BFG RV/7103329/2011

Sowohl für die Sanierung im ersten Obergeschoß, als auch für den Neubaubereich des zweiten und dritten Obergeschoßes sind 2-Raum-Wohnungen vorgesehen, da diese nach Erfahrung der Käufer für die Vermietung optimal geeignet sind. Den in den Innenhof ausgerichteten Wohnungen sollen Balkone zugeordnet werden, in der Front **gasse kann durch den Rückbau im zweiten Obergeschoß eine großzügige Terrasse angelegt werden. Weiters ist der Anbau einer modernen Aufzugsanlage im Innenhof vorgesehen. Auf Frage der Käufer, ob der Einbau von Garagenplätzen möglich sei, teilt Herr Y. mit, dass dies mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln nicht durchgeführt werden könne und kommen die Käufer daher überein, die erforderliche Zahl der Stellplätze möglichst in umliegenden Garagen sicher stellen zu lassen. Die Käufer sind mit den Vorschlägen von Y. grundsätzlich einverstanden, heutige Anregungen und Änderungswünsche werden diskutiert und von Herrn Y. in die Planentwürfe eingearbeitet. Herr Y. sagt zu, bis zum nächsten Termin einen voraussichtlichen Ablauf des Bauvorhabens zu skizzieren und mitzuteilen, wann Baubeginn sein kann. Überdies wird er eine Ausstattungsliste sowie eine Baukostenschätzung und einen Honorarvorschlag unterbreiten, da die Käufer wünschen, bei der nächsten Besprechung über alle Unterlagen zu verfügen, die·für eine Auftragserteilung an Herrn Y. notwendig sind. zu 3.: Zur weiteren Abwicklung des Investitionsvorhabens wünschen die Käufer, einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen. Die B-Gesellschaft m.b.H. soll ein diesbezügliches Anbot zur Abwicklung als Bevollmächtigter der Gemeinschaft sowie ein Anbot zur·Erstellung detaillierter Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen vorlegen, die E GmbH soll die wirtschaftliche Betreuung übernehmen. Weiters soll über Vorschlag der Käufer die C. Gesellschaft m.b.H. mit der Durchführung der Hausverwaltung beauftragt werden. Die F AG soll den Auftrag für die Finanzierungsbeschaffung erhalten. Bis zur nächsten Besprechung sollen die Gesellschaften jeweils Anbote und entsprechende Vertragsvorschläge vorlegen. Mit der laufenden steuerlichen Beratung und Betreuung soll die Steuerberatungskanzlei KANZLEI Steuerberatungs OG beauftragt werden. Herr Steuerberater sagt zu, ein entsprechendes Anbot für seine Kanzlei zu legen. zu 4.: Die Käufer erteilen Herrn RECHTSANWALT den Auftrag zur Errichtung des Kaufvertrages und dessen grundbücherlicher Durchführung sowie zur Verfassung eines Miteigentümervertrages und vereinbaren dafür ein Honorar von € 7.000,-- zuzüglich USt. Ort2, am 19. Oktober 2007 (Unterschriften It. Beilage) Die im Protokoll unter Punkt 3., Absatz 1 genannten Gesellschaften (B-Gesellschaft m.b.H., E GmbH, C. Gesellschaft m.b.H. und F AG) gehören ebenso wie die Verkäuferin (die A--GmbH) zur sogenannten "**-Gruppe" und präsentieren sich alle genannten Unternehmen gemeinsam auf der hompage www.***. Alle genannten Gesellschaften haben ihren Sitz in Ort4. Im Jahr 2007 war Herr Z Vorstandsmitglied der F AG, Geschäftsführer der IF-Gesellschaft m.b.H., Geschäftsführer der E GmbH und Geschäftsführer und Gesellschafter der C. Gesellschaft m.b.H. sowie der A--GmbH. Die Gesellschaften sind auch gesellschaftsrechtlich verflochten. Im Zeitraum zwischen 13. Dezember 2007 und 20. Dezember 2007 unterfertigten insgesamt 8 Personen als Käufer im Wesentlichen gleichlautende Kaufverträge über den Erwerb von Anteilen an der Liegenschaft EZ** Grundbuch*** Ort1 mit der Adresse PLZ., GASSE (Unterschiede bestehen lediglich hinsichtlich der Anzahl der Miteigentumsanteile und dementsprechend der Höhe des Kaufpreises). | Name des Käufers | Anteile | Vetragsunterzeichnung | BF | 30/600 | 18.12.2007 | K2 | 30/600 | 20.12.2007 | K3 | 120/600 | 13.12.2007 | RECHTSANWALT | 60/600 | 13.12.2007 | K4 | 60/600 | 19.12.2007 | K1 | 60/600 | 19.12.2007 | K5 | 180/600 | 19.12.2007 | K6 | 60/600 | 19.12.2007 Die Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin, die A--GmbH, erfolgte am 20. Dezember 2006. Die Übergabe und Übernahme der Liegenschaftsanteile durch die Käufer erfolgte gemäß Punkt 5. des jeweiligen Kaufvertrages mit dem Tag der allseitigen Vertragsunterfertigung. Die Liegenschaftsanteile waren den Interessenten mit dem Ziel angeboten worden, gemeinschaftlich eine Sanierung des Objektes und eine anschließende langfristige Vermietung durchzuführen. Der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als Miteigentümer war darauf gerichtet, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen in prognostizierter Höhe taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung der Erträgnisse und des Reingewinns gediehen war. Die Erwerber wollten nicht ein Altgebäude erwerben, sondern es stand bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages fest, dass das Altgebäude ausgebaut und saniert werden soll. Die Käufer hatten den Kauf eines bereits sanierten und ausgebauten Gebäudes im Blick. Sie waren bereit sich in ein Vertragsgeflecht der "**-Gruppe" einbinden zu lassen. Bei der Art der Abwicklung hatten die Miteigentümer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Es stand bereits fest, dass B-Gesellschaft m.b.H. als gemeinsamer Vertreter bestellt werden soll und dass auch an die anderen unter Punkt 3 Abs. 1 des Protokolls vom 19. Oktober 2007 genannten Gesellschaften der **-Gruppe Aufträge erteilt werden. Am 21. Dezember 2007, einen Tag nach Unterzeichnung des Kaufvertrages durch die Verkäuferin und den "letzten" Käufer, fand eine Versammlung aller Käufer statt, für die die Tagesordnung von Herrn Z namens der F AG vorgeschlagen wurde und bei der den Käufern ein Bündel von Verträgen zur Unterzeichnung vorgelegt wurde. Das über die Versammlung aufgenommene Protokoll lautet auszugsweise: "Herr H von der F AG, Ort5 begrüßt die Anwesenden und schlägt die Tagesordnungspunkte wie folgt vor: 1. Kaufvertragsabwicklung/Miteigentümervertrag 2. Planung und Bauausführung 3. Erläuterung der steuerlichen Situation 4. Angebote der Vertragspartner/Auftragserteilung 5. Förderung und Finanzierung 6. Allfälliges. 7. Konstituierung und Beschlussfassung zu 1.:' Entsprechend dem ihm von den übrigen Miteigentümern erteilten Auftrag hat Herr Rechtsanwalt nach der letzten Besprechung Kaufverträge erstellt und mit der Verkäuferseite abgestimmt. Mittlerweile liegen sämtliche Kaufverträge unterfertigt vor. Eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, die bis 19.12.2008 gültig ist, wurde bereits im Grundbuch angemerkt. Herr Rechtsanwalt erläutert nochmals, dass die Liegenschaft frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten sowie mit Stichtag 31.12.2007 bestandsfrei übernommen wird. Ein vollstreckbarer Notariatsakt mit der Voreigentümerin, die die Liegenschaft selbst genutzt hat, liegt vor, sodass die vollständige Räumung der Liegenschaft bis spätestens 31.12.2007 gewährleistet ist. Herr Rechtsanwalt hält fest, dass er die persönliche Haftung für die Eigentumseinverleibung der Miteigentümer übernimmt. Weiters ersucht er, dass, sollte die Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern oder die Eintragungsgebühr durch das Grundbuchsgericht den übrigen Käufern direkt vorgeschrieben werden, diese Vorschreibungen an seine Kanzlei zu senden sind, da er die Bezahlung vornehmen wird. Der Miteigentümervertrag, den Herr Rechtsanwalt erstellt und bereits mit den übrigen Miteigentümern akkordiert hat, wird nochmals ausführlich erläutert. Einigkeit herrscht darüber, dass für einen Zeitraum von 30 Jahren auf die Teilung des gemeinsamen Eigentums sowie auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Einheit verzichtet wird. Sodann wird der Miteigentümervertrag unterfertigt. zu 2.: Die Planskizzen, die Herr Y. bei der letzten Besprechung vorgelegt hat, wurden mittlerweile aufgrund der Änderungswünsche der Miteigentümer umgearbeitet und präsentiert Herr Y. die nunmehr ausgearbeitete Fassung. Insgesamt wird das sanierte und ausgebaute Haus neben den beiden Geschäftslokalen im Erdgeschoß und dem dazugehörigen Magazin im KeIlergeschoß 17 Wohnungen (davon 10 neu errichtete) aufweisen. Entsprechend den Wünschen der Miteigentümer wurden die Grünflächen des Innenhofes den beiden Erdgeschoßwohnungen zugeordnet. Wie vereinbart, hat Herr Y. eine Ausstattungsliste vorbereitet, die er anhand von Fotos fertig gestellter Objekte anschaulich erläutert. Die Miteigentümer sind grundsätzlich mit der vorgesehenen Ausstattung einverstanden. Einzelne heute geäußerte Änderungswünsche soll Herr Y. noch einarbeiten. Unter Berücksichtigung dieser Ausstattungsliste hat Herr Y. eine Baukostenschätzung erstellt. Er teilt mit, dass sich - ausgehend vom derzeitigen Planungs- und Baukonzept – vorläufige Bau- und Baunebenkosten In Hohe von clrka € 1,550.000,-- ergeben. In diesen Kosten sind sämtllche derzeit absehbaren Kosten inkludiert, doch werden die exakten Kosten von den letztlichen Ausführungs- und Ausstattungswünschen der Miteigentümer und vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Generalunternehmerausschreibung abhängig sein, weiters könnten zusätzliche Auflagen der Behörden zu Kostenerhöhungen führen. Die voraussichtlichen Abbruchkosten in Höhe von € 45.000,-- sind in der Kostenschätzung nicht berücksichtigt, da dieser Teilabbruch zur Gänze vom Land gefördert wird. Die Kosten für die Stellplatzablösen wurden in Höhe von 50 % des behördlich vorgeschriebenem Betrags kalkuliert. Herr Y. erläutert, dass davon ausgegangen wird, dass eine Sicherstellung der Stellplätze in einer naheliegenden Garage möglich und die Zahlung dieses Betrages marktüblich sei. Herr Y. legt nunmehr den voraussichtlichen Zeitplan vor: die Voreigentümerin hat bereits im Jänner 2007 ein Förderungsansuchen eingereicht und wurde ein positiver Vorprüfbericht vor einigen Tagen ausgestellt. Obschon die Miteigentümer gegenüber diesem Vorprüfbericht abweichende Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen beschließen, kann er als Grundlage für das weitere Förderungsverfahren herangezogen werden und bewirkt eine entsprechende Beschleunigung. Die Pläne sollen in den nächsten Monaten ausgearbeitet werden, sodass die Einreichung bei der Baubehörde im September 2008 erfolgen kann. Eine Ausnahmegenehmigung wird nicht erforderlich sein und kann daher mit dem Vorliegen einer Baubewilligung Ende 2008 gerechnet werden. Die öffentliche Ausschreibung ist für September/Oktober 2008 vorgesehen, sodass dem LAND im Dezember 2008 ein Vergabevorschlag zur Bestätigung vorgelegt werden kann. Die Zusicherung des Landes bzw. die Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn wird für März 2009 erwartet, sodass ein Baubeginn Anfang April 2009 möglich sein sollte, wodurch sich bei einer voraussichtlichen Bauzeit von 12 Monaten ein Fertigstellungstermin Ende März 2010 ergibt. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass es sich um Prognosen handelt und sich der Zeitplan durch eine spätere Erteilung der erforderlichen Genehmigungen verändern kann. Herr Y bietet für die X Bauconsulting GmbH sämtliche erforderliche Leistungen für Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung zu einem Gesamthonorar in Höhe von € 175.000,-- zuzüglich USt. an, womit sich, die Miteigentümer einverstanden erklären, sodass der entsprechende Auftrag erteilt und eine Vollmacht unterfertigt wird. In diesem Honorar ist inkludiert, dass Herr Y als Projektleiter im Sinne des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes auftritt, wobei er befugt ist, seinerseits einen Baustellenkoordinator zu ernennen. zu 3.: Die steuerliche Begünstigung der 1/15-Absetzung für die Bau- und Baunebenkosten ergibt sich einerseits aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes und andererseits durch die Anwendbarkeit der §§ 3 - 5 MRG. zu 4.: Im Sinne der Besprechung vom 19. Oktober 2007 wurden seitens der einzelnen Firmen sowie von der KANZLEI Steuerberatungs OG Anbote gestellt und diesbezüglich Vertragsvorschläge vorgelegt. Die jeweiligen Vertragsangebote entsprechen leistungs- und, honorarmäßig den Vorstellungen der Miteigentümer und werden die diesbezüglichen Aufträge erteilt und in der Beilage zum Protokoll zusammengefasst. zu 5.: Herr Z berichtet, dass die F AG mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hat. Es wurden Anbote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt, wobei das günstigste Angebot von der BANK reg.Gen.m.b.H. abgegeben wurde. Die Konditionen wurden den Miteigentümern bereits zur Kenntnis gebracht. Der heute anwesende Prokurist dieses Kreditinstituts, Herr Sch, erläutert nochmals die angebotenen Konditionen: Für die Investitionsphase (voraussichtlich bis 31.3.2010) wird' ein variabler Zinssatz mit Bindung .wahlweise an den 1-Monats- oder 3-Monats-EURIBOR' und einem Aufschlag von 1 % auf drei KommasteIlen genau angeboten. Die Zinssatzfeststellung erfolgt, je nach Wahl des Indikators, monatlich bzw quartalsweise (kalkuliert It. Konzept 5,5 % p.a.). Es ist eine einmalige Bearbeitungsgebühr von € 8.050,-- zu entrichten. Die bis Ende 2008 anfallenden Bauzeitzinsen können bei Zuzählung, die bis 31.3.2010 anfallenden Bauzeitzinsen bis Ende 2009 im Voraus bezahlt werden. Für die Endfinanzierung ab Fertigstellung (voraussichtlich ab 1.4.2010) wird ein Zinssatz mit Bindung an den 3-Monats-EURIBOR und einem Aufschlag von 0,75 % auf drei KommasteIlen genau, bei vierteljährlicher Anpassung, angeboten. Ab Fertigstellung ist eine Konvertierung in Fremdwährung möglich und wird diesfalls ein Zinssatz von 0,75 % über dem 3-Monats-LIBOR, aufgerundet auf das nächste 1/8 Prozent, verrechnet. Die Miteigentümer akzeptieren die angebotenen Konditionen vollinhaltlich, ausdrücklich wird jedoch gewünscht, dass ab Beginn der Vermietphase die Möglichkeit einer individuellen Gestaltung (vorzeitige Rückzahlung, Sondertilgung, Umschuldung etc.) bestehen muss. In diesem Sinne hat die IFA AG für die Miteigentümer die diesbezüglichen Vereinbarungen ausgehandelt. Vorgesehen ist eine Tilgung des Fremdkapitals innerhalb eines Zeitraumes von maximal 15 Jahren ab Baufertigstellung oder die gänzliche Rückführung bis spätestens 31.3.2025. …… Für das vom Voreigentümer eingereichte Ansuchen um Förderung wurde vom LAND bereits ein Vorprüfbericht ausgestellt. Von der Miteigentümergemeinschaft soll dieses Ansuchen auf die Gewährung eines Direktdarlehens des Landes sowie von Annuitätenzuschüssen für eingesetztes Eigenkapital für Maßnahmen der Totalsanierung umgestellt werden und wurde diese Vorgangsweise auch mit dem LAND besprochen. Aufgrund dieser positiven Gespräche mit dem LAND sind in die aktuelle Berechnung bereits Förderungsmittel einkalkuliert, die von den im vorliegenden Vorprüfbericht ermittelten Zahlen abweichen. Klargestellt wird, dass kein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht. Weiters kann sich durch gesetzliche Änderungen sowohl die Höhe als auch die Art der Förderung ändern. Derzeit sind ein Direktdarlehen des Landes in Höhe von € 440.000,-- (Laufzeit 15 Jahre, Zinssatz 1 %) und Annuitätenzuschüsse in Höhe von € 32.000,-- p.a.kalkuliert. Für die Erreichung der Förderungswürdigkeit ist der Abbruch der Hofgebäude notwendig, der jedoch zur Gänze vom LAND gefördert wird. Da sich dieser Aufwand somit kostenneutral verhält, wurden weder die Abbruchkosten noch die Förderung kalkuliert. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass mit den Bauarbeiten erst nach Vorliegen der Förderungszusicherung bzw. Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn begonnen werden darf. Für das Direktdarlehen werden die Miteigentümer solidarisch haften, was jedoch insofern kein Risiko darstellt, als hiezu vom Land Annuitätenzuschüsse gewährt werden, mit welchen die Annuität des Darlehens zum Großteil abgedeckt werden kann. Für die 15-jährige Laufzeit des Darlehens. ist ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes zu verbüchern. Da eine Veräußerung aus steuerlichen Gründen bis zum Erreichen des steuerlichen Totalgewinnes ohnedies nicht möglich ist, erwächst aus dieser Auflage keinerlei Nachteil für die Miteigentümer. Für den Zeitraum der Inanspruchnahme von Förderungsmitteln ist die Vermietung der Wohneinheiten nur zu den vom Land festgelegten Bedingungen, sowie in Höhe des jeweiligen Deckungserfordernisses möglich. Weiters sind dem Land (MA 50) die zweite und jede weitere vierte Wohneinheit zur Vergabe anzubieten. Unter Berücksichtigung sämtlicher erteilter Aufträge samt Nebenkosten ergibt sich eine voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme von € 2.900.000,--. Das exakte Finanzierungskonzept wird nun dahingehend festgelegt, dass € 676.500,-- in Form von Eigenmitteln aufgebracht werden, wovon ein Betrag von € 196.000,-- bereits zur Einzahlung gebracht werden sollte. Die weiteren Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe von jeweils € 240.000,-- werden am 30. Juni 2008 und am 30. Juni 2009 erfolgen.. Bei der BANK wird eine Zwischenfinanzierung in der Höhe von € 2,703.500,--und eine Endfinanzierung in Höhe von € 1,783.500,-- in Anspruch genommen; das Direktdarlehen des Landes ist derzeit mit € 440.000,-- veranschlagt. Sollten die Förderungsmittel durch das Land nicht, in geringerer Höhe oder in anderer Form gewährt werden, müsste eine entsprechende Erhöhung der nicht geförderten Fremdmittel erfolgen. Der Tilgungsbeginn wird mit 1. April 2010 festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung (Differenz zwischen Kreditannuität und Mietakonti) auf die Einzelkreditkonten zur Einzahlung gebracht. Herr Rechtsanwalt wird von den übrigen Miteigentümern beauftragt und ermächtigt, für die Bauherren im Hinblick auf die gemeinsame Inanspruchnahme von Fremdmitteln die Treuhandschaft zu übernehmen und die Verbücherung der Fremdfinanzierung durchzuführen. Hierfür wird ein Honorar von € 5.000,-zuzüglich USt. vereinbart. Herr Rechtsanwalt wird ermächtigt und beauftragt, alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Unterschriften zu leisten. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass gemäß den derzeitigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für das gegenständliche Objekt die Erreichung des Totalgewinnes im 25. Jahr (22 Jahre ab Vermietungsbeginn) zugrunde gelegt wird. Dies bei Zugrundelegung eines freifinanzierten Fremdkapitals in EUR mit einem Zinssatz von 5,5 % p.a. und Tilgung innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren. In diesem Zusammenhang wird nochmals festgehalten, dass die in der Wirtschaftlichkeitsvorschau kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten der derzeitigen Markt- und Gesetzeslage entsprechen und sich verändern können, wodurch sich auch die monatliche Nachschussleistung der Miteigentümer verändern würde. zu 6.: Die Miteigentümer werden darüber informiert, dass bei den Wirtschaftlichkeitsberechnungen von folgenden Mieteinnahmen ausgegangen wurde: Sowohl für die beiden Geschäftslokale im Ausmaß von insgesamt 110m2 als auch für die 17 Wohnungen (7 Wohnungen saniert, 10 Wohnungen im Neubaubereich) mit einer Gesamtfläche von ca. 825 m2 wird eine Nettomonatsmiete von € 8,-- pro m2 angesetzt. Damit betragen die kalkulierten Mieteinnahmen monatlich rund € 7.470,--, das sind rund € 90.000,-- p.a.. Da aufgrund der Förderungsbestimmungen des Landes während der Inanspruchnahme von Förderungsmittel der Mietzins mit den Refinanzierungskosten begrenzt ist, wobei das eingesetzte Eigenkapital jeweils mit einem Zinssatz in der Höhe der Durchschnitts-SMR des Vorjahres verzinst werden darf, werden sich diese Einnahmen ändern. Der Zinssatz für das Jahr 2007 betragt 3,66 %. zu 7.: Die Bauherren beschließen einstimmig die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft laut "Konstituierung und Beschlussfassung der Miteigentümergemeinschaft PLZ., 'GASSE/***gasse2" (Beilage). Wien, am 21. Dezember 2007 (Unterschriften It. Beilage) Die genannte Beilage zum Protokoll vom 21. Dezember 20076 lautet: "KONSTITUIERUNG UND BESCHLUSSFASSUNG MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT PLZ. , **GASSE Die Bauherren beschließen die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft gemäß gesondert unterfertigtem Miteigentümervertrag. Es wurden von den Unterfertigten folgende gemeinschaftliche Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst: 1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn RECHTSANWALT, Rechtsanwalt, Ort6 - Honorar: € 12.000,-- zuzüglich USt. 2.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch X. Bauconsulting GmbH, Ort3 - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut GOA/HOB - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren - Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung - Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Erwirkung der Benützungsbewilligung namens der Bauherren - Gewährleistungsbegehung - Vergütung: € 175.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2007 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Auftrages nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung . - Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung - Bauzeit: 14 Monate ab Baufreigabe - Bau- und Baunebenkosten zu voraussichtlich € 1.550.000,-- zzgl. USt. Als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufige Kostenschätzung 4.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der B-Gesellschaft m.b.H., Ort5 und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung. - Recht zur Nutzung der Analysen und Berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung - Vergütung: € 70.000,-~ zuzüglich USt.; davon € 31.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 5.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die C. Gesellschaft m.b.H., Ort5 - organisatorische Vorbereitung der Hausverwaltung - Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge - Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) - Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen - Vergütung: € 50.000,-- zuzüglich USt., davon € 22.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 6.) Auftragserteilung an die B.-Gesellschaft m.b.H., Ort5 zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse. - Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten - Vergütung: € 80.000,-- zuzüglich USt.; davon € 36.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 Zur Durchführung des Auftrages erhält die B- eine gesonderte Vollmacht. 7.) Wirtschaftliche Betreuung durch die E GmbH, Ort5 - Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen - Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) - Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens - Vorbereitung des Abschlusses einer Rohbauversicherung - Vergütung: € 70.000,-- zuzüglich USt.; davon € 31.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2007 8.) Steuerberatung durch COVISIO Slamanig & Neubert Steuerberatungs OG. Ort6 - Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer 1. Betriebsprüfung für die Dauer der Investitionsphase - Erstellung der erforderlichen Erklärungen - Prüfung der Steuerbescheide - Vergütung: € 25.000,-- zuzüglich USt.; davon € 11.250,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 9) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der F AG, Ort5. - Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung - Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung - Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur der Endabrechnung - Vergütung: € 75.000,-- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 10.) Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie erhöhten Bauzeitzinsen sollen bis zur Fertigstellung über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Sollte das Direktdarlehen des Landes und die Annuitätenzuschüsse in geringerer Höhe gewährt werden, ist eine entsprechende Erhöhung des nicht geförderten Fremdkapitals bei der BANK durchzuführen." Mitte Dezember 2008 suchte die Miteigentümergemeinschaft um Baubewilligung für das Objekt GASSE an. In der Zwischenzeit wurde der Ausbau und die Sanierung des Objektes GASSE fertig gestellt und sind bis zur Fertigstellung im März 2011 Baukosten iHv € 1.566.622,02 zuzüglich Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer iHv € 1.879.946,42 angefallen. In diesen Kosten enthalten sind € 52.865,00 für die Ausstattung sämtlicher Wohnungen mit Einbauküchen (inklusive Elektrogeräte) sowie € 63.800,00 für Stellplatzablösen nach dem Wiener Garagengesetz. Nach Abschluss des Projektes wurden von der Miteigentümergemeinschaft im April 2012 noch weitere Baukosten iHv von € 10.492,97 zuzüglich USt bezahlt. Bei den kalkulierten Planungskosten von € 175.000,00 zuzüglich 20% Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer € 210.000,00 hat sich während der Abwicklung des Bauvorhabens keine Änderung ergeben. Zur Finanzierung des Bauvorhabens gewährte das Land letztendlich Förderdarlehen in Höhe von € 562.504,80 und in Höhe von € 53.549,10. Die Miteigentümergemeinschaft erhält laufend vom Land für die Förderungsdauer von 15 Jahren nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von € 17.364,15 und € 1.198,32 pro Halbjahr (somit insgesamt € 556.874,10) und werden diese Beträge zur Gänze zur teilweisen Abdeckung der Rückzahlungsrate für die Förderdarlehen des Landess herangezogen. Weiters erhielt die Miteigentümergemeinschaft vom Land einmalige nicht rückzahlbare Beträge in Höhe von insgesamt € 54.236,50. IV. Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus den Schriftsätzen sowie den vom Bf. sowie den anderen Miteigentümern (bzw. deren Vertreter) dem Finanzamt vorgelegten Unterlagen. Im Protokoll der Besprechung vom 19. Oktober 2007 ist davon die Rede ist, dass die Inanspruchnahme von Förderungsgeldern von allen Interessenten als unabdingbare Voraussetzung für den Ankauf der Liegenschaft angesehen wird. Damit wird deutlich, dass ein Ankauf der Liegenschaft ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Altgebäudes für die Käufer nicht in Frage gekommen wäre. Unstrittig ist, dass schon vor der Kaufentscheidung die Möglichkeiten der Sanierung und des Ausbaues besprochen wurden und den Interessenten verschiedene Entwürfe für einen Aus- und Umbau des Hauses mit Blick auf eine künftige Vermietung vorgestellt wurden. Auch die Präsentation der Liegenschaft durch Anlageberater als Anlageobjekt zeigt, dass die Durchführung einer Sanierung und der Umbau/Ausbau des Gebäudes bereits vor Abschluss der Kaufverträge von der „**-Gruppe“ geplant wurde, zumal ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Gebäudes keine lukrative Vermietung denkbar ist. Dass ein Bündel an Verträgen bereits vor Unterzeichnung der Kaufverträge von den Gesellschaften der "**-Gruppe" ausgearbeitet wurde, wird durch die knappe zeitliche Abfolge deutlich. Nur einen Tag nach dem die Verkäuferin und der „letzte“ Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet hatten, fand am 21. Dezember 2007 die sogenannten "konstituierende Bauherrnversammlung" statt, bei der den Käufern bereits Pläne und eine Ausstattungsliste vorgelegt wurden. In dieser Versammlung haben sich die 8 Käufer zur Tragung von Kosten in Höhe von insgesamt € 2.107.000,00 (ohne Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile und ohne Umsatzsteuer) verpflichtet und daneben noch akzeptiert, dass „eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag“ über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden (siehe dazu die Beilage zum Protokoll vom 21.12.2007). Es widerspricht jeglicher Lebenserfahrung, dass finanzielle Verpflichtungen in dieser Größenordnung von mehreren Personen nach einer „Nachdenkphase“ von nur wenigen Tagen eingegangen werden oder dass die Entscheidung gar erst direkt bei der Zusammenkunft am 21. Dezember 2007 getroffen wurde. Auch die gesellschaftsrechtliche Verflechtung, aber auch die Identität der gesellschaftsrechtlich wie wirtschaftlich maßgebenden Personen auf Seite der Verkäuferin sowie der mit der Abwicklung des Projektes betrauten Gesellschaften spricht dafür, dass ein Gesamtkonzept – und nicht bloß Liegenschaftsanteile mit sanierungsbedürftigem Gebäude – angeboten wurde und nur solche Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen wurden, die sich auch an der Sanierung und dem Umbau/Ausbau und der Vermarktung des Gebäudes finanziell beteiligen. Das erkennende Gericht ist daher zur Überzeugung gelangt, dass die Käufer bereits vor Abschluss der Kaufverträge durch die sogenannten „Interessentenversammlung" darüber informiert waren, in welcher Größenordnung finanzielle Mittel aufzubringen sind, um sich am „Investitionsvorhaben GASSE“ zu beteiligen und dass der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als Miteigentümer darauf gerichtet war, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen in prognostizierter Höhe taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung der Erträgnisse und des Reingewinns gediehen war. Der Beschwerdeführer übernahm - wie auch alle anderen Käufer - als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen. Die Feststellungen über die Höhe der prognostizierten "Gesamtinvestionssumme" von € 2.900.000,00 bei Vertragsabschluss wurden auf Grund des Punkt 5. des Protokolles vom 20.12.2008 getroffen. Die Höhe der tatsächlichen angefallenen Kosten ergibt sich ebenso wie die Höhe der Wohnbauförderung aus den dem BFG mit Schriftsatz vom 28. Mai 2014 vorgelegten, unbedenklichen Unterlagen. V. Rechtslage und Erwägungen Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, soweit sich diese Rechtsvorgänge auf inländische Grundstücke beziehen. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorganges kann insbesondere ein Grundstück (§ 2 Abs. 1 GrEStG) oder ein Anteil an einem Grundstück (§ 2 Abs. 3 Satz 2 GrEStG) sein. Gegenstand eines Kaufvertrages kann auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen. Gegenstand ist das Grundstück in bebautem Zustand auch dann, wenn die Verträge zwar nicht durch den Willen der Parteien rechtlich verknüpft sind, zwischen den Verträgen jedoch ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Dies ist der Fall, wenn der Veräußerer auf Grund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis annähernd zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann (vgl VwGH 6.11.2002, 99/16/0204 unter Hinweis auf Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II (Grunderwerbsteuer), § 1, Rz 117b und 118 mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt, 2. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten. Gemäß § 5 Abs. 3 GrEStG 1987 sind der Gegenleistung hinzuzurechnen 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, 2. Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Grunderwerbsteuer, die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichten ist, wird gemäß § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Gegenleistung die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält; ist jede nur denkbare Leistung, die vom Käufer für den Erwerb des Grundstückes versprochen wird; oder, mit anderen Worten, alles, was der Käufer einsetzen muss, um das Grundstück zu erhalten. Gegenleistungen, die der Erwerber nicht für den Erwerb des Grundstückes, sondern für andere Leistungen des Verkäufers erbringt, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, dies allerdings nur dann, wenn solche Gegenleistungen mit dem Grundstück in keinem UNMITTELBAREN Zusammenhang stehen. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder, wie auch gesagt wurde "inneren" Zusammenhang mit der Erwerbung des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhanges ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer erbringt, um aus der zu erwerbenden Sache eine für ihn MÖGLICHST VORTEILHAFTE NUTZUNG zu erzielen, gehören zur Gegenleistung; der Begriff der Gegenleistung im Sinne des GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. ua VwGH 25.6.1992, 91/16/0037, 0038). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherrneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. etwa die in Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, unter Rz 90 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Nach der ebenso ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind dann, wenn Grundstückskäufer aufgrund eines ihnen vorgegebenen "Vertragsgeflechtes" in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden, auch die Baukosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG zu zählen. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (vgl. etwa VwGH vom 9.11.2000, 2000/16/0039, sowie VwGH 10.4.2008, 2007/16/0223). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl. die in Fellner, aaO, unter Rz 97 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Ebenso wie im Beschwerdefall zu VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 ist auch im gegenständlichen Fall auf Grund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig. Auch im gegenständlichen Fall liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Für die Verwirklichung des Erwerbsvorganges hatte der Bf. bis zur Fertigstellung des Projektes letztendlich zusätzlich zum Kaufpreis von € 28.500,00 anteilig (30/600 Anteile) Baukosten von insgesamt € 1.879.946,42 (inklusive Umsatzsteuer) und Planungskosten von € 210.000,00 (inklusive Umsatzsteuer) zu tragen, sodass von ihm ein Betrag von € 132.997,32 aufzuwenden war, um die Liegenschaftsanteile zu erwerben. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Bf. beträgt daher € 132.997,32. Bereits bei der Versammlung vom 21. Dezember 2007 wurde vom Planer darauf hingewiesen, dass die exakten Kosten vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung abhängig sein werden und auch eventuelle Auflage der Baubehörde und des LAND noch zu berücksichtigen sein werden. Zusätzlich zur Baukostenschätzung aufgelaufene Kosten sind daher hier keine unerwartet aufgelaufenen Kosten und haben sich der Bf. und die anderen Miteigentümer bereits im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages zur Tragung dieser Kosten verpflichtet. Lediglich die nach der Fertigstellung des Bauprojektes im März 2011 von der Miteigentümergemeinschaft im April 2012 getragenen Kosten von € 10.492,97 (ergibt anteilig € 524,65) stehen nicht mehr im Zusammenhang mit der Verwirklichung des gegenständlichen Erwerbsvorganges und sind daher nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Dass im gegenständlichen Fall ein Teil der Baukosten durch ein Wohnbauförderungsdarlehen bzw. durch einen nicht rückzahlbaren Zuschuss des Landes finanziert wird, führt nicht zu einer Verringerung der Bemessungsgrundlage, zumal gemäß § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG 1987 auch Leistungen von Dritten der Gegenleistung hinzuzurechnen sind (vgl. dazu VwGH 29.9.2010, 2009/16/0054). Zum Vorbringen, dass das aufgenommene Wohnbauförderungsdarlehen die Leistung des Erwerbers entsprechend vermindere, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass, wenn auch der Erwerber durch die Aufnahme eines Förderungsdarlehens Finanzierungsvorteile bei der Aufbringung der Investitionskosten hat, ändert dies - wie im Übrigen auch im Fall einer ungünstigen Finanzierung zB bei hoher Darlehensverzinsung - doch nicht die Gegenleistung nach den Bestimmungen des GrEStG. Eine Reduktion der Gegenleistung kommt daher nicht in Betracht (vgl. UFS 21.10.2008, RV/0320-G/05 unter Hinweis auf VwGH 30.8.1995, 94/16/0085). Auch die auf die Einbauküchen entfallenden Kosten sind in die Gegenleistung einzubeziehen. Der zivilrechtliche Grundstücksbegriff umfasst neben Grund und Boden auch das Zubehör, weshalb der darauf entfallende Teil des Kaufpreises zur Gegenleistung gehört. Zugehör sind körperliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, nach dem Gesetz oder dem Willen des Eigentümers zum fortdauernden Gebrauch der Hauptsache bestimmt sind und zu diesem Zweck mit der Hauptsache in Verbindung gebracht werden. Damit wird dieses auch für die Grunderwerbsteuer zum Grundstück gerechnet und als unbewegliche Sache behandelt. Dasselbe gilt für Bestandteile, weil diese jedenfalls in einer engeren Beziehung zur Hauptsache stehen. Ob Möbel und Einrichtungsgegenstände als Zubehör der Liegenschaft anzusehen sind, ist - nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen (vergleiche z.B. VvGH 6.12.1990, 90/16/0155). Insofern ist der Beschaffenheit der Möbel und deren Entfernbarkeit wesentliche Bedeutung beizumessen, wobei aber maßangefertigte Möbelstücke (Einbaumöbel, Einbauküche), die an sich ohne wirtschaftliche Beeinträchtigung entfernt werden können, zwar keine unselbständigen Bestandteile der Hauptsache (Liegenschaft) darstellen, jedoch als selbständige Bestandteile oder - bei Vorliegen der obigen Voraussetzungen - als Zubehör zu qualifizieren sind (vergleiche auch OGH vom 8.11.1984, 7 Ob 667/84, SZ 57/166). In seinem Urteil vom 21.2.1968, 3 Ob 12/68, hat der OGH die Zubehöreigenschaft einer Einbauküche bejaht, weil die Einrichtungsgegenstände größenmäßig auf die räumlichen Verhältnisse genau abgestimmt und von ihrem ursprünglichen Eigentümer, der zugleich Eigentümer der Liegenschaft war, dazu gewidmet wurden, über seine persönlichen Bedürfnisse hinaus der Benützung der Küche schlechthin und somit den Bedürfnissen des jeweiligen Liegenschaftseigentümers zu dienen. In einem weiteren Urteil vom 29.9.1999, 6Ob60/99p hat der OGH auch festgestellt, dass die Demontage einer maßgerechten Einbauküche mit einem derart großen Wertverlust verbunden wäre, dass diese zwar wenn schon nicht unmöglich so doch untunlich sei (vgl. UFS 4.05.2006, RV/0124-W/05). Es kommt nicht auf die physische Möglichkeit der Abtrennbarkeit, sondern auf die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit an (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer, Rz 16-18 zu § 2 GrEStG 1987 und die dort referierte Rechtsprechung). Erwerbsgegenstand war im gegenständlichen Fall ein Anteil an einer Liegenschaft mit zur Vermietung geeigneten Wohnungen. Das Vorhandensein einer funktionierenden Küche dient dem wirtschaftlichen Zweck einer vermieteten Wohnung, was auf einen dauernden Widmungswillen schließen lässt. Auch ist davon auszugehen, dass bei einer Küche eine entsprechende räumliche Verbindung mit der Hauptsache vorliegt. Gegenteiliges wurde vom Bf. auch gar nicht eingewendet geschweige denn nachgewiesen. Überdies hat der OGH im Urteil vom 28.8.1992, 3 Ob 79/91 dargelegt, dass z. B. die Kücheneinrichtung offensichtlich und damit grundsätzlich nicht nur den individuellen Bedürfnissen des Eigentümers, sondern der fortdauernden Benützung der Wohnung an sich dient. Damit liegt eine objektive Zweckwidmung vor. Ebenso in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist die in den Abrechnungen der Miteigentümer als Teil der Baukosten behandelte Stellplatzablöse nach dem Wiener Garagengesetz. Ohne die Schaffung entsprechender Stellplätze bzw. der Ablösezahlung wäre die vorgesehene Sanierung des gesamten bestandfreien Hauses und damit eine ertragsreiche Vermietung nicht möglich gewesen. Dass eine Stellplatzablöse erforderlich ist, wurde bereits bei der Besprechung vom 21. Dezember 2007 thematisiert. Die weiteren vom Bf. zu tragenden Kosten, wie Rechtsanwaltskosten, Hausverwaltung für Erstvermietung, steuerliche Beratung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, wirtschaftliche Betreuung und Finanzierungskonzept, stehen mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile in keinem unmittelbaren Zusammenhang und sind deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (vgl. dazu ebenfalls VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Gegen die Heranziehung der prognostizierten "Gesamtinvestitionssumme" von € 2.900.000,00 als Bemessungsgrundlage spricht im vorliegenden Fall überdies, dass in diesem Betrag ausdrücklich auch Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (die nach § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abzuziehen ist) enthalten sind. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes können Dokumente, in denen wie im vorliegenden Fall eine "Gesamtinvestitionssumme" ausgewiesen wird, bis zum Vorliegen der Endabrechnung eine geeignete Basis (mit entsprechenden Abschlägen für nicht mit dem Erwerb der Liegenschaft in unmittelbarem Zusammenhang stehende Kosten oder Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer) für eine vorläufige Festsetzung der Grunderwerbsteuer bilden. Bemerkt wird, dass aus der Sachverhaltsdarstellung des Erkenntnis VwGH 6.11.2002, 99/16/0204 ersichtlich ist, dass die Berufungsbehörde nachträglich bei der Verwirklichung des Bauprojektes unerwartet aufgelaufene Kosten - wie zum Beispiel für die Anschaffung von Ersatzwohnungen - als nicht zur Gegenleistung zählend gewertet hat. Es wurde daher nicht die Summe aller aufgelaufenen Kosten (die im dortigen Beschwerdefall höher war als die "Gesamtinvestitionssumme"), sondern die "Gesamtinvestitionssumme" als Mindestbetrag angesehen, um dem Gesamtkonzept beizutreten und beruhte auf dieser Bemessungsgrundlage die neue Festsetzung im Berufungsbescheid. Im Gegensatz dazu ist im gegenständlichen Fall die Summe aus Kaufpreis, anteiligen Planungskosten und effektiven Baukosten mit € 132.997,32 niedriger als der Anteil des Bf. an der "Gesamtinvestionssumme" von € 145.000,00 (30/600 von € 2.900.000,00; Anmerkung: der hier vom Finanzamt als Bemessungsgrundlage angesetzte Betrag von € 106.000,00 ergibt sich, wenn dem Kaufpreis lediglich die geschätzten anteiligen Baukosten, ohne Planungskosten hinzugerechnet wird). Gemäß § 279 Abs. 1 BAO hat das Verwaltungsgericht grundsätzlich immer in der Sache selbst mit Erkenntnis zu entscheiden. Es ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung seine Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Bescheidbeschwerde als unbegründet abzuweisen. Die Grenzen der Abänderungsbefugnis ergeben sich nicht aus den Beschwerdepunkten und besteht bei der Abänderung des angefochtenen Bescheides kein Verböserungsverbot (siehe Ritz, BAO5, § 279 Tz 13 und 17). Der angefochten Bescheid ist daher insofern abzuändern, als die Grunderwerbsteuer mit 3,5% von einer Bemessungsgrundlage von € 132.997,32, somit in Höhe von € 4.654,91 festgesetzt wird. Gemäß § 93a BAO iVm 210 Abs. 1 BAO wird der Mehrbetrag an Grunderwerbsteuer in Höhe von € 944,91 mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des Erkenntnisses fällig. Durch die zwischenzeitige Endabrechnung liegt keine Ungewissheit mehr vor und hat daher der Ausspruch, dass die Festsetzung vorläufig erfolgt, zu entfallen. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. VI. Zur Zulässigkeit der Revision Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da das Erkenntnis nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Fall war keine Rechtsfrage sondern die im konkreten Einzelfall getroffene Vereinbarung zu beurteilen. Die getroffene Entscheidung entspricht der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. ua. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Wien, am 29. Juli 2014