BFG RV/5100150/2013

Der Bf machte ursprünglich eine jährliche AfA von 3,7% der Anschaffungskosten geltend. Das entspricht einer Nutzungsdauer von cirka 27 Jahren. Laut dem von ihm vorgelegten Gutachten belief sich die Restnutzungsdauer zum Stichtag 06.03.2012 unter Berücksichtigung von Bauschäden (feuchtes Mauerwerk im 1900 errichteten Gebäudeteil/Keller) und Modernisierungen (Zubau/Aufstockung 1986) auf 47 Jahre. Von der belangten Behörde wurde im angefochtenen Bescheid eine Restnutzungsdauer von 50 Jahren angenommen (2% AfA-Satz), dies im Hinblick darauf, dass nach der Verwaltungspraxis bei vor 1915 ein AfA-Satz von 2% als erwiesen angenommen werden kann (Jakom/Lenneis, EStG, 2016, § 16 Rz 42). Wie oben ausgeführt, ist bei Bemessung der Restnutzungsdauer vom konkreten Bauzustand des Gebäudes im Zeitpunkt des Erwerbes auszugehen. Der belangten Behörde ist zunächst darin beizupflichten, dass nach der oben zitierten Rechtsprechung (zB VwGH 25.04.2001, 99/13/0221) Gutachten, die die Nutzungsdauer im Zeitpunkt dessen Erstellung und nicht für den Erwerbszeitpunkt feststellen, schon vom Ansatz her methodisch verfehlt sind. Im Falle der Befundaufnahme längere Zeit nach dem Bewertungsstichtag müsste der Gutachter Aussagen darüber treffen, aufgrund welcher Anhaltspunkte auf die zum früheren Bewertungsstichtag gegebenen Verhältnisse geschlossen werden kann. Solche wurden im gegenständlichen Gutachten nicht angeführt. Aber selbst wenn man im vorliegenden Fall davon ausgehen kann, dass die im Gutachten festgestellten Mängel (feuchtes Mauerwerk) zum Zeitpunkt des Erwerbes im Dezember 2009 bereits vorgelegen haben, wäre daraus für den Standpunkt des Bf's nichts gewonnen. Auch wenn man nämlich die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer von 47 Jahren auf den Zeitpunkt des Erwerbs rückbezieht, ergibt sich eine solche von cirka 50 Jahren (Restnutzungsdauer/Stichtag 06.03.2012 = 47 Jahre plus Differenz von zwei Jahren und drei Monaten bis zum früheren Erwerbszeitpunkt im Dezember 2009). Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass die Differenz von neun Monaten zum Erreichen der 50-jährigen Restnutzungsdauer sich in einer Bandbreite bewegt, die bei Schätzungen dieser Art und Größenordnung als vernachlässigbar zu erachten ist. Im Ergebnis wurde die von der belangten Behörde angenommene Restnutzungsdauer somit tatsächlich auch durch das vorgelegte Gutachten gestützt und erscheint eine geschätzte Restnutzungsdauer von 50 Jahren als solche, die den tatsächlichen Verhältnissen am wahrscheinlichsten entspricht. Das bedeutet, dass ein jährlicher AfA-Satz in Höhe von 2% der Anschaffungskosten, wie er auch in den angefochtenen Bescheiden Berücksichtigung fand, jedenfalls als richtig zu erachten ist. Dem auf Ansatz eines höheren AfA-Satz gerichteten Beschwerdebegehren konnte sohin nicht entsprochen werden. Gebäude/MietobjektB: Der Bf machte ursprünglich eine jährliche AfA von 1,75% der Anschaffungskosten geltend. Das entspricht einer Restnutzungsdauer von 57 Jahren. Zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer legte er ein Gutachten vor, das vom Bauzustand zum Stichtag 02.03.2012 ausging, während der tatsächliche (= maßgebliche) Zeitpunkt des Erwerbs im Juli 2006 (also cirka 6 Jahre früher) lag. Das Gutachten wies eine Restnutzungsdauer von 52 Jahren aus. Wie von der belangten Behörde richtig eingewendet, beeinträchtigt schon der vom Erwerbszeitpunkt abweichende Bewertungsstichtag die Schlüssigkeit des Gutachtens insofern, als dieses nichts über den Bauzustand zum Zeitpunkt des Erwerbs aussagt. Jedoch selbst bei Annahme eines bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs gleichartigen Bauzustandes (Renovierungsarbeiten wurden laut Gutachten zwischenzeitig nicht getätigt) wäre schon aus dem Gutachten eine um 6 Jahre längere Restnutzungsdauer zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt abzuleiten. Darüber hinaus traf das vorliegende Gutachten aber vor allem keinerlei Aussagen darüber, dass der Bauzustand des Objektes in besonderer Weise angegriffen gewesen wäre. Vielmehr wurde allgemein darauf hingewiesen, dass sich das Gebäude in einem dem Alter entsprechenden guten Zustand befände. Die Restnutzungsdauer des Objektes wurde im Gutachten lediglich durch Subtraktion des tatsächlichen Gebäudealters (1984 - 2012 = 28 Jahre) von der laut Bewertungsliteratur üblichen Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden jener Art (= 80 Jahre) ermittelt, was im Ergebnis zur Berechnung einer Restnutzungsdauer von 52 Jahren führte. Abgesehen davon, dass bei einem (wie im gegenständlichen Fall) in Massivbauweise errichteten Gebäude auch eine 100jährige Gesamtnutzungsdauer durchaus im Rahmen der Erfahrungswerte liegt, ist ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer auf diese Weise errechnet, nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 25.04.2001, 99/13/0221), wie bereits ausgeführt, methodisch verfehlt, da aus dem Baujahr allein nicht auf die weitere Nutzungsdauer geschlossen werden kann. Um einen ausreichenden Nachweis für ein Abgehen von der gesetzlichen Nutzungsdauer von 66,67 Jahren bilden zu können, müsste es unbedingt Aussagen dazu treffen, warum aufgrund des konkreten Bauzustandes bzw. besonderer Faktoren (zB Setzungsrisse, Mauerdurchfeuchtung etc.) eine kürzere Nutzungsdauer anzunehmen wäre (siehe obige allgemeine Ausführungen, insbesonders VwGH 11.05.2005, 2001/13/0162; Jakom/Lenneis, EStG, 2016, § 16 Rz 42). Gerade im gegenständlichen Fall lagen aber solche Faktoren offensichtlich nicht vor. Es wurde vielmehr allgemein auf den dem Gebäudealter entsprechend guten Zustand des in Massivbauweise errichteten Gebäudes hingewiesen und wurden keinerlei substanzielle Schäden, die die betriebsgewöhnliche Lebensdauer des Objektes beeinträchtigt hätten, angeführt, weil es solche - so auch der dezidierte Hinweis in der Berufungsbegründung - eben nicht gegeben hat. Das gegenständliche Gutachten war daher nicht dazu geeignet, einen ausreichenden Nachweis des Bf's für eine kürzere als die gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 gesetzlich vermutete Nutzungsdauer des Mietobjektes darzustellen. Dem entsprechenden Beschwerdebegehren konnte daher nicht beigetreten werden. Insgesamt war daher spruchgemäß zu entscheiden. IV) Zur Zulässigkeit der Revision: Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. 1) Zum Streitpunkt/Freibetrag für investierte Gewinne: Die Lösung der gegenständlichen Rechtsfrage ergibt sich bereits aus den zitierten gesetzlichen Bestimmungen samt der hierzu ergangenen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (zB VwGH 24.11.2010, 2007/08/0174) und des Unabhängigen Finanzsenates (UFS 16.04.2013, RV/2542-W/11) bzw. des Bundesfinanzgerichtes (BFG 05.02.2014, RV/5101442/2011), sodass dieser keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG mehr zukommt. 2) Zum Streitpunkt/AfA-Satz: Ob ein Sachverständigengutachten geeignet ist, den gesetzlich vermuteten AfA-Satz gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 zu widerlegen, ist nach der Rechtsprechung im Rahmen der freien Beweiswürdigung zu beurteilen (VwGH 25.04.2001, 99/13/0221) . Diese hat jeweils im Einzelfall bezogen auf das konkret vorliegende Mietobjekt zu erfolgen und liegt somit keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor. Linz, am 5. Dezember 2016