BFG RV/7105121/2016

7) Die Vornahme genehmigungspflichtiger baulicher Veränderungen durch die Mieterin ohne Zustimmung der Vermieterin, sofern diese nicht innerhalb einer angemessenen Nachfrist von der Mieterin rückgängig gemacht wurden. Dies gilt auch für den Fall, dass die Vermieterin der baulichen Veränderung zugestimmt hat, aber eine erforderliche behördliche Genehmigung nicht eingeholt oder nicht erteilt wurde 8) Ein länger als sechs Monate andauernder Verstoß gegen die Verpflichtung zur Umsatzmeldung Zu bedenken war, dass die Bestimmungen des MRG primär auf Wohnraummiete abstellen, aber auch bei einer bloß sinngemäßen Auslegung, gewisse Kündigungsmöglichkeiten des § 30 Abs.2 MRG auf den vorliegenden Fall einer Geschäftsraummiete zwischen zwei Gesellschaften gar nicht anwendbar sind . Insbesondere die Ziffer 2 des § 30 Abs. 2 MRG kommt nicht in Betracht, weil der Mietzins nicht in Dienstleistungen besteht. Die Ziffern 4, 5, 6, 8, 10 und 12 stellen auf Wohnräume, ein dringendes Wohnbedürfnis uä. ab, was ihre Anwendung auf das gegenständliche Bestandverhältnis de facto ausschließt. Auch ist für den Betreiber des Einkaufszentrums ein dringender Eigenbedarf im Sinne der Ziffer 9 nicht vorstellbar und scheidet somit auch dieser Kündigungsgrund auf Grund des Sachverhaltes von vornherein aus. Die Ziffer 11 gilt nur für Bund, Länder oder Gemeinden. Unter den schriftlich vereinbarten Kündigungsgründen nach Ziffer 13 sind die Gründe nach Punkt XI des Vertrages, welche ausschließlich aus von der Vermieterin zu vertretenden Umständen zur Anwendung kommen. Die Ziffern 14, 15 und 16 betreffen ein "Miethaus" bzw. eine "Wohnung der Ausstattungskategorie D" und somit einen anderen Mietgegenstand.. Es verbleiben der Vermieterin sohin die Kündigungsgründe der Ziffern 1,3, und 7, wobei diese Kündigungsgründe, in modifizierter Form, unter Vertragspunkt XI unter 1),3),6) als besondere Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 Z 13 vereinbart worden sind. Von den o.a. Auflösungsgründen des § 29 Abs.1 MRG kommen auf Grund des Sachverhaltes( Anmietung von Räumlichkeiten durch zwei Gesellschaften zur Betreibung eines Geschäftes ) Z 1-3 lit. a) in Betracht, wobei Z 1 (Aufkündigung) im Zusammenhalt mit Vertragspunkt XI (Vereinbarung von besonderen Kündigungsgründen iSd § 30 Abs.2 Z 13 MRG) zu sehen ist, mit dem Auflösungsgrund des Abs.1 Z 3 lit.a (Ablauf) für die Beurteilung eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietvertrages nichts zu gewinnen ist (nach Vertragspunkt V endet das Mietverhältnis nach Ablauf von zehn Jahren, sofern die Vermieterin das ihr eingeräumte Optionsrecht nicht ausübt), und letztlich keine Anhaltspunkte vorliegen, die einen Untergang des Mietgegenstandes (Abs.1 Z 2) wahrscheinlich erscheinen lassen. Mit dem unter Vertragspunkt V erfolgten Erklärung, es gelten für die Vermieterin die Kündigungsgründe gemäß §§ 29,30 MRG ist wohl gemeint, dass einzelne Kündigungsgründe als Kündigungsgründe der Vermieterin iSd § 30 Abs.2 Z 13 MRG vereinbart werden, worin drei Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG in modifizierter Form enthalten sind, und auch drei o.a. Kündigungsgründe des § 29 Abs.1 MRG (einer davon im Zusammenhalt mit nach § 30 Abs.2 Z 13 MRG vereinbarten Kündigungsgründen) auf den vorliegenden Vertrag anzuwenden sind. Zum einen sind die der Vermieterin zuzuordnenden Kündigungsgründe also nicht so von umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegeben ist, weshalb, im Sinne des § 33 TP 5 Abs.3 GebG ,die grundsätzlich vereinbarte Bindung der Vertragsparteien in Vertragspunkt V, durch die vertraglich bezeichneten Kündigungsmöglichkeiten, nicht aufgehoben werden kann. Zum anderen sind die übernommenen Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG von einem Fehlverhalten der Mieterin abhängig und liegen nicht im Einflussbereich der Vermieterin. Es liegen keine Anhaltspunkte für die Wahrscheinlichkeit eines solchen Fehlverhaltens vor. Diese Kündigungsgründe sind daher von ihrer Gewichtung und der Möglichkeit ihrer Realisierung nicht so bedeutend, dass sie den erklärten Willen der Parteien, sich auf eine bestimmte Dauer zu binden, entgegenstehen. Aus den aufgezeigten Gründen kann aufgrund des Inhaltes der Vertragspunkte V und XI kein Grund für die Annahme gesehen werden, es läge im erklärten Willen der Vertragsparteien sich auf unbestimmte Dauer aneinander zu binden. Diese Rechtsansicht des BFG gründet sich auf die ständige Rechtsprechung des VwGH (vgl. z.B VwGH 29.06.1992, 91/15/0040; 16.10.1989, 88/15/0040; 17.09.1990, 90/15/0034)), sowie auf die, sich darauf gründende, Rechtsprechung des UFS ( vgl. z.B. 16.03.2011, RV/3712-W/09) sowie des BFG (vgl. z.B. 29.01.2015, RV/7102780/2012; 11.02.2016, RV/5100710/2015, 20.02.2017, RV/71002525/2012). Das, im Schriftsatz vom 22.06.2017, monierte Abgehen des letztgenannten Erkenntnisses des BFG von der bislang üblichen Rechtsprechung kann nicht erkannt werden. Dem Einwand, dass, im Falle der Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG, eine Einzelfallprüfung zu unterbleiben habe, kommt keine Berechtigung zu, da es nicht im Belieben der Vertragspartner stehen kann, alleine durch die unkritische Anführung „ es gelten für die Vermieterin alle Kündigungsgründe der §§ 30,29 MRG,“( Vertragspunkt V) , die vertraglich vereinbarte Bindung der Parteien auf eine bestimmte Dauer hindurch im Sinne des § 33 TP 5 Abs.3 GebG , aufzuheben. Es ist auf den erklärten Vertragswillen (§ 17 Abs.1 GebG) und nicht bloß auf die Erklärung abzustellen. Der, in der mündlichen Verhandlung, behaupteten Ungleichbehandlung , für den Fall, dass der gegenständliche Mietvertrag als ein auf bestimmte Dauer abgeschlossener bewertet wird, gegenüber Mietverträgen die von vorne herein-unter Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG- als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen vereinbart worden sind , weil in beiden Fällen die gleichen Kündigungsmöglichkeiten des § 30 Abs.2 MRG vorliegen, ist entgegen zuhalten, dass-den vorstehenden Erwägungen zufolge-im zu beurteilenden Fall eben nicht alle Kündigungsmöglichkeiten des § 30 Abs.2 MRG vorliegen. Aus den aufgezeigten Gründen kann in den in den Punkten V und XI erfolgten Erklärungen , kein Grund für die Annahme gesehen werden, es läge im erklärten Willen der Vertragsparteien sich lediglich auf unbestimmte Dauer aneinander zu binden. Dass es- den Einlassungen des Vertreters der Mieterin in der mündlichen Verhandlung nach- bei der Gestaltung des vorliegenden Mietvertrages in den Punkte V, XI, auch darum ging, eine geringere Vergebührung zu erreichen, ist für die Beurteilung, ob ein auf bestimmte oder auf unbestimmte Dauer abgeschlossener Bestandvertrag vorliegt, irrelevant, da es dabei nur darum geht, ob nach dem schriftlich erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht. Da in Rz 705 der Gebührenrichtlinien ausdrücklich auf das Erkenntnis des VwGH vom 11.9.1990, 90/15/0034 verwiesen wird, war der belangten Behörde- im Hinblick auf dessen vorstehende Erörterung - mit der Beurteilung des vorliegenden Bestandvertrages als auf bestimmte Dauer abgeschlossen, kein gegen den Inhalt der Rz 705 der Gebührenrichtlinien, gerichtetes Verhalten vorzuwerfen. Hinzu kommt , dass in Rz 705 ausdrücklich auf Rz 710 verwiesen wird, wonach Bestandverträge dann, als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu gelten haben, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten. Diese Voraussetzungen fehlen dem vorliegenden Mietvertrag. Informativ ist hinzu zufügen, dass das BFG selbst nicht an Erlässe und so auch nicht an den Inhalt der Gebührenrichtlinien gebunden ist, und auch keine gesetzliche Handhabe hat, gegebenenfalls gegenüber der Finanzbehörde die Abänderung oder Klarstellung des Inhaltes von Richtlinien zu verfügen. Zudem vertritt die Bf. die Ansicht, der vorliegende Mietvertrag habe auch, aufgrund des darin vereinbarten Weitergaberechts, als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen zu gelten. Der VwGH habe in seiner Entscheidung Ra 2015/16/0072 ausgesprochen, ein Präsentationsrecht läge auch dann vor, wenn sich der Bestandgeber gegenüber dem Bestandnehmer verpflichtet hat, unter bestimmten Bedingungen die Zustimmung zum Eintritt eines Dritten (anstelle des Bestandnehmers) in das Bestandverhältnis zu erteilen. Wenn nun schon die Vereinbarung eines solchen Präsentationsrechtes mit Zustimmung des Vermieters zur Annahme eines auf unbefristete Dauer abgeschlossenem Mietvertrages geführt habe, so müsse dies auch für den Eintritt eines neuen Mieters, ohne Zustimmung des Vermieters, in Folge eines Weitergaberechts, gelten. Der Verwaltungsgerichtshof stellt in seinem Beschluss vom 29.06.2017, Ro 2015/16/0032 klar: „Ein Weitergaberecht liegt vor, wenn eine Vertragspartei (etwa schon im Bestandvertrag) von vornherein zustimmt und der anderen Vertragspartei das Recht einräumt, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis auf einen Dritten mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an ihrer Stelle in den Vertrag eintritt, ohne dass es einer (weiteren) Erklärung der verbleibenden Vertragspartei bedarf (vgl. das Erkenntnis vom 9. September 2015, Ro 2014/16/0072, mit Verweis auf Judikatur des OGH). Die gebührenrechtliche Beurteilung eines solchen Weitergaberechts hat der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 9. September 2015, Ro 2014/16/0072, geklärt. Der Verwaltungsgerichtshof hat in diesem Erkenntnis klar zum Ausdruck gebracht, dass ein Parteiwechsel infolge der Ausübung eines vertraglich eingeräumten Weitergaberechts keine Vertragsauflösung bewirkt und daher nicht zu einer Ungewissheit hinsichtlich der Dauer des Bestandverhältnisses führt, die die Annahme eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrags rechtfertigen würde Soweit die Revisionswerberin zur Zulässigkeit ergänzend vorbringt, das Bundesfinanzgericht sei vom Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 17. September 1990, 90/15/0034, abgewichen, ist auszuführen, dass der Verwaltungsgerichtshof in diesem Erkenntnis die gebührenrechtliche Behandlung eines Präsentationsrechts zu beurteilen hatte. Der Verwaltungsgerichtshof ist zur Auffassung gelangt, dass ein, einer Vertragspartei in einem Bestandvertrag eingeräumtes, Präsentationsrecht in der Regel bewirkt, dass von einer unbestimmten Vertragsdauer im Sinne des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG auszugehen ist. Ein Präsentationsrecht liegt vor, wenn sich eine Vertragspartei verpflichtet, unter gewissen Bedingungen mit einem von der anderen Vertragspartei vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen Vertrag gleichen oder bestimmten anderen Inhalts abzuschließen (vgl. nochmals das Erkenntnis vom 9. September 2015, Ro 2014/16/0072, sowie den Beschluss vom gleichen Tag, Ra 2015/16/0072).“ Letztlich weist der VwGH ausdrücklich darauf hin, dass er im Erkenntnis vom 9.September 2015, Ro 2014/16/0072 bereits klargestellt hat, dass die, im Erkenntnis vom 27. Jänner 2000,99/16/0017, vertretene Ansicht, durch Ausübung des vertraglich vereinbarten Weitergaberechts könne die Vertragspartei den Bestandvertrag auflösen, nicht aufrecht erhalten wird. Gemäß Vertragspunkt XVII dritter Absatz wurde im zu beurteilenden Mietvertrag der Mieterin das Recht eingeräumt, den Mietgegenstand zur Gänze ohne vorherige Zustimmung der Vermieterin an Unternehmen des Konzerns der Mieterin unter zu vermieten, abzutreten oder gemeinsam zu nutzen. Dieses Weitergaberecht bewirkt keine Vertragsauflösung und führt- im Lichte der vorstehenden rechtlichen Ausführungen- nicht zur Annahme eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrags. Laut . Vertragspunkt XVII vierter Absatz hat, für den Fall der Untervermietung, Abtretung oder Weitergabe des Mietgegenstandes durch die Mieterin, diese die Vermieterin für jede vom Untermieter verursachte Verletzung vertraglicher Verpflichtungen der Mieterin schad und klaglos zu halten hat. Auch daraus ergibt sich, dass beide Vertragsteile, nach ihrem erklärten Willen eine bestimmte Zeit (Vertragspunkt V) an den Vertrag gebunden sein sollen. (vgl. BFG vom 30.Juni 2014, RV/7100647/2011). Aus den aufgezeigten Gründen liegt aus Sicht des BFG ein auf bestimmte Dauer abgeschlossener Bestandvertrag vor. Für diesen Fall ersuchte die Bf, mit Schriftsatz vom 22.06.2017, das BFG möge bei der Bemessung der Bestandvertragsgebühr von einen auf zehn Jahre abgeschlossenen Mietvertrag ausgehen. Die in Punkt V eingeräumte Option sei keinesfalls fix, sondern stehe der Mieterin, nur unter der Bedingung der pünktlichen Begleichung der Monatsmietzinses, zu.. Außerdem sei dann- lt. Abs.2- ein neuer Mietvertrag abzuschließen, wobei sich beide Parteien das Recht auf Anpassung des Mindestmietzinses auf ein angemessenes Niveau, vorbehalten haben. Es liege daher kein einseitiges Gestaltungsrecht der Mieterin vor. Dazu ist festzustellen: Mit Vertragspunkt V. Absatz 2 wird der Mieterin nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer von 10 Jahren das Recht eingeräumt, eine Vertragsverlängerung jeweils auf die Dauer von fünf Jahren zu verlangen. In Abs.3 wird als Bedingung dafür, die Entrichtung des Mietzinses aus diesem Vertrag, spätestens zum Zeitpunkt der Nutzung dieses Rechtes, festgehalten. Gemäß § 26 GebG 1957 gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955 mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind. Nicht nur § 26 GebG 1957 behandelt bedingte Leistungen als unbedingte, sondern auch gemäß § 17 Abs. 4 GebG 1957 ist es auf die Entstehung der Gebührenschuld ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. Aufgrund dieses eindeutigen und klaren Gesetzeswortlautes ist daher die Bestimmung des § 17 Abs. 4 GebG 1957 auf Optionen anzuwenden. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bedeutet eine Vertragsverlängerung durch "Optionsausübung" nichts anderes als die Beifügung einer Potestativbedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert, und dass eine solche Bedingung nach § 26 GebG 1957 zu behandeln ist, sodass die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt (vgl. VwGH 19.1.1994, 93/16/0159 ; VwGH 31.5.1995, 94/16/0237 ; VwGH 24.1.2001, 2000/16/0562 ; siehe auch: Fellner, Kommentar Gebühren und Verkehrsteuern, Band I Stempel- und Rechtsgebühren, Rz. 123 zu § 33 TP 5). Für den gegenständlichen Fall bedeutet das, dass von der Abgabenbehörde erster Instanz bei der Bemessung der Gebühr auch der Wert der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeit zu Recht mit einbezogen wurde (vgl. UFS 29.4.2009, RV/2786-W/02 ), Daran vermag auch die, ins Treffen geführte, Bedingung der Optionsausübung und der, ins Treffen geführte, im Falle der Optionsausübung, neu abzuschließende Vertrag ISd Vertragspunktes V letzter Absatz, nichts zu ändern. Dieser neu abzuschließender Vertrag bedeutet allenfalls einen Nachtrag iSd § 21 GebG. Gemäß § 200 Abs.1 Bundesabgabenordnung, (BAO) kann die Abgabenbehörde die Abgabe vorläufig festsetzen, wenn nach den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens die Abgabepflicht zwar noch ungewiss, aber wahrscheinlich oder wenn der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss ist. Die Ersetzung eines vorläufigen durch einen anderen vorläufigen Bescheid ist im Fall der teilweisen Beseitigung der Ungewissheit zulässig. In der Präambel des verfahrensgegenständlichen Bestandvertrages wird festgehalten, dass dieser im Hinblick auf den Umbau des Einkaufscenters abgeschlossen wird. In Vertragspunkt VI wird ein umsatzabhängiger Mietzins vereinbart. Somit ist die, für die vorläufige Abgabenfestsetzung gemäß § 200 Abs.1 BAO normierte Voraussetzung einer, im Tatsachenbereich stehenden, vorläufigen, Ungewissheit gegeben. (vgl. VwGH 05.03.2009,2007/16/0142) Da die, im Zusammenhalt mit der vorläufigen Abgabenfestsetzung gebotene Ermessensausübung iSd § 20 BAO, sich jedenfalls am Zweck der Norm zu orientieren hat (vgl. VwGH 29.11.2011,2008/16/0087) ( hier vorläufige Abgabenfestsetzung bei zeitlich bedingter Ungewissheit im Tatsachenbereich ) erfolgte die vorläufige Festsetzung der Bestandgebühr, unter Zugrundelegung der, ebenfalls in Vertragspunkt VI vereinbarten, Mindestmiete, zu Recht. Die Gebühr-nach Maßgabe des Vertragspunkte VI- gemäß §§ 200 Abs.1 BAO, 33 TP 5 Abs.3 GebG wie folgt zu berechnen: | Mindestmiete fürs 1. Jahr | € 1.251.441,80 (Einzelhandelsfläche: € 29 x 2.996,75m² +20% USt x 12 Monate € 41.011,20 (Büro/ Lager: € 10x 284,80m² +20% USt x 12 Monate | Mindestmiete fürs 2. Jahr | € 1.301.500,56 (Einzelhandelsfläche: € 30,16 x 2996,75 m² +20% USt x12 Monate € 697.190,40 (Büro/ Lager : € 10x 284,80 m² + 20% USt x 204 Monate (17) Jahre; ab 2. Jahr wertgesichert) | Mindestmiete fürs 3. Jahr | € 1.353.284,40 (Einzelhandelsfläche € 31,36 x 2996,75 m² +20% USt x 12 Monate | Mindestmiete ab 4. Jahr | € 21.114.862,20 (Einzelhandelsfläche € 32,62 x 2996,75 m² +20% USt x 180 Monate (15 Jahre; ab 4.Jahr wertgesichert) | Betriebskosten: | € 2.977.024,32 (€ 3,50 x 3281,55 m² (Gesamtfläche) + 20% USt x 216 Monate (18 Jahre)) | Bemessungsgrundlage | € 28.736.315,88 | Davon gemäß § 33 TP 5 Abs.3 1 vH = Gebühr | € 28.736.315,88 Aus den aufgezeigten Gründen war die Beschwerde daher abzuweisen. Zulässigkeit der Revision: Die sich in diesem Erkenntnis manifestierende Rechtsansicht, dass ein, zwischen zwei Gesellschaften abgeschlossener, Bestandvertrag über die Anmietung von Räumlichkeiten zur Betreibung eines Geschäftes, in gebührenrechtlicher Hinsicht dann nicht als-dem erklärten Parteiwillen nach-auf unbestimmte Zeit abgeschlossen zu bewerten ist, wenn in diesem Vertrag zwar die Geltung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 MRG für die Vermieterin erklärt wird, aber nur einzelne dieser Kündigungsgründe auf den, vom Vertrag umfassten, Sachverhalt anwendbar sind, und diese möglichen Kündigungsgründe (wenn auch in abgewandelter Form) als wichtige Kündigungsgründe des § 30 Abs.2 Z 13 MRG vereinbart werden, aber keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sie von so umfassender Natur sind, dass die Wahrscheinlichkeit der vorzeitigen Auflösung des Bestandvertrages gegeben ist, wird vom VwGH in seinen Entscheidungen über vergleichbare Sachverhalte angeführt und es wird in diesen Entscheidungen dieser Rechtsauffassung nicht widersprochen. Allerdings wird in diesen Entscheidungen die Feststellung der bestimmten oder unbestimmten Dauer eines Bestandvertrages vordringlich an anderen Gründen festgemacht.( z.B. VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169-0170: für den Fall der einseitigen Beendigung des Bestandverhältnisses, erfolgt keine Befreiung beider Vertragsteile von den eingegangenen Verpflichtungen, daher Vorliegen eines auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrages; 17.09.1990, 90/15/0034 Vorliegen eines Präsentationsrechtes, daher Vorliegen eines Vertrages auf unbestimmte Dauer); Insofern fehlt die Rechtsprechung des VwGH zur Frage, ob bei Bestandverträgen, in der vorstehend aufgezeigten Gestaltung, es für die Annahme eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Bestandvertrages ausreichend ist, wenn die Gründe des § 30 Abs.2 MRG, die auf den von diesem Vertrag umfassten Sachverhalt anwendbar sind (naturgemäß ist die Anwendbarkeit aller Gründe des § 30 Abs.2 MRG unmöglich) ,vereinbart werden, ohne dass bei diesen vereinbarten Kündigungsgründen auf deren Gewicht und der Wahrscheinlichkeit deren Realisierung abzustellen ist. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 27. September 2017