BFG RV/5101239/2014

Zum Frage, ob es abgesehen von einer Verkaufsanzeige im Internet vom August 2010 weitere Verkaufswerbung für Liegenschaften in Y. gegeben habe: „Unter dem von Ihnen angegeben Hyperlink findet man eine Anzeige der Zone1 Zone Errichtungs- und Betriebsgesellschaft mbH („Zone1 GmbH“, im Eigentum von Herrn A. B.). Geschäftsfeld der Zone1 GmbH ist die Errichtung und Verwertung von Bauwerken auf fremden Grundstücken. Um Interessenten für Bauträgerprojekte zu finden, kam es vor, dass in geringem Umfang Inserate geschaltet wurden (wie hier auf Webseite der Stadtausstellung X.). Aufgrund dieses Inserats wurde kein Grundstück der Zone in Y. verkauft.“ Zur Frage wie das Gebäude auf Grundstücksnummer 67 genutzt werde: „Das Gebäude ist zum großen Teil ungenutzt. Etwa 255 m² werden als Bürogebäude für die Verwaltung genutzt. Bis 2016 wurden die Anlagen im Einzelunternehmen selbst verwaltet. Seit 2016 wird das Gebäude an die B. GmbH vermietet und die Liegenschaften der Zone werden von der B. GmbH verwaltet. Eine etwa 70 m² große Wohneinheit wird gelegentlich von Herrn B. als Wohn- und Schlafstelle genutzt.“ Das Bundesfinanzgericht hat erwogen Strittig ist die Frage, ob die gegenständlichen Grundstücke dem Anlage- oder dem Umlaufvermögen des BF zuzuordnen waren. I. Rechtslage: § 4 Abs 1 letzter Satz Einkommensteuergesetz 1988 idF vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012, BGBl. I Nr. 22/2012 (EStG 1988) lautete: Gewinne oder Verluste aus der Veräußerung oder Entnahme und sonstige Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, sind nicht zu berücksichtigen. Das EStG 1988 stellt zwar auf die Begriffe Anlagevermögen und Umlaufvermögen ab, enthält selbst aber keine Definition dieser Begriffe. Eine solche findet sich lediglich im UGB: § 198 Abs 2 und 3 Unternehmensgesetzbuch (UGB) lauten: Als Anlagevermögen sind die Gegenstände auszuweisen, die bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Als Umlaufvermögen sind die Gegenstände auszuweisen, die nicht bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Für die Abgrenzung zwischen Anlage- und Umlaufvermögen ist die Zweckbestimmung des Vermögensgegenstandes entscheidend. Diese Zweckbestimmung wird häufig bereits aus der objektiven Eigenschaft des Vermögensgegenstandes, aus der Natur des Gegenstandes, aus der tatsächlichen Nutzung und aus dem Geschäftszweig des Unternehmens abzuleiten sein. Nur wenn eine solche objektive Funktionsbestimmung nicht mit Sicherheit möglich ist, ist die subjektive Widmung als letztlich entscheidendes Abgrenzungskriterium heranzuziehen (VwGH 23.11.2016, Ro 2014/13/0011; Hirschler/Schiebel/Stückler in Hirschler, Bilanzrecht² § 198 Rz 38f). II. Festgestellter Sachverhalt und Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem im Verfahrensgang beschriebenen Parteienvorbringen, der Niederschrift zum Erörterungstermin und insbesondere aus den in der Folge angeführten Beweismitteln. 1. zum Unternehmensgegenstand 1.1. Entwicklung Der BF war seit 1974 als Entwickler von Immobilien zu Verkaufszwecken (Vermittlung von Liegenschaften, Sanierung) im Großraum Z. tätig. Mit dem Investitionsobjekt Fabrik X. erwarb er 1989 ein Areal von 41.200 m², welches nach Um- und Ausbau in selbständig nutzbare Einheiten an gewerbliche Nutzer vermietet wurde. Bis 2008 fanden nur einzelne Verkäufe statt. In den Jahren 1992 und 1994 erwarb er im V. das ca. 1,1 Mio m² umfassende Areal der ehemaligen Fabrik Y. und angrenzende Flächen. Das Areal umfasste bebaute und unbebaute Gewerbeflächen, landwirtschaftlich genutzte Flächen und für die Entwicklung von Wohnparks bestimmte Flächen. Nach Aufschließung und Parzellierung der Liegenschaftsbereiche Wohnpark W. und Wohnpark Y. (ca. 170.000m², also ca. 16% des Areals im V.) erfolgte derer laufender Abverkauf, der als Verkauf von Umlaufvermögen und somit steuerpflichtig behandelt wurde. Die Gewerbeflächen wurden vom BF saniert bzw. umgebaut und ein Neubau (ein Fachmarktzentrum) errichtet und an Gewerbetreibende vermietet. Die unbebauten Flächen wurden -soweit landwirtschaftlich nutzbar- verpachtet. Von der Gesamtfläche in Y. von 1,1 Mio m² befanden sich laut den Berechnungsunterlagen zum Schreiben des BF vom 22.11.2018 zu dieser Zeit noch 302.500 m² im Betriebsvermögen. Es wurden also insgesamt ca. 71,7% der Fläche des Areals Y. veräußert. Zum 31.12.2009 waren ca. 51% der Grundfläche veräußert. 1.2. Fremdfinanzierung Zur Finanzierung der Anschaffung des Areals Fabrik Y. und der Sanierungsmaßnahmen wurden Bankkredite aufgenommen, sodass laufend Rückzahlungen zu tätigen waren. Obwohl der Verkauf der Wohnparks in die Rückzahlung der Kredite floss, konnten teilweise die vereinbarten Tilgungsraten nicht zum vorgesehenen Termin geleistet werden. Kreditinstitute drängten darauf liquide Mittel zu beschaffen, um den Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können (siehe Vergleich mit Bank V. vom 29.04.2003). Die Kreditverträge für die zum Verkauf bestimmten Wohnparks wurden auf 10 Jahre und endfällig vereinbart. Die Kredittilgung war aus den Verkaufserlösen geplant. Der vereinbarte Zinssatz war an den 6-Monats-EURIBOR mit einem Aufschlag von 1,5% gebunden. Die Kreditverträge für die anderen Objekte wurden in der Regel auf 15 Jahre mit Ratentilgung vereinbart. Der vorgelegte Kreditvertrag enthält eine Niederstverzinsung (Floor-Vereinbarung) von 6% p.a. und eine Höchstverzinsung von 8,5% p.a. (dies geht hervor aus den Beilagen 13 und 14 der Stellungnahme vom 10.09.2018). 1.3. werbende Tätigkeit Der BF brachte wiederholt vor, dass eine (verkaufs-)werbende Tätigkeit nur in Bezug auf die Wohnparks stattgefunden hätte, die anderen Verkäufe seien auf Drängen der Banken, des Bundeslandes oder der Käufer zustande gekommen. In der Stellungnahme vom 27.09.2019 wurde hingegen auf Vorhalt des Bundesfinanzgerichtes eingeräumt, dass in geringem Umfang Inserate geschalten wurden, und zwar von der Zone1 Zone Errichtungs- und Betriebs-GmbH-deren 100%-iger Gesellschafter der BF ist (siehe die Anzeige vom 25.08.2010 - auf der Seite www.homepage.at, in der Betriebsbaugrund um EUR 25,- in Y. zum Kauf angeboten wird). Eine werbende Tätigkeit für den Betrieb des BF wird jedenfalls gegenwärtig von der B. Immobilien GmbH –deren 100%-iger Gesellschafter der BF ist- ausgeübt. Auf der Internetseite der GmbH finden sich im Jahr 2019 Angebote zum Kauf von Gewerbeimmobilien. Der Grundstückspreis wird mit EUR 40 bis EUR 60 pro Quadratmeter angegeben. Geschäftsführerin der B. Immobilien GmbH ist die Tochter des BF, eine Immobilienmaklerin welche, seit 1994 im Unternehmen tätig ist. 1.4. Verkäufe aus dem „Areal Y.“ ohne Wohnparks von 2002 bis 2019 | Grundstücknummer | Fläche | Käufer | Datum | Kaufpreis | 1597/1 u.a. | 169.993 | X_AG | 2002 | 3.586.405,00 | 1602/10 | 5.345 | QE. | 2003 | 250.758,30 | 530/10, 530/11 | 12.131 | QF. GmbH | 2003 | 137.494,00 | 1770/2 | 20.395 | Bank_Leasing | 2004 | 800.000,00 | Superädifikat der Zone1 GmbH | | Bank_Leasing | 2004 | 3.875.000,00 | 1590 | 8.058 | Energie V. | 2005 | 120.870,00 | 1770/3 | 16.335 | P. | 2006 | 328.400,00 | 530/6 | 6.226 | QF. GmbH | 2007 | 137.494,00 | Teilabgang 530/3 | 1.830 | | 2008 | 30.000,00 | 63/4 | 9.351 | P. | 2009 | 97.668,91 | 64/1 | 4.782 | P. | 2009 | 49.934,09 | 63, 89 | 944 | Land V. | 2009 | 21.000,00 | 1738/1 | 53.863 | Marianne J. | 2010 | 200.000,00 | 1600/1 | 3.411 | RA I. | 2011 | 650.000,00 | 1600/3 | | RA I. | 2011 | 25.000,00 | 1597/3 | | RA I. | 2011 | 5.000,00 | 530/5 | 2.251 | RA I. | 2011 | 149.000,91 | 530/12 | | RA I. | 2011 | 1.000,00 | 1589/2 | 1.550 | | 2011 | 150.000,00 | 1598/4 | 0 | QG. | 2012 | 10.000,00 | 1598/3 | 1.531 | K. | 2012 | 110.000,00 | 665/6, 665/7 | 20.000 | P. | 2012 | 390.000,00 | 1580/3 | 2.000 | Q. | 2013 | 60.000,00 | 1580/4 | 2.000 | QA. | 2013 | 60.000,00 | 1766/4 | 3.000 | QH. | 2014 | 90.000,00 | 1784 | 2.000 | QI. | 2014 | 5.875,20 | 1557/1 | 14.829 | C. | 2014 | 25.209,30 | 1602/1, 1602/12, 1602/13, 1602/3 | 36.312 | L. | 2015 | 2.549.460,00 | 1602/7, 1602/9, 1602/6, 1605/1 | 26.493 | L. | 2015 | 1.114.028,00 | 2861/1 | 78.907 | P. | 2015 | 550.000,00 | 2819 | | P. | 2015 | 572.481,53 | 2862, 63, 89 | | P. | 2015 | 1.827.518,47 | Parkfläche | | QH. | 2016 | 33.000,00 | 1766/5 | 3.000 | QJ. | 2016 | 90.000,00 | 1722/2 | 27.571 | QB. | 2016 | 1.516.752,00 | 1722/2 | 1.000 | Grundablöse V. | 2016 | 234.000,00 | 1766/6 | 3.000 | QK. | 2017 | 120.000,00 | 1766/3 | 8.802 | QL. Holding GmbH | 2019 | 440.000,00 Die Summe der Verkaufserlöse in diesem Zeitraum beträgt EUR 20.413.349,-. 1.5. Überblick über einzelne Positionen aus den Jahresabschlüssen des Betriebes: Einige Positionen aus der Bilanz in den Jahren 2001 bis 2011: | Jahr | Liegenschaften V., Kto 0300-0385 | davon Grundwert V. Kto 300 | davon steuerneutrale Aufwertung V. wegen Wechsel von § 4 Abs.1 auf § 5 EStG, Kto 302 | Liegenschaften X., Kto 0200, 0202, 0205, 0211 | davon Grundwert X., Kto 0200 | davon steuerneutrale Aufwertung X., wegen Wechsel von § 4 Abs.1 auf § 5 EStG, Kto 202 | Bank-verbindlich-keiten | 2001 | 13.580.501 | 4.636.242 | | 6.044.588 | 1.042.103 | | 26.101.186 | 2002 | 14.738.523 | 4.574.160 | | 6.117.261 | 1.042.103 | | 23.656.961 | 2003 | 14.132.504 | 4.499.524 | | 5.897.099 | 1.042.103 | | 23.211.561 | 2004 | 13.304.722 | 4.322.907 | | 5.677.429 | 1.042.103 | | 22.651.987 | 2005 | 13.756.238 | 4.871.233 | | 5.457.289 | 1.042.103 | | 24.020.053 | 2006 | 12.983.629 | 4.424.172 | | 5.528.701 | 1.042.103 | | 23.843.507 | 2007 | 12.324.350 | 4.349.917 | | 5.392.693 | 1.042.103 | | 23.185.922 | 2008 | 11.732.492 | 4.412.359 | | 4.871.081 | 778.208 | | 22.969.844 | 2009 | 10.688.867 | 4.250.145 | | 4.646.667 | 768.984 | | 21.349.270 | 2010 | 18.778.717 | 3.500.007 | 9.256.358 | 7.475.351 | 768.984 | 3.035.916 | 20.209.611 | 2011 | 17.988.056 | 3.466.056 | 9.060.439 | 7.286.337 | 768.984 | 3.035.916 | 19.351.179 Zur Erläuterung: Im Jahr 2010 erfolgte aufgrund des Übergangs von der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 1 auf § 5 EStG 1988 eine steuerneutrale Aufwertung von Grund und Boden iHv. EUR 12.373.824,20. Der anteilige Wert der verbliebenen Flächen der Wohnparks iHv. EUR 636.048,- wurde ins Umlaufvermögen übertragen. Einige Positionen aus der Gewinn- und Verlustrechnung: | | Mieterlöse V. | Mieterlöse U. | Verkaufs-erlöse | Finanz- ergebnis | EGT | Einkünfte aus Gewerbe-betrieb KZ 330 der ESt-Erklärung | 2001 | 679.308 | 905.000 | 931.535 | -1.566.087 | -517.875 | -506.934 | 2002 | 655.914 | 955.471 | 1.700.408 | -1.291.373 | 49.115 | -132.852 | 2003 | 650.412 | 1.036.071 | 557.711 | -1.011.769 | -340.957 | -268.562 | 2004 | 647.523 | 987.383 | 1.425.944 | -965.466 | 92.256 | 111.655 | 2005 | 701.321 | 1.003.419 | 941.342 | -904.935 | -592.745 | -591.775 | 2006 | 936.334 | 978.872 | 526.783 | -1.130.714 | -225.763 | -215.530 | 2007 | 950.700 | 1.019.805 | 405.111 | -1.345.534 | -400.221 | -387.587 | 2008 | 1.055.076 | 1.042.268 | 1.023.779 | -1.504.991 | -75.811 | -366.122 | 2009 | 952.802 | 1.052.646 | 805.609 | -1.084.848 | -234.570 | -336.286 | 2010 | 1.028.013 | 1.041.290 | 268.853 | -841.800 | -9.542 | -1.168 | 2011 | 1.107.018 | 1.050.522 | 1.207.866 | -901.951 | 492.772 | 483.489 | Summe | 9.364.421 | 11.072.747 | 9.794.941 | -12.549.468 | -1.763.341 | -2.211.671 Aus den Positionen der Jahresabschlüsse lassen sich folgende Schlüsse ziehen: Die Anschaffungen der beiden Areale in U. (1989) und V. (1992 und 1994) erfolgten fremdfinanziert. Obwohl die Investitionskosten für das Areal im V. doppelt so hoch sind wie für das Areal in U. sind die Mieterträge in U. bis 2006 deutlich höher. Im Jahr 2006 führte die Errichtung und Vermietung des Fachmarktzentrums dann zu einer Steigerung der Mieterträge. Aufgrund der vom BF vorgelegten Planrechnung (siehe Anlage 1 der Stellungnahme vom 13.07.2018), mit der eine langfristige Vermietungsabsicht des Areals Y. belegt werden sollte, wären für eine Kreditrückführung innerhalb von 20 Jahren Mieterlöse von jährlich EUR 1,6 Mio nötig gewesen, tatsächlich lagen sie aber bis 2005 bei unter EUR 700.000,-. Die gesamten Verkaufserlöse sind höher als die Mieterlöse V.. Vom Areal in U. wurden nur 2008 (Erlös: 544.464,-) und 2009 (Verkauf zum Buchwert von EUR 9.224,-) Grundstücke veräußert. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EGT) und die Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind insgesamt negativ. Nur aufgrund von Grundstücksverkäufen ergeben sich in einzelnen Jahren positive Ergebnisse. Eine Rückführung des Fremdkapitals erfolgt im Wesentlichen durch Verkaufserträge. Die reine Vermietungstätigkeit im V. ist auch nach Verkauf der meisten Grundstücke der Wohnparks und damit einhergehender anteiliger Kredittilgung bezogen auf das EGT insgesamt verlustbringend, obwohl die Vermietung der bebauten Grundstücke höhere Erträge bringt. Aus der Höhe der Bankverbindlichkeiten und dem Finanzergebnis der GuV-Rechnung lässt sich für den Betrieb ein durchschnittlicher Refinanzierungszinssatz von ca. 5% ableiten. 1.6. Ergebnis aus der Betrachtung des Gesamtunternehmens Die gegenständliche Tätigkeit des Bf. stellt einen einheitlichen Gewerbebetrieb im Bereich der Liegenschaftsentwicklung und –verwertung dar, da nach dem unwidersprochenen Vorbringen des BF weder eine räumliche noch eine organisatorische Trennung zwischen der Realitätenvermittlung und –veräußerung und der Liegenschaftsvermietung gegeben ist. Angesichts der vielen Verkaufsvorgänge und einem Anteil von 71% der verkauften Flächen bis zum Jahr 2018, kann dem Vorbringen des BF im Vorlageantrag nicht gefolgt werden, dass beim Areal Y. insgesamt die langfristige Fruchtziehung gegenüber der Vermögensverwertung durch Verkauf im Vordergrund steht. Aus den im Verfahrensgang genannten Anfragen vom 28.02.2008 und 19.08.2008 geht hervor, dass "infolge der geplanten Pensionierung das gesamte Areal der ehemaligen Fabrik Y. mit Ausnahme der noch in seinem Besitz befindlichen Grundstücksparzellen der beiden Wohnparks sowie das Verwaltungsgebäude einschließlich der dazu gehörigen Parzelle veräußert werden soll, wobei derzeit Verhandlungen mit einem Interessenten geführt werden". Spätestens seit Feber 2008 liegt somit ausdrücklich die konkrete Verkaufsabsicht beim BF vor. Zudem bestätigen die seit 2002 getätigten umfangreichen Verkäufe die Verkaufsabsichten des BF. In Widerspruch dazu wurde im Vorlageantrag vom 23.01.2014 vorgebracht, dass der BF nicht die Absicht hätte, wesentliche Teile aus dem Areal Y. zu veräußern, sondern ausschließlich zu vermieten. Ziel des BFs war im Zeitpunkt des Kaufes die langfristig gewinnbringendste Verwertung des Areals Y.. Der BF plante auf einen langen Zeithorizont, er setzte für die ganze Gegend wertsteigernde Maßnahmen (Erschließung, Dekontaminierung, Sanierung) und er verkauft Grundstücke grundsätzlich nur, wenn der Verkauf lukrativ ist. Bis zu einer sich bietenden lukrativen Verkaufsmöglichkeit wurden Liegenschaften mitunter auch sehr lange vermietet, wobei der Abwarten der 10-jährigen Spekulationsfrist nach § 30 EStG idF vor BGBl. I Nr. 22/2012 eine Rolle gespielt haben mag. Die Vermietung der bebauten Grundstücke (Gewerbepark, Dienstleistungszentrum und Fachmarktzentrum) bringt höhere Erträge und ist gewinnbringend, demgegenüber bringt die Verpachtung der unbebauten und nur landwirtschaftlich genutzten Grundstücke geringere Einnahmen, die unter den anteiligen Fremdkapitalkosten für diese Grundstücke liegen. Aus der Untersuchung des Unternehmensgegenstandes alleine lässt sich aber aufgrund des Mischbetriebes noch nicht eindeutig auf die Zuordnung der streitgegenständlichen Grundstücke zum Anlage- oder Umlaufvermögen schließen. Ab Feber 2008 liegt wie oben erwähnt jedenfalls Verkaufsabsicht am Areal Y. vor. Damit werden aber nicht zwingend alle Grundstücke automatisch zu Umlaufvermögen, da auch Anlagevermögen bei Änderung Bedarfes oder bei besonderer Gelegenheit veräußert werden kann. Es ist daher die Zweckbestimmung der gegenständlichen Grundstücke im Zeitpunkt des Kaufes anhand der objektiven Nutzung und der eventuell beabsichtigten Nutzung zu ermitteln. 2. tatsächliche Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke 2.1. Zu den Grundstücken 89 und 63: Diese Parzellen wurden 1992 im Rahmen des Erwerbes des gesamten Areals der ehemaligen Fabrik erworben. Die Verkäuferin hatte die Parzelle 89 mit Pachtvertrag vom 14.11.1980 an Herrn C. und die Parzelle 63 an Herrn E. verpachtet. Der BF ist in diese Pachtverträge eingetreten. Die Höhe der Pacht betrug laut der vorgelegten Pachtabrechnung für das Jahr 2008 EUR 218,02/ha. Von der Gesamtfläche von rund 47.000 m² wurden 1.004 m² von der Gemeinde für einen Radweg abgelöst (die für den abgelösten Grundstücksteil errechnete anteilige Pacht im Jahr 2008 belief sich somit auf EUR 22,-). Diese Grundstücke befinden sich im Außenbereich des Areals. Ein Plan für eine werterhöhende Entwicklung dieser Liegenschaften etwa durch Bau eines Gewerbeparks wurde nicht behauptet. Im nicht-präjudiziellen Vorschlag der steuerlichen Vertretung werden diese Grundstücke als Umlaufvermögen ausgewiesen. Das erkennende Gericht geht daher bei diesen Grundstücken von einer Verkaufsabsicht des BF ab der Anschaffung aus. 2.2. Zu den Grundstücken 63/4 und 64/1 2.2.1. tatsächliche Verwendung Diese Grundstücke wurden gemeinsam mit anderen Grundstücken mit Kaufvertrag vom 26.05.1994 von Herrn F. um insgesamt EUR 995.617,- erworben. Dieser Erwerb beinhaltet auch die Parzelle 68/1 inklusive das Gebäude auf Grundstücksnummer 67. Das Gebäude auf Parzelle 67 ist zum großen Teil ungenutzt. Es wird an die B. GmbH als Verwaltungsgebäude vermietet und eine etwa 70 m² große Wohneinheit wird gelegentlich vom BF als Wohn- und Schlafstelle genutzt. Die Parzellen 64/1, 68/1, 67, 70/1 und 71/1 sind landwirtschaftlich nicht nutzbar und konnten infolge des Bewuchses nicht anderwärtig verwendet werden, sodass diese keinerlei Nutzung unterzogen werden. Die anderen Grundstücke wurden verpachtet. Überblick über die am 26.05.1994 gekauften Flächen: | Gr-Nr. | Nutzung | Fläche m² | Verkauf/Verwendung | Verkaufspreis | 666/1 | Gewässer | 820 | | | 665/2 | Landwirt. | 30.508 | verpachtet | | 665/6 | Landwirt. | 9.752 | 2012 | 390.000,00 | 665/7 | Landwirt. | 9.738 | 2012 | | 1557/1 | Landwirt. | 14.829 | 2014 | 25.209,30 | 63/4 | Landwirt. | 9.351 | 2009 | 97.668,91 | 64/1 | Garten | 4.782 | 2009 | 49.934,09 | 67 | Baufläche | 536 | ungenutzt/Betriebsgebäude | | 68/1 | Garten | 12.159 | ungenutzt/Betriebsgebäude | | 70/1 | Bach | 306 | | | 71/1 | Garten | 2.111 | | | | Gesamtfläche | 94.892 | | Der BF legte in der auf den Erörterungstermin folgenden Stellungnahme vom 10.09.2018 Pachtabrechnungen für 1997 und 2008/2009 vor, um die langfristige Vermietungsabsicht an den streitgegenständlichen Grundstücken zu belegen. Mit den vom BF mitgeteilten anteiligen Anschaffungskosten errechnet sich aus der Verpachtungstätigkeit folgende Verzinsung des eingesetzten Kapitals: Für 1997: | Grundstücks-nummer | Fläche in m² | anteilige Pacht 1997 netto | anteilige Anschaffungskosten lt. BF | Verzinsung | 665/2 | 49.508 | € 1.249 | 570.302 | 0,22% | 1557/1 | 14.829 | € 374 | 37.721 | 0,99% | 63/4 | 9.351 | € 236 | 27.783 | 0,85% | Summe | 73.688 | € 1.859 | 635.806 | 0,29% Für 2008/09: | Grundstücks-nummer | Fläche in m² | anteilige Pacht 2008/2009 netto | anteilige Anschaffungskosten lt. BF | Verzinsung | | | | | | 1557/1 | 14.829 | € 379 | 37.721 | 1,00% | 63/4 | 9.351 | € 239 | 27.783 | 0,86% Bei derart niedrigen Pachterlösen einerseits und Fremdkapitalkosten von mindestens 6% andererseits (lt. vorgelegtem Kreditvertrag, Anlage 14 zur Stellungnahme vom 10.09.2018) ist eine langfristige Vermietung offensichtlich kein sinnvolles Geschäftsmodell. Im Gegensatz dazu waren die tatsächlich getätigten Verkäufe lukrativ. Dies spricht deutlich gegen eine langfristige Vermietungsabsicht des BF an den gegenständlichen Grundstücken in dieser Form. Beim Grundstück 64/1 spricht die jahrelange fehlende Vermietung klar gegen die Absicht, Gewinne durch Fruchtziehung zu erzielen. 2.2.2. Bebauungsabsicht Der BF entwickelte in den ersten Jahren nach Anschaffung des Areals verschiedene Konzepte und Visionen zur Nutzung. Es wurde jedoch nur ein einziger Neubau umgesetzt, nämlich das Fachmarktzentrum, welches sich im Zentrum des Areals befindet. Dieses wurde ab 2005 vermietet und 2015 schließlich veräußert. Unter den Visionen war auch ein nicht umgesetzter Technologiepark. Beim Erörterungstermin erläuterte der BF selbst, dass im Jahr 1994 bzw. 1995 die Idee gekommen sei, im Gebäude 67 und auf der Liegenschaft 68/1 ein Technologiezentrum zu errichten und anschließend zu vermieten. Allerdings wurde erst in der Stellungnahme der steuerlichen Vertretung vom 10.09.2018 vorgebracht, dass auch die streitgegenständlichen Grundstücke 64/1 und 63/4 diesem Projekt dienen sollten. In der Beilage 11 zur Stellungnahme vom 10.09.2018 wird die Vision “XY“ präsentiert. Die Idee dahinter war, „die Bereiche Arbeit, Leben, Energie und Ausbildung, in einem ganzheitlichen Ansatz miteinander zu verbinden“. Angedacht waren etwa eine Hotelanlage, ein „Think Tank Gebäude“, eine Akademie für „Life Sciences“, Künstlerateliers und Werkstätten. Doch nicht einmal in dieser umfangreichen Vision für das Areal befindet sich das Grundstück 63/4 in dem grünen Kreis, welcher die Lage des „XY“ beschreiben soll. Das Grundstück 64/1 wird nur vom Kreis gestreift. Insgesamt konnte nach eingehender Prüfung durch das Gericht aus den vorgelegten Unterlagen kein Nachweis für eine konkret beabsichtigte Bebauung und Nutzung der beschwerdegegenständlichen Grundstücke 64/1 und 63/4 erbracht werden. In den vorgelegten Unterlagen werden diese Grundstücke allgemein als (potentielle) „Erweiterungsflächen für die Zone“ oder „Betriebsausbaugebiet“ bezeichnet. Das Grundstück 64/1 ist als „Bauland-Betriebsgebiet“ gewidmet. Demgegenüber ist das Grundstück 63/4 derzeit immer noch als „landwirtschaftlich genutzte Grünfläche“ gewidmet. Es spricht gegen eine Bebauungsabsicht, dass für dieses Grundstück immer noch keine Umwidmung erwirkt wurde. 2.2.3. Ergebnis Die tatsächliche Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke spricht gegen eine langfristige Vermietungsabsicht. Die gegenständlichen Grundstücke befinden sich nicht im Zentrum des Areals. Sie mögen zwar in die Visionen und Überlegungen für ein größeres Konzept als potentielles Erweiterungsgebiet in Betracht gezogen und in Werbepräsentationen als „Betriebsausbaugebiet“ bezeichnet worden sein, dennoch war eine Bebauung und langfristige Vermietung und damit Nutzung als Anlagevermögen -auch angesichts der ohnehin schon drückenden Fremdkapitalkosten- von vornherein nicht wahrscheinlich. Vom Zeitpunkt des Ankaufs im Jahr 1994 an, überwog somit nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes beim BF die Absicht diese Grundstücke bei sich bietender lukrativer Gelegenheit zu veräußern, gegenüber der Absicht diese dauerhaft zur Vermietung zu nutzen. 3. Subjektive Widmung Die subjektive Widmung in Form der bilanziellen Behandlung der gegenständlichen Grundstücke als Anlagevermögen bietet in dem vorliegenden Fall kein Indiz für die Qualifizierung, ob tatsächlich Anlage- oder Umlaufvermögen vorliegt. Das gesamte Areal wurde nämlich beim Erwerb ins Anlagevermögen gebucht, obwohl von Beginn an der Verkauf von wesentlichen Teilen geplant war. Zumindest die Wohnparks wurden jedoch –obwohl in der Bilanz als Anlagevermögen ausgewiesen- beim Verkauf wie Umlaufvermögen, also steuerpflichtig, behandelt und die Restbestände schließlich im Jahr 2010 ins Umlaufvermögen umgebucht. III. Rechtliche Würdigung Strittig ist die Frage, ob die gegenständlichen Grundstücke dem Anlage- oder dem Umlaufvermögen des BF zuzuordnen waren. Bei einer Zuordnung zum Anlagevermögen war der Verkauf (nach Ablauf der Spekulationsfrist) nach § 4 Abs. 1 letzter Satz EStG 1988 idF vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012, BGBl. I Nr. 22/2012 steuerfrei. Für die Abgrenzung zwischen Anlage- und Umlaufvermögen ist die Zweckbestimmung des Vermögensgegenstandes entscheidend. Diese Zweckbestimmung ist anhand des objektiven Gesamtbildes aus dem Unternehmensgegenstand und der tatsächlichen Nutzung zu ermitteln. Die Absicht Grundstücke dauerhaft zur Fruchtziehung (Vermietung) zu nutzen, um damit Gewinne zu erzielen, führt zur Qualifizierung als Anlagevermögen. Die Veräußerung von Anlagevermögen zählt aufgrund der Funktion dem Geschäftsbetrieb dauerhaft zu dienen, im Allgemeinen nicht zur normalen Geschäftstätigkeit. Ob Liegenschaften durch Fruchtziehung genutzt werden sollen oder die Veräußerung im Vordergrund steht, ist eine Sachverhaltsfrage, die nach dem objektiven Gesamtbild des jeweiligen Falles zu lösen ist (VwGH 13.04.2005, 2001/13/0028). Das Abstellen auf den Unternehmensgegenstand führt in diesem Zusammenhang dazu, dass nach der Rechtsprechung des VwGH bei Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels eine gewisse Vermutung für die Zugehörigkeit von Liegenschaften zum Umlaufvermögen besteht ( VwGH 31.5.1983, 82/14/0188 ; 13.4.2005, ​ 2001/13/0028 ). Da der Betrieb des BF ein Mischbetrieb ist und kein reiner Grundstückshandel, war daher aber eine Untersuchung der tatsächlichen Nutzung der Grundstücke nötig. Vom Zeitpunkt des Kaufes 1992 bzw. 1994 bis zur tatsächlichen Veräußerung überwog beim BF die Absicht, die streitgegenständlichen Grundstücke gewinnbringend zu verkaufen gegenüber der Absicht diese dauerhaft durch Fruchtziehung zu nutzen. In diesem Fall gehören sie auch bei länger andauernder betrieblicher Zugehörigkeit zum Umlaufvermögen (VwGH 31.5.1983, 82/14/0188). Im Ergebnis sind die Grundstücke dem Umlaufvermögen zuzuordnen und ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Die Beschwerde war daher spruchgemäß abzuweisen. IV. Unzulässigkeit der Revision Gemäß § 25a Abs 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Gegen eine Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes ist gemäß Art 133 Abs 4 BVG die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Das Vorliegen der Kriterien für die Qualifizierung von Liegenschaften als Umlaufvermögen (vor allem die Veräußerungsabsicht an den gegenständlichen Grundstücken) ist eine Frage der Beweiswürdigung, welche einer Revision nicht zugänglich ist. Deshalb war gemäß § 25a Abs 1 VwGG spruchgemäß zu entscheiden. Linz, am 23. Oktober 2019