BFG RV/7100379/2013

Wenn die Voraussetzungen für eine Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibung nach bewertungsrechtlichen Vorschriften vorliegen, so ist gemäß § 193 Abs. 1 BAO in den Fällen einer amtswegigen Fortschreibung auf den 1. Jänner des Jahres, an dem die Voraussetzungen für eine Fortschreibung erstmals vorliegen, ein Fortschreibungsbescheid zu erlassen. Dadurch tritt der dem Fortschreibungsbescheid zugrunde liegende Bescheid über den Einheitswert einer wirtschaftlichen Einheit (Untereinheit) mit Wirkung ab dem Fortschreibungszeitpunkt insoweit außer Kraft, als der Fortschreibungsbescheid von dem zugrunde liegenden Bescheid in seiner zuletzt maßgebenden Fassung abweicht. Es kommt grundsätzlich auf die Ursache und den Zeitpunkt der Entstehung der Wertänderung nicht an. Erforderlich ist, dass im Fortschreibungszeitpunkt eine gemäß § 21 Abs. 1 Z 1 lit. b BewG relevante Wertabweichung vorliegt. Wertabweichungen können sich nicht nur aus Änderungen tatsächlicher Umstände, sondern auch aus geänderter Beurteilung des Sachverhaltes oder geänderter rechtlicher Beurteilung ergeben (vgl. Ritz, Die Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung, ÖStZ 1983, 287 ff). Ein Wertfortschreibungsbescheid bedarf daher keiner Begründung in der Richtung, ob die Wertabweichung im Verhältnis zur früheren Feststellung auf eine objektive Wertsteigerung oder Wertverminderung, auf eine seinerzeitige Fehlbewertung oder auf ein Zusammentreffen beider Ursachen zurückzuführen ist. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass der nach den Grundsätzen des Bewertungsrechtes auf den Fortschreibungszeitpunkt (hier der 1.1.2012) ermittelte Einheitswert von dem zuletzt rechtskräftig festgestellten Einheitswert objektiv in einem Ausmaß nach oben oder nach unten abweicht, das die im § 21 Abs. 1 Z 1 BewG festgestellten Grenzen übersteigt. 4.1.2. Zur Höhe des Einheitswertes zum 1.1.2012 Für die Bewertung bebauter Grundstücke sind gemäß § 53 Abs. 1 BewG zwei Komponenten maßgebend; so ist bei der Bewertung von bebauten Grundstücken (Grundstücke, deren Bebauung abgeschlossen ist und Grundstücke, die sich zum Feststellungszeitpunkt im Zustand der Bebauung befinden), •zum einen vom Bodenwert (Abs. 2 leg.cit.) und •zum anderen vom Gebäudewert (Abs. 3 bis 6 leg.cit.) auszugehen. Berechnung des Bodenwertes: Gemäß § 53 Abs. 2 BewG ist als Bodenwert der Wert maßgebend, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück gemäß § 55 zu bewerten wäre. Dabei sind insbesondere die Lage und die Form des Grundstückes sowie alle anderen den gemeinen Wert von unbebauten Grundstücken beeinflussenden Umstände zu berücksichtigen. Der Wert jener Fläche, die das Zehnfache der bebauten Fläche nicht übersteigt, ist um 25 v.H. zu kürzen. Gemäß § 55 Abs. 1 BewG sind unbebaute Grundstücke mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Gemäß § 10 BewG (Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert) ist bei Bewertungen, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zu Grunde zu legen. Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Demnach ist dieser Begriff im Gesetz wohl definiert, das Gesetz enthält jedoch im Besonderen keine Vorschriften, wie der gemeine Wert festzustellen ist. Der Verwaltungsgerichtshof hat beispielsweise in seinem Erkenntnis vom 8.1.1970, 1246/68, festgestellt, dass der gemeine Wert eines Wirtschaftsgutes eine fiktive Größe sei, die auf Preisschätzungen beruhe. Eine solche Schätzung könne - den Erfahrungen des täglichen Lebens entsprechend - ohne weiteres auch auf Preisbeobachtungen beruhen, die im Zuge von Kauf und Verkauf anderer Liegenschaften gemacht worden seien, sofern diese nach Art und Größe, Lage, Form und Beschaffenheit dem im Einzelfall zu bewertenden Grundstück, im zeitlichen Zusammenhang gesehen, gleichkämen oder nahe kämen. In der Regel werde die Feststellung des gemeinen Wertes eines Grundstückes auf Grund der Entwicklung tatsächlich gezahlter Preise für so genannte Vergleichsliegenschaften die brauchbarste sein. Denn nur in den seltensten Fällen werde der Preis, der für ein Wirtschaftsgut bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, auf Grund der Preisbeobachtung für das zu bewertende Grundstück selbst festzustellen sein. Daher sei es den Abgabenbehörden nicht verwehrt, bei der Feststellung eines gemeinen Wertes für eine Liegenschaft auf Kaufpreise Bedacht zu nehmen, die für die von ihnen herangezogenen Vergleichsliegenschaften bezahlt worden seien. Da nach § 23 BewG bei Fortschreibungen der tatsächliche Zustand des Grundbesitzes vom Fortschreibungszeitpunkt und die Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen sind, ist als Bodenwert der gemeine Wert auf Basis der Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Jänner 1973 anzusetzen. Hinsichtlich der vom Finanzamt bekannt gegebenen Vergleichspreise ist zu sagen, dass es sich hie bei um einen Kaufvertrag aus dem Jahr 2006 und einen weiteren Kaufvertrag aus dem Jahr 2015 handelt. Dabei handelt es sich nicht um taugliche Vergleichspreise, da diese nicht die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt widerspiegeln. Wenn dem Finanzamt auch definitiv zuzustimmen ist, dass der Bodenwert inzwischen in keiner vernünftigen Relation zu den aktuellen Grundstückspreisen in xy steht. Insofern wird der Bodenwert - wie von der Bf. beantragt - iSd § 10 Abs. 2 BewG 1955 mit dem für die zu bewertende Liegenschaft bezahlten Kaufpreis in Höhe von 10 ATS/m2 d.s. 0,7267 Euro, angesetzt. Berechnung des Gebäudewertes: Gemäß § 53 Abs. 3 BewG ist der Gebäudewert vorbehaltlich der Bestimmungen der Abs. 4 und 5 aus dem Neuherstellungswert abzuleiten, der sich je nach Bauweise und Ausstattung der Gebäude oder der Gebäudeteile bei Unterstellung von Durchschnittspreisen je Kubikmeter des umbauten Raumes der Gebäude oder der Gebäudeteile ergibt. Umbauter Raum ist der auf mindestens drei Seiten von Wänden umschlossene innere nutzbare Raum zuzüglich des Raumes, den die Umwandung einnimmt. Gemäß § 53a BewG 1955 sind die, bei der Ermittlung des Gebäudewertes gemäß § 53 Abs. 3 bis 5 zu unterstellenden Durchschnittspreise, in der Anlage festgesetzt; die Anlage ist ein Bestandteil dieses Bundesgesetzes. Sie enthält die Bauklasseneinteilung und Durchschnittspreise je Kubikmeter umbauten Raumes oder je Quadratmeter nutzbarer Fläche. Gemäß § 53 Abs. 6 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudewertes der Neuherstellungswert (Abs. 3 bis 5) entsprechend dem Alter der Gebäude oder der Gebäudeteile im Hauptfeststellungszeitpunkt durch einen Abschlag für technische Abnützung zu ermäßigen. Als Alter des Gebäudes oder des Gebäudeteiles gilt der Zeitraum vom Beginn des Kalenderjahres, in dem das Gebäude oder der Gebäudeteil benützungsfertig wurde, bis zum Hauptfeststellungszeitpunkt. Für nach dem letzten Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1973) errichtete Gebäude oder Gebäudeteile steht daher ein Abschlag für technische Abnützung nicht zu. Fellner, Kommentar zum Bewertungsgesetz15 schreibt zu § 23: ["Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Einheitswerten werden der Einheitswertermittlung grundsätzlich die Verhältnisse im jeweiligen Fortschreibungs- oder Nachfeststellungszeitpunkt (§ 21 Abs. 4 und § 22 Abs. 2) zugrunde gelegt. Dieser Grundsatz wird insofern wesentlich durchbrochen, als bei dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, dem Grundvermögen und den Betriebsgrundstücken die Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt für den ganzen Hauptfeststellungszeitraum gleichsam erstarren und lediglich die Beurteilung des tatsächlichen Zustandes des Grundbesitzes nach den im Fortschreibungs- oder Nachfeststellungszeitpunkt gegebenen Verhältnissen zu erfolgen hat. ... Die für die Einheitswertermittlung des Grundvermögens im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebenden Berechnungsgrundlagen, insbesondere der Bodenwert, die durchschnittlichen Baukosten, der Altersabschlag für technische Abnutzung usw., gelten gleichfalls für den ganzen Hauptfeststellungszeitraum. Wertänderungen sind daher bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen lediglich zu berücksichtigen, wenn sie auf eine Änderung der tatsächlichen Zustände (Bestand, Zustand, innere und äußere Verkehrslage, Wohn- und Geschäftslage) zurückzuführen sind. So sind zB die nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eingetretenen Erhöhungen oder Minderungen der Baukosten, der Preise oder Gestehungskosten land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse als reine Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen unberücksichtigt zu lassen, hingegen kann sich eine Werterhöhung dadurch ergeben, dass nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine Aufschließung (Straßenbau, Kanalisation, Anschlussmöglichkeit für Gas, Wasser und Elektrizität) eines Baugeländes erfolgt. Maßgebend ist aber auch in diesem Fall der Wert, den das Baugelände im Hauptfeststellungszeitpunkt gehabt hätte, wenn es schon damals aufgeschlossen gewesen wäre. Entgegen dem Prinzip des § 23, wonach bei einem Grundbesitz während des ganzen Hauptfeststellungszeitraumes die gleichen Wertverhältnisse beizubehalten sind und Änderungen des Geldwertes bewusst außer Betracht bleiben sollen, ordnete Art III der Bewertungsgesetznovelle 1972 eine Erhöhung der Einheitswerte des Grundvermögens zum 1. 1. 1977 und zum 1. 1. 1980 sowie Art II des Abgabenänderungsgesetz 1982 eine 35 % Erhöhung ab 1. 1. 1983 an. Wie hiezu schon insb. bei § 21 ausgeführt wurde, handelt es sich bei der erwähnten Erhöhung der Einheitswerte lediglich um eine Valorisierung, wobei in keiner Weise das im § 23 verankerte System der Zugrundelegung gleicher Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen beeinflusst werden soll. Demnach sind Fortschreibungen und Nachfeststellungen beim Grundvermögen unbeirrt nach den Wert(Preis)verhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt durchzuführen und erst die danach sich ergebenden Einheitswerte zu den vorgesehenen Zeitpunkten zu erhöhen."] Fellner, Kommentar zum Bewertungsgesetz15 schreibt weiter zu § 20: ["...Die Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundvermögens und der entsprechenden Betriebsgrundstücke fand zuletzt mit 1. 1. 1973 mit Wirksamkeit 1. 1. 1974 statt. Die zum 1. 1. 1982 vorgesehene Hauptfeststellung wurde durch Abschn XII, Art I, BGBl 1982/570, zunächst auf den 1. 1. 1985, dann durch Abschn II des BGBl 1986/327 auf den 1. 1. 1988 und durch Abschn I des BGBl 1987/649 auf den 1. 1. 1991 verschoben. Mit dem Abgabenänderungsgesetz 1991 (AbgÄG 1991) wurde der Hauptfeststellungsstichtag auf einen durch eigenes Bundesgesetz zu bestimmenden (unbestimmten) Zeitpunkt verschoben. Da für diesen langen Hauptfeststellungszeitraum der Einheitswerte des Grundvermögens nach wie vor die Wertverhältnisse vom 1. 1. 1973 zugrunde gelegt werden und daher eine Anpassung an die regional sehr unterschiedlich eingetretenen Veränderungen der Bodenpreise und auch die Steigerung der Baukosten nicht möglich ist, besteht eine immer größer gewordene Diskrepanz zwischen den der Besteuerung zugrunde liegenden, bereits zum 1. 1. 1973 als sehr mäßig konzipierten Einheitswerten und den tatsächlichen Werten des Grundbesitzes. Auch das zwischen den Komponenten, die für den Einheitswert eines Grundstückes maßgebend sind, wie das zwischen Boden- und Gebäudewert bestehende Verhältnis hat sich seit dem 1. 1. 1973 erheblich verändert. Diesen seit 1. Jänner 1973 eingetretenen Wertveränderungen und Wertverschiebungen kann auch nicht durch die in der Vergangenheit bereits dreimal durchgeführten linearen Einheitswerterhöhungen in gerechtem Maße Rechnung getragen werden, weil hie durch bereits entstandene Missverhältnisse in den Wertrelationen nur verstärkt werden...."] Entgegen den Ausführungen des Finanzamtes in der Verhandlung wurden bei der Gebäudebewertung nicht nur Zwischenwerte in den Bauklassen angenommen, sondern auch Zuschläge in Höhe von 5% (in der Berechnung erkennbar durch "+z") verm. für Zentralheizungen, hinzugerechnet. Diese Zuschläge haben auf Grund der Tatsache, dass die Zentralheizung laut Beschwerdevorbringen offensichtlich bei der Überschwemmung 2002 bereits zerstört worden ist bzw. stillgelegt wurde (vgl. auch Verhandlungsschrift der BH A vom 23.03.2005), zu entfallen. Die vorgelegten Bilder betreffen alle das Hochwasser 2013. Hier streitgegenständlich ist der Stichtag 01.01.2012. Das vorgelegte Schätzgutachten vom 12. Dezember 2003 kann naturgemäß die Lage zum Stichtag 01.01.2012 nicht wiedergeben. Herr g hat den Verkehrswert der Liegenschaft per November 2003 mit ca. 245.000,00 Euro angegeben. Die Ermittlung von Dekontaminationskosten wurden nicht in Auftrag gegeben und sind daher auch nicht erhoben worden. Zum Bewertungszeitpunkt bekannte Schäden wie die Zentralheizungsanlage wurden berücksichtigt, der Zuschlag entfällt. Der Gebäudebewertung wurde eine "sehr einfache Ausführung" (1.21) zu Grunde gelegt. Es ergibt sich somit insgesamt folgende Berechnung: |   | Baujahr | Kubatur | Bauklasse | Durch- Schnitts- preis | Afa | Gebäudewert | Zu/Abschläge | Restwert | Werkhalle | 1976 | 10.100,0 | 2.62 | 7,1946 | 100,0 | 72.665,46 | Sozialgebäude | 1976 | 1.205,0 | 1.21 | 14,5346 | 100,0 | 17.514,19 | Bürogebäude | 1976 | 798,0 | 1.21 | 14,5346 | 100,0 | 11.598,61 | Energiegeb. | 1973 | 395,0 | 1.21 | 14,5346 | 100,0 | 5.741,16 | Gebäudewert |   |   |   |   |   | 107.519,42 |   |   |   |   |   |   |   | Bodenwert | 6.271m2 | Je 0,7267 | 4.557,13 |   |   |   | Bebaute Fläche: 2.232 m2 |   | Wert bis zum Zehnfachen der bebauten Fläche: | 4.557,13 | Davon 25% Kürzung gemäß § 53 Abs. 2 BewG | - 1.139,2825 |   | 110.937,2675 | Davon 25% Kürzung gemäß § 53 Abs. 7 lit. d BewG | - 27.734,3168 |   | 83.202,9502 | Davon 4% Kürzung gemäß § 53 Abs. 8 BewG | - 3.525,5956 |   | 79.677,3546 | Einheitswert | 79.600,00 | Erhöht um 35% gem. AbgÄG 1982 | 107.400,00 | Gemäß § 25 BewG sind errechnete Einheitswerte auf volle 100 € nach untern abzurunden |   Der Einheitswert zum 01.01.2012 war daher mit 79.600,00 Euro, erhöht 107.400,00 festzusetzen. 5. Zur Bewertung mit dem gemeinen Wert Nach § 53 Abs. 10 BewG ist bei bebauten Grundstücken, deren gemeiner Wert geringer ist als der auf Grund der Bestimmungen der Abs. 1 bis 9 ermittelte Wert, auf Antrag der gemeine Wert zu Grunde zu legen. Diese Bestimmung ordnet an, dass bei bebauten Grundstücken, deren gemeiner Wert geringer ist als der auf Grund der Bestimmungen der Abs. 1 bis 9 ermittelte Wert, auf Antrag der geringere gemeine Wert zu Grunde zu legen ist. Der nach den Bestimmungen der Abs. 1 bis 9 des § 53 BewG ermittelte Wert beträgt im gegenständlichen Fall 107.400,00 Euro und liegt damit deutlich unter dem gemeinen Wert (vgl. Schätzgutachten bzw. Kaufverträge s.o.). Da der gemeine Wert des gegenständlichen Grundstückes über dem nach den Abs. 1 bis 9 des § 53 BewG ermittelten Wert liegt, ist nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes der Einheitswert mit dem nach den Abs. 1 bis 9 des § 53 BewG ermittelten Wert festzustellen. Wie oben bereits ausgeführt, hat Herr g den Verkehrswert der Liegenschaft per November 2003 mit ca. 245.000,00 Euro angegeben. Zum Argument des Betretungsverbotes ist zu sagen, dass - wie oben ausgeführt - aus bautechnischer Sicht zum Zeitpunkt der Amtshandlung (Verhandlungsschrift vom 23. März 2005) in der gegenständlich derzeit nicht betriebenen Anlage keine Maßnahmen erforderlich waren. Das Betretungsverbot resultierte daraus, dass die Halle keinerlei brandschutztechnische Maßnahmen, wie Löschhilfen, Fluchtwege, Notausgangstüre etc. mehr aufweisen konnte. Da sich in der Halle Maschinen und brandgefährliche Stoffe befinden, ist die Halle ständig wirksam versperrt zu halten, sodass kein Zutritt für Unbefugte möglich ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Halle deshalb keinen Wert mehr hat, bzw. der gemeine Wert geringer ist als der festgestellte Einheitswert. Eine Bewertung mit dem gemeinen Wert kommt somit nicht in Frage. 6. Bewertung als Betriebsgrundstück Betriebsgrundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes ist der zu einem gewerblichen Betrieb gehörige Grundbesitz, soweit er losgelöst von seiner Zugehörigkeit zu dem gewerblichen Betrieb, zum Grundvermögen gehören würde (§ 60 Abs. 1 Z 1 BewG). Betriebsgrundstücke im Sinne des Abs. 1 Z 1 sind wie Grundvermögen zu bewerten (§ 60 Abs. 4 BewG). Fellner, Kommentar zum Bewertungsgesetz15 schreibt zu § 60 Abs. 1, Punkt 3.: ["Abs 1 bestimmt in keiner Weise, in welchem Umfang der Grundbesitz dem gewerblichen Betrieb dienen muss oder, ob er ihm überhaupt dienen muss, um als Betriebsgrundstück zu gelten. Der Grundbesitz muss nur zu einem gewerblichen Betrieb gehören. Ob dies der Fall ist, ist nach §§ 57 bis 59 zu beurteilen. ..."] Wie die Bf zutreffend ausführt, wurde die X trotz Betriebseinstellung im Jahr 2002 und der Veräußerung des letzten Anlage- und Umlaufvermögens im Jahr 2013 noch nicht beendet und aufgelöst und ist im Firmenbuch aufrecht eingetragen. Insofern ist die Einstufung als Betriebsgrundstück, bewertet als Geschäftsgrundstück, gerechtfertigt. 7. Grundsteuermessbetrag Besteuerungsgrundlage für die Grundsteuer ist der für den Veranlagungszeitpunkt maßgebende Einheitswert des Steuergegenstandes, der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes festgestellt wurde (§12 GrStG). Im Falle einer Fortschreibung des Feststellungsbescheides über einen Einheitswert ist der neuen Veranlagung des Steuermessbetrages (Fortschreibungsveranlagung) der Einheitswert zugrunde zu legen, der auf den Fortschreibungszeitpunkt (§ 21 Abs. 4 des Bewertungsgesetzes 1955) festgestellt worden ist. Entsprechendes gilt für die anderen im Fortschreibungsbescheid getroffenen Feststellungen (§ 21 Abs. 1 GrStG 1955). Die Fortschreibungsveranlagung gilt a) in den Fällen des Abs. 1 von dem Kalenderjahr an, das mit dem Fortschreibungszeitpunkt beginnt,... Die bisherige Veranlagung gilt bis zu diesem Zeitpunkt (§ 21 Abs. 3 GrStG 1955). Gemäß § 19 Z 2 GrStG 1955 beträgt die Steuermesszahl bei Grundstücken (§ 1 Abs. 2 Z 2) allgemein 2 vom Tausend; diese Steuermesszahl ermäßigt sich gemäß § 19 Z 2 lit. c leg. cit. bei den übrigen Grundstücken für die ersten angefangenen oder vollen 3 650 Euro des Einheitswertes auf 1 vom Tausend. Berechnung des Grundsteuermessbetrages in €: | Steuermesszahl 1,0 v.T. | von 3.650,00 | 3,650 |   | Steuermesszahl 2,0 v.T. | von 103.750,00 | 207,500 | 211,15 | gerundet gem. § 18 GrStG |   |   | 211,15 Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. 8. Nichtzulassung einer Revision Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da das Erkenntnis nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die getroffene Entscheidung entspricht sowohl der Judikatur des VwGH als auch der Rechtsprechung des BFG.     Wien, am 19. Oktober 2018