BFG RV/1100487/2012

Während einige Experten die Auffassung vertreten, dass der Umstand der Bebauung bei der Bewertung des Grund und Bodens unberücksichtigt bleiben soll und damit der Bodenwert eines bebauten Grundstückes so zu behandeln sei, als ob dieses unbebaut wäre, vertreten wiederum andere, dass eine vom Maß der zulässigen baulichen Nutzung abweichende tatsächliche Bebauung unter bestimmten Voraussetzungen den Bodenwert durchaus beeinflussen kann bzw. dass der Boden als solcher eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit bietet, wenn er bereits bebaut ist. In diesem Fall sind die Art und das Ausmaß der Bebauung bereits vorgegeben, was den Entscheidungsspielraum des Erwerbers hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiten deutlich einschränkt. Der Umstand, dass ein Grundstück bebaut ist, kann aber für sich genommen noch nicht zu einem Abschlag vom Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks führen. Es ist somit zu beachten, ob die tatsächliche Bebauung vom Maß der baurechtlich zulässigen Bebauung abweicht bzw. ob die Einschränkungen, die sich aus der vorhandenen Bebauung ergeben, für den potentiellen Erwerber tatsächlich ins Gewicht fallen. Lediglich dann, wenn eine Neubebauung zu einem nach Zweck und Umfang wesentlich anderen Bauwerk führen würde, müsste ein entsprechender Abschlag vorgenommen werden. Eine bauliche Minderausnutzung wirkt sich zudem nicht auf den Bodenwert aus, wenn das Maß der zulässigen baulichen Nutzung durch Aufstockung oder Anbau ausgeschöpft werden kann. Es ist daher davon auszugehen, dass ein Bebauungsabschlag im Falle neu errichteter Gebäude nicht vorgenommen werden sollte, wenn eine bauliche Minderausnutzung entweder gar nicht gegeben ist oder aber jederzeit behoben werden kann. Dabei sollte aber eine zeitlich länger zurückliegende Gebäudeerrichtung nicht von vorneherein als unwirtschaftlich angesehen werden, weil auch frühere Generationen durchaus auf Wirtschaftlichkeit bedacht waren. Die Wertminderung richtet sich nach dem Minderertrag und der Restnutzungsdauer des Gebäudes (vgl. dazu ausführlich Kranewitter 6 , Liegenschaftsbewertung, Seiten 55 ff; Pröll, "Bebauungsabschlag" bei Grundstücken, in: UFSaktuell 2007/2, Seiten 44 ff, und die dort zitierte Literatur). Abgesehen davon, dass - wie oben dargelegt - durchaus auch die Meinung vertreten werden könnte, dass der Grund und Boden unabhängig von einer vorhandenen Bebauung oder Nichtbebauung bewertet werden kann, und die übliche Bandbreite für Bebauungsabschläge im Übrigen von 10% bis 25% [nach Kranewitter 6 , a.a.O., Seite 56, wären bei gewerblich und industriell genutzten Liegenschaften 15 bis 20% (+/-) üblich] reicht, kann betreffend die in Rede stehende, als Baufläche-Mischgebiet (in diesen Gebieten können neben Wohngebäuden auch gewerbliche Bauten und Geschäfte errichtet werden) gewidmete Liegenschaft auch keine Minderausnutzung festgestellt werden, zumal die gegenständliche Bebauung - gerade auch auf Grund des erfolgten Zubaus (die neu errichtete, 2012 bezogene Produktionshalle liegt teilweise auch auf der in Rede stehenden Betriebsliegenschaft, G-Straßexx ) - den derzeitigen Anforderungen gerecht wird und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung wohl auch durch entsprechende Aufstockungen oder weitere Zubauten ausgeschöpft werden könnte. Es ist damit nicht erkennbar, dass sich die gegenständliche, für den in Rede stehende Betrieb errichtete Bebauung - gerade im Hinblick auf Alter (Baujahr: Büro, Halle 1: 1998, Halle 2: 2005 bei lt. Gutachten sehr gutem Erhaltungszustand und üblicher Abnutzung der Gebäude) und Ausmaß der Gebäude (das Grundstück ist sehr gut durch Gebäude und Außenanlagen verbaut) - negativ auf den in Rede stehenden Bodenwert auswirkt. In diesem Zusammenhang ist abschließend auch zu berücksichtigen, dass der Gutachter bereits bei der Ermittlung des Sachwertes entsprechende (im Übrigen nicht näher begründete) Entwertungsabschläge wegen des vorgegebenen Grundrisses vorgenommen hat. Dem strittigen Abschlag "Anpassung Marktlage" (derzeitige, schwere Verkäuflichkeit von Betrieben) fehlt ebenfalls eine schlüssige, nachvollziehbare Begründung dem Grunde und der Höhe nach, was nur durch eine belegbare Analyse des Liegenschaftsmarktes geschehen könnte. Es bleibt letztlich gänzlich offen, wie der in Rede stehende prozentuelle Abschlag ermittelt wurde und welche Erfahrungswerte diesem Abschlag zu Grunde liegen. Außerdem ist diesbezüglich auch zu bedenken, dass idR gerade die Einbeziehung des Ertragswertes und damit die Verwendung von aus Marktdaten abgeleiteten Parametern in die Verkehrswertermittlung zu marktgerechten und aussagefähigen Verkehrswerten führt und damit kaum eine entsprechende Marktanpassung notwendig sein dürfte. Schon aus dem Marktbezug der Kapitalisierungszinssätze ergibt sich, dass diese ua. die Funktion von Marktanpassungsfaktoren übernehmen und somit für eine entsprechende Marktnähe des Verfahrensergebnisses sorgen. Abgesehen davon erachtet der Senat diesen mit schwerer Verkäuflichkeit begründeten Abschlag zur Anpassung an die Marktlage als nicht sachgerecht, zumal bei Findung des Teilwertes - wie oben dargelegt - gerade von der Fortführung des Betriebes ausgegangen wird bzw. Grundlage der Teilwertermittlung eben die Zusammengehörigkeit mit dem Betrieb ist. Im Hinblick auf das im Zuge der mündlichen Verhandlung erstattete Vorbringen der beschwerdeführenden Partei, wonach die an die Betriebsliegenschaft angrenzenden Betriebsgrundstücke in die Landesgrünzone fielen und damit eine Betriebserweiterung erschwert sei, ist zu sagen, dass die Standortfrage und damit auch der Verkehrswert durchaus auch durch die Möglichkeit, die vorhandene Betriebsgrundstücksfläche bei Bedarf durch Zukäufe zu erweitern, beeinflusst wird, allerdings wurde in diesem Zusammenhang weder eine Entwertung der Betriebsliegenschaft konkret nachgewiesen (jedenfalls der Höhe nach) noch zweifelsfrei jene Sachverhalte dargelegt, auf Grund derer eine dadurch bedingte Teilwertabschreibung mit steuerlicher Wirkung gerade für das beschwerdegegenständliche Wirtschaftsjahr zu berücksichtigen sein soll. Abgesehen davon, dass der Umstand einer erschwerten Betriebserweiterung gerade auch durch die Einbeziehung des Ertragswertes in die Verkehrswertermittlung Eingang findet, war diesbezüglich außerdem zu berücksichtigen, dass die Bf. im Jahr 2010 ein an die gegenständliche Betriebsliegenschaft angrenzendes Grundstück (EZ xyz , GSt-Nren. xxyyzz , G-Straßexxx ) mit einer Gesamtfläche von 3.615 m 2 zugekauft und in der Folge eine neue Produktionshalle errichtet hat. Im Übrigen hat auch der Sachverständige im in Rede stehenden Gutachten zum Stichtag 10. September 2008 keinen diesbezüglichen Abschlag vorgenommen. Abschließend sei noch erwähnt, dass der Sachverständige seinem Gutachten ausdrücklich das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) zu Grunde legt (vgl. Pkt. 8); er geht dabei offensichtlich von der Anwendbarkeit des LBG aus. Schon aus dem Gesetzeswortlaut des § 1 LBG ist allerdings klar ableitbar, dass eine Anwendbarkeit für steuerliche Zwecke nicht erfolgen kann, was auch vom Verwaltungsgerichtshof mehrfach bestätigt wurde (vgl. zB VwGH 8.6.1994, 92/13/0154; VwGH 19.3.2002, 97/14/0034). Im Übrigen war auch zu berücksichtigen, dass sich der Liegenschaftswert im Sachwertverfahren neben dem Bodenwert und dem Bauwert der Gebäude grundsätzlich auch aus dem Bauwert der Außenanlagen zusammensetzt. Einen diesbezüglichen (getrennt zu ermittelnden) Wert lässt das gegenständliche Gutachten jedoch vermissen. Das in Rede stehende Gutachten ist daher nach Ansicht des Senates mit wesentlichen Mängeln behaftet und damit als Beweismittel für die geltend gemachte Teilwertabschreibung bzw. außerplanmäßige Abschreibung nicht geeignet. An dieser Stelle sei auch erwähnt, dass auch Anschaffungsnebenkosten in die Teilwertermittlung miteinzubeziehen wären. Die steuerliche Vertretung der Bf. schloss ihre Ausführungen im Beschwerdeschriftsatz sowie im Vorlageantrag jeweils mit dem Antrag ab, den Sachverständigen zu den Bedenken der Abgabenbehörde als Auskunftsperson einzuvernehmen. Der Senat kommt diesem Antrag ebenfalls nicht nach, zumal es an der Bf. ob ihrer Nachweispflicht bzw. Beweislast hinsichtlich der von ihr geltend gemachten außerplanmäßigen Abschreibung bzw. Teilwertabschreibung gelegen gewesen wäre, einerseits einen Nachweis dafür zu erbringen, weshalb die geltend gemachte Teilwertabschreibung bzw. außerplanmäßige Abschreibung mit steuerlicher Wirkung gerade für das Wirtschaftsjahr 2008 zu berücksichtigen sein soll. Auch dem vorgelegten Gutachten sind diesbezügliche Feststellungen nicht zu entnehmen. Andererseits ist die beweispflichtige Bf. auch einen Nachweis für die Dauerhaftigkeit der behaupteten Entwertung schuldig geblieben. Im Übrigen war in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Bf. trotz ihrer Nachweispflicht auch nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, den von Seiten der Abgabenbehörde mehrfach aufgezeigten Mängeln des vorliegenden Gutachtens - an dieser Stelle wird auch auf die Vorhaltewirkung der Berufungs(Beschwerde)vorentscheidung verwiesen - durch entsprechende Ergänzungen (durch den Sachverständigen) entgegenzutreten. Abschließend wird an dieser Stelle auch auf die entsprechenden Ausführungen des Finanzamtes in der Berufungs(Beschwerde)vorentscheidung (zusätzliche Bescheidbegründung) vom 3. Oktober 2012 verwiesen, wonach es im konkreten Beschwerdefall keines Sachverständigenbeweises bedarf. Aus den dargelegten Gründen sowie in Anbetracht des Umstandes, dass bei Wirtschaftsgütern des (abnutzbaren) Anlagevermögens die Vermutung besteht, dass die (um die AfA verminderten) Anschaffungskosten dem Teilwert entsprechen (von der Rechtsprechung entwickelte Bewertungshilfe), und außerdem - wie von der Abgabenbehörde richtig ausgeführt wurde - auf Grund der vom betrieblichen Zusammenhang ausgehenden Wertsteigerung der Teilwert beim Anlagevermögen meist erheblich höher als der Einzelverkaufspreis ist und selbst im ungünstigsten Fall nicht darunter liegt (vgl. dazu auch Jakom/Laudacher EStG, 2015, § 6 Rzen 41 und 38), war das diesbezügliche Beschwerdebegehren daher als unbegründet abzuweisen. 3) Zulässigkeit der Revision: Im gegenständlichen Beschwerdefall lag keine Rechtsfrage vor, der grundsätzliche Bedeutung zukam. Die im Beschwerdefall zu lösenden Rechtsfragen beschränkten sich einerseits auf Rechtsfragen, welche bereits in der bisherigen (oben zitierten) VwGH-Rechtsprechung beantwortet wurden und solche, welche im Gesetz eindeutig gelöst sind. Im Übrigen hing der Beschwerdefall von der Lösung von nicht über den Einzelfall hinausgehenden Sachverhaltsfragen ab. Gesamthaft war somit spruchgemäß zu entscheiden. Feldkirch, am 29. Oktober 2015