BFG RV/7101263/2009

Die steuerliche Begünstigung der 1/15-Absetzung für die Bau- und Baunebenkosten ergibt sich einerseits aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes und andererseits durch die Anwendbarkeit der §§ 3 - 5 MRG. Die Steuerberater teilen mit, dass sie ein Gutachten erstellen werden, das den Bauherren mit Aussendung des Protokolles zugesandt wird. Letztlich erläutert Herr D. kurz die Tätigkeiten, die seine Kanzlei als Steuerberater für die laufende Vertretung der Miteigentümergemeinschaft wahrnehmen wird. zu 4.: Im Sinne der Besprechung vom 6. Oktober 2007 wurden seitens der einzelnen Firmen sowie von der STEUERBERATUNG-GmbH Anbote gestellt und diesbezüglich Vertragsvorschläge vorgelegt. Die jeweiligen Vertragsangebote entsprechen leistungs- und honorarmäßig den Vorstellungen der Miteigentümer und werden die diesbezüglichen Aufträge erteilt und in der Beilage zum Protokoll zusammengefasst. zu5.: Herr C berichtet, dass die Firma5 mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hat. Es wurden Anbote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt, wobei das günstigste Angebot von der **BANK abgegeben wurde. …. Beim LAND wird ein Ansuchen für Gewährung eines Direktdarlehens für Maßnahmen der Totalsanierung sowie von Annuitätenzuschüssen für eingesetztes Eigenkapital eingebracht. Aufgrund der positiven Gespräche mit dem FÖRDERSTELLE sind in die aktuelle Berechnung bereits Fördermittel einkalkuliert. Klargestellt wird, dass kein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht. Weiters kann sich durch gesetzliche Änderungen sowohl die Höhe als auch die Art der Förderung ändern. Derzeit sind ein Direktdarlehen des LANDES in Höhe von e 450.000,-- (Laufzeit 15 Jahre, Zinssatz 1%) und Annuitätenzuschüsse in Höhe von € 32.000,00 p.a. kalkuliert. … Unter Berücksichtigung sämtlicher erteilter Aufträge samt Nebenkosten ergibt sich eine voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme von € 2,950.000,--. Das exakte Finanzierungskonzept wird nun dahingehend festgelegt, dass € 705.750,-- in Form von Eigenmitteln aufgebracht werden, wovon ein Betrag von € 205.750,-- in Kürze zur Einzahlung gebracht werden sollte. Die weiteren Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe von jeweils € 250.000,-- werden am 30. Juni 2008 und am 30. Juni 2009 erfolgen. Bei der **BANK wird eine Zwischenfinanzierung in der Höhe von € 2,744.250,- und eine Endfinanzierung in Höhe von € 1,794.250,- in Anspruch genommen; das Direktdarlehen des LANDES ist derzeit mit € 450.000,-- veranschlagt. Sollten die Förderungsmittel durch das LAND nicht, in geringerer Höhe oder in anderer Form gewährt werden, müsste eine entsprechende Erhöhung der nicht geförderten Fremdmittel erfolgen. Der Tilgungsbeginn wird mit 1. Jänner 2010 festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung (Differenz zwischen Kreditannuität und Mietakonti) auf die Einzelkreditkonten zur Einzahlung gebracht. Frau RECHTSANWÄLTIN wird von den Miteigentümern beauftragt und ermächtigt, für die Bauherren im Hinblick auf die gemeinsame Inanspruchnahme von Fremdmitteln die Treuhandschaft zu übernehmen und die Verbücherung der Fremdfinanzierung durchzuführen. Hierfür wird ein Honorar von € 5.000,-zuzüglich USt. vereinbart. Frau RECHTSANWÄLTIN wird ermächtigt und beauftragt, alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Unterschriften zu leisten. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass gemaß den derzeitigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für das gegenständliche Objekt die Erreichung des Totalgewinnes nach 25 Jahren (23 Jahre ab Vermietungsbeginn) zugrunde gelegt wird. Dies bei Zugrundelegung eines freifinanzierten Fremdkapitals in EUR mit einem Zinssatz von 5,5 % p.a. und Tilgung innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren. In diesem Zusammenhang wird nochmals festgehalten, dass die in der Wirtschaftllchkeitsvorschau kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten der derzeitigen Markt- und Gesetzeslage entsprechen und sich verändern können, wodurch sich auch die monatliche Nachschussleistung der Miteigentümer verändern würde. zu 6.: Die Miteigentümer werden darüber informiert, dass bei den Wirtschaftlichkeitsberechnungen von folgenden Mieteinnahmen ausgegangen wurde: Sowohl für die 13 sanierten Wohnungen im Ausmaß von 746 m2 als auch für die 2 Neubauwohnungen im Ausmaß von 145 m2 wird eine Nettomonatsmiete von € 8,- pro m2 angesetzt. Die Garagenplätze sollen zu je € 50,-- netto pro Monat vermietet werden. Damit betragen die kalkulierten Mieteinnahmen monatlich rund € 7.230,--, das sind rund € 86.000,-- p.a.. Da aufgrund der Förderungsbestimmungen des LANDES während der Inanspruchnahme von Förderungsmittel der Mietzins mit den Refinanzierungskosten begrenzt ist, wobei das eingesetzte Eigenkapital jeweils mit einem Zinssatz in der Höhe der Durchschnitts-SMR des Vorjahres verzinst werden darf, werden sich diese Einnahmen ändern. Der Zinssatz für das Jahr 2007 beträgt 3,66 %. zu 7.: Die Bauherren beschließen einstimmig die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft laut "Konstituierung und Beschlussfassung der Miteigentümergemeinschaft STADT, GASSE" (Beilage). Wien, am 19. Dezember 2007 (Unterschriften It. Beilage)" Die genannte Beilage zum Protokoll vom 19. Dezember 2007 lautet: "KONSTITUIERUNG UND BESCHLUSSFASSUNG MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT STADT, GASSE Die Bauherren beschließen die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft gemäß gesondert unterfertigtem Miteigentümervertrag. Es wurden von den Unterfertigten folgende gemeinschaftliche Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst: 1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Frau RECHTSANWÄLTIN*, Rechtsanwältin, Wien - Honorar: € 14.000,-- zuzüglich USt. 2.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch B Bauplanung & Management GmbH, Wien - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut GOA/HOB - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren - Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung - Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Erwirkung der Benützungsbewilligung namens der Bauherren - Gewährleistungsbegehung - Vergütung: € 190.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2007 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Auftrages nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung . - Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung - Bauzeit: 12 Monate ab Baufreigabe - Bau- und Baunebenkosten zu voraussichtlich € 1,450.000,-- als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufigen Kostenschätzung 4.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der Firma3, ORT2 und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung. - Recht zur Nutzung der Analysen und Berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung - Vergütung: € 110.000,-~ zuzüglich USt.; davon € 55.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 5.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die Firma2, ORT2 - organisatorische Vorbereitung der Hausverwaltung - Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge - Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) - Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen - Vergütung: € 59.000,-- zuzüglich USt., davon € 29.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 6.) Auftragserteilung an die XX lmmobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H., ORT2 zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse. - Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten - Vergütung: € 120.000,-- zuzüglich USt.; davon € 60.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 Zur Durchführung des Auftrages erhält die XX eine gesonderte Vollmacht. 7.) Wirtschaftliche Betreuung durch die Firma4, ORT2 - Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen - Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) - Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens - Vorbereitung des Abschlusses einer Rohbauversicherung - Vergütung: € 75.000,-- zuzüglich USt.; davon € 37.500,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 8.) Steuerberatung durch STEUERBERATUNG-GMBH - Überprüfung des steuerlichen Grundkonzepts - Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer 1. Betriebsprüfung für die Dauer der Investitionsphase - Erstellung der erforderlichen Erklärungen - Prüfung der Steuerbescheide - Vergütung: € 30.000,-- zuzüglich USt.; davon € 15.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2008 9.) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der Firma5, ORT2. - Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung - Übernahme der im Zusammenhang mit der Erstellung der Kredit- und Darlehensverträge auflaufenden Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühr - Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung - Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur der Endabrechnung - Vergütung: € 90.000,-- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 10.) Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie erhöhten Bauzeitzinsen sollen bis zur Fertigstellung über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Sollte das Direktdarlehen des LANDES und die Annuitätenzuschüsse in geringerer Höhe gewährt werden, ist eine entsprechende Erhöhung des nicht geförderten Fremdkapitals bei der **BANK durchzuführen." Die endgültigen Baukosten für die Sanierung des Objektes GASSE haben € 1.701.686,83 zuzüglich 20% Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer € 2.042.024,20 betragen. Bei den kalkulierten Planungskosten von € 190.000,00 zuzüglich 20% Umsatzsteuer, somit inklusive Umsatzsteuer € 228.00,00, hat sich während der Abwicklung des Bauvorhabens keine Änderung ergeben. Im Zuge der Abwicklung des Bauvorhabens erhielt die Eigentümergemeinschaft der gegenständlichen Liegenschaft vom LAND einen einmaligen, nicht rückzahlbaren Beitrag für städtebauliche Strukturverbesserung einschließlich Infrastrukturmaßnahmen gemäß § 14 Abs. 1 Sanierungsverordnung des LANDES in Höhe von € 33.600,00. Zur Finanzierung des Bauvorhabens gewährte das LAND letztendlich ein Förderdarlehen in Höhe von € 618.697,20. In der Endabrechnung vom 13. Februar 2013 ging das LAND von “förderbaren Gesamtbaukosten laut Finanzierungspan“ in Höhe von € 1.589.700,00 sowie von "aufgewendeten Eigenmittel" in der Höhe von € 937.402,80 aus. Weiters erhält die Miteigentümergemeinschaft laufend vom LAND für die Förderungsdauer von 15 Jahren nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von € 19.451,25 pro Halbjahr (somit insgesamt € 583.537,50). Der Betrag von € 19.451,25 pro Halbjahr wird zur Gänze zur teilweisen Abdeckung der Rückzahlungsrate für das Förderdarlehen des LANDESs in Höhe von € 618.697,20 herangezogen. IV. Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus den Schriftsätzen sowie den vom Bf. sowie den anderen Miteigentümern (bzw. deren Vertreter) dem Finanzamt vorgelegten Unterlagen. Im Schriftsatz vom 21. August 2008 hat der Bf. angegeben, dass ihm die Anteile an der Liegenschaft mit dem Ziel angeboten wurden, "gemeinschaftlich eine Sanierung des Objektes und eine anschließende langfristige Vermietung" durchzuführen. Diese Angaben stehen im Einklang mit dem Protokoll der Besprechung vom 6. Oktober 2007, in dem ausdrücklich davon die Rede ist, dass die Inanspruchnahme einer Förderung eine unabdingbare Voraussetzung für den Ankauf der Liegenschaft durch die Interessenten ist. Damit wird deutlich, dass ein Ankauf der Liegenschaft ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Altgebäudes für die Käufer nicht in Frage gekommen wäre. Unstrittig ist, dass schon vor der Kaufentscheidung die Möglichkeiten der Sanierung und des Ausbaues besprochen und die Anzahl der Wohnungen pro Stockwerk bzw. die ungefähren Wohnungsgrößen mit Blick auf die künftige Vermietung festgelegt wurden. Auch die Präsentation der Liegenschaft durch Anlageberater als Anlageobjekt zeigt, dass die Durchführung einer Sanierung und der Umbau/Ausbau des Gebäudes bereits vor Abschluss der Kaufverträge von der „XX-Finanzgruppe“ geplant wurde, zumal ohne Sanierung und Umbau/Ausbau des Gebäudes keine lukrative Vermietung denkbar ist. Dass ein Bündel an Verträgen bereits vor Unterzeichnung der Kaufverträge von den Gesellschaften der "XX-Finanzgruppe" ausgearbeitet wurde, wird durch die knappe zeitliche Abfolge deutlich. Nur einen bzw. zwei Tage nach dem die Kaufverträge von der Verkäuferin bzw. den "letzten" Käufern unterzeichnet wurde, fand am 19. Dezember 2007 die sogenannten "konstituierende Bauherrnversammlung" statt, bei der den Käufern bereits Pläne und eine Ausstattungsliste vorgelegt wurden. In dieser Versammlung haben sich die 9 Käufer zur Tragung von Kosten in Höhe von insgesamt € 2.028.000,00 (ohne Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile und ohne Umsatzsteuer) verpflichtet und daneben noch akzeptiert, dass „eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag“ über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden (siehe dazu die Beilage zum Protokoll vom 19.12.2007). Es widerspricht jeglicher Lebenserfahrung, dass finanzielle Verpflichtungen in dieser Größenordnung von mehreren Personen nach einer „Nachdenkphase“ von nur ein bis zwei Tagen eingegangen werden oder dass die Entscheidung gar erst direkt bei der Zusammenkunft am 19. Dezember 2007 getroffen wurde. Auch die gesellschaftsrechtliche Verflechtung, aber auch die Identität der gesellschaftsrechtlich wie wirtschaftlich maßgebenden Personen auf Seite der Verkäuferin sowie der mit der Abwicklung des Projektes betrauten Gesellschaften spricht dafür, dass ein Gesamtkonzept – und nicht bloß Liegenschaftsanteile mit sanierungsbedürftigem Gebäude – angeboten wurde und nur solche Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen wurden, die sich auch an der Sanierung und dem Umbau/Ausbau und der Vermarktung des Gebäudes finanziell beteiligen. Das erkennende Gericht ist daher zur Überzeugung gelangt, dass die Käufer bereits vor Abschluss der Kaufverträge durch die sogenannten „Interessentenversammlung" darüber informiert waren, in welcher Größenordnung finanzielle Mittel aufzubringen sind, um sich am „Investitionsvorhaben GASSE“ zu beteiligen und dass der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als Miteigentümer darauf gerichtet war, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen in prognostizierter Höhe taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung der Erträgnisse und des Reingewinns gediehen war. Der Beschwerdeführer übernahm - wie auch alle anderen Käufer - als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag vom 30. November/17. Dezember 2007 2007 ausgewiesenen Kaufpreises von € 116.000,00, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen. Die Feststellungen über die Höhe der prognostizierten "Gesamtinvestionssumme" von € 2.950.000,00 bei Vertragsabschluss wurden durch Einsicht in den „Finanzierungsvorschlag inklusive Nebenkosten“ sowie in das Protokoll vom 19.12.2007 (siehe Punkt 5.) getroffen. Die Höhe der tatsächlichen angefallenen Kosten konnten an Hand der dem Finanzamt am 5. Mai 2014 vorgelegten, unbedenklichen Unterlagen getroffen werden. V. Rechtslage und Erwägungen Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, soweit sich diese Rechtsvorgänge auf inländische Grundstücke beziehen. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorganges kann insbesondere ein Grundstück (§ 2 Abs. 1 GrEStG) oder ein Anteil an einem Grundstück (§ 2 Abs. 3 Satz 2 GrEStG) sein. Gegenstand eines Kaufvertrages kann auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen. Gegenstand ist das Grundstück in bebautem Zustand auch dann, wenn die Verträge zwar nicht durch den Willen der Parteien rechtlich verknüpft sind, zwischen den Verträgen jedoch ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Dies ist der Fall, wenn der Veräußerer auf Grund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis annähernd zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann (vgl VwGH 6.11.2002, 99/16/0204 unter Hinweis auf Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II (Grunderwerbsteuer), § 1, Rz 117b und 118 mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt, 2. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten. Gemäß § 5 Abs. 3 GrEStG 1987 sind der Gegenleistung hinzuzurechnen 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, 2. Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Grunderwerbsteuer, die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichten ist, wird gemäß § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Gegenleistung die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält; ist jede nur denkbare Leistung, die vom Käufer für den Erwerb des Grundstückes versprochen wird; oder, mit anderen Worten, alles, was der Käufer einsetzen muss, um das Grundstück zu erhalten. Gegenleistungen, die der Erwerber nicht für den Erwerb des Grundstückes, sondern für andere Leistungen des Verkäufers erbringt, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, dies allerdings nur dann, wenn solche Gegenleistungen mit dem Grundstück in keinem UNMITTELBAREN Zusammenhang stehen. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder, wie auch gesagt wurde "inneren" Zusammenhang mit der Erwerbung des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhanges ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer erbringt, um aus der zu erwerbenden Sache eine für ihn MÖGLICHST VORTEILHAFTE NUTZUNG zu erzielen, gehören zur Gegenleistung; der Begriff der Gegenleistung im Sinne des GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. ua VwGH 25.6.1992, 91/16/0037, 0038). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherrneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. etwa die in Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, unter Rz 90 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Nach der ebenso ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind dann, wenn Grundstückskäufer aufgrund eines ihnen vorgegebenen "Vertragsgeflechtes" in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden, auch die Baukosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG zu zählen. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (vgl. etwa VwGH vom 9.11.2000, 2000/16/0039, sowie VwGH 10.4.2008, 2007/16/0223). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl. die in Fellner, aaO, unter Rz 97 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Ebenso wie im Beschwerdefall zu VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 ist auch im gegenständlichen Fall auf Grund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig. Auch im gegenständlichen Fall liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Der Bf. hatte letztendlich anteilig Baukosten von insgesamt € 2.042.024,20 und Planungskosten von € 228.000,00 (jeweils inklusive Umsatzsteuer) zu tragen, sodass von ihm ein Betrag von € 454.004,84 (2000/10000 Anteil der Gesamtkosten) zusätzlich zum Kaufpreis in Höhe von € 116.000,00 aufzuwenden war, um die Liegenschaftsanteile zu erwerben. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Bf. beträgt daher € 570.004,84. Die weiteren vom Bf. zu tragenden Kosten, wie Rechtsanwaltskosten, Hausverwaltung für Erstvermietung, steuerliche Beratung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, wirtschaftliche Betreuung und Finanzierungskonzept, stehen mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile in keinem unmittelbaren Zusammenhang und sind deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (vgl. dazu ebenfalls VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Gegen die Heranziehung der prognostizierten "Gesamtinvestitionssumme" von € 2.950.000,00 als Bemessungsgrundlage spricht im vorliegenden Fall überdies, dass in diesem Betrag ausdrücklich auch Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (die nach § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abzuziehen ist) enthalten sind. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes können Dokumente, in denen wie im vorliegenden Fall eine "Gesamtinvestitionssumme" ausgewiesen wird, bis zum Vorliegen der Endabrechnung eine geeignete Basis (mit entsprechenden Abschlägen für nicht mit dem Erwerb der Liegenschaft in unmittelbarem Zusammenhang stehende Kosten oder Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer) für eine vorläufige Festsetzung der Grunderwerbsteuer bilden. Bemerkt wird, dass aus der Sachverhaltsdarstellung des Erkenntnis VwGH 6.11.2002, 99/16/0204 ersichtlich ist, dass die Berufungsbehörde nachträglich bei der Verwirklichung des Bauprojektes unerwartet aufgelaufene Kosten - wie zum Beispiel für die Anschaffung von Ersatzwohnungen - als nicht zur Gegenleistung zählend gewertet hat. Es wurde daher nicht die Summe aller aufgelaufenen Kosten (die im dortigen Beschwerdefall höher war als die "Gesamtinvestitionssumme"), sondern die "Gesamtinvestitionssumme" als Mindestbetrag angesehen, um dem Gesamtkonzept beizutreten und beruhte auf dieser Bemessungsgrundlage die neue Festsetzung im Berufungsbescheid. Im Gegensatz dazu ist im gegenständlichen Fall die Summe aus Kaufpreis, anteiligen Planungskosten und effektiven Baukosten mit € 570.004,84 niedriger als der Anteil des Bf. an der "Gesamtinvestionssumme" von € 590.000,00 (2000/10000 von € 2.950.000,00; Anmerkung: der vom Finanzamt als Bemessungsgrundlage angesetzte Betrag von € 706.000,00 ergibt sich, wenn dem Anteil an der "Gesamtinvestitionssumme" der Kaufpreis von € 116.000,00 hinzugerechnet wird und dürfte dadurch der Kaufpreis "doppelt" erfasst worden sein). Dass im gegenständlichen Fall ein Teil der Baukosten durch ein Wohnbauförderungsdarlehen bzw. durch einen nicht rückzahlbaren Zuschuss des LANDES finanziert wird, führt nicht zu einer Verringerung der Bemessungsgrundlage, zumal gemäß § 5 Abs. 3 Z. 2 GrEStG 1987 auch Leistungen von Dritten der Gegenleistung hinzuzurechnen sind (vgl. dazu VwGH 29.9.2010, 2009/16/0054). Gemäß § 279 Abs. 2, 2. Satz BAO ist das Verwaltungsgericht berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung ihre Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern, aufzuheben oder die Bescheidbeschwerde als unbegründet abzuweisen. Der angefochten Bescheid ist daher insofern abzuändern, als die Grunderwerbsteuer mit 3,5% von einer Bemessungsgrundlage von € 570.004,84, somit in Höhe von € 19.950,17 festgesetzt wird. Durch die zwischenzeitige Endabrechnung liegt keine Ungewissheit mehr vor und hat daher der Ausspruch, dass die Festsetzung vorläufig erfolgt, zu entfallen. VI. Zur Zulässigkeit der Revision Gegen diese Entscheidung ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine Revision nicht zulässig, da das Erkenntnis nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Fall war keine Rechtsfrage sondern die im konkreten Einzelfall getroffene Vereinbarung zu beurteilen. Die getroffene Entscheidung entspricht der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. ua. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Wien, am 12. Juni 2014