BFG RV/7102916/2011

Zusätzlich wird in der Berufungsvorentscheidung die Rechtsmeinung vertreten, dass die Erwerber der Liegenschaftsanteile nur bei Verwirklichung des vorgegebenen Projektes kaufen konnten, weil die Leistungen, die unmittelbar dem bisherigen Eigentümer zu erbringen sind, als Gegenleistung für den Grunderwerb auch die Bau und Sanierungskosten für die erworbenen Anteile betragen. Damit wird unterstellt, dass der Erwerbsvorgang auf eine zu errichtende bzw. sanierende Wohnung gerichtet war. Dies stimmt nicht, der Erwerbsvorgang war auf ein bestehendes Altobjekt gerichtet. Dies ergibt sich aus sämtlichen vorgelegten Unterlagen. Sonstige Leistungen sind nur dann der Gegenleistung zuzurechnen, wenn sie der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes leistet oder der Veräußerer sie als solches empfängt (BFH 09.05.1979, IIR56/74BSTBLlI577). Im Übrigen erlauben wir uns darauf hinzuweisen, dass, wie oben dargestellt, in den Protokollen und seitens der Erwerber in der Vorhaltsbeantwortung vom Dezember 2010 und März 2011 ausgeführt, die Veräußerer wirtschaftlich und organisatorisch gar nicht im Stande waren, Umbaumaßnahmen zu setzen und daher erst die Erwerber die Entscheidung treffen konnten über das Wie und Ob der Bebauung, und waren somit frei in der Entscheidung, wie allfällige Bebauung vorzunehmen war (Siehe auch BFH 24.10.1990, IIB31/90BSTBL1991, 106). Daraus zeigt sich, dass das ursprüngliche Konzept der Verkäufer mangels finanzieller Möglichkeiten gescheitert war und erst die Erwerber in ihrer Entscheidung für das Ob und Wie der Bebauung völlig frei waren und sie somit das Objekt erwarben und erst dann beschlossen haben, ein Bauvorhaben, dass sie zu jener Zeit schon, als Interessenten entwickelt haben, nach Erwerb zu beschließen und umzusetzen. Insbesondere verweisen wir auf das Erkenntnis des VwGH vom 27.05.1999, Zahl 98/16/0349 in dem eindeutig klargestellt wurde, dass zwar Gegenleistung nach § 5 Abs. 1 Zi 1 GrESt 1987 bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen ist, zur Gegenleistung gehört dabei jede Leistung die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb eines Grundstückes gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstückes empfängt. Es ist aber nur jene Gegenleistung eine Gegenleistung, die dem Veräußerer zugutekommt oder doch wenigstens seine rechtliche oder wirtschaftliche Stellung zu seinen Gunsten beeinflusst (vgl. insbesondere auch das Erkenntnis vom 30.08.1995, Zahl 94/16/0085). Laut Kaufvertrag ist es so, dass de facto, so wie es im Kaufvertag formuliert ist, die Verkäufer Vk2 und Vk3. die Sanierung ihrer Anteile beauftragen und dafür anteilig die Kosten zahlen. Die Käufer, späteren Miteigentümer und jetzige Beschwerdeführer im Verfahren, haben ihnen aber nicht den Geldbetrag von € 245.485,80 aus den Positionen II.2 bis II.5 des Kaufvertrages, sondern Sachleistungen hierfür zugesagt, zu erbringen, mit denen korrespondierend auch eine Bankgarantie gegeben wurde, die sich aus III. des Kaufvertrages ergibt. Dadurch wurde nur für diese Leistungen (Sanierungsleistungen) der Verkäufer eine Leistung erbracht. Insoweit die Sanierungskosten die Anteile von Herrn Vk2 und Vk3. übersteigen, werden die Sanierungsleistungen zu ihren Gunsten erbracht und daher kommen den Veräußerern keine weiteren Leistungen zugute. Daher ist nicht die gesamte Sanierung von € 722.760,00 als Gegenleistung zu berücksichtigen, sondern nur die aliquote, soweit sie die Wohnungen von Herrn Vk2 und Vk3. betreffen (Anteile). Selbst die Berufungsvorentscheidung geht eindeutig davon aus, dass Herr Ing. Mag. Kf.3 und Herr Kf.2 an den Bauplänen und dem Werdegang des Projektes maßgeblich beteiligt waren und dies schon im Verfahren schon außer Streit gestellt wurde. Dies haben sie aber lediglich im eigenen Interesse und nicht im Interesse der Veräußerer vorgenommen. Dies ergibt sich aus den Protokollen. Tatsache ist, dass die Erwerber alle Anforderungen als Bauherren erfüllen, da sie zum Zeitpunkt des Erwerbes am 06.06.2010 sowohl auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen konnten als auch das Baurisiko zu tragen haben, als auch das finanzielle Risiko zu tragen haben. Dies entspricht der Literaturmeinung von Fellner Rz 88ff zu § 5 GrEStG, wie schon oben zitiert. Sie waren daher an kein fertiges Konzept, das die Veräußerer erstellt haben, gebunden. Das deswegen, da aus den Unterlagen hervorgeht, dass auch die Baueinreichungspläne nur von den Veräußerern, auf Initiative der damaligen Kaufinteressenten und späteren Miteigentümer unterfertigt wurden. Darüber hinaus sei auch aufgezeigt, dass das Auftreten jemandes gegenüber der Baubehörde als Bauwerber nur ein Indiz für die Annahme der Bauherreneigenschaft darstellt und nicht die Abgabenbehörde daran bindet, unabhängig die Bauherreneigenschaft zu überprüfen (VwGH 26.03.1992, Zahl 90/16/0211). Aufgrund der Judikatur vom 29.07.2004, Zahl 2004/16/0053/0054 muss wohl unter Zugrundlegung der Protokolle und der gesamten Abwicklung davon ausgegangen werden, dass die ursprünglichen Interessenten und späteren Miteigentümer Bauherren im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes und dessen Interpretation sind. Bezüglich der sonstigen Leistungen, die hier in der Berufungsvorentscheidung zitiert werden, ist darauf zu verweisen, dass sonstige Leistungen eines Käufers nur solche für den Verkäufer oder zu dessen Gunsten darstellen, soweit sie sich im Vermögen des Verkäufers auswirken, es also unmittelbar oder mittelbar vermehrt (VwGH 23.01.2003, Zahl 2001/16/0533). Daraus zeigt sich wieder, das nur die aliquoten Sanierungskosten, die die Leistung (geldwerte Leistung) der Erwerber darstellen und in Sachwerten abgegolten werden, für den Kauf der Liegenschaftsanteile heranzuziehen sind. Insbesondere wird auf das Erkenntnis des VwGH vom 25.09.1969, Zahl 164/68 hingewiesen, aus dem sich ergibt, dass dem Beschwerdeführer immer dann zu folgen ist, wenn für eine den Erwerbsvorgang folgende Bauführung entstehenden Kosten, die sich im Vermögen des Erwerbers auswirken, dann nicht zur Gegenleistung im Sinne des § 11 GrEStG 55, jetzt § 5 GrEStG 1987 heranzuziehen sind, wenn der Erwerber der wahre Bauherr ist. Im konkreten Fall zeigt sich eindeutig, dass die Erwerber der Miteigentumsanteile aufgrund der gesamten Protokolle die wahren Bauherren sind, da sie die Bauführung initiiert, Pläne vorbereitet und sämtliche Handlungen abgewickelt haben. In Anbetracht dieser rechtlichen Schlüsse beantragen wir daher die Grunderwerbsteuer ausschließlich von der vertraglichen Gegenleistung, somit vom Barkaufpreis an Frau Vk1 iHv € 138.739,58 und vom Betrag der Gegenleistung II.2 bis II.5 von insgesamt € 245.485,80 vorzunehmen.“ Laut Grundbuchsauszug vom 29. November 2012 wohnen die Erwerber an der Adresse des erworbenen Grundstückes. Mit Eingabe vom 17. Februar 2015 wurden auf die Entscheidung des gesamten Berufungssenates und die Anberaumung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Erwägungen Gemäß § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG unterliegen Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer. Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Gegenleistung ist nach § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gegenleistung ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Erbringt der Käufer im Hinblick auf die Sanierung eines Grundstückes neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere – an wen auch immer – Leistungen, ist zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen und zu fragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstückes der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Diese Leistungen können auch an Dritte erbracht werden, insbesondere an eine vom Veräußerer verschiedene Person. Voraussetzung für die Einbeziehung der Kosten der Sanierung ist, dass die Sanierung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in finaler Verknüpfung steht (vgl. UFS 11.1.2008, RV/0558-W/03). Dieses ist dann der Fall, wenn die Erwerber von vorneherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden. Sind die Grundstückserwerber an ein bestimmtes durch die Planung der Verkäufer oder eines mit diesen zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Konzept für die Sanierung bzw. den Ausbau des Gebäudes gebunden, dann ist ein Kauf über ein saniertes bzw. ausgebautes Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Sanierung bzw. Ausbau gesonderte Verträge geschlossen werden (vgl. VwGH 30.5.1994, 93/16/0096). Die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes saniertes bzw. ausgebautes Gebäude setzt voraus, dass entweder der Veräußerer selbst oder ein mit ihm zusammenwirkender Dritter dem Erwerber gegenüber verpflichtet ist, den tatsächlichen Grundstückszustand zu verändern, das heißt das Gebäude zukünftig in einen sanierten bzw. ausgebauten Zustand zu versetzen. Zu prüfen ist im gegenständlichen Fall, ob die Erwerber an ein von den Verkäufern oder eines mit diesen zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Konzept für die Sanierung bzw. den Ausbau des Dachbodens gebunden waren oder nicht. Im gegenständlichen Fall werden die Kosten der Sanierung, welche auf die Anteile der Liegenschaft entfallen, die sich die Verkäufer zurückbehalten haben, mit dem Kaufpreis verrechnet. Jene Sanierungskosten, welche den Kaufpreis übersteigen, werden von den Verkäufern an die Käufer bezahlt. Dass die Verkäufer für die Sanierung ihrer Wohnungen in dem vertragsgegenständlichen Haus an die Erwerber zahlen, spricht sehr dafür, dass auf Seiten der Verkäufer kein Konzept für die Sanierung bzw. den Ausbau des Dachbodens existierte. Auch ist auszuschließen, dass ein mit den Verkäufern zusammenarbeitender Organisator vorhanden ist, da ansonsten die Kosten für die Sanierung bzw. den Ausbau des Dachbodens von den Verkäufern nicht mit den Käufern verrechnet worden wären, sondern mit dem mit ihnen zusammenarbeitenden Organisator. Es ergibt keinen Sinn, dass die Erwerber, wenn sie in ein von den Verkäufern oder eines mit diesen zusammenarbeitenden Organisators ausgearbeitetes Konzept eintreten, dafür auch noch etwas bezahlt bekommen. Zahlungen werden im Wirtschaftsleben nur an jene Personen geleistet, die dafür auch eine dementsprechende Leistung erbringen. Es ist daher auszuschließen, dass auf Seiten der Verkäufer ein fertig ausgearbeitetes Konzept für die Sanierung bzw. den Ausbau des Dachbodens vorhanden war. Die den Verkäufern gegenüber abgegebenen Garantieerklärungen bestätigen nur, dass die Käufer nicht in ein von den Verkäufern oder eines mit diesen zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Konzept für die Sanierung bzw. den Ausbau des Dachbodens eingetreten sind. Sie bestätigen auch, dass die Leistungen (Sanierung und Dachbodenausbau) von den Käufern erbracht wurden. Sie garantieren gegenüber den Verkäufern, dass die von ihnen zu erbringenden Leistungen wie im Vertrag vereinbart erbracht werden. Garantien über diese Leistungen können nur dann gegenüber den Verkäufern abgegeben werden, wenn diese Leistungen auch von den Käufern zu erbringen sind und auch erbracht wurden. Da auf Seiten der Verkäufer kein fertig ausgearbeitetes Konzept für die Sanierung bzw. den Ausbau des Dachbodens vorhanden war, konnten die Käufer nicht in ein von den Verkäufern oder eines mit diesen zusammenarbeitenden Organisators ausgearbeitetes Konzept eintreten. Dass die Verkäufer die anteiligen Kosten der Sanierung an die Erwerber zahlen, spricht auch sehr dafür, dass sie selbst keine Aufträge zur Sanierung erteilen wollten oder konnten. Gegenstand des Kaufvertrages war daher ein Erwerb der Liegenschaftsanteile in einem unsanierten und nicht ausgebauten Zustand. Die auf die Anteile der Erwerber entfallenden Kosten der Sanierung sind nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen. Die Grunderwerbsteuer errechnet sich daher wie folgt: Die Verkäufer erhalten (Bargeld oder Leistungen) | Vk1 für 940/2820 Anteile | 138.739,58 € | Vk2 für 550/2820 Anteile | 81.177,41 € | Vk3 für 512/2820 Anteile | 75.568,79 € | Gegenleistung gesamt für 2002/2820 Anteile | 295.485,78 € | | | Von dieser ‚Gegenleistung entfallen auf die von Herrn Bf. erworbenen 550/2820 Anteile € 81.177,41. Davon 3,5 % Grunderwerbsteuer = € 2.841,21. Aus diesen Gründen war spruchgemäß zu entscheiden. Zulässigkeit einer Revision Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da im gegenständlichen Fall keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu klären war und die getroffene Entscheidung der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes entspricht (vgl. VwGH 30.5.1994, 93/16/0096). Wien, am 4. März 2015