BFG RV/7101492/2008

preisbestimmenden Merkmalen übereinstimmen, wozu insbesondere Größe, Form, Lage und Beschaffenheit eines Grundstückes gehören, oder, obwohl eine solche Übereinstimmung nicht hinsichtlich aller wesentlichen preisbestimmenden Merkmale besteht, immerhin noch eine zuverlässige Wertableitung aus den Vergleichspreisen möglich ist. Unter Bedachtnahme auf die preisbildenden Faktoren kann der gemeine Wert gegebenenfalls durch Vornahme von Ab- und Zuschlägen ermittelt werden (vgl. zB VwGH 17.2.1992, 90/15/0155 sowie 26.07.2006, 2005/14/0019). ln den Berufungen (Beschwerden) hat die Bf beantragt, bei den Einheitswertfeststellungen davon auszugehen, dass der Bodenwert auf Grund der Kontaminierung mit Null anzusetzen und somit ein Abschlag von 100% vorzunehmen sei. Das Finanzamt hatte bereits im Berufungsverfahren der Bf gegen den Einheitswertfeststellungsbescheid zum 1.1.1999 - in der schon damals vorgebracht wurde, dass bei einem Verkauf der Liegenschaft kein positiver Preis auf Grund der Kontaminierung erzielt werden könnte - entschieden, dass zwar eine Kontaminierung des Bodens vorliege die Einschränkungen mit sich bringe, was zu einer Wertminderung führe, aber keine Herabsetzung der Bodenwertes auf Null rechtfertige. Das Finanzamt reduzierte sodann den Wert des Bodens von € 11,63 (S 160) auf € 7,27/m2 (S 100,-). lm Zuge des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens hat sich gezeigt, dass die für die Kontaminierung des Bodens verantwortliche Altlast zwar gesichert wurde, die betroffenen Grundstücke selbst aber nach wie vor kontaminiert und nicht saniert sind. ln seinem Erkenntnis vom 26.7.2005, Zl. 2005/14/0019 hat der Verwaltungsgerichtshof u.a. auch dargelegt: „Baugrund mit Altablagerungen ("verseuchter Baugrund") kann im Verkehrswert gemindert sein. In diesem Fall ist vom ermittelten Wert nach den Umständen des Einzelfalles ein Abschlag vorzunehmen. Der Abschlag muss sich - im Hinblick auf § 23 BewG - an den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt umgerechneten Kosten für die Sicherung, Untersuchung und Sanierung sowie an einem grundstückverkehrsmäßigen Wertverlust orientieren (Rössler/Troll, Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz16 § 72 Rn 60)." Für den gegenständlichen Fall bedeutet dies, dass die Minderung unter Bedachtnahme der Kosten für die Sicherung der Altlasten u.a. zu ermitteln ist. Wobei die Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt zugrundezulegen sind (§ 23 BewG). Aus den Beschwerde/Berufungsvorbringen geht hervor, dass die Anlage zur Sicherung der Altlast im Jahr 2006 fertig gestellt wurde. Aus damaliger Sicht rechnete man mit jährlichen Betriebskosten von EUR 180.000,00, die grundsätzlich der jeweilige Grundeigentümer zu tragen hat und die Kosten der Herstellung der Anlage hatten EUR 20,13 Mio betragen. Die erfolgte Sicherung der Altlast wurde auf Grundlage des Umweltförderungsgesetzes und eines Förderungsvertrages zwischen dem Bundesministerium für Land und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft als Förderungsgeber, vertreten durch die B-, und dem Förderungsnehmer S vom 13. Mai 2003 zu 75,5% gefördert. Von diesem Prozentsatz wurde ein Abschlag von 3,4% vorgenommen, da die Sanierung als Eigenprojekt durchgeführt wurde. Damit verblieb eine Förderung von 72,1 %. Von den für die Sicherung angefallenen Kosten von EUR 20,13 Mio waren daher EUR 5,62 Mio von der Bf zu tragen und von den laufenden jährlichen Betriebskosten EUR 50.220,-. Wie die Berufungen/Beschwerden ausführen, lagen die laufenden Kosten der Altlastensicherung in den Bewertungszeiträumen bei etwa € 180.000,-/Jahr. Diese waren zu 72,1% gefördert und belasteten den Grundstückseigentümer somit mit etwa € 50.000,-/Jahr. Geht man davon aus, dass diese Kosten auf unbestimmte Dauer weiter anfielen, so käme man bei einem für ewige Dauer anzusetzenden Vervielfachungswert von 18 auf einen Betrag von € 900.000,- bei einer Vervielfachung dieses Betrages. Im Baurechtsvertrag wird unter Punkt V. grundsätzlich darauf hingewiesen, dass die Liegenschaften tatsächlich und rechtlich bebaubar sind. Potentiellen Käufern wäre es durchaus möglich, wenn auch mit Einschränkungen, auf diesen Grundstücken Bauwerke zu errichten. Selbst Grundstücke auf denen nur Parkplätze errichtet sind haben einen positiven Verkehrswert. Die Bf ist allerdings mit der Baurechtsnehmerin in eine Art sale & lease back Konstruktion eingestiegen und nutzt die Liegenschaft selbst. Dieses auf einer gefühlsmäßigen Abneigung des Käuferpublikums beruhende Marktverhalten hat seine Ursache in der Befürchtung, es könnten trotz Sicherung der Altlast doch erhebliche Kosten für die laufende Sicherung der Altlast erforderlich sein und führe so zu einer Minderung des Verkehrswertes der (wenngleich mittlerweile reparierten) Sache. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts sind bei Vorhandensein einer Kontamination der zu bewertenden Liegenschaft die Kosten der Sicherung oder Sanierung bzw die daraus resultierenden Einschränkungen bei der Nutzung der Liegenschaft durch entsprechende Wertminderungen zu berücksichtigen. Dabei sind folgende Kosten zu berücksichtigen: - Wagnis für die Übernahme der unbestimmten Höhe der Kontamination - Kosten für die Sanierung oder Sicherung des Bodens - Mehrkosten beim Abbruch - Mehrkosten der Entsorgung - Nachsorgekosten bei Sicherung des Bodens - erhöhte Aufwendungen für Nachnutzung Die Mehrkosten beim Abbruch entstehen beispielsweise durch notwendige Rückbaumaßnahmen und die getrennte Entsorgung belasteter Beuteile (zB Asbest), die Mehrkosten der Entsorgung aufgrund der höheren Deponiegebühren und dem Altlastenbeitrag. Die Mehrkosten sind die Differenz zwischen den sogenannten "Sowiesokosten", die im Zuge der erforderlichen Abbruch und Aushubarbeiten auch bei nicht kontaminiertem Material entstehen würden und den erhöhten Kosten auf Grund des Umstandes der Kontamination. Im üblichen Geschäftsgebrauch werden jene Materialien als kontaminiert angesehen, welche auf eine höherwertige Deponie als eine Baurestmassendeponie verbracht werden müssen. Die Sanierungs- und Sicherungskosten sind abhängig von den öffentlich-rechtlichen Auflagen durch die Behörden, den privatrechtlichen Forderungen der Grundstücksnachbarn sowie der spezifischen Nachnutzung (zB erfordert die Nachnutzung als Wohngebiet einen höheren Aufwand, als die einer Industriefläche). In manchen Fällen ist überhaupt nur eine bestimmte Nachnutzung möglich. Bei der Ermittlung der Wertabschläge für die Sanierung von Kontaminationen ist die Berücksichtigung der Nachnutzung von großer Bedeutung, das seitens der Behörden differenzierte Auflagen und unterschiedliche Sanierungszielvorgaben erteilt werden, die in der Folge zu den unterschiedlichsten Höhen der Sanierungskosten führen. Die Höhe der Sanierungs- bzw. Entsorgungskosten wird sehr stark von der verwendeten Methode, der Preisentwicklung durch die Konkurrenzsituation von Sanierungs- und Entsorgungsbetrieben sowie von sich ändernden behördlichen Vorschriften bzw Handlungsmodalitäten beeinflusst. Der Zeitraum zwischen Kontaminationsgutachten und Verkehrswertermittlung sollte daher nicht zu weit auseinander liegen. Bei der Verkehrswertermittlung von kontaminierten Liegenschaften ist auch die psychologische Komponente zu berücksichtigen, die den Interessentenkreis für einen Kauf einschränken kann. Die Kaufinteressenten bedenken die vielen Unwägbarkeiten, die mit dem Erwerb solcher Flächen entstehen können. Einflussfaktoren sind dabei der Stand der Altlastenerkennung, die planungsrechtliche Situation sowie die öffentliche Meinung. Neben den oben erwähnten Kosten ist daher eventuell, je nach Marktlage am Standort und im unmittelbaren Umfeld, ein zusätzlicher Abschlag zur Anpassung an den Verkehrswert notwendig. Wie dem Aktenvermerk der Z vom 7. Februar 2003 zu entnehmen ist, gab es eine Besprechung zur Erledigung der Berufung gegen den Einheitswertbescheid zum 01.01.1999 vom 05.09.2002, zwischen der Finanzbehörde, dem Konzernbauabteilungsleiter der S, sowie der Beteiligungsverwaltung/Steuerabteilung der S. Darin wurde offensichtlich von der Bf ein Stufenplan zur Herabsetzung des Bodenwertes vorgeschlagen, nämlich: 1. Erledigung der damals anhängigen Berufung mit Herabsetzung des Bodenwertes von ATS 160,00/m2 rückwirkend ab 01.01.1999 auf ATS 100,00/m2 2. Wenn die Transportbeton das von ihr beanspruchte Gelände geräumt hat wird nochmals ein Antrag an das Finanzamt d gestellt um die nochmalige Herabsetzung wegen mangelnder Verwendungsfähigkeit des Areals 3. Bei Beginn der Umspundung des Geländes wird nochmals ein Antrag auf Senkung des Wertes auf ATS 7,00 - 10,00 wegen der hohen anfallenden Sanierungskosten gestellt, welche damals bereits ATS 11,4 betragen haben, wobei noch keine Förderung gewährt wurde Das hauptsächliche Problem war die Ausschwemmung von Schadstoffen aus dem kontaminierten Erdreich. Um das zu verhindern wurden Filterbrunnen betrieben. Als nächste Maßnahme wurde zur Abdichtung des gesamten Betriebsareals entlang der Grundgrenzen eine doppelte Spundwand (ca. 20m tief) errichtet. Mit Berufungsvorentscheidung wurde dem Begehren teilweise entsprochen. Auf Grund der beigebrachten Unterlagen durch den Abgabepflichtigen wurde nachgewiesen, dass eine Kontaminierung des Bodens im Bereich des Firmengeländes vorliege. Diese Kontaminierung stelle durch die baurechtlichen Einschränkungen und sonstigen Maßnahmen der Behörde, wie zB Aufträge zur Sicherung und Sanierung der Altlasten, eine Wertminderung dar. Diese Wertminderung werde durch den Ansatz von ATS 100/m2 für Grund und Boden bei der Ermittlung des Einheitswertes berücksichtigt. Nachdem eine Unbenützbarkeit des Grundstückes derzeit nicht vorliege und somit das Grundstück nicht wertlos sei, sondern die Kontaminierung wohl eine Wertminderung darstelle, konnte dem Antrag nicht zur Gänze Folge geleistet werden. Weitere Wertfortschreibungsanträge sollten dem Sanierungsfortschritt entsprechend gestellt werden. Es war daher bereits im Februar 2003 eine (rückwirkend) stufenweise Absenkung des Bodenwertes angedacht. Für die Zukunft muss allerdings berücksichtigt werden, dass das Grundstück durch die voranschreitende Sanierung auch wieder an Wert gewinnt. Zu den gegenständlichen Stichtagen erscheint nach dem oben Gesagten jedenfalls ein Abschlag von 50 % gerechtfertigt. Es ergibt sich somit folgende Berechnung: 1. Wertfortschreibung 01.01.2005 | Gebäudewert bisher | 1.828.268,0000 | Bodenwert: bisher 814.170,15, zur Hälfte | 407.085,0750 | Bebaute Fläche: 20.047 m2 | | Wert bis zum 10-fachen der bebauten Fläche: davon 25 % Kürzung gem. § 53 Abs. 2 BewG | -101.771,2690 | | 2.133.581,8060 | davon 25% Kürzung gem. § 53 Abs. 7 lit. d BewG | -533.395,4515 | | 1.600.186,3545 | davon 14 % Kürzung gem. § 53 Abs. 8 BewG | -224.026,0896 | | 1.376.160,2649 | Einheitswert | 1.376.100 | erhöht um 35 % gem. AbgÄG 1982 | 1.857.700 2. Wertfortschreibung 01.01.2006 | Gebäudewert bisher | 1.761.875,6000 | Bodenwert: bisher 814.170,15 zur Hälfte | 407.085,0750 | Bebaute Fläche: 20.047 m2 | | Wert bis zum 10-fachen der bebauten Fläche: davon 25 % Kürzung gem. § 53 Abs. 2 BewG | -101.771,2690 | | 2.067.189,4060 | davon 25% Kürzung gem. § 53 Abs. 7 lit. d BewG | -516.797,3515 | | 1.550.392,0545 | davon 14 % Kürzung gem. § 53 Abs. 8 BewG | -217.054,8876 | | 1.333.337,1669 | Einheitswert | 1.333.300 | erhöht um 35 % gem. AbgÄG 1982 | 1.799.900 3. Wertfortschreibung 01.01.2007 | Gebäudewert bisher | 1.552.039,8700 | Bodenwert: bisher 651.339,02 zur Hälfte | 325.669,5100 | Bebaute Fläche: 20.047 m2 | | Wert bis zum 10-fachen der bebauten Fläche: davon 25 % Kürzung gem. § 53 Abs. 2 BewG | -81.417,3775 | | 1.796.292,0025 | davon 25% Kürzung gem. § 53 Abs. 7 lit. d BewG | -449.073,0006 | | 1.347.219,0019 | davon 14 % Kürzung gem. § 53 Abs. 8 BewG | -188.610,6602 | | 1.158.608,3417 | Einheitswert | 1.158.600 | erhöht um 35 % gem. AbgÄG 1982 | 1.564.100 4. Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts­hofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da dem Erkenntnis keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt. Wien, am 12. Juni 2019