BFG RV/7100215/2017

§ 30 Abs. 2 Z 11 MRG betrifft den Kündigungsgrund aus öffentlichem Interesse, welcher nur gegeben ist, wenn das bisherige Mietobjekt für Zwecke der Hoheitsverwaltung benötigt wird. Während die Bf. zwar eine auf Selbstverwaltung beruhende juristische Person öffentlichen Rechts ist, so ist sie insbesondere als Dienstleistungsunternehmen für die Agrarwirtschaft gedacht. Mangels besonderer hoheitlicher Tätigkeit, ist es aus aktueller Sicht als äußerst unwahrscheinlich anzusehen, dass der Kündigungsgrund der Z11 in gegenständlicher Konstellation zu tragen kommen wird. (vgl. BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015; BFG 20.2.2017, RV/7100225/2012). § 30 Abs. 2 Z 12 MRG setzt ein Untermietverhältnis voraus, welches im gegenständlichen Fall nicht vorliegt ( BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012; BFG 29.1.2015, RV/7100701/2015). Nach § 30 Abs. 2 Z 13 MRG kann der Vermieter kündigen, wenn ein schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der für ihn als wichtig und bedeutsam anzusehen ist. ( Welser/Zöchling-Jud , Bürgerliches Recht II14 Rz 1051 ). § 30 Abs. 2 Z 13 MRG ist kein eigenständiger Kündigungsgrund, sondern sieht vielmehr die Möglichkeit der Vereinbarung von weiteren Kündigungsgründen vor. ( BFG 3.6.2015, RV/5100753/2013 [ Zurückweisungsbeschluss VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072]; BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015; BFG 20.2.2017, RV/7100225/2012). Davon wurde im streitgegenständlichen Mietvertrag gebraucht gemacht und in Punkt 2. des Mietvertrages explizite Kündigungsgründe vereint, die allesamt ein schuldhaftes Verhalten (zumeist der Mieterin) voraussetzen. Die weiteren Kündigungsgründe der Z 14-16 setzen jeweils eine Ersatzbeschaffung voraus (Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 Rz 1052): Der Vermieter kann kündigen, wenn das Haus abbruchreif ist (Z 14); wenn es abgetragen oder umgebaut werden soll und die Bezirksverwaltungsbehörde erkannt hat, dass der Neu- oder Umbau selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der Mieter im öffentlichen Interesse liegt (Z 15); wenn der Hauptmieter einer Kategorie D-Wohnung eine Standardverbesserung verweigert (Z 16 ; Welser/Zöchling-Jud, Bürgerliches Recht II14 Rz 1052 ). § 30 Abs. 2 Z 14 und Z 15 MRG Abbruch und Umbau eines Miethauses im öffentlichen Interesse, setzen ein Miethaus voraus, in dem der Mietgegenstand untergebracht ist ( BFG 29.1.2015, RV/7102166/2012) und kommen nicht in Betracht, da – insbesondere in Anbetracht des guten Zustandes – ein Abbruch oder Umbau des Gebäudes als unwahrscheinlich gilt. Zudem war es der Bf. angesichts des langen Zeitraums, in welchem sie bereits die Eigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft ist, möglich sich ein umfassendes Bild über die Höhe der nötigen Instandhaltungskosten anzueignen und ihre Mietzinsforderungen über die Jahrzehnte bei neuen Verträgen entsprechend anzupassen. Unter Berücksichtigung ihres offensichtlichen wirtschaftlichen Fachwissens, ist es sohin als unwahrscheinlich anzusehen, dass durch die erwirtschafteten Hauptmietzinse die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses nicht gewährleistet ist. (vgl. BFG 6.2.2017, RV/7105923/2015; BFG 20.2.2017, RV/7100225/2012; BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016). Der Kündigungsgrund § 30 Abs. 2 Z 16 Verweigerung einer Standardverbesserung einer „Wohnung der Ausstattungskategorie D“ ist nicht anwendbar, weil es sich bei dem Mietgegenstand bestehend aus Vorraum, Vorraum mit Küchenblock, Küche, 2 WC, Badezimmer, Seminarraum mit der Verpflichtung, zur Wartung und Erneuerung von Warmwasser/Heizgeräten, udgl. nicht um eine Substandardwohnung handelt (BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016 [Ablehnung der Behandlung der Beschwerde Beschluss VfGH 26.6.2018, E 1739/2017, E 1740/2017; Zurückweisungsbeschluss VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und VwGH 3.10.2017, Ra 2017716/0112]). Zusammenfassend ergibt sich, dass die vorzeitige Kündigung des Bestandvertrages durch die Bf. iSd § 30 Abs. 2 MRG bloß eingeschränkt möglich ist. (BFG 23.05.2018, RV/7101263/2016; BFG 29.05.2018, RV/7106271/2016; BFG 23.01.2019, RV/7104470/2016; BFG 20.03.2019, RV/7102011/2017; BFG 04.07.2019, RV/7103228/2019; BFG 24.07.2019, RV/7103609/2016; BFG 29.07.2019, RV/7104448/2016). Sämtliche ihr zustehenden und möglichen Kündigungsgründe sind – abgesehen vom Grund „Eigenbedarf“ – dem Einfluss der Bf. als Vermieterin entzogen. Der einzige der Sphäre der Vermieterin zuzurechnende Kündigungsgrund ist keinesfalls umfassender Natur, sodass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages äußerst gering und von den Parteien – unter normalen Umständen - keinesfalls beabsichtigt ist. Unterstrichen wird dies durch den zehnjährigen Kündigungsverzicht der Mieterin in Kombination mit der Bereitschaft dieser, zur Herstellung der vertragsgemäßen Nutzbarkeit des Bestandsobjektes weitere Umbauarbeiten auf eigene Kosten zu vollziehen. Wäre nicht zumindest eine zehnjährige Nutzung geplant, würde weder die Mieterin solche Investitionen tätigen noch die Vermieterin solche Arbeiten zulassen. Sohin lässt der gegenständliche Mietvertrag unzweifelhaft einen Bindungswillen der Vertragsparteien hinsichtlich der Mietdauer erkennen. Der Vollständigkeit halber ist zum Vertragspunkt 7.6.festzuhalten, dass der Verwaltungsgerichtshof 09.09.2015, Ro 2014/16/0072, VwGH 29.06.2017, Ro 2015/16/0032 zum Weitergaberecht einer Vertragspartei eines Pachtvertrages vertreten hat, dass der Pächter den Vertrag durch die Ausübung eines Weitergaberechtes nicht einseitig vorzeitig aufzulösen vermag. Sohin kann vom Vorliegen eines Vertragsverhältnisses auf unbestimmte Dauer auch aus dem Grund keine Rede sein. Daher ist der gegenständliche Vertrag unter Beachtung der ständigen Rechtsprechung des VwGH als Vertrag mit bestimmter (zehnjähriger) sowie unbestimmter Dauer zu vergebühren. Der Beschwerde war daher auch in diesem Punkt nicht nachzukommen und diese sohin insgesamt als unbegründet abzuweisen. 4. Schlussfolgerung Entgelt: Die vertraglich vereinbarte Übernahme der Kosten der Thermenwartung, des Ausmalens, der Erneuerung und Erhaltung von Warmwasser- und Heizgeräten udgl. sowie der Kosten der Installation eines Wasserzählers durch die Mieterin in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr gemäß § 33 TP 5 GebG sind miteinzubeziehen, da zum „Wert“ des Entgeltes auch ein Entgelt des Bestandnehmers an den Bestandgeber, oder über dessen Verlangen an einen Dritten, für die Übernahme anderstypischer Verpflichtungen des Bestandgebers zur Sicherung der Erhaltung der Bestandsache bzw. ihres besseren störungsfreien Gebrauches zählt (VwGH 22.6.1987, 86/15/0138; VwGH 17.2.1994, 93/16/0160; VwGH 25.10.2006, 2006,16/0111; VwGH 29.1.2009, 2008/16/0055, 2008/16/0086). Dauer: Beim streitgegenständlichen Mietvertrag, der auf unbestimmte Dauer vereinbart wurde, kam es durch den vertraglich vereinbarten zehnjährigen Kündigungsverzicht der Mieterin und der vertraglich vereinbarten Beschränkung der Kündigungsgründe der Vermieterin auf § 30 Abs. 2 Z 9 MRG, Eigenbedarf, aus gebührenrechtlicher Sicht zu einem auf bestimmte sowie unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag (10+3). (VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149; VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072; VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und 0112; VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040). Aus all diesen Gründen war der Beschwerde, die Bestandvertragsgebühr im Ausmaß der Selbstberechnung zu belassen, der Erfolg zu versagen. Bemerkt wird, dass das Nachsichtsansuchen gemäß § 236 BAO in einem eigenen Verfahren behandelt wird. 5. Unzulässigkeit der Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG i.V.m. § 25a Abs. 1 VwGG ist eine Revision unzulässig. Es handelt sich um keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, da das Bundesfinanzgericht in rechtlicher Hinsicht der in der Entscheidung dargestellten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes und des Verfassungsgerichtshofes folgt. (z.B. VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 25.10.2006, 2006/16/0111; VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149; VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072; VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und 0112; insbesondere VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040 Rn 20). Wien, am 24. September 2019