BFG RV/5101123/2015

Im Kaufvertrag vom 17.10.2014 wurde für Grundstück und Inventar ein Gesamtkaufpreis iHv € 650.500,00 vereinbart. Der belangten Behörde wurde von der Bf. ein Bewertungsgutachten über den Verkehrswert der vertragsgegenständlichen Liegenschaft zum 25.02.2014 übermittelt. Aus dem vom allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Dr. S. R. erstellten Gutachten geht hervor, dass zum Stichtag 25.02.2014 der Verkehrswert der Liegenschaft EZ xx € 720.000,00 betragen hat. Die belangte Behörde hat nach dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 Z 3 lit. a GrEStG idF BGBl I 36/2014 "... oder die Gegenleistung geringer ist als der gemeine Wert des Grundstückes", als Bemessungsgrundlage den gemeinen Wert herangezogen. Der gemeine Wert laut Gutachten vom 25.02.2014 beträgt EUR 720.000,00 und liegt daher über der Gegenleistung von EUR 650.550,00. Der Verkehrswert errechnet sich aus dem Durchschnittswert aus Sachwert (893.281,43 Euro) und Ertragswert (551.987,92 Euro) bei einer Gewichtung zwischen Sachwert und Ertragswert von 1:1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht. Er ist vielmehr im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes zu zahlen ist. Es ist daher nicht maßgebend, was die vertragsschließenden Parteien als Kaufpreis bezeichnen, sondern was nach dem Inhalt des Vertrages der Käufer als Wert der Gegenleistung im maßgebenden Zeitpunkt des Erwerbsvorganges zu erbringen hat, was der Verkäufer also verlangen kann (vgl. zB VwGH 24.11.2011, 2010/16/0246). Wie die belangte Behörde in der Stellungnahme vom 28.8.2018 zutreffend aufzeigte, ist der Gesamtpreis für das erworbene Grundstück und das bewegliche Inventar nach dem Verhältnis aufzuteilen, in dem der Wert des Grundstücks zum Wert der beweglichen Sachen steht. Zwecks Aufteilung der Gesamtleistung sind die Werte einander gegenüberzustellen. Dieses Verhältnis ist im weiteren Schritt mit dem Gesamtkaufpreis zu multiplizieren (vgl. Arnold, Grunderwerbsteuer, § 5 Tz 58f und die dazu zitierte Judikatur). Die von der belangten Behörde vorgenommene Kaufpreisaufteilung ist schlüssig und dieser wurde auch von der Bf. nicht ausdrücklich widersprochen. Die für die Grunderwerbsteuerbemessung maßgebliche Gegenleistung ist daher die von der belangten Behörde ermittelte Gegenleistung in Höhe von 617.769,42 Euro. Der Verfassungsgerichtshof hat mit Erkenntnis vom 7. März 2007, G 54/06 ua, die Z 1 in § 1 Abs. 1 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz sowie mit Erkenntnis vom 15. Juni 2007, G 23/07 ua, die Z 2 in § 1 Abs. 1 Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz mit Wirkung 31. Juli 2008 aufgehoben. Nach § 4 Abs. 2 Z 1 GrEStG 1987 idF. des Schenkungsmeldungsgesetzes (BGBl. I Nr. 85/2008) bildete bei teils entgeltlichen, teils unentgeltlichen Erwerben, wenn die Gegenleistung geringer war als das Dreifache des Einheitswertes, das Dreifache des Einheitswertes die Bemessungsgrundlage. War die Gegenleistung hingegen höher als das Dreifache des Einheitswertes, war die Steuer gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Mit § 4 Abs. 2 Z 3 lit. a GrEStG 1987 idF BGBl I 36/2014 wurde bei teils entgeltlichen, teils unentgeltlichen Erwerben anstatt des dreifachen Einheitswertes der gemeine Wert die Mindestbemessungsgrundlage. Nach den Materialien zu § 4 Abs 2 Z 3 GrEStG 1987 idF BGBl. I 36/2014 (vgl. ErläutRV 101 BlgNR 25. GP 4) soll der gemeine Wert die Bemessungsgrundlage darstellen, wenn eine Steuerberechnung mangels Vorliegen der Voraussetzungen nicht nach den Abs. 1 oder Abs. 2 Z 1 oder Z 2 erfolgen kann. Dieser Wert komme zB zur Anwendung, wenn eine Person außerhalb des Familienverbandes ein Grundstück erbt. Gemeinsam ist diesen verschiedenen Fassungen des § 4 GrEStG 1987, dass nach Aufhebung der Tatbestände des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes durch den Verfassungsgerichtshof eine Mindestbemessungsgrundlage eingeführt wurde. In den in § 4 Abs 2 Z 3 GrEStG idF BGBl I 2014/36 angeführten Fällen ist die Steuer vom gemeinen Wert iS des § 10 Abs. 2 BewG 1955 zu berechnen. Dies ist zunächst der Fall, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist, wie etwa bei der reinen Schenkung oder bei der Ersitzung. Weiters ist die Steuer vom gemeinen Wert zu berechnen, wenn die Gegenleistung nicht zu ermitteln ist. Dabei reichen bloße Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Gegenleistung nicht aus. Es sind (zunächst) die Bestimmungen über die Schätzung anzuwenden. Schließlich ist die Steuer vom gemeinen Wert zu berechnen, wenn die Gegenleistung unter dem gemeinen Wert des Grundstücks gelegen ist. Wird ein Grundstück auf Grund konkreter persönlicher Umstände unter dem tatsächlich erzielbaren gemeinen Wert veräußert (zB Notverkauf), ist für Zwecke der Grunderwerbsteuer der höhere gemeine Wert heranzuziehen. Bei Erwerbsvorgängen zwischen Fremden wird die vereinbarte Gegenleistung grundsätzlich dem gemeinen Wert entsprechen. Demgegenüber ist bei Erwerbsvorgängen zwischen Familienangehörigen, die nicht zum begünstigten Familienverband des § 7 Abs 1 GrEStG 1987 idF BGBl I 2014/36 zählen, ein Fremdvergleich anzustellen (vgl. Fellner, Grunderwerbsteuer zu § 4 Tz. 1e unter Hinweis auf BMF vom 11. November 2014, 010206/0101-VI/5/2014). Im gegenständlichen Fall erfolgte ein entgeltlicher Grundstückserwerb. Somit ist grundsätzlich die Gegenleistung als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen. Soweit die belangte Behörde den im Bewertungsgutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag vom 25.2.2014 ermittelten Verkehrswert dem Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer vorzieht, ist zu bedenken, dass im gegenständlichen Fall ein Veräußerungsvorgang zwischen Fremden vorliegt und keine Anhaltspunkte für einen Notverkauf gegeben sind. Zudem liegt die nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise ermittelte Gegenleistung zwischen dem Ertragswert und dem Sachwert des Grundstückes. Die Feststellung des Verkehrswertes (gemeinen Wertes) als Mittelwert zwischen Ertragswert und Sachwert ist nach den überzeugenden Ausführungen des vom Gericht bestellten Sachverständigen überholt. Zudem erscheint die Argumentation der Bf. als schlüssig, dass bei Ertragsobjekten dem Ertragswert bei der Ermittlung des gemeinen Wertes ein höheres Gewicht beizumessen ist als dem Sachwert. Nach Auffassung des Gerichtes besteht daher kein Anlass zur Anwendung des § 4 Abs. 2 Z. 3 GrEStG idF des BGBl I 36/2014, zumal eine Gegenleistung vorliegt und diese auch nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten angemessen ist. Zulässigkeit einer Revision Gemäß Artikel 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Fall liegt zur Auslegung des § 4 Abs 2 Z 3 GrEStG 1987 idF BGBl. I 36/2014 noch keine Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vor, sodass die Revision zulässig ist. Linz, am 15. Jänner 2019