrundelegung eines nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes im Allgemeinen anzuwendenden Renditezinssatzes in der Bandbreite von 3 bis 5%, dass das tatsächlich vereinbarte Mietentgelt im Beschwerdefall zwischen 69% (bei 5% Renditezinssatz) und 49% (bei 3% Renditezinssatz) unter der Renditemiete (die bei 5% Renditezinssatz 70.232,75 €, bei 4% Renditezinssatz 56.186,20 € und bei 3% Renditezinssatz 42.139,65 € beträgt) liegt. Ein (nur) moderates Abweichen des tatsächlich vereinbarten Mietzinses von der Renditemiete (vgl. VwGH 10.02.2016, 2013/15/0284) kann darin nicht erkannt werden. Selbst das Gutachten "über den angemessenen und ortsüblichen Mietzins der Liegenschaft […] A-Gasse 51" des Dipl. Ing. E B bestätigt der Beschwerdeführerin einen Renditezinssatz von deutlich unter 3% (nämlich 2,18%), wobei der Sachverständige zur Erreichung dieses Prozentsatzes den Investitionskosten nicht - wie von der Rechtsprechung gefordert - den tatsächlichen Mietzins von jährlich 21.600 €, sondern einen fiktiven "Mietwert" von 30.544 € herangezogen hat. Was den Renditezinssatz betrifft, so kommt es nicht auf einen Vergleich mit Bankeinlagenzinssätzen an. Rein rechnerisch ließe sich - ausgehend von einem marktüblichen Mietzins von monatlich 1.800 € - ein Renditezinssatz von 3% (oder mehr) bei Einfamilienhäusern mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten (einschl. Nebenkosten) bzw. einem Verkehrswert von bis zu 720.000 € erreichen. Soweit die Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung für ihre Liegenschaft eingewendet hat, dass ein Mietzins in einer Höhe von drei bis fünf Prozent des eingesetzten Kapitals am Markt nicht erzielbar sei, so ist ihr entgegenzuhalten, dass die die Höhe der neben den Anschaffungskosten angefallenen Umbaukosten (hier: 882.155,00 € netto) ihre eigene wirtschaftliche Entscheidung war. Soweit das "Wertermittlungsgutachten betreffend den angemessenen Mietzins der Liegenschaft A-Gasse 51" der M Realitäten Gruppe nach Betrachtung von elf Liegenschaften zu dem Schluss kommt, dass ein "angemessener Mietzins" vorliegt (siehe Seite 50), so verkennt der Gutachter, dass die angemessene Renditemiete unter Zugrundelegung der tatsächlichen Investitionskosten zu berechnen und nicht "aus einem Vergleichswert abzuleiten" ist (siehe Seite 49 erster Absatz). Das Gutachten "über die ortsübliche Miete betreffend die Liegenschaft (…) A-Gasse 51" des F K ging ins Leere, weil es im Beschwerdefall nicht gelungen ist, das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes in Graz für Objekte, die mit vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtet (bzw. saniert) wurden, nachzuweisen, weshalb es auf die "ortsübliche Miete" nicht ankam. Auch das Gutachten "über den Verkehrswert der Liegenschaft EZ **** KG **1**" des Dipl. Ing. E B vermochte keinen Beweis für verfahrensmaßgebliche Tatsachen zu begründen, weil damit - obwohl mit 31.03.2017 datiert - offensichtlich der Wert der Liegenschaft vor dem Umbau des Gebäudes festgestellt wurde (siehe z. B. Seite 8 des Gutachtens zum "Bau- und Erhaltungszustand": "Dem Alter entsprechend durchschnittlich" sowie die im Gutachten enthaltene Fotodokumentation). Der Antrag der Beschwerdeführerin, die Sachverständigen als "Zeugen" über ihre Gutachten zu befragen (siehe Seite 10 in Verbindung mit Seite 12 des Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 11.11.2019), war daher abzulehnen. Ebenso abzulehnen war der Antrag der Beschwerdeführerin, den Leiter des Fachbereiches für Bewertung und Bodenschätzung, als "Zeugen" zu befragen, weil vom Steuerpflichtigen nachzuweisen ist, dass in Graz - für die Annahme eines funktionierenden Mietenmarktes in ausreichender Anzahl - Objekte vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtet und am Markt vermietet werden, und die maßgebenden Beurteilungen vom Verwaltungsgericht in freier Beweiswürdigung vorzunehmen sind, ohne an Meinungen oder Äußerungen des Fachbereiches für Bewertung und Bodenschätzung gebunden zu sein. Was die beiden von der Beschwerdeführerin vorgelegten Mietverträge betrifft, so ist festzuhalten, dass anhand einer ausreichenden Anzahl von Vergleichsliegenschaften nachzuweisen war, dass in Graz Einfamilienhäuser vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtet (bzw. saniert) und am Markt vermietet werden. Die Vermietung von zwei Liegenschaften mit Wohngebäude beweist noch keinen (wenn auch kleinen) funktionierenden Mietenmarkt für Einfamilienhäuser der beschwerdegegenständlichen Art. Unbesehen dessen war keinem der beiden Mietverträge zu entnehmen, dass das jeweilige Gebäude mit vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtet (bzw. saniert) wurde. Der Antrag der Beschwerdeführerin, den Mieter der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse A-Gasse 49 und den Eigentümer und Vermieter der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse B-Weg als Zeugen einzuvernehmen, war mangels Angabe eines Beweisthemas abzulehnen. Unbesehen des Fehlens der Angabe eines Beweisthemas war dem Vorbringen der Beschwerdeführerin auch nicht zu entnehmen, dass von diesen beiden Personen eine ausreichende Anzahl von mit vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichteten (bzw. sanierten) und am Markt vermieteten Einfamilienhäusern in Graz hätte genannt werden können. Daher wäre es auch unerheblich gewesen, wenn der Vermieter der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse B-Weg für sein Einfamilienhaus hätte bestätigen können, dass es mit vergleichbarerer Gediegenheit und Exklusivität (mit vergleichbaren Kosten) errichtetet (bzw. saniert) und am Markt vermietet wurde, weil aus einem vergleichbaren Fall noch kein funktionierender Mietenmarkt für Einfamilienhäuser der beschwerdegegenständlichen Art abzuleiten ist. Dem Einwand der Beschwerdeführerin, dass der Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes durch den Abgabepflichtigen unerfüllbar und unzulässig sei, ist zu entgegnen, dass wirtschaftlich agierende, (nur) am Mietertrag interessierte Investoren vor der Errichtung eines Mietobjektes den Mietenmarkt (im gegebenen geographischen Einzugsgebiet) erkunden, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Die Vorlage der den zu erwartenden Mietenmarkt betreffenden Unterlagen, die einen wirtschaftlich agierenden, (nur) am Mietertrag interessierten Abgabepflichtigen letztlich zur Errichtung eines Mietobjektes bewogen haben, ist aber jedenfalls zumutbar und im Hinblick auf die im Abgabenverfahren bestehende Offenlegungspflicht auch geboten (vgl. VwGH 22.03.2018, Ra 2017/15/0047). Da die streitgegenständliche Liegenschaft somit als (körperschaftsteuer-)neutrales und damit auch zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 führendes Vermögen zu beurteilen war, waren die Beschwerden daher als unbegründet abzuweisen (Die Bemessungsgrundlage und Höhe der Körperschaftsteuer 2009 und 2010 ist den angefochtenen Bescheiden zu entnehmen). Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Da diese Voraussetzung im Hinblick auf die oben wiedergegebene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht vorliegt, war auszusprechen, dass die Revision nicht zulässig ist.     Graz, am 27. Dezember 2019